лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права
 Скачать 339.18 Kb.
|
|
снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма. К таким основаниям следует относить изменения жилищных условий или изменения их социального статуса. В соответствии со ст. 93 ЖК РФ граждане, получившие служебную жилую площадь, не могут быть сняты с учета. выезда граждан в другое муниципальное образование на постоянное жительство за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти субсидии на строительство жилого дома и выделения органом местного самоуправления земельного участка для этих целей; выявление в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Жилые помещения представляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Исключением из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилые помещения предоставляются внеочереди. В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется: гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки или попечительства, а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. В соответствии с ч. 3 ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договору социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам с учетом следующих требований: по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта); комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только, при отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих право на ее заселение; при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности; учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет; предоставляемая общая площадь жилого помещения на одного человека должна быть не менее нормы предоставления, установленной законодательством субъектов Российской Федерации. В соответствии Законом города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»4 норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров на одного человека. При предоставлении жилого помещения одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения, но не более чем в два раза. Согласно ст. 60 ЖК РФ договором социального найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуются передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Предметом договора социального найма является жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать необходимые жилищные условия его пользователям и нормальную жизнедеятельность человека, то есть оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, имеет достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель жилого помещения и наниматель. Наймодателем выступает собственник государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от имени которых действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только конкретный гражданин. В случае выбытия нанимателя или его смерти нанимателем допускается замена нанимателя любым из членов его семьи. Договорные отношения прекращают свое действие только в случае, если выбывший наниматель проживал один. В соответствии со ст. 64 ЖК РФ Закон допускает множественность лиц на стороне нанимателя. Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи 4 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42. нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Перечень лиц, вселяющих в жилое помещение в качестве членов семьи, должен быть указан в договоре социального найма жилого помещения. Указанные лица жилищным законодательством признаются сонанимателями и пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору социального найма жилого помещения наравне с нанимателем. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют и именуются временными жильцами. В соответствии с ч. 2 ст. 60 и ч. 31 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора. Согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Правила пользования жилыми помещениями предусматривают, что договор социального найма жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства. Типовой договор социального найма жилого помещения предусматривает необходимость наличия следующих положений: сведения о наймодателе; сведения о нанимателе; предмет договора: характеристика жилого помещения по общей и жилой площади с указанием количества комнат, адреса жилого помещения, перечня коммунальных услуг, предоставляемых за плату и лиц, вселяющих в жилое помещение в качестве членов семьи; права и обязанности сторон; порядок изменения, расторжения и прекращения договора; иные условия. Решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма служат документами, подтверждающими право гражданина на вселение в жилое помещение. Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора и ответственность за неисполнение условий договора. Основное право нанимателя заключается в правепользованияжилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения. Вместе с тем согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с Правилами пользования жилым помещением, утвержденными постановлением Правительства РФ. В соответствии с вышеуказанными положениями пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Наниматель по договору социального найма жилого помещения вправе обменятьзанимаемое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи при условии, что после вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не составит менее учетной нормы. Ст. 73 ЖК РФ не допускает обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях: к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск об оспаривании, расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания и принято решение о капитальном ремонте или сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях; в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Обмен жилым помещением между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного в письменной форме договора об обмене жилыми помещениями. Согласно ч. 3 ст. 74 ЖК РФ договор об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Право на сдачу части занимаемого жилого помещения, а в случае временного выезда всего жилого помещения, в поднаемв соответствии со ст. 76 ЖК РФ допускается при условии получения письменного согласия наймодателя, всех нанимателей и собственником жилых помещений в коммунальной квартире, а также проживающих совместно с ними членов их семей, соблюдения учетной нормы и нормы предоставления. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других, предусмотренных федеральными законами случаях. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным и заключается в письменной форме с указанием всех граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение, на срок определенных договором. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Статья 79 ЖК РФ к основаниям прекращения договора поднайма жилого помещения относит истечение срока договора поднайма, прекращение договора социального найма жилого помещения. К основаниям расторжения договора поднайма жилого помещения относит соглашение сторон, нарушение условий договора, использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение. Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном заседании вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Правонавселение других граждан в жилое помещение предусмотрено ст. 70 ЖК РФ. Для вселения в жилое помещение требуется: письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, при вселении супруга, детей, родителей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется; письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Согласно ст. 80 ЖК РФ реализация права на вселения в жилое помещение временных жильцов возможно на безвозмездной основе по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также при предварительном уведомлении наймодателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. По истечении согласованного срока временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления об освобождении жилого помещения в течении 7 дней, если срок проживания не был согласован, то временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Право требовать от наймодателя своевременного проведениякапитальногоремонтажилогопомещенияс предоставлением другого жилого помещения предусмотрено ст.ст. 67, 88 ЖК РФ. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение из числа жилых помещений, содержащиеся в маневренном жилищном фонде, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое жилое помещение. Предоставляемые жилые помещения должны отвечать установленным санитарным, техническим нормам и требованиям, а также должны быть обеспечены всеми необходимыми видами коммунальных услуг. Переселение граждан и возвращение граждан в ранее занимаемое жилое помещение осуществляется на основании двустороннего краткосрочного договора найма. Договор краткосрочного найма на жилые помещения заключается в письменной форме на срок проведения капитального ремонта или реконструкции. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель, с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В этом случае, договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на приватизацию занимаемого помещения не входит в перечень прав ст. 67 ЖК РФ. Перечень прав, предусмотренных вышеуказанной статьей не является исчерпывающим. Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма; и иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами. Права и обязанности нанимателя, членов семьи нанимателя и другихграждан,осуществляющих пользование жилым помещением, носят встречных характер к правам и обязанностям наймодателя. В соответствии с ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, соответствующие требованиям пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте жилого помещения; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества; и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в случае объединения их в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Действительность намерения объединиться в одну семью требует подтверждения, чтобы исключить ситуацию, когда заключение одного договора при объединении граждан в одну семью носит мнимый или притворный характер. Другим основанием изменениядоговорасоциальногонайма,предусмотренным ч. 2 вышеуказанной статьи ЖК РФ, является признание в качестве нанимателя другого дееспособного члена семьи. Это возможно в случаях постоянного выезда, смерти или признания умершим нанимателя. Для возложения обязанностей нанимателя на другого члена семьи требуется согласия всех членов семьи и наймодателя. Действительность выезда, смерти или признания гражданина умершим требует подтверждения для исключения злоупотребления данным правом сторон. Статья 82 ЖК РФ не содержит исчерпывающего перечня оснований изменения договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма может быть изменен также в случаях вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи, переустройства или перепланировки жилого помещения, получения освободившегося в квартире жилого помещения, а также в случаях выбытия кого-либо из членов семьи нанимателя. Согласно ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получения жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора, то есть, если семья получила квартиру по договору социального найма как малоимущая, а в последствии ее доход значительно вырос, это не дает оснований расторгнуть договор. Вышеуказанные обстоятельства имеют основанием только изменения договора социального найма, так как в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которого данные граждане, признанные в установленном порядке малоимущими в соответствии со ст. 156 ЖК РФ освобождаются. Статья 64 ЖК РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Вопросам расторженияипрекращениядоговора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Согласно вышеуказанной норме договор может быть расторгнуть в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, в любое время вправе расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в данном жилом помещении. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Если выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением. В случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи. Расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному соглашению сторон может быть произведено в случаях обмена жилого помещения. Обмен жилым помещением между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется по инициативе нанимателей с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного в письменной форме договора об обмене жилыми помещениями. Иные основания расторжения договора социального найма жилого помещения, предусмотренные ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, допускаются по требованию наймодателя в судебном порядке и выступают в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодателем, в следующих случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При решении данного вопроса правоприменительная практика исходит из того, что основанием для расторжения договора социального найма является факт невнесения указанных платежей за шесть месяцев, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или нет. Согласно письму Госстроя РФ от 22 августа 2000 года № ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилищно-коммунальные услуги» суд принимает во внимание уважительные причины невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги, такие как задержка выплаты заработанной платы, нетрудоспособность и другие;5 разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению. Вышеуказанный перечень не является закрытым. Наймодатель может предъявить суд требования о расторжении договора социального найма и в иных случаях, предусмотренных другими статьями ЖК РФ, федеральными законами и договором социального найма жилого помещения. Помимо наймодателя иск о расторжении договора социального найма может быть предъявлен органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки жилого помещения. |