лекции. Лекция по теме Основные положения жилищного права

• Название: Лекция по теме Основные положения жилищного права
• Дата: 07.06.2022
• Размер: 339.18 Kb.
• Имя файла: лекции.docx
• Тип: Лекция; #575040
• страница: 5 из 17

основаниям возникновенияправа собственности относятся и другие обстоятельства. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, право собственности приобретается лицом на созданное им жилое помещение, а также на жилое помещение, не имеющего собственника, собственник которого неизвестен или утратил право собственности. Член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за жилое помещение, также приобретают право собственности.

Право собственности на жилое помещение может быть также приобретено путем реализации жилищного сертификата, правопреемства, приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, перевода нежилого помещения в жилое помещение, и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

Собственникжилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении жилого помещения любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Он также имеет право предоставлять жилое помещение во владение и пользование на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, договора аренды или на ином другом законном основании для проживания в них граждан с учетом требований, установленных жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ членысемьисобственника,проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим жилым помещением на условиях, предусмотренных ЖК РФ. Согласно статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежим ему жилом помещении его супруг, дети, родители данного собственника и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве таковых.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения.

К обязанностям членов семьи собственника жилого помещения необходимо отнести обязанность по использованию данного жилого помещения по назначению, обеспечивая его сохранность. В соответствии со ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением забывшимчленом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд

вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, несет обязанности и ответственность, как члены семьи собственника, совместно с ним проживающие.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, расположенные в доме, путем его реконструкции.

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения, расположенного в этом доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не имеет право осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Условия договора, которым переход права собственности не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество, является ничтожным.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения

вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта; принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее - специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях; выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение

второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований законодательства, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести

месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом до прекращения такого права, на основаниях предусмотренных законом. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, а также на основании гибели или уничтожения имущества, при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или

муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии со ст. 293 ГК РФ право собственности на жилое помещение может быть прекращено по основаниям нарушения правил пользования жилым помещением. Если собственник жилого помещения использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей любо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику

вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Одним из распространенных способов приобретения жилья в собственность является его приватизация. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»² под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими на основе договора жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений.³

К основнымпринципамиусловиямприватизацииотносится:

• 
  бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан;
  
• 
  добровольность приватизации;
  
• 
  право приватизировать дается только один раз.
  

В соответствии с действующем законодательством приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, которыми граждане пользуются в месте их постоянного проживания на основе договора социального найма жилья.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации неподлежатприватизациижилыепомещения,находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Согласно закону РФ от 14 июля 1992 года № 3297-I «О закрытом административно-территориальном образовании» в редакции от 01 декабря 2007 года⁴ закрытые военные городки относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасности функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Не подлежат также приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Однако, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Кроме того, другими федеральными законами предусмотрены дополнительные основания, не допускающие приватизацию жилого фонда. Например, не подлежат приватизации стационарные учреждения социальной защиты населения - дома-интернаты для престарелых и инвалидов,
² Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28.

³ Бюллетень нормативных актов. 1992. № 1.

⁴ Российская газета. № 190. 26.08.1992.

психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками; с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных и природных парков, государственных природных заказников, памятников природы и ботанических садов, лечебно- оздоровительных местностей и курортов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Приватизация жилья возможна только с письменного согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением. То есть, они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи.

Согласно ст. 1 Закона о приватизации, приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. По желанию граждан жилые помещения передаются им, в порядке приватизации, в общую собственность всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

Граждане не желающие участвовать в безвозмездной передачи жилого помещения в собственность отказываются от участия в приватизации занимаемого жилого помещения. Вышеуказанные лица не могут передавать свою долю в пользу конкретного лица проживающего в квартире. При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

В законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений. То есть приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья.

В ст. 7 Закона о приватизации установлено, что передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемый местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Передача гражданам в порядке приватизации занимаемых ими квартир (комнат) в общую (совместную или долевую) собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних и лиц, которые сохраняют право на приватизацию данной жилой площади осуществляется бесплатно на добровольной основе на основании заявлений всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет, опекунов, приемных родителей, руководителей учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; представителей органов опеки и попечительства.

Бесплатная передача квартир (комнат) государственного и муниципального жилищных фондов в собственность гражданам оформляется договором передачи, заключаемым по поручению Правительства Москвы Департаментом муниципального жилья и жилищной политики, с одной стороны, и гражданами, с другой стороны. Одновременно с оформлением договора передачи стороны подписывают заявление о государственной регистрации и доверенность уполномоченному сотруднику Департамента муниципального жилья и жилищной политики быть их представителем при государственной регистрации. Договор передачи в собственность квартиры (комнаты) в порядке приватизации подлежит государственной регистрации.

На практике при приватизации возникали спорные ситуации, которые нашли разрешение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции от 06 февраля 2007 года⁵. В соответствии с вышеуказанным Постановлением гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер, до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

⁵ Бюллетень Верховного суда РФ. 1993. № 11.