Лекция Система государственного регулирования градо строительной деятельности
 Скачать 496.5 Kb.
|
Методология инвестиций в строительствеИнвестиционная деятельность — это совокупность практических действий физиче- ских и юридических лиц по реализации инвестиций в промышленность, сельское хозяйство, энергетику, транспорт и другие отрасли национальной экономики. В ка- честве инвестиции инвестор может использовать денежные средства, банковские депозитные вклады, акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке, движимое и недвижимое имущество (зда- ния и сооружения, машины и механизмы), материальные ценности, интеллектуаль- ные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу- хау, проектные и конструкторские разработки,земельные участки и другие природ- ные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие опреде- ленную ценность. Инвестиционная деятельность складывается из таких элементов, как разработка инвестиционных намерений, разработка инвестиционного проекта, определение источников инвестирования и установление договорных отношений, организация строительной деятельности сооружения объекта и обеспечение его функциониро- вания в соответствии с требованиями проекта. Источниками инвестиций могут быть бюджетные, собственные, привлеченные и заемные средства. Из федерального бюджета обычно выделяются средства для реа- лизации общегосударственных крупномасштабных программ и проектов. В качестве основных источников инвестиционных средств собственника, акцио- нерного общества или любого другого субъекта хозяйственной деятельности, преж- де всего, могут быть амортизационные отчисления и прибыль, а также средства от продажи акций, кредиты банков. Заинтересованность как юридических, так и физи- ческих лиц во вложении капитала в определенную сферу определяется величиной дохода. Если вкладываемые инвестиции будут приносить более высокий доход по сравнению с вложениями денежных средств в другие сферы, например в коммерче- ские банки, инверторы будут вкладывать свои средства в сферу развития производ- ства, капитальное строительство. По мере насыщения капиталом данного сегмента рынка происходит перераспределение инвестиций в другие, более доходные облас- ти. В Российской Федерации инвестиционная деятельность регулируется системой за- конов и нормативных актов. В качестве таких законов выступают Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, законы о собственности, недрах, основах земельного и лес- ного пользования, о предприятиях и предпринимательской деятельности, об ак- ционерах и акционерных обществах, банках, о налогообложении, внешнеэкономи- ческой деятельности, таможенном контроле, об арендных отношениях и страхова- нии, об инвестиционной деятельности. Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительствеСтроительство- крупнейшая отрасль народного хозяйства страны, которой при- надлежит ведущая роль в развитии производительных сил и уровня благосостояния народа. В строительстве работает несколько миллионов человек, занятых как непо- средственно на сооружении промышленных, гражданских и других объектов, так и в обеспечивающих строительство предприятиях и организациях. К основным участникам строительства относятся юридические и физические лица, т. е. любые государственные, общественные, частные организации и индивидуумы. Инвестор(вкладчик)- юридическое или физическое лицо, осуществляющее долго- срочное вложение капитала в экономику (проект, предприятие и т. п.), как правило, в целях получения прибыли на вложенный капитал. Инвестор может быть застрой- щиком. Девелопер (англ., to develop -развивать) - разновидность инвестора - лицо, вклады- вающее средства в развитие городских или пригородных земель (освоение террито- рии, прокладка коммуникаций и дорог) с последующей продажей застроенных или незастроенных участков. Застройщик -юридическое или физическое лицо, официально заявившее о наме- рении осуществить строительство определенного объекта недвижимости и полу- чившее на это разрешение. На основе архитектурно-планировочного задания он за- казывает проектно-сметную документацию, получает разрешение на строительство и организует в период строительства все виды надзора. Застройщик проводит строительство собственными силами или с привлечением подрядчиков, а по окон- чании принимает объект в эксплуатацию и регистрирует право собственности в ме- стном органе самоуправления. Функции заказчика он может выполнять сам, при- влекать специализированную организацию (УКС, управленческую фирму и.т.п.) или специалиста. Заказчик -юридическое или физическое лицо, заключающее договор подряда или государственный контракт на строительство объекта недвижимости, которого пла- нируют строительство, размещает заказы на его осуществление подрядными орга- низациями, обеспечивает финансирование и контроль в период производства ра- бот, а также принимает законченные строительством здания и сооружения. Инве- стор, застройщик и заказчик могут быть в одном лице. При наличии внешнего инве- стора заказчик выступает как его уполномоченный. Эксплуатирующая организация -юридическое или физическое лицо, осуществ- ляющие на правах собственника или по поручению собственника (чаще всего инве- стора) техническую эксплуатацию объекта. Эксплуатирующая организация считается представителем интересов пользовате- лей, если иное не установлено соглашениями между участниками инвестиционного процесса. Проектировщик -юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строитель- ство, реконструкцию или техническое перевооружение. К ним относятся организа- ции, проводящие инженерно-геологические, геодезические и другие изыскания для строительства. Подрядчик -юридическое или физическое лицо, выполняющее комплекс работ по строительству объектов различного назначения. Привлекаемый к работе исполни- тель должен иметь лицензию на те виды деятельности, где это предусмотрено зако- ном. Договор с заказчиком заключает генеральный подрядчик - центральная фигура в строительстве. При подрядном способе генподрядчик возглавляет строительство, отвечая перед заказчиком за своевременное и качественное осуществление проекта и сдачу объектов в эксплуатацию. Для выполнения отдельных видов работ или от- дельных объектов генподрядчик привлекает субподрядные организации (по строи- тельным, монтажным, сантехническим, электромонтажным работам, монтажу обо- рудования, строительству дорог, сетей, организации механизации и др.). Генпод- рядчик несет ответственность за выполнение не только работ, осуществляемых соб- ственными силами (обычно общестроительных), но и за работу субподрядчиков; координирует производство работ всеми субподрядчиками, не вмешиваясь в их внутреннюю производственно-хозяйственную деятельность. Если заказчик заклю- чает прямые договоры с несколькими подрядчиками, то их называют основными подрядчиками. Менеджер-профессиональный управляющий, юридическое или физическое лицо, выполняющее функции управления на всех или отдельных стадиях инвестиционно- го цикла. Поставщик -юридическое или физическое лицо, поставляющее необходимую для строительства продукцию (материалы, детали и строительные конструк- ции),произведенную своими силами или приобретенную. В широком смысле все от- расли экономики, в большей или меньшей мере, являются поставщиками продук- ции для строительства. Застройщик осуществляет общее ведение строительства. Основными функциями застройщика в соответствии с действующим градостроительным законодательст- вом являются: получение разрешения на строительство; получение права ограниченного пользования соседними земельными участка- ми на время строительства; привлечение для осуществления работ по возведению объекта капитального строительства на основании договора заказчика, а также физическое или юри- дическое лицо, соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство (далее – лица, осуществляющие строительство). обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей в преду- смотренных законодательством случаях государственную экспертизу и утвер- жденной в установленном порядке; осуществление технического надзора; привлечение, в предусмотренных законодательством случаях, проектной орга- низации для осуществления авторского надзора за строительством объекта; извещение о начале работ на строительной площадке органа, выдавшего раз- решение на строительство, а также органа государственного строительного надзора, которому подконтролен данный объект; обеспечение безопасности работ на строительной площадке для окружающей природной среды и населения; принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строи- тельства, реконструкции объекта недвижимости, а также о вводе законченного строительством объекта в эксплуатацию. Организационно-технологическая документация лица, осуществляющего строи- тельство, должна обеспечивать возможность выполнения в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требо- ваний законодательства об охране труда, окружающей среды и населения, а также возможность выполнения всех видов контроля, необходимого для оценки соответ- ствия выполняемых строительных работ требованиям технических регламентов по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости, проектной документации и условиям договора. Лицо, осуществляющее строительство, может подтвердить свои возможности по обеспечению качества строительства наличием сертифицированной в установлен- ном порядке системы менеджмента качества. Строительство каждого объекта допускается осуществлять только на основе пред- варительно разработанной проектной документации, решений по организации строительства и технологии производства работ, которые должны быть приняты в проекте организации строительства и порядке производства работ. Не допускается отступления от решений проектов организации строительства и порядка производства работ без согласования с организациями, разработавшими и утвердившими их. Проектная документация должна быть допущена к производству работ застрой- щиком подписью ответственного лица или путем простановки штампа. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнить входной контроль пере- данной ему документации, передать застройщику или заказчику перечень выяв- ленных в ней недостатков, проверить их устранение. Срок выполнения входного контроля проектной документации устанавливается в договоре. В зависимости от сроков строительства объекта и объемов работ по решению за- казчика или лица, осуществляющего строительство, разрабатывается проект произ- водства работ на строительство зданий, строений или сооружений в целом, на воз- ведение их отдельных частей (подземная и надземная части,секция, пролет, этаж, ярус и т.п.), на выполнение отдельных технически сложных строительных, монтаж- ных и специальных строительных работ, а также работ подготовительного периода и передан на строительную площадку до начала возведения тех частей зданий (со- оружений) или начала выполнения тех работ, на которые проект производства ра- бот составлен. Состав проекта производства работ должен содержать графические и текстовые материалы, определяющие: условия поставки конструкций, готовых изделий, материалов и оборудования; использование строительных машин и транспортных средств; обеспечение трудовыми ресурсами по основным профессиям; производственно-технологическую комплектацию строительных процессов; в необходимых случаях условия организации строительства и выполнения ра- бот вахтовым методом; материалы и результаты технического обследования действующих зданий, строений и сооружений при их реконструкции; требования к выполнению строительных, монтажных и специальных строи- тельных работ в условиях действующего производства; порядок проведения испытаний конструкций зданий и сооружений, согласо- ванный с застройщиком или заказчиком и лицом, осуществляющим строи- тельство. Застройщик (заказчик) должен подготовить для строительства территорию строи- тельной площадки, обеспечив своевременное начало работы, в том числе передать в пользование лицу, осуществляющему строительство, необходимые для осуществле- ния работ здания и сооружения, обеспечить переселение лиц и организаций, раз- мещенных в подлежащих сносу зданиях, обеспечить подводку инженерных сетей, транспортировку грузов. Застройщик (заказчик) должен обеспечить вынос на площадку геодезической раз- бивочной основы силами местного органа архитектуры и градостроительства или по его поручению – специализированной организацией, принять ее по акту. Застройщик (заказчик) и лицо, осуществляющее строительство, а также, в необхо- димых случаях, лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, долж- ны назначить следующих персонально ответственных за строящийся, реконструи- руемый объект должностных лиц: ответственного представителя технического надзора застройщика или заказ- чика – должностное лицо, отвечающее за ведение технического надзора; ответственного производителя работ - должностное лицо, отвечающее за вы- полнение строительных работ, в том числе за их безопасность и качество; ответственного представителя проектировщика – должностное лицо, отве- чающее за ведение авторского надзора в случаях, когда авторский надзор вы- полняется. Перед началом строительства лицо, осуществляющее строительство, должно под- готовить документацию, необходимую для осуществления строительства, реконст- рукции и капитального ремонта объекта капитального строительства: общий журнал работ, отражающий технологическую последовательность осу- ществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта ка- питального строительства, сроки, качество и условия выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства; специальные журналы, отражающие выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства. Требования по составу и порядку ведения исполнительной документации, форме и порядку ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выпол- нения работ, определяются федеральным органом исполнительной власти, ответст- венным за государственный строительный надзор (Федеральная служба по экологи- ческому, технологическому и атомному надзору, далее - Ростехнадзор). Организация строительного производства в зависимости от объемов и детализа- ции работ, применяемых средств механизации, условий осуществления строитель- ства, состава рабочих бригад, организации рабочих мест разделяется на три этапа: этап – подготовка земельного участка и выполнение земляных работ для строи- тельства, подготовка объекта капитального строительства для реконструкции и ка- питального ремонта; этап – монтаж фундаментов и конструкций подземной части до уровня пола первого этажа объекта капитального строительства при его строительстве, усиление и/или монтаж фундаментов и конструкций подземной части объекта капитального строительства при его реконструкции, ремонтно-восстановительные работы, вклю- чая работы по усилению фундаментов и/или замене конструкций подземной части объекта капитального строительства при капитальном ремонте; этап – монтаж надземной части объекта капитального строительства при его строительстве, монтаж надземной части и изменение параметров объекта капи- тального строительства, его частей при реконструкции, ремонтно- восстановительные работы, включая работы по усилению и/или) замене конструк- ций надземной части объекта капитального строительства при капитальном ремон- те; этап – монтаж сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внут- ренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования объекта капиталь- ного строительства при его строительстве, изменение качества инженерно- технического обеспечения объекта капитального строительства при его реконст- рукции, замена сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутрен- них и наружных сетей), инженерных систем и оборудования объекта капитального строительства при его капитальном ремонте, благоустройство прилегающей терри- тории. Подготовка земельного участка к строительству должна соответствовать требова- ниям санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным и требо- ваниям безопасности дорожного движения. Застройщик или заказчик должен подготовить для строительства территорию строительной площадки, обеспечив своевременное начало работы, в том числе пе- редать в пользование лицу, осуществляющему строительство, необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечить переселение лиц и органи- заций, размещенных в подлежащих сносу зданиях, обеспечить подводку инженер- ных сетей, транспортировку грузов. К основным работам по строительству объекта или его этапам разрешается при- ступать только после устройства необходимых ограждений строительной площадки и опасных зон работ за ее пределами (охранных, защитных или сигнальных) с орга- низацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима. Для индивидуальных застройщиков необходимо выполнение ограждения строи- тельной площадки и соблюдение требований градостроительного плана земельного участка. При въезде на площадку должны быть установлены информационные щиты, а строительная площадка оборудована бункерами для сбора мусора. В тех случаях, когда строительная площадка расположена на территории, подвер- женной воздействию неблагоприятных природных явлений и геологических про- цессов (сели, лавины, оползни, обвалы, заболоченность, подтопление) после созда- ния геодезической разбивочной основы до начала выполнения строительных работ должны быть выполнены по специальным проектам первоочередные мероприятия и работы по защите территории от указанных процессов. При производстве работ по искусственному закреплению слабых грунтов должны быть приняты предусмотренные проектом меры по предотвращению загрязнения подземных вод нижележащих горизонтов. Лицо, осуществляющее строительство, должно обеспечивать безопасность работ для окружающей природной среды, при этом: обеспечивать уборку строительной площадки и прилегающей к ней пятиметровой зоны, мусор и снег должны вывозиться в места, установленные органом местного самоуправления; производство работ в охранных заповедных и санитарных зонах выполнять в соответствии со специальными правилами; производство работ в охранных, заповедных и санитарных зонах выполнять в соответствии со специальными правилами; не допускать несанкционированного сведения древесно-кустарниковой расти- тельности; не допускать выпуска воды со строительной площадки без защиты от размыва поверхности; при буровых работах принимать меры по предотвращению излива подземных вод; работы по мелиорации и изменению существующего рельефа выполнять толь- ко в соответствии с согласованной органами государственного надзора и ут- вержденной проектной документацией; производственные и бытовые стоки должны обезвреживаться и быть организо- ванными. При использовании для сноса зданий, строений и сооружений взрывов, сжигания или иных потенциально опасных методов должно быть выставлено оцепление. О моменте взрыва, сжигания или обрушения должны быть оповещены все лица, нахо- дящиеся на строительной площадке, а также юридические (физические) лица – вла- дельцы прилегающих территорий. Разборка памятников истории и культуры должна производиться вручную или ме- ханическим способом, без применения взрывных работ. В случае обнаружения в ходе работ объектов, имеющих историческую, культурную или иную ценность, лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить ведущиеся строительные работы, известив об обнаруженных объектах учреждения и органы, предусмотренные законодательством. В подготовительный период должны быть возведены временные здания и соору- жения, используемые для нужд строительства, или приспособленные для этих целей существующие здания и сооружения, а также выполнены постоянные или времен- ные внутриплощадочные дороги. После окончания строительства временные зда- ния и сооружения подлежат ликвидации. В случаях, когда предусматривается последующая передача временных поселений, зданий и сооружений для постоянной эксплуатации, проекты временных поселе- ний, зданий и сооружений должны разрабатываться, согласовываться и утверждать- ся в порядке, установленном для проектирования поселений, зданий и сооружений, предназначенных для постоянного использования по назначению. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает складирование и хранение материалов и изделий в соответствии с требованиями стандартов и технических ус- ловий на эти материалы и изделия. До начала возведения зданий и сооружений необходимо произвести срезку и скла- дирование используемого для рекультивации земель растительного слоя грунта в специально отведенных местах, вертикальную планировку строительной площадки, работы по искусственному понижению (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод. При обнаружении на строительной площадке сетей инженерного обеспечения (ка- нализации, водо-, тепло-, энергоснабжения и др.), проложенных без особого распо- ряжения, выполняется их отключение в присутствии представителей органа мест- ного самоуправления и эксплуатирующей организации. При выполнении строительных работ, связанных с устройством временных вы- емок и других препятствий на территории существующей застройки, лицо, осуще- ствляющее строительство, обязано обеспечить их ограждение, а также проезд авто- транспорта и проход к домам путем устройства мостов, пешеходных мостиков с по- ручнями, трапов. После окончания работ указанные устройства должны быть выве- зены с территории. Места работ, а также временных проездов и проходов, должны быть освещены. Работы, связанные со вскрытием поверхности в местах расположения действую- щих подземных коммуникаций и сооружений, должны осуществляться с соблюде- нием требований, установленных организациями, эксплуатирующими эти комму- никации. На каждом объекте строительства надлежит вести общий журнал работ, специаль- ные журналы по отдельным видам работ и исполнительную документацию: ком- плект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них по согласованию с проектной организацией изменениями, сделанными лицами, ответственными за строительное производст- во; геодезические исполнительные схемы, выполненные в соответствии с требова- ниями действующей нормативной документации. На основе проектной документации лицо, осуществляющее строительство, подго- тавливает схемы расположения разбиваемых в натуре осей зданий, строений и со- оружений, знаков закрепления этих осей и монтажных ориентиров, а также схемы расположения конструкций и их элементов относительно этих осей и ориентиров и в случаях, предусмотренных статьей 54 Градостроительного кодекса, производится проверка выполненных работ государственным строительным надзором. Перед началом строительства необходимо выполнение лабораторных анализов для подтверждения соответствия прочностных и деформационных характеристик грун- тов оснований характеристикам материалов инженерных изысканий. В процессе выполнения буровых работ при достижении водоносных горизонтов необходимо принимать меры по предотвращению неорганизованного излива под- земных вод. Строительство должно вестись в технологической последовательности по этапам в соответствии с календарным планом (графиком) с учетом обоснованного совмеще- ния отдельных видов работ, принятых в проекте организации строительства. Лицо, осуществляющее строительство, обязано отражать все действия по строи- тельству в общих и специальных журналах и обеспечивать сдачу исполнительной документации на каждый этап и вид работ. Запрещается начинать работы по возведению надземных конструкций здания (со- оружения) или его части (секции, пролета, яруса, участка, захватки и т.д.) до полно- го окончания устройства подземных конструкций и обратной засыпки котлованов, траншей и пазух с уплотнением грунта до плотности его в естественном состоянии или заданной проектной документацией (за исключением подземных конструкций, возведение которых проектами производства работ предусмотрено в другие сроки). После завершения этапа работ, возведения частей здания, сооружения выполняют геодезические измерения, называемые исполнительными геодезическими съемка- ми. По результатам исполнительной геодезической съемки элементов конструкций и частей зданий, сооружений следует составлять исполнительные геодезические схе- мы. На схемах должны наноситься проектные и фактические размеры или отклоне- ния от них. Исполнительные геодезические съемки с составлением схем на всех стадиях строительства осуществляют организации, выполняющие эти работы. Исполнительную геодезическую съемку подземных инженерных сетей следует вы- полнять до их засыпки. Исключения составляет самотечная канализация, исполни- тельную съемку которой выполняют после засыпки траншей и гидравлического ис- пытания труб. При реконструкции объектов надлежит учитывать данные инженерных изыска- ний, обследования технического состояния конструкций, внутрицеховых и внутри- площадочных транспортных средств и коммуникаций, оборудования и инженерных сетей, условий производства демонтажных и строительно-монтажных работ (зага- зованность, запыленность, взрыво- и пожароопасность, повышенный шум, стес- ненность и т.п.). В районах строительства крупных промышленных комплексов и при застройке жилых массивов по взаимному согласию участников строительства может быть соз- дана объединенная диспетчерская служба, которая производит: сбор, передачу, обработку и анализ оперативной информации о ходе выполне- ния строительного производства, а также информации о допущенных отклоне- ниях от проекта производства работ; передачу оперативных распоряжений руководства исполнителям и контроль за их исполнением. В процессе строительного производства должны соблюдаться требования техниче- ских регламентов по технике безопасности в строительстве. При организации строительного производства необходимо осуществлять меро- приятия и работы по охране окружающей природной среды, которые должны вклю- чать рекультивацию земель, предотвращение потерь природных ресурсов, предот- вращение или очистку вредных выбросов в почву, водоемы и атмосферу. Указанные мероприятия и работы должны быть предусмотрены в проектной документации. При строительном производстве на селитебных территориях должны быть соблю- дены требования по предотвращению запыленности и загазованности воздуха. Не допускается при уборке отходов и мусора сбрасывать их с этажей зданий и сооруже- ний без применения закрытых лотков и бункеров-накопителей. При производстве работ, связанных с вырубкой леса и кустарников, строительство необходимо организовать так, чтобы обеспечить оттеснение животного мира за пределы строительной площадки. При необходимости прекращения работ или их приостановки на срок более 6 ме- сяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик или заказчик и извещает о принятом решении лицо, осуществляющее строительст- во, орган местного самоуправления, а также соответствующие органы государст- венного надзора, после чего застройщик, заказчик или лицо, осуществляющее строительство, не позднее чем через месяц составляют акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости вы- полненных работ, ведомость примененных (смонтированных) на объекте оборудо- вания, материалов и конструкций, ведомость неиспользованных и подлежащих хранению оборудования, материалов и конструкций, перечень работ, необходимых для сохранности объекта и неиспользованных оборудования, материалов и конст- рукций. При необходимости проектная организация по договору с застройщиком или за- казчиком разрабатывает рабочие чертежи и смету консервации объекта, а лицо, осуществляющее строительство, выполняет работы, предусмотренные этими рабо- чими чертежами и сметами. Глава 3. Экономика строительного производства Цена в строительстве – денежное выражение стоимости единицы строительной продукции. Определяется количеством труда, затраченного на создание этой еди- ницы. Механизмценообразованияимеет специфические особенности, связанные с инди- видуальным характером строящихся зданий, который зависит от конкретных усло- вий строительства. Цена на продукцию определяется на основе сметной документа- ции в соответствии с объемами работ, технологией производства, единичными оценками на отдельные виды работ. Сметнаястоимость– основа для определения балансовой стоимости вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружени- ям, для расчета технико-экономических показателей, для принятия решения об осуществлении строительства. На первой стадии проектирования определяется ориентировочная (предположи- тельная) стоимость объекта. Далее по мере накопления исходных данных появится возможность более точного определения сметной стоимости объекта. Завышение или занижение расчетной стоимости может привести к ошибкам в оценке его эф- фективности. |