градорегулирование. Ермолина Л.В. Градорегулирование. Методические указания для студентов факультета экономики и управления специальности 080504. 65 Государственное и муниципальное управление
 Скачать 0.77 Mb.
|
|
ТЕМА 7. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ГОРОДСКОГО ОКРУГА САМАРА I. Генеральный план Самары является основным градостроительным документом города. Он был разработан в 2004-2006 гг. авторским коллек- тивом при департаменте строительства и архитектуры администрации го- родского округа, который в 2010г. президиум РААСН наградил медалью за достижения в области градостроительства. «Научное обоснование концепции генерального плана», его экологи- ческие аспекты рассматривались на открытых собраниях общественности города в 2004г. в Доме архитектора и в городской администрации. На межрегиональной конференции «Генеральный план и город» в 2004г., ор- ганизованной департаментом строительства и архитектуры и самарской организацией Союза архитекторов, приняли участие представители орга- нов архитектуры и градостроительства, архитектурно-проектных органи- заций 14 городов Приволжского ФО. Окончательно план был принят Думой г.о. Самара 20 марта 2008г., после того, как прошел все процедуры публичных слушаний, получив одобрение на уровне Правительства РФ и федеральных структур. Генеральный план является основным документом территориального планирования, определяющим границы города, функциональное и строи- тельное зонирование территории, развитие инженерно-транспортной и со- циальной инфраструктуры, условия сохранения историко-культурного на- следия и поддержания экологически благоприятной среды. Цели разработки: – раскрыть градостроительный потенциал Самары для реализации пространственных интересов населения города с учетом требований безо- пасности жизнедеятельности, экологического и санитарного благополучия; – определить содержание и очередность основных мероприятий гра- достроительного развития; 43 – создать основу для комплексного мониторинга градостроительных процессов на территории города и внешней зоны. Рассмотрим некоторые моменты генерального плана нашего города. Общая площадь земель в границах Самары согласно плану состав- ляет 541,00 км2. Численность населения— 1,2 млн. человек. Самара явля- ется шестым по численности населения городом РФ. Земли города по собственности делятся на федеральную, Самарской области (субъекта Федерации), муниципальную, частную и другие виды. На некоторой части городской территории форма собственности не определена в полном объеме, в последующем она будет распределена на федеральную, областную, муниципальную и частную собственность. Для миллионного города уровень использования жилых территорий невысок, так как плотность населения на большей части территорий не достигает даже среднего уровня использования. К городским землям отно- сятся и территории сельскохозяйственного назначения, и часть неосвоен- ных земель, которые выборочно используются под несанкционированные свалки. Территории промышленных и коммунально-складских объектов используются в основном экстенсивно. Это дает возможность развития го- рода за счет внутренних территориальных резервов. Вместе с тем, в плане рассмотрено несколько вариантов территориально-пространственного раз- вития города. Важнейшим направлением развития транспортного комплекса города является его интеграция в евроазиатское сообщество и формирование в Самаре международного транспортно-логистического центра. Самарский транспортный узел является транспортными воротами Рос- сии, через которые грузы и пассажиры следуют в Европу, на Урал, Сибирь, Дальний Восток, Среднюю и Юго-Восточную Азию, в Каспийский бассейн. Конкурентное преимущество Самарской области – выгодное географическое 44 положение. Не без оснований первый железнодорожный мост – Сызранский, построен через Волгу именно в Самаре. Транспортный узел Самары реально способен стать одним из основ- ных центров грузоперевозок и консолидации транзитных и экспортно- импортных грузопотоков в евроазиатских связях. Реализация национальных проектов и активное развитие социальной сферы позволит создать в г.о. Самара высокий жизненный уровень всего населения. Приоритетные объекты генерального плана г.о. Самара: 1) Территории жилой застройки (Самарское Заречье, Земли совхоза Кряж, Сухая Самарка и др.) Территория Самарского заречья составляет 600 га, предполагаемое население после постройки микрорайона — 95 тыс. человек. Заречье пред- ложено под малоэтажную и многоэтажную комплексную жилую застрой- ку. В связи с размещением в Самарском Заречье памятника природы «Озе- ро Гатное» сплошной намыв территории вдоль реки Самары оценили как преждевременный. Застройка данной территории не начата и сегодня, т. к. площадка под проектом относится к зоне подтопления и требует милли- ардных бюджетных инвестиций в устройство гидротехнических сооруже- ний с берегоукреплением для поднятия вертикальных отметок по всей площади и строительством дороги. Развитие территории предлагается на- чать вдоль Южного шоссе и со стороны Засамарской Слободы. Для связи с Железнодорожным районом Самары планируется по- стройка нового метромоста через реку и прокладка Третьей линии Самар- ского метрополитена, строительство которого начнется после массовой за- стройки Заречья. 2) Транспорт: – планируемые автомагистрали общегородского значения — непре- рывного движения: проспект Карла Маркса (с выходом на обводную Са- 45 мары), Московское шоссе (с выходом на M5), пр. Кирова (с выходом на обводную Самары), улица Авроры (с выходом на M32); – магистрали общегородского значения – регулируемого движения: ул. Ново-Садовая, Волжский проспект – ул. Горького, ул. Полевая – ул. Владимировская, ул. Луначарского – ул. Гагарина – ул. Победы, ул. XXII партсъезда, Волжское шоссе, Заводское шоссе, Зубчаниновское шоссе – Красноглинское шоссе, Южная Обводная дорога и др.; – магистрали районного значения – регулируемого движения: ул. Ми- чурина, ул. Самарская, ул. Вольская, ул. Стара-Загора и др. – транспортные развязки и пересечения: пр. Ленина – ул. Ново- Садовая, – ул. Луначарского, ул. Советской Армии – Московское шоссе, ул. Советской Армии – Ново-Садовая ул., ул. Аврора – ул. Ново-Садовая ул. в Постниковом овраге, Московское шоссе – ул. Авроры и др.; – кольцевые развязки: ул. Стара-Загора – Ракитовское шоссе, ул. Дач- ная – ул. Мичурина, ул. Ташкентская – Московское шоссе; – мосты и мостовые переходы: мост в створе ул.Фрунзе, мост в про- должение узла ул. Владимирская – ул. Новоурицкая – ул. Структурная ул., мост в створе пр. Кирова. Комитет по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям Самарской городской думы рассмотрел заложенное в проект бюджета 2013г. финансирование капитального строительства, запланиро- вав в текущем году строительство и реконструкцию участков четырех го- родских дорог: ул. Луначарского, пр. К. Маркса, ул. Мичурина и XXII Партсъезда. Первоочередной задачей нового формируемого градостроительного совета при губернаторе Самарской области, по мнению большинства го- рожан, должна стать подготовка Самары и области к чемпионату мира по футболу 2018 г. Роль градостроительной политики должна измениться, т.к. 46 Самара выходит на международную арену и должна зарекомендовать себя как современный развивающийся город. Спортивный объект будет возведен на территории Радиоцентра в Ки- ровском районе. Проект стадиона на стрелке рек, одобренный ранее ФИФА, был слишком дорогим и труднореализуемым с инженерной точки зрения. Кроме того, после чемпионата мира этот спортивный объект был бы менее доступен для самарцев, чем стадион в Радиоцентре, расположен- ном рядом со спальными районами города. В декабре 2012г. ФИФА и Оргкомитет «Россия-2018» одобрили заяв- ку Самары на перенос места строительства стадиона, скоро изменения от- разятся и в генеральном плане города. II. Основной проблемой градорегулирования архитектурной среды является сохранение самоидентификации городов. Их привлекательность сегодня оценивается как условие устойчивого экономического развития в перспективе. Архитектурно-историческая среда Самары в последнее время оказалась в поле зрения многих архитекторов и градостроителей, которые обнаружили здесь собственную неповторимую специфику. На этапе социально-экономического развития городов, в условиях роста строительной индустрии, вопросы сохранения историко-культурного наследия приобретают актуальность. Для сохранения его своеобразия се- годня важным оказывается формирование такой градостроительной куль- туры, где обновления и традиции были бы сбалансированы. Поиск на раз- ных территориально-планировочных уровнях разумного компромисса ме- жду сохранением и реконструкцией архитектурно-исторической среды средствами градорегулирования является важной задачей. Поэтому важную роль играют разделы генерального плана «Основные направления охраны и реконструкции исторической застройки города Са- мары» и «Основные направления развития рекреационных зон, инфра- структуры отдыха и туризма» наряду с ПЗЗ. 47 Уникальная архитектурно-историческая среда Самары представляет собой своеобразный образец провинциального зодчества, сформировавше- гося под влиянием Санкт-Петербургской и Московской архитектурных школ (в отличии от г. Сызрань, представленного в деревянной и каменной архитектуре - признаки древнерусского зодчества Владимиро-Суздальской школы). Своеобразие исторической среды Самары определяется датиров- кой, имущественной принадлежностью и стилистикой застройки. Особый колорит придает пласт «народной» архитектуры, в том числе деревянного, неоднородного ввиду многонациональности края и заселения его выход- цами из разных губерний. Историческая панорама Самары образована объ- ектами и комплексами различного назначения, среди которых особо выде- ляются: Иверский женский монастырь (1850г.), католический костел (1906г.), лютеранская кирха (1864г.), иудейская синагога (1908г.) и извест- ная в стране пивоваренная фабрика фон Ваккано (Жигулевский завод). Отсутствие строгих канонов, свобода творчества не препятствовали сосуществованию различных форм в целостную архитектурно- историческую среду, определившую единство объекта исследования. Идентичность Самары связана с её поэтапным развитием во времени («Древняя Самара», 1586-1705гг.; «Дорегулярная Самара, 1706-1780гг.; «Уездная Самара», 1781-1850гг., «Губернская Самара», 1851-1917гг., «Со- ветская Самара», 1918-1957гг.). Каждый из этапов фиксировался в опреде- ленных планировочных границах города, на каждом последующем этапе Самара развивалась, преодолевая старые границы и устанавливая новые. Планирование архитектурно-исторической среды квартала раскрывает алгоритм планирования на уровне «исторический квартал» и опирается на опыт поквартальных градостроительных регламентов, культурной экспер- тизы, проектов развития застроенных территорий, проектов индивидуаль- ных зон охраны объектов культурного наследия Самары. 48 Идентичность самарских кварталов определяется: 1) внешней геомет- рией квартала (прямоугольные рядовые, двухчастные, треугольные, трапе- циевидные и кварталы г-образной формы); 2) плотностью застройки (уни- кальные древнесамарские кварталы с фрагментами нерегулярной плани- ровки, старосамарские кварталы с застройкой первой половины ХIХ в., кварталы уездного города середины ХIХ в., кварталы высокоплотной за- стройки губернского центра рубежа ХIХ-ХХ вв., кварталы смешанной за- стройки ближней периферии центра ХIХ-ХХ вв., кварталы неструктурной застройки, кварталы ансамблевой «сталинской» застройки; кварталы ус- ловно «современной» застройки 1960-1980 гг.; кварталы новой застройки 1990-х гг.- нач. XXI в.); 3)исторической разбивкой, которая связана с ха- рактером застройки домовладений, сформированных усадьбами одно-, двух- и трехдворовыми; усадьбами с двумя фронтами застройки; не сфор- мированными усадьбами с застройкой по красной линии. Поэтому должен соблюдаться историко-типологический принцип зо- нирования, по которому в архитектурной среде города сохранится его гра- достроительная история. Концепция охранного зонирования по такому принципу заключается в том, что на каждом новом этапе развития истори- ческого города в его планировочной структуре и объемно- пространственной композиции остаются и переходят в будущее наиболее ценные фрагменты планировки и застройки всех историко-типологических слоев; остальные городские фрагменты эволюционируют и обновляются по мере городского развития. Для каждого из историко-типологических слоев выделяется его историко-культурный каркас. Темы докладов 1. Генеральный план города Москвы. 2. Генеральный план развития г. о. Сызрань. 3. Генеральный план г.о. Тольятти. 49 Контрольные вопросы к теме: 1. Что представляет собой генеральный план как документ? 2. Каким образом утверждается генеральный план? 3. Каков состав материалов генерального плана города? 4. В чем заключается проблема градорегулирования архитектурно- исторической среды? 5. В чем суть проблемы множественности органов государственной экспертизы? 6. Какие существуют подходы к решению проблем организации госу- дарственных экспертиз? 7. Как увязать долгосрочные мероприятия генерального плана с крат- косрочным бюджетом? ТЕМА 8. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ. ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ При наличии рынка недвижимости не может не быть градостроитель- ного зонирования, устанавливающего юридически значимые градострои- тельные регламенты посредством муниципальных нормативных правовых актов – правил землепользования и застройки (ПЗЗ), так как: – финансирование строительства и реконструкции уже не может быть централизованным. Практически все объемы строительства создаются дея- тельностью свободных рыночных субъектов – частных лиц, которые ори- ентированы на максимальное экономическое поведение, подлежащее огра- ничению со стороны общества в отношении использования недвижимости; – в обеспечении свободной экономической деятельности частных лиц заинтересованы общество и органы власти; 50 – обеспечить свободную экономическую деятельность частных лиц нельзя приказом, прямыми указаниями, а можно только путем установле- ния рамок, пределов такой деятельности; – нет иного способа установления рамок, пределов деятельности част- ных лиц, как только посредством юридически значимых градостроитель- ных регламентов, которые содержатся в ПЗЗ. Т. о. в условиях рынка недвижимости муниципальные нормативные правовые акты – ПЗЗ являются неизбежным и универсальным способом градорегулирования. ПЗЗ – местный нормативно-правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости, вклю- чающий в себя: 1) порядок применения; 2) порядок внесения изменений; 3) карту градостроительного зонирования; 4) градостроительные регламенты. ПЗЗ используются как юридическое основание для согласования строительных намерений правообладателей недвижимости, для предостав- ления разрешений на строительство на конкретных земельных участках. Также ПЗЗ определяют граничные условия при разработке градострои- тельной документации о застройке — проектов планировки, проектов ме- жевания отдельных частей города, связанных с установлением и перепла- нировкой границ земельных участков, их юридическим формированием в качестве подготовленных для оборота объектов недвижимости. Порядок применения ПЗЗ и внесения в них изменений включает в себя положения: – о регулировании землепользования и застройки органами МСУ; 51 – об изменении видов разрешенного использования земельных участ- ков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; – о подготовке документации по планировке территории органами МСУ; – о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; – о внесении изменений в ПЗЗ; – о регулировании иных вопросов землепользования и застройки. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества по созда- нию благоприятной среды проживания. Правовое зонирование – это процесс разделения городской террито- рии на определенное число зон с установленными границами, которые указаны на карте градостроительного зонирования. Формирование одно- го земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земель- ному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Для всех зон применительно к каждому расположенному в них зе- мельному участку, определяются правила использования и строительного изменения недвижимости градостроительные регламенты (табл. 8). Эти правила включают: – виды разрешенного использования объектов недвижимости (вла- дельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговари- 52 ваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям); – предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площа- ди и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков; – предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках: – минимальные отступы построек от границ земельных участков; – максимальные показатели: – высота/этажность построек; – процент застройки участков (отношение площади поверхности уча- стка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка); – коэффициент использования земельных участков (отношение сум- марной площади пола всех строений ко всей площади земельного участка); – показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования. Таблица 8 Пример градостроительного регламента Ж4 — зона многоэтажной жилой застройки в 3 — 10 этажей Зона многоэтажной жилой застройки в 3 — 10 этажей выделена для обеспечения правовых условии формирования кварталов многоквар- тирных жилых домов с высокой плотностью застройки при соблюдения нижеприведенных видов н параметром использовании объектов недвижимости. Разрешенные виды использования, сопутствующие основным гаражи, встроенные в жилые дома гаражи боксового типа, только на участ- ках нового строительства или реконструк- ции многоквартирных жилых домов парковка перед учреждениями обслужи- вания населения Список видов разрешенного использования недвижимости Основные разрешенные виды использования недвижимости: многоквартирные дома в 3 — 5 этажей многоквартирные дома в 6 — 10 этажей детские сады, иные объекты дошкольного воспитания школы начальные и средние Виды использования, требующие специ- ального согласования посредством пуб- личных слушаний: многоквартирные дома в 11 — 20 этажей спортзалы, залы-рекреации (с бассейном или без) пошивочные ателье, ремонтным мастер- ские бытовой техники, парикмахерские и иные подобные объекты обслуживания почтовые отделения, телефонные и теле- графные станции 53 залы, клубы, центры общения и досуго- вых занятий (для встреч, собраний, заня- тий детей и подростков, молодежи, взрослых) многоцелевого и специализи- рованного назначения спортплощадки, теннисные корты аптеки поликлиники общей площадью не более 600 кв.м пункты первой медицинской помощи магазины товаров первой необходимости, не более 400 кв.м предприятия по индивидуальному обслу- живанию клиентов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 200 кв.м кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м киоски, лоточная торговля, временные па- вильоны розничной торговли и обслужива- ния населения жилищно-эксплуатационные управления отделения, участковые пункты милиции объекты пожарной охраны объекты, связанные с отправлением культа скверы жилищно-эксплуатационные и аварийно- диспетчерские службы площадки для выгула собак многоэтажные гаражи, автостоянки на от- дельном земельном участке На сегодняшний день ПЗЗ, принятые в соответствии с федеральным законодательством, действуют во всех городах РФ, в ряде городов работа по подготовке таких документов близка к завершению. Например, в 2011г. был утвержден новый Генеральный план г. о. Тольятти. Правила застройки, действующие в настоящее время, не соот- ветствуют основному градостроительному документу города. Сразу же началась разработка проекта новых ПЗЗ. В ноябре 2012 г. проведены публичные слушания, в ходе которых поступило более 300 за- мечаний и предложений от граждан и организаций. Все предложения отра- ботаны специалистами мэрии совместно с проектировщиками. По каждому из них даны аргументированные ответы, многие вопросы нашли отраже- ние в окончательном варианте ПЗЗ. К концу 2012 г. работа над ПЗЗ подо- шла к завершению. В соответствии с процедурой разработки ПЗЗ, преду- смотренной ГрК РФ, Комиссия рассмотрела документ с учетом публичных слушаний и рекомендовала мэру направить проект в думу на утверждение. ПЗЗ – это такой инструмент, который определяет очень четкие, жест- кие регламенты – где, в какой части города что можно строить, а где нель- 54 зя, причем они должны быть честные. В Москве тоже есть ПЗЗ, но там они фактически не действуют, потому что инвестор, прочитав эти Правила, или тот, кто хочет построить новую стройку, все равно в конце идет с докумен- тацией к конкретному чиновнику, и с ним решает этот вопрос, можно строить или нет. А ПЗЗ нужны как раз для того, чтобы избежать вмеша- тельства чиновников, чтобы все было только по этим Правилам. Если в ПЗЗ написано, что здание высотой в три этажа можно строить в этой точ- ке города, застройщик получает формальное разрешение о начале стройки. Если ему запрещают это делать, то нужно идти с этими Правилами в суд. Поэтому Правила должны быть очень грамотные, написанные не на 10 страницах текста, а, например, на пятистах. Должно чётко быть прописано, где историческая застройка, где ландшафтная, где парк, где промышленная зона. И обсуждение этих ПЗЗ должно идти на каждом этапе со всеми, в том числе и с жителями города путем публичных слушаний. Наличие ПЗЗ является основанием для преобразования всей системы градорегулирования в городе. Т.о. переход на систему правового зониро- вания необходим везде, т.к. ПЗЗ разрабатываются с целью создания усло- вий для устойчивого развития муниципальных образований, привлечения инвестиций, а также обеспечения прав и законных интересов граждан. Темы докладов 1. Воздействие градостроительных регламентов на изменение стоимо- сти земельных участков. 2. Зональный подход: анализ неверных трактовок (на примере «Закона о землепользовании и застройке в городе Москве». Контрольные вопросы к теме: 1. В чем заключаются отличия работы по введению правового зониро- вания от привычных схем разработки градостроительной докумен- тации? 55 2. Что такое ПЗЗ (их содержание, юридический статус, отличие от ге- нерального плана)? 3. Что такое градостроительное зонирование, его критерии-признаки? 4. Какие существуют примеры неадекватного понимания правового режима объектов недвижимости и градостроительных регламентов как инструмента установления правового режима? 5. Какие существуют виды и порядок установления территориаль- ных зон? 6. Как устанавливать градостроительные регламенты – по принципу «разрешено всё то, что не запрещено» или по принципу «разрешено то, что разрешено»? 7. Каково содержание градостроительного регламента? 8. Какая картографическая информация используется для подготовки карты градостроительного зонирования? 9. Каков порядок подготовки и утверждения ПЗЗ? На какой стадии разработки ПЗЗ учитывается мнение общественности? 10. Возможно ли отступление от ПЗЗ при осуществлении строительства и, если да, то в каких случаях? |