ГОСы менеджмент. менеджмент в строительстве. Образовательная автономная некоммерческая организация высшего образования московский технологический
 Скачать 2.14 Mb.
|
|
Основные этапы создания строительной продукции и фазы реализации проекта. Планирование строительства любого объекта, независимо от его назначения и масштаба, это всегда финансовые вложения. Учитывая основные составляющие, стоимость проекта может составлять 2-5% от общей цены объекта. Это серьезные вложения, требующие ответственного изучения всех факторов, которые могут повлиять на рентабельность. Для минимизации потерь инвесторов необходимо тщательно прорабатывать каждый этап проекта. Но не менее важно привлечь к этому процессу команду профессионалов, которые смогут объективно оценить все риски, свести к минимуму потери, исключить влияние неблагоприятных факторов, предусмотреть все возможные «подводные камни», грамотно составить проектную документацию и получить все разрешения в соответствующих органах государственной власти. Основанием для разработки проекта является проведение экспресс-оценки будущего объекта, а также его дальнейшая комплексная проверка. Каждое проектирование предусматривает составление предварительной концепции, включающей: изучение всех факторов, которые могут в будущем повлиять на проект; исследование технических и градостроительных регламентов, специфики использования данной территории под застройку; определение правоустанавливающего положения объекта; предварительное исследование геологии участка, экологии территории, обеспечения района инженерными, транспортными сетями, социально-бытовыми объектами; изучение спроса. На основании этой информации создается общая схема реализации проекта и график для его каждого отдельного этапа. Оцениваются риски, составляется экономика проекта. Так, в современном градостроительстве выделяют 5 этапов разработки и реализации проекта: Предварительный (предпроекетный). Проектный этап. Обеспечение проектной документацией. Организация строительства. Ввод объекта в эксплуатацию. Предпроектная подготовка и планирование строительства Это подготовительный период, на котором происходит сбор нужной информации относительно будущего объекта. Он является самым важным и ответственным, полностью определяющим успех будущего проекта. Предусматривает изучение функционального назначения, юридических и нормативных ограничений, градостроительной специфики. Также на этом этапе происходит разработка предпроектного предложения и выбор концепции, составление предпроектного бизнес-плана. Начало разработки проекта: юридическое оформление земельного участка или недвижимости, оплата прав собственности. Итог этапа: выпуск ГПЗУ. Условно, данный этап можно поделить на три подэтапа: Организационно-техническая подготовка. Включает сбор всех важных технических условий будущего объекта, подготовку всех необходимых данных и документов для выпуска градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Составление эскизного проекта. Поиск концепции строительства будущего здания, выбор его ориентации на площади, расчет базовых технических и экономических характеристик объекта. Инженерно-технические изыскания. Разработка проекта включает обязательное исследование особенностей почвы, проведение геологических и топологических работ. Если планируется реконструкция или снос существующих зданий, проводится их инженерное обследование. На этом этапе определяется много перспективных расчетов: объемы финансирования предпроектного и проектного этапов; бюджет проекта и общая схема его развития; маркетинговые исследования; эффективность проекта; средняя цена строительства и динамика ее изменения; получение согласований, технических условий и заключений; формируется общая стратегия развития проекта; регистрируются договорные отношения; создается ведомость затрат. В итоге такого планирования выпускается важный документ – ГПЗУ. Только на основании него можно начинать осуществление строительства. Дополнительно выпускается распорядительная документация администрации, которая включает перечень прав и обязанностей всех участников проектной деятельности. Проектный этап строительства Итак, если разработка и реализация проекта начинается с выпуска ГПЗУ, то строительные работы могут начаться только после получения разрешения на строительство. Это является главной целью проектного этапа. Он предусматривает: решение вопросов инвестирования в проект, поиск источников его дальнейшего финансирования; уточнение сетевого графика, экономики, бюджета, общей стратегии развития проекта; планирование стадии "П"; проектирование стадии "РД", получение госэкспертизы, разрешений на ведение строительных работ; детализация ССР (сводного сметного расчета); планирование основных монтажных и строительных работ, составление генерального плана, календарного плана, графика потребности в строительной технике, механизмах, конструкциях, рабочих кадрах и пр.; создание технической документации, поиск и привлечение подрядчиков для выполнения работ; разработка договоров, необходимых для разрешения на строительство объекта; привлечение подрядчиков; получение официального заключения, подтверждающего, что проект прошел государственную экспертизу; получение официального разрешения на начало строительных работ; привлечение инвесторов; начало продаж, если это необходимо, пиар-кампании, задействование риелторов. Обеспечение проектной документацией Все основные этапы разработки проекта предусматривают подготовку определенного типа документации, начиная от Технического задания, заканчивая получением разрешений экспертной комиссии. Итак, проектная документация предусматривает: Разработку и наличие технического задания. Это проектно-сметная документация, ее согласование, а также утверждение с подрядчиком и заказчиком этапов, объемов и стоимости всех предполагаемых работ. Выбор подрядчика. Традиционно компании организовывают конкурс, в соответствии с которым выбирается организация (одна или несколько) для выполнения предстоящих работ. Также назначается круг лиц, которые будут отвечать за управление и весь жизненный цикл объекта строительства. Выполнение рабочей и проектной документации. Предусматривает координацию работ всех участников проектной деятельности. Здесь важно иметь эффективное управление, чтобы четко следовать намеченному плану. Экспертиза. Непосредственная разработка проекта – это еще пол дела на пути к началу строительства. Каждое планирование должно быть одобрено соответствующими органами и структурами и выполнено в соответствии с действующим законодательством. Поэтому после формирования плана и его соответствующего оформления, он подается на рассмотрение экспертной комиссии, которая вносит свои дополнения и корректировки. После проверок вся сметная и проектная документация утверждается и переутверждается. Организация строительства Если основные фазы разработки проекта были выполнены правильно, строительство переходит на этап непосредственной реализации проекта. Заканчивается данная стадия вводом в эксплуатацию объекта с последующим оформлением прав собственности. Процесс выполнения работ предусматривает такие направления деятельности: завершение всех работ стадии "РД"; создание 12 глав итогового ССР; детализация и уточнение нескольких важных моментов (бюджета, экономики, сетевого графика, перспектив развития проекта); заключаются необходимые договора для выполнения строительных работ, указывают сроки и сметы; производится технический контроль качества выполнения всех видов работ, использования обозначенных ресурсов, следования срокам, лимитов затрат по всем статьям и пр. Все этапы разработки и внедрения проекта предусматривают четкое составление сметы по всем статьям расходов. И как раз на данном этапе важно проконтролировать, насколько удалось вложиться в выделенные лимиты. Поэтому здесь ключевое внимание должно быть уделено балансу строительной и коммерческой части, чтобы все фактические данные соответствовали заложенному в проектной документации бюджету. Негативно повлиять на данный процесс могут разные факторы. Например, перебои с поставками строительного материала или задержки инвесторов, простои, потери по причине индексации, штрафы, увеличение стоимости аренды техники и механизмов и пр. Как только процесс строительства завершится, происходит приемка готового объекта. Если все успешно – подписывается КС-11 (Акт законченного строительством объекта). Здание вводится в эксплуатацию, постепенно происходит процесс оформления прав собственности. Приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта Основной результат стадии разработки проекта – это ввод готового объекта в эксплуатацию. Это означает, что все работы являются законченными, ресурсы распределены правильно, работы осуществлены на должном уровне, цель проекта достигнута. На этой стадии предполагается выполнение следующих видов работ: подписание договоров на принятие в обслуживание объекта недвижимости и предоставление услуг в сфере обслуживания инженерных сетей и обеспечение энергоресурсов; поддержание структуры недвижимости в соответствии с нормами действующих регламентов; планирование профилактических мероприятий, текущего обслуживания и ремонта объекта; распределение бюджета в соответствии с планируемыми расходами, необходимыми для содержания объекта. Также достигается ключевая задача планирования и строительства – это сдача готового объекта недвижимости в эксплуатацию инвестору с передачей полного пакета сопроводительных документов. Особенности календарного планирования строительства в условиях реконструкции. Календарное планирование реконструкции действующих предприятий и гражданских зданий осуществляется в такой последовательности: определяется очередность реконструкции цехов (для промышленных предприятий) или гражданских объектов; выявляется перечень работ, которые необходимо выполнить при их реконструкции; разбиваются реконструируемые здания на отдельные захватки (фронты работ); крупные работы разбиваются на отдельные процессы для организации отдельных частных и специализированных потоков; определяется метод реконструкции: с остановкой или без остановки производственного процесса; устанавливаются сроки выполнения работ; назначают соответствующий численный состав звеньев, бригад, средств механизации, оснастки, инвентаря с учетом заданных сроков выполнения работ; рассчитывают параметры частных и специализированных потоков; строят графики работы отдельных потоков и привязывают их к календарю, а также к сменному времени в часах; разрабатывают календарный график выполнения работ ре- конструкции объекта; разрабатывают ведомости объемов работ, а также ведомости потребности в технических и трудовых ресурсах. Очередность реконструкции цехов устанавливается дирекцией предприятия из соображения наименьшего сокращения объема выпускаемой предприятием продукции. При решении очередности реконструкции определяется возможность и оценивается экономическая эффективность следующих вариантов реконструкции: поочередная остановка производства на реконструируемых участках; уменьшение смен работы в цехах (их участках); полная остановка производства. При установлении числа и границ участков (захваток) для организации поточного ведения работ учитывается следующее: размеры участков и захваток должны быть достаточными для размещения на них с учетом требуемой техники безопасности выполнения работ звеньев и бригад; при увеличении размеров участков удлиняется продолжительность выполнения работ, а, следовательно, продолжительность остановки производства на участках; если в ходе реконструкции выполняются работы по замене элементов каркаса здания (колонн, подкрановых балок, ферм и др.), необходимо, чтобы размер участка представлял часть здания с элементами, обеспечивающими его пространственную жесткость и устойчивость. Графики работы потоков при реконструкции характеризуются рядом особенностей: объемы работ на различных захватках могут сильно отличаться; в графиках работ осуществляется увязка работ по реконструкции с работами действующего предприятия, т.е. показывается, как производятся работы (без остановки, с частичной остановкой, с полной остановкой производства, а также указывается, где и когда начинаются и заканчиваются остановки производства); в графиках отражает совместную работу бригад разной подчиненности. Ниже приведены примерные графики выполнения работ строительных потоков по реконструкции промышленных цехов.  Особенности проектирования стройгенпланов в условиях реконструкции. Проектирование стройгенпланов при реконструкции в принципе не отличается от методов, изложенных применительно к новому строительству. Однако особенности строительного производства при этой разновидности строительства вызывает дополнительные требования к проектированию стройгенпланов. Общеплощадочный стройгенплан должен содержать принципиальные решения по организации работы грузоподъемных кранов с учетом возможности транспортирования их к месту установки и организации складирования материалов, конструкций и оборудования в стесненных условиях при минимальном влиянии на условия проживания людей в районе производства работ. На общеплощадочном стройгенплане наносят все существующие, сносимые, реконструируемые и вновь возводимые здания и сооружения с указанием очередности выполнения работ. Объектный стройгенплан детализирует решения, принятые в общеплощадочном стройгенплане. На нем показывают те же элементы, что и при проектировании нового строительства, однако в процессе его разработки необходимо учитывать ряд дополнительных требований: учет существующих ограничений при транспортировании строительных машин, материалов и конструкций (улиц с интенсивным движением транспорта, перекрестков, железнодорожных переездов, транспортных габаритов); учет стесненности площадок для монтажа и демонтажа строительных машин, складирования конструкций, материалов и технологического оборудования. Эти требования приводят к необходимости принятия следующих организационно-технологических решений стройгенплана: проектирования рациональных схем движения транспортных средств с минимальным количеством пересечений, устройством объездов напряженных участков дорог, организации регулирования движения, завоза материалов в ночные смены; создания увеличенных запасов строительных материалов, конструкций и изделий на приобъектных складах; организации резервного фронта работ на случай задержек транспортных средств, обеспечивающих подвоз материалов к приобъектным складам. К мероприятиям, предусматриваемым в проектах стройгенпланов относятся: выделение постоянных дорог, по которым разрешается движение транспорта и строительных машин; установка знаков, предписывающих направление движения по постоянным и временным дорогам, а также ограничивающих проезд транспортных средств в жилом массиве; обозначение подъездов и проходов к реконструируемому здании, местам стоянки, разгрузки и разворота транспортных средств. Со стесненностью строительной площадки связаны особые требования по привязке кранов к объектам реконструкции. В отличие от новостроек привязка крана и рельсовых крановых путей осуществляется от наружных поверхностей стен и выступающих частей. Существуют следующие варианты устройства рельсовых путей кранов: на одном звене подкранового пути; на эстакадах, подпорных стенках, шпунтовых ограждениях; на слабых или насыпных, недостаточно уплотненных или переувлажненных грунтах; на подземных коммуникациях, не несущих крановых нагрузок; на конструкциях строящихся или существующих объектов. В большинстве случаев рельсовые крановые пути монтируются на дорожных железобетонных плитах, уложенных под балластную призму каждой нити пути. Для специфических условий эксплуатации рельсовых путей должны быть проведены соответствующие расчеты допустимой несущей способности оснований от крановых нагрузок. Для уменьшения или ликвидации опасной зоны у реконструируемых зданий (сооружений), выходящих на городские магистрали с интенсивным движением транспорта, когда не представляется возможным выгородить на длительное время опасную зону, необходимо установить сплошное ограждение, закрепляемое за наружные стены реконструируемого здания или за инвентарные леса. Перемещение грузов у примыкающего жилого здания и поворот стрелы у здания принудительно ограничивается. Пешеходный переход вдоль защитного ограждения должен иметь козырек, сплошную обшивку со стороны строящегося здания и расположен от него не ближе двух метров. Размещение приобъектных складов строительных материалов и конструкций в стесненных условиях реконструкции также имеет ряд особенностей, поэтому возможны следующие варианты проектных решений: размещение складов на месте заранее сносимых существующих зданий; организация монтажа конструкций с транспортных средств; использование для складирования материалов перекрытий или покрытий существующих зданий. Решение многих задач проектирования: размещения зданий и сооружений административного, санитарно-бытового и производственного назначения, прокладки систем временного энерго- и водоснабжения строительства, дорог, складов и других элементов стройгенпланов на объектах реконструкции часто упрощается в связи с возможностью использования существующих зданий и сооружений промышленных предприятий, муниципальных служб и других заказчиков. Поэтому при проектировании стройгенпланов следует учитывать эту возможность. Если же это не возможно, то наиболее сложной является задача размещения на стесненной территории бытового городка строителей. В этом случае чаще всего используются здания сборно-разборного типа или блок-контейнеры, устанавливаемые в 2-3 этажа. |