Оценка НЭИ для свободного участка
Максимальная продуктивность.
Виды использования оцениваются по следующим факторам влияния: местоположение; расположение улучшений, наличие свободных участков, общая благоприятность по внутренним характеристикам улучшений; требуемые реконструкции; наличие коммуникаций; наличие действующих ограничений; реакция местных жителей; рыночный спрос по дальнейшему использованию; правовая обоснованность; физическая возможность; максимальная эффективность в смысле получения максимальных доходов в будущем и т.д.
Факторы, определяющие вид использования, оцениваются по балльной шкале.
По данной шкале: - очень благоприятное влияние оценивается 2 баллами;
- очень неблагоприятное -2 балла;
- отсутствие влияния - 0 баллов.
Качество влияния
|
Балл
|
Очень благоприятное
|
2
|
Благоприятное
|
1
|
Нет влияния
|
0
|
Неблагоприятное
|
-1
|
Очень неблагоприятное
|
-2
|
|
Виды использования
|
торговые
|
офисные
|
развлека-
тельные
|
производственно-складское
|
бытовое обслуживание
|
жилье
|
|
Факторы влияния
|
|
|
|
|
|
|
1
|
Местоположение (близость к жилым зонам, нахождение в деловом районе и т.д.)
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
0
|
2
|
Форма, размер и характеристики земельного участка (геология, затопляемость и т.д.)
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
3
|
Свободный земельный участок
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
4
|
Наличие коммуникаций жизнеобеспечения или возможность подсоединения
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
5
|
Наличие действующих ограничений (сервитуты, природоохранные зоны и т.д.)
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
6
|
Реакция местных жителей
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
0
|
7
|
Рыночный спрос по дальнейшему использованию
|
2
|
2
|
2
|
1
|
2
|
0
|
8
|
Правовая обоснованность (соответствие СНиП, правилам и нормам строительства и и.д.)
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
-1
|
9
|
Физическая возможность
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
10
|
Максимальная эффективность в смысле получения максимальных доходов в будущем
|
1
|
1
|
1
|
-1
|
1
|
0
|
|
ИТОГО
|
10
|
10
|
10
|
7
|
10
|
3
|
Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом
Метод сравнения продаж
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Исходная таблица
№
п/п
|
Характеристики
|
Оцениваемый объект
|
Сопоставимые объекты
|
№ 1
|
№ 2
|
№ 3
|
№ 4
|
№ 5
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
1.
|
Местоположение окружение
|
Горького,55-а, район приближенный к центральному
|
Егоровская, 6, ЮЗ район
|
Р.Люксембург, 102, район приближенный к центральному
|
Советская, Нововятский район
|
Производственная, 31-б, район города приближенный к центральному
|
Профсоюзная, район приближенный к центральному
|
3.
|
Площадь земельного участка, м2
|
1 842,0
|
2 050,0
|
686,0
|
1 400,0
|
1 511,0
|
6 700,0
|
4.
|
Цена
предложения:
- весь участок,
- за 1 сотку,
- 1 кв. м.
|
определяется
|
5 900 000,00 руб.
287 804,88 руб.
2 878,05 руб.
|
1 500 000 руб.
218 658,89 руб.
2 186,59 руб.
|
4 500 000 руб.
321 428,57 руб.
3 214,29 руб.
|
3 280 000,00 руб.
217 074,78 руб.
2 170,75 руб.
|
31 000 000,00 руб.
462 686,57 руб.
4 626,87 руб.
|
5.
|
Вид права на земельный участок
|
Общая долевая собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
6.
|
Транспортная доступность
|
Имеется подъезд к земельному участку; состояние дороги удовлетворительное
|
Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное
|
Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное
|
Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное
|
Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное
|
Имеется подъезд
к земельному участку, состояние дорог хорошее
|
7.
|
Наличие коммуникаций
|
Все центральные коммуникации
|
по границе участка
|
по границе участка
|
по границе участка
|
по границе участка
|
по границе участка
|
8.
|
Обременения, сервитут
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
9.
|
Категория земель
|
Земли населенных пунктов
|
Земли населенных пунктов
|
Земли населенных пунктов
|
Земли населенных пунктов
|
Земли населенных пунктов
|
Земли населенных пунктов
|
10.
|
Целевое назначение,
|
Здание общественного назначения
|
Здание общественного назначения, многоэтажный жилой дом
|
Под строительство объектов коммерческого назначения
|
Под строительство объектов коммерческого назначения
|
Под строительство объектов коммерческого назначения, магазин
|
Под строительство объектов коммерческого назначения
|
11.
|
Динамика сделок на рынке (дата продажи)
|
25 ноября 2011
|
22 ноября 2011
|
22 ноября 2011
|
23 ноября 2011
|
23 сентября 2011
|
22 ноября 2011
|
12.
|
Состояние, рельеф участка
|
Рельеф ровный
|
Рельеф ровный
|
Рельеф ровный
|
Рельеф ровный
|
Рельеф ровный
|
Рельеф ровный
|
13.
|
Дополнительные улучшения
|
Отсутствуют
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
14.
|
Ограждение территории
|
Территория не огорожена
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
15.
|
Охрана территории
|
Охрана
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
16.
|
Застроенность участка
|
Рассматривается без учета стоимости улучшений
|
Рассматривается без учета стоимости улучшений
|
Рассматривается без учета стоимости улучшений
|
Рассматривается без учета стоимости улучшений
|
Рассматривается без учета стоимости улучшений
|
Рассматривается без учета стоимости улучшений
|
17.
|
Кадастровый номер
|
46:40:000377:39
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Нет данных
|
46:40:000172:31
|
Нет данных
|
Сравнительная таблица
Элемент сравнения
|
Единица измерения
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
Цена предложения
|
С
|
|
5 900 000
|
1 500 000
|
4 500 000
|
3 280 000
|
31 000 000
|
Общая площадь, кв. м
|
м2
|
1 842,0
|
2 050,0
|
686,0
|
1 400,0
|
1 511,0
|
6 700,0
|
Единица сравнения
|
Цена предложения
|
руб.
|
|
5 900 000
|
1 500 000
|
4 500 000
|
3 280 000
|
31 000 000
|
Цена за единицу площади
|
руб./м2
|
|
2 878,05
|
2 186,59
|
3 214,29
|
2 170,75
|
4 626,87
|
Пример корректировки
1.
Элемент сравнения
|
Единица измерения
|
Объект оценки
|
Объекты сравнения
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
Цена за единицу площади
|
руб./м2
|
|
2 734,15
|
2 077,26
|
2 900,89
|
2 261,92
|
4 395,52
|
Подъезд
|
|
Удовл.
|
Удовл.
|
Удовл.
|
Удовл.
|
Удовл.
|
хороший
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0%
|
0,0%
|
0,0%
|
0,0%
|
-10,0%
|
Скорректированная цена
|
руб./м2
|
|
2 734,15
|
2 077,26
|
2 900,89
|
2 261,92
|
3 955,97
|
2.
Скорректированная цена
|
руб./м2
|
|
2 597,44
|
1 973,40
|
2 755,85
|
2 148,82
|
3 758,17
|
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью
|
|
Ипотека в силу закона
|
нет
|
нет
|
нет
|
нет
|
нет
|
Корректировка
|
%
|
|
5,0%
|
5,0%
|
5,0%
|
5,0%
|
5,0%
|
Скорректированная цена
|
руб./м2
|
|
2 727,31
|
2 072,07
|
2 893,64
|
2 256,26
|
3 946,08
|
Торг
Условия предложения, практика показала, стоимость предложения меняется с корректировкой не более 5-10 процентов.
Дата оценки
Корректировка на момент оценки определяет разницу в стоимости недвижимости с учетом времени - месяца продажи.
- инфляция среднегодовая/12 * кол-во месяцев
- инфляция среднемесячная
Итого:
|
Аналог
№ 1
|
Аналог № 2
|
Аналог
№ 3
|
Аналог
№ 4
|
Аналог
№ 5
|
|
Стоимость с учетом корректировок, С2, руб.
|
2727,31
|
2072,07
|
2893,64
|
2256,26
|
3946,08
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость объекта, руб.
|
(2727,31+2072,07+2893,64+2256,26+3946,08)/5
|
2779,07
|
|
|
|
Уровень доверия
|
0,25
|
0,25
|
0,1
|
0,35
|
0,05
|
1
|
Стоимость объекта, руб.
|
681,83
|
518,02
|
289,36
|
789,69
|
197,3
|
2476,2
|
|
|
|
|
|
|
|
Средняя стоимость объекта
|
|
|
|
|
|
2627,64
|
|
|
|
|
|
|
|
S = 1 842,0
|
1 842,0*2627,64
|
|
ЦЕНА
|
4840112,88 руб.
|
Определение стоимости земельного участка доходным подходом
Расчет ставки капитализации для земли:
Определение ставки капитализации
|
|
Безрисковая ставка
|
8,25 %
|
Премия за низкую ликвидность
|
4,13 %
|
Премия за риск инвестиций в земельный участок
|
3 %
|
Итого ставка дисконтирования
|
15,40 %
|
Премия за низкую ликвидность учитывает риск потерь, связанных с продажей участка из-за недостаточной развитости или устойчивости земельного рынка и определяется по формуле:
Плик. = (8,25 *6)/12 = 4,13
где: Rf - безрисковая ставка;
Т - типичный срок экспозиции (принимаем 6 мес.);
12 - количество месяцев в году.
Размер рыночной арендной платы земельного участка прямо пропорционален стоимости объекта, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности:
А =V * Кt ,
где А – рента (годовая арендная плата);
V – рыночная стоимость объекта;
Кt – коэффициент капитализации (годовая ставка текущей доходности).
Рыночная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. составляет 2627,64 рубля. (можно взять из сравнительного подхода, можно взять среднюю по рынку)
Рыночная стоимость земельного участка – 2627,64 * 1842 = 4840112,88 рублей.
Годовой размер рыночной арендной платы земельного участка, кадастровый площадью 1842 кв.м. равен:
4 840 112,88 * 15,40 % = 745 377,40 (рублей в год)
Годовой размер рыночной арендной платы земельного участка, 1 кв.м. равен:
745 377,40 : 1842 = 404,66 (рублей в год)
Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения
Премия за риск инвестирования в объект оценки
|
3 %
|
|
|
|
|
Расчет премии за низкую ликвидность
|
|
|
нормальный срок экспозиции объекта
|
6
|
|
безрисковая ставка (бескупонная доходность)
|
8,25%
|
|
|
|
|
Поправка на низкую ликвидность
|
4,13%
|
|
БС - безрисковая ставка
|
8,25%
|
|
Р - премия за риск инвестирования
|
3 %
|
|
Л - поправка на низкую ликвидность
|
4,13%
|
|
М - премия за инвестиционный менеджмент
|
1,00%
|
|
|
|
|
Ставка дисконтирования
|
16,40%
|
БС+Р+Л+М
|
Таблица. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Годовая арендная плата =
|
745 377,40
|
|
Налог на землю =
|
74537,74
|
10%
|
Денежный поток =
|
745 377,40 – 74537,74 = 670839,66
|
Стоимость = Денежный поток / Ставка возвратной капитализации для земельного участка
|
Стоимость =
|
670839,66
|
: :
|
16,40%
|
= =
|
4090486руб.
|
Итоговая величина стоимости
|
4 090 486 руб.
|
Сводная информация:
Методы
|
Вес
|
Стоимость
|
Расчет
|
Значение
|
Доходный
подход
|
0,35
|
4 090 486
|
=0,35* 4 090 486
|
1431670,1
|
Сравнительный
подход
|
0,65
|
4 840 113
|
=0,65* 4 840 113
|
3146073,45
|
Итого:
|
|
|
|
4 577 743,55 или
4 577 744 или
4 578 000 руб.
| |
Скачать 150 Kb.