Главная страница

ЭоЗР. ЭОЗР Глава 3 параграф 2. Оценка нэи для свободного участка


Скачать 150 Kb.
НазваниеОценка нэи для свободного участка
Дата05.03.2023
Размер150 Kb.
Формат файлаdoc
Имя файлаЭОЗР Глава 3 параграф 2.doc
ТипДокументы
#970170

Оценка НЭИ для свободного участка
Максимальная продуктивность.

Виды использования оцениваются по следующим факторам влияния: местоположение; расположение улучшений, наличие свободных участков, общая благоприятность по внутренним характеристикам улучшений; требуемые реконструкции; наличие коммуникаций; наличие действующих ограничений; реакция местных жителей; рыночный спрос по дальнейшему использованию; правовая обоснованность; физическая возможность; максимальная эффективность в смысле получения максимальных доходов в будущем и т.д.

Факторы, определяющие вид использования, оцениваются по балльной шкале.

По данной шкале: - очень благоприятное влияние оценивается 2 баллами;

- очень неблагоприятное -2 балла;

- отсутствие влияния - 0 баллов.



Качество влияния

Балл

Очень благоприятное

2

Благоприятное

1

Нет влияния

0

Неблагоприятное

-1

Очень неблагоприятное

-2


 


Виды использования

торговые

офисные

развлека-

тельные

производственно-складское

бытовое обслуживание

жилье




Факторы влияния




 

 

 

 

 

1

Местоположение (близость к жилым зонам, нахождение в деловом районе и т.д.)

1

1

1

1

1

0

2

Форма, размер и характеристики земельного участка (геология, затопляемость и т.д.)

1

1

1

1

1

1

3

Свободный земельный участок

1

1

1

1

1

1

4

Наличие коммуникаций жизнеобеспечения или возможность подсоединения

1

1

1

1

1

1

5

Наличие действующих ограничений (сервитуты, природоохранные зоны и т.д.)

0

0

0

0

0

0

6

Реакция местных жителей

1

1

1

1

1

0

7

Рыночный спрос по дальнейшему использованию

2

2

2

1

2

0

8

Правовая обоснованность (соответствие СНиП, правилам и нормам строительства и и.д.)

1

1

1

1

1

-1

9

Физическая возможность

1

1

1

1

1

1

10

Максимальная эффективность в смысле получения максимальных доходов в будущем

1

1

1

-1

1

0

 

ИТОГО

10

10

10

7

10

3

Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом
Метод сравнения продаж

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

  • местоположение и окружение;

  • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

  • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

  • транспортная доступность;

  • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).


Исходная таблица




п/п

Характеристики

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты

1

2

3

4

5

1

2

3

4

5

6

7

8

1.

Местоположение окружение

Горького,55-а, район приближенный к центральному

Егоровская, 6, ЮЗ район

Р.Люксембург, 102, район приближенный к центральному

Советская, Нововятский район

Производственная, 31-б, район города приближенный к центральному

Профсоюзная, район приближенный к центральному

3.

Площадь земельного участка, м2

1 842,0

2 050,0

686,0

1 400,0

1 511,0

6 700,0

4.

Цена

предложения:

- весь участок,

- за 1 сотку,

- 1 кв. м.

определяется



5 900 000,00 руб.

287 804,88 руб.

2 878,05 руб.



1 500 000 руб.

218 658,89 руб.

2 186,59 руб.



4 500 000 руб.

321 428,57 руб.

3 214,29 руб.



3 280 000,00 руб.

217 074,78 руб.

2 170,75 руб.



31 000 000,00 руб.

462 686,57 руб.

4 626,87 руб.

5.

Вид права на земельный участок

Общая долевая собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

6.

Транспортная доступность

Имеется подъезд к земельному участку; состояние дороги удовлетворительное

Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное

Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное

Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное

Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное

Имеется подъезд

к земельному участку, состояние дорог хорошее

7.

Наличие коммуникаций

Все центральные коммуникации

по границе участка

по границе участка

по границе участка

по границе участка

по границе участка

8.

Обременения, сервитут

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

9.

Категория земель

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

10.

Целевое назначение,

Здание общественного назначения

Здание общественного назначения, многоэтажный жилой дом

Под строительство объектов коммерческого назначения

Под строительство объектов коммерческого назначения

Под строительство объектов коммерческого назначения, магазин

Под строительство объектов коммерческого назначения

11.

Динамика сделок на рынке (дата продажи)

25 ноября 2011

22 ноября 2011

22 ноября 2011

23 ноября 2011

23 сентября 2011

22 ноября 2011

12.

Состояние, рельеф участка

Рельеф ровный

Рельеф ровный

Рельеф ровный

Рельеф ровный

Рельеф ровный

Рельеф ровный

13.

Дополнительные улучшения

Отсутствуют

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных

14.

Ограждение территории

Территория не огорожена

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных

15.

Охрана территории

Охрана

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных

Нет данных

16.

Застроенность участка

Рассматривается без учета стоимости улучшений

Рассматривается без учета стоимости улучшений

Рассматривается без учета стоимости улучшений

Рассматривается без учета стоимости улучшений

Рассматривается без учета стоимости улучшений

Рассматривается без учета стоимости улучшений

17.

Кадастровый номер

46:40:000377:39

Нет данных

Нет данных

Нет данных

46:40:000172:31

Нет данных


Сравнительная таблица


Элемент сравнения

Единица измерения

Объект оценки

Объекты сравнения

1

2

3

4

5

Цена предложения

С

 

5 900 000

1 500 000

4 500 000

3 280 000

31 000 000

Общая площадь, кв. м

м2

1 842,0

2 050,0

686,0

1 400,0

1 511,0

6 700,0

Единица сравнения

Цена предложения

руб.

 

5 900 000

1 500 000

4 500 000

3 280 000

31 000 000

Цена за единицу площади

руб./м2

 

2 878,05

2 186,59

3 214,29

2 170,75

4 626,87



Пример корректировки
1.


Элемент сравнения

Единица измерения

Объект оценки

Объекты сравнения

1

2

3

4

5




Цена за единицу площади

руб./м2

 

2 734,15

2 077,26

2 900,89

2 261,92

4 395,52

Подъезд

 

Удовл.

Удовл.

Удовл.

Удовл.

Удовл.

хороший

Корректировка

%

 

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

-10,0%

Скорректированная цена

руб./м2

 

2 734,15

2 077,26

2 900,89

2 261,92

3 955,97


2.

Скорректированная цена

руб./м2

 

2 597,44

1 973,40

2 755,85

2 148,82

3 758,17

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

 

Ипотека в силу закона

нет

нет

нет

нет

нет

Корректировка

%

 

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

Скорректированная цена

руб./м2




2 727,31

2 072,07

2 893,64

2 256,26

3 946,08


Торг

Условия предложения, практика показала, стоимость предложения меняется с корректировкой не более 5-10 процентов.
Дата оценки

Корректировка на момент оценки определяет разницу в стоимости недвижимости с учетом времени - месяца продажи.

- инфляция среднегодовая/12 * кол-во месяцев

- инфляция среднемесячная
Итого:


 

Аналог

1

Аналог № 2

Аналог

3

Аналог

4

Аналог

5

 

Стоимость с учетом корректировок, С2, руб.

2727,31

2072,07

2893,64

2256,26

3946,08

 






















Стоимость объекта, руб.

(2727,31+2072,07+2893,64+2256,26+3946,08)/5

2779,07










Уровень доверия

0,25

0,25

0,1

0,35

0,05

1

Стоимость объекта, руб.

681,83

518,02

289,36

789,69

197,3

2476,2






















Средняя стоимость объекта
















2627,64






















S = 1 842,0

1 842,0*2627,64




ЦЕНА

4840112,88 руб.

Определение стоимости земельного участка доходным подходом
Расчет ставки капитализации для земли:


Определение ставки капитализации

 

Безрисковая ставка

8,25 %

Премия за низкую ликвидность

4,13 %

Премия за риск инвестиций в земельный участок

3 %

Итого ставка дисконтирования

15,40 %



Премия за низкую ликвидность учитывает риск потерь, связанных с продажей участка из-за недостаточной развитости или устойчивости земельного рынка и определяется по формуле:




Плик. = (8,25 *6)/12 = 4,13

где: Rf - безрисковая ставка;

Т - типичный срок экспозиции (принимаем 6 мес.);

12 - количество месяцев в году.
Размер рыночной арендной платы земельного участка прямо пропорционален стоимости объекта, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности:

А =V * Кt ,
где А – рента (годовая арендная плата);

V – рыночная стоимость объекта;

Кt – коэффициент капитализации (годовая ставка текущей доходности).
Рыночная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. составляет 2627,64 рубля. (можно взять из сравнительного подхода, можно взять среднюю по рынку)
Рыночная стоимость земельного участка – 2627,64 * 1842 = 4840112,88 рублей.

Годовой размер рыночной арендной платы земельного участка, кадастровый площадью 1842 кв.м. равен:

4 840 112,88 * 15,40 % = 745 377,40 (рублей в год)
Годовой размер рыночной арендной платы земельного участка, 1 кв.м. равен:
745 377,40 : 1842 = 404,66 (рублей в год)

Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения


Премия за риск инвестирования в объект оценки

3 %













Расчет премии за низкую ликвидность







нормальный срок экспозиции объекта

6




безрисковая ставка (бескупонная доходность)

8,25%













Поправка на низкую ликвидность

4,13%




БС - безрисковая ставка

8,25%




Р - премия за риск инвестирования

3 %




Л - поправка на низкую ликвидность

4,13%




М - премия за инвестиционный менеджмент

1,00%













Ставка дисконтирования

16,40%

БС+Р+Л+М

Таблица. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом



Годовая арендная плата =

745 377,40




Налог на землю =

74537,74

10%

Денежный поток =

745 377,40 – 74537,74 = 670839,66

Стоимость = Денежный поток / Ставка возвратной капитализации для земельного участка

Стоимость =

670839,66

: :

16,40%

= =

4090486руб.

Итоговая величина стоимости

4 090 486 руб.

 



Сводная информация:


Методы

Вес

Стоимость

Расчет

Значение

Доходный

подход

0,35

4 090 486

=0,35* 4 090 486

1431670,1

Сравнительный

подход

0,65

4 840 113

=0,65* 4 840 113

3146073,45

Итого:










4 577 743,55 или

4 577 744 или

4 578 000 руб.


написать администратору сайта