Курсовая работа по теме Норма права. Оценка рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу город Асбест, улица Челюскинцев 9, квартира 73
 Скачать 1.54 Mb.
|
|
Особенности благоустроенной квартиры как объекта оценки Для того чтобы идентифицировать жилье как объект оценки, необходимо проанализировать определение недвижимости, приведенное в Гражданском кодексе РФ. Под недвижимостью ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относят и вещи, перемещаемые в пространстве, что также отражено в Гражданском кодексе. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ст. 132 ГК РФ к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности Вместе с этим гл. 2 Жилищного кодекса «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» содержит следующие положения. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из этого определения можно заключить, что любое жилое помещение должно отвечать следующим условиям: Быть недвижимым (не перемещаемым в пространстве); Конструктивные, планировочные решения, а также техническое состояние помещения должны отвечать правилам и нормам законодательства в целях обеспечения возможности проживания там граждан. Обращаясь к положениям закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно выделить два ключевых основания: Государственной регистрации подлежит недвижимая вещь как объект (включая право на него в момент регистрации); Регистрации подлежат сделки, т. е. основания для перехода прав на объекты. Применяя установленное к жилой недвижимости, можно разделить позицию экономистов, ведущих исследования в области экономического анализа и оценки недвижимости. Она сводится к тому, что, понимая под объектом оценки то или иное жилье, необходимо включать в его состав не только его физические, но и юридические характеристики. Итак, на рисунке 1.5 объект жилой недвижимости можно представить следующим образом.  Рисунок 1.5 - Физические и юридические характеристики объекта. Целью классификации жилой недвижимости является выделение сегментов этого рынка, различающихся по закономерностям ценообразования и иным процессам. В соответствии с этим сегменты рынка будут выделяться с помощью классификации всех элементов рассматриваемого рынка: объектов, субъектов, процессов. Жилые дома делятся на три группы: эконом-класс, бизнес-класс, элитное жилье. В свою очередь, в каждом классе выделяются подклассы (люкс, премиум, бизнес-элита, современный бизнес, современный эконом, комфорт) с морфотипами, которые различаются по определенным признакам. Также определены обобщенные характеристики благоустройства и дополнительных возможностей для жильцов. Формировании перечня возможных групп недвижимости внутри признака необходимо учитывать региональные особенности рынка жилой недвижимости, которые в первую очередь связаны со спецификой жилого фонда в регионе. Среди классификационных признаков, относимых к недвижимости, можно выделить четыре уровня: Общие сведения об объекте оценки. Местоположение объекта оценки. Дом расположения объекта оценки. Особенности объекта оценки. В таблице 1.3 представлены классификационные признаки и соответствующие группировки жилья. Таблица 1.3 - Классификационные признаки и соответствующие им группировки жилья
Продолжение таблицы 1.3
Следовательно, приведенные классификационные признаки не рассматривают правовые особенности объектов жилой недвижимости. Но вместе с этим определение жилой недвижимости (жилья), данное выше, описывает её как актив субъекта экономической деятельности, сформированный совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и зарегистрированного права на нее. Расчётная часть. Отчет об оценки квартиры расположенный по адресу город Асбест, улица Челюскинцев 9, квартира 73 Отчет составлен в соответствии с ФЗ №135 - «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В начале отчета помещено Сопроводительное письмо, оформляется для пояснения его содержания и оперативного ознакомления с содержанием заинтересованным лицом (Приложении А). Так же отчет начинается с задания на оценку, в нем указывается объект оценки, права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, вид стоимости, дата оценки, допущения, на которых должна основываться оценка (Приложение Б). Отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами: Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; Федеральный Стандарт Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; Федеральный Стандарт Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299; Федеральный Стандарт Оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. При выполнении Отчета об оценке оценщик исходил из следующих допущений, на которых должна основываться оценка: Исполнитель провел осмотр объекта оценки, в процессе которого определил физическое наличие объекта, визуальное соответствие осматриваемого объекта документам, устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта, степень износа и устареваний, идентифицируемых визуально, провел фотографирование объекта в целом и его составных частей, интервьюирование соответствующих специалистов Заказчика о характеристиках и состоянии объекта; Исполнитель не занимался измерениями физических параметров объектов оценки (все размеры и объемы, которые содержатся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера; Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором; По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Основные сведения о заказчике и оценщике представлены в таблице 2.1 Таблица 2.1 - Сведения о заказчике оценки и об оценщиках
Продолжение таблицы 2.1
Оценка была произведена на основании следующих правоустанавливающих, технических и иных документов, представленных в таблице 2.2 Таблица 2.2 - Данные, использованные при подготовке отчета об оценке
При определении характеристик объекта оценки оценщик основывался на следующих документах и информации, предоставленных заказчиком в таблице 2.3 Таблица 2.3 - Перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки
Копия свидетельства о государственной регистрации права представлена в (Приложение В). Копия кадастрового паспорта представлена в (Приложение Г). Данные наружного обследования – фотографии представлены в (Приложение Д). Так же в отчете дается краткая характеристика объекта оценки, для определения его возможной стоимости исходя из местоположения и физических характеристик, представленных в таблице 2.4 Таблица 2.4 – Характеристика местоположения объекта оценки
Продолжение таблицы 2.4
Характеристика объекта оценки представлена в таблице 2.5 Таблица 2.5 – Характеристика объекта оценки
Расположение объекта оценки на карте Свердловской области, представлено на рисунке 2.1  Рисунок 2.1 – Расположение объекта оценки на карте Свердловской области Расположение объекта оценки на карте города Асбест, представлено на рисунке 2.2  Рисунок 2.2 - Расположение объекта оценки на карте города Асбест Город Асбест расположен на восточной окраине Среднего Урала, на реке Большой Рефт, в 79 километров к северо-востоку от Екатеринбурга. Территория 745 квадратных километров. На территории Асбеста функционируют такие предприятия как: Асбестовский горно-обогатительный комбинат, завод асбестотехнических изделий; Рефтинская ГРЭС; ФОРЭС; Урал АТИ. Асбест один из благоустроенных городов области. Жилые районы расположены в основном в 3-4 километра от карьеров. Численность населения представлена в таблице 2.6 Таблица 2.6 – Численность населения Асбеста
В добавок в отчет об оценку должна быть указана информация такая как обзор рынка недвижимости в сегменте, где расположен объект оценки. По состоянию на 15.11.2021 стоимость квартиры на вторичном рынке в Асбесте в среднем равнялась 1 309 619 Руб, цена квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 28 886 руб. В таблице 2.7 представлены данные о средней стоимости квартир в Асбесте во вторичном жилье и цене квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире. Таблица 2.7 – Средняя стоимость квартир в Асбесте на вторичном рынке жилья
Цена одного квадратного метра в двухкомнатной квартире в Асбесте во вторичном жилье составила 23 428 руб., по сравнению с прошлым месяцем не изменилась. Цена одного квадратного метра в трехкомнатной квартире в Асбесте во вторичном жилье составила 21 966 руб., по сравнению с прошлым месяцем не изменилась. График стоимости квартир в Асбесте изображен на рисунке 2.3  Рисунок 2.3 - График стоимости квартир в Асбесте На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры: Однокомнатная – 888 051 руб., за месяц показатель изменился на -12 %; Двухкомнатная – 1 191 790 руб., где средняя цена изменилась на 0%; Трехкомнатная – 1 849 016 руб., где показатель стоимости изменился на 10 %; Четырех- и многокомнатная – 2 706 888 руб., средняя цена изменилась на -22 %. Согласно пп. «е» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения (основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости): Средние этажи; Наличие лифта в пятиэтажном доме; Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме; Размеры кухни более 8 кв. м.; Наличие изолированных комнат; Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны); Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс); Квадратная форма комнат; Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом); Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта; Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения; Наличие просторной парковки возле дома; Близкое расположение парков или зеленых зон; Панорамный вид из окон; Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом. В отчете об оценке указывается наиболее эффективное использование имущества, следовательно, текущее использование объекта оценки в качестве жилого помещения, отвечает принципу наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии. Следовательно, этот подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Использовании сравнительного подхода в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Доходный подход основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости. В конце результатом проведенной оценки тремя методами проводится согласование результатов полученных на базе трех подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием трёх подходов. В начале была проведена оценка стоимости сравнительным подходом. Расчет стоимости сравнительным походом представлен в Приложение Е. После введения корректировочных коэффициентов оценщик должен дать обоснование. Оценщиком принята корректировка на торг 3% для всех объектов аналогов основываясь на справочнике оценщика. Корректировка на этажность составила 0% так объект оценки расположен в здании с 5 этажами. Корректировка на этаж расположения объекта составила 0.96% для объекта аналога 2, для объекта аналога 3 корректировка составила 1%, данные корректировки основаны на справочнике «Лейфера». Корректировочный коэффициент на материал стен составил 0% для всех аналогов, так как объект оценки имеет материал стен из кирпича. Корректировочный коэффициент на покрытие полов составил 1.1% для объекта аналога 2 так как объект имеет покрытие пола из паркета, а объект оценки имеет покрытие пола из линолеума, так же как и у объектов аналогов 1 и 2. Корректировка на санузел для объекта аналога 1 составила 0.96% так как объект аналог имеет смежный санузел для других объектов корректировка составила 0%, данные корректировки основаны на справочнике «Лейфера». Корректировочный коэффициент на наличие балкона, лоджии составил 1.01%, для объекта аналога 2, так как объект оценки имеет балкон, у объекта аналога лоджия. Корректировочный коэффициент на наличие мусоропровода составил 2% так как объект аналог 1 не имеет мусоропровода. Корректировка на отделку и техническое состояние абсолютная, у объекта оценки современный тип отделки, у объекта аналога 1 и 3 бюджетный тип отделки и поэтому корректировка составила 2771 руб. для объекта аналога корректировка составила - 3945 руб. так как имеет комфортный тип отделки. В итоге, усредненная стоимость за 1м2 объекта оценки составила 35 361 тыс. руб. Стоимость объекта оценки составила 2 093 371руб., но более вероятная цена квартиры, расположенной по адресу: Челюскинцев д.9, кв. 73, составит 2 100 000 руб. Следующим этапом идет расчет рыночной стоимости квартиры затратным подходом. Первым этапом определяется сумма неустранимого износа. Сумма неустранимого износа, которая вычисляется по формуле:  (2.1)где n - число конструкций элементов в здании; Tiф- фактический срок службы конструктивного элемента; Tiн – нормативный срок службы; Ci – стоимость нового строительства По результатам осмотра выявлен физический износ конструктивных элементов. Фундамент ленточный износ 10% так как присутствуют мелкие трещины ширина т до 2 мм. Стены кирпичные износ 10%, имеют отдельные трещины и выбоины. Перекрытия железобетонные износ 5% трещины в швах между плитами ширина трещин до 2 мм. Лестницы износ 10% редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил. Балкон износ 15% мелкие повреждения металлических обделок и ограждений. Кровля рулонная износ 10% одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов. Пол из рулонных материалов износ 10%. Пол из керамической плитки износ 0% не имеет износа так как новый. Двери деревянные износ 0%. Оконные блоки износ 5% уплотнительные прокладки изношены, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами. Оклейка обоями износ 25% трещины, загрязнение и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; обесцвечивание рисунка местами. Облицовка керамической плиткой износ 0%. Результаты оценки физического износа представлены в таблице 2.8 Таблица 2.8 – Результаты оценки физического износа
Так же необходимо высчитать восстановительную стоимость объекта оценки, для этого нужно знать стоимость земельного участка по многоквартирному дому, из россреестра взято значение для объекта оценки 3963,19. Восстановительная стоимость вычисляется по формуле: Сп*К*S (2.2) Восстановительная стоимость = 3963,19*11.48*47= 2324648,72 Дальше определяется итоговая стоимость объекта, вычисляется по формуле:  (2.3)Итоговая стоимость объекта затратным подходом = 3963,19 + (2324648,72-19.9%) = 1 796 216.27 Следующим этапом идет расчет стоимости доходным подходом для этого нужно определить ПВД это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки. Определяется произведением арендной ставки на площадь объекта. Потенциальный валовый доход = 59.20 * 712.21*12 = 505 270,26 Дальше определяется потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов. Действительный валовый доход = 505 270.26 -10% = 454 743,234 Далее определяем ЧОД действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания Чистый операционный доход = 454 743,234* (5500 *12)= 388743,23 Дальше определяем коэффициент капитализации = 388743,23/1 900 000)=0,20 Рыночная стоимость объекта недвижимости вычисляется по формуле: Срын = ЧОД/R, (2.4) где R – ставка капитализации Рыночная стоимость объекта недвижимости = 388743,23/0,20 = 1943716,15 Далее проводится процедура согласования стоимости объекта оценки и определяется окончательная стоимость. Расчет весовых коэффициентов представлен в таблице 2.9 Таблица 2.9 – Расчет весовых коэффициентов
PC = (1 796 216.27*0.14)+(2 093 371*0.71)+(1943716,15*0.18)= 2 069670.43 руб. Таким образом, по результатам расчетов итоговая стоимость недвижимости составила 2 069 670.43 рублей. Более вероятная цена квартиры, расположенной по адресу: Челюскинцев д.9, кв. 73 составит 2 050 000 рублей. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||