Выпускная квалификационная работа. Страхова_ВКР. Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования
 Скачать 2.96 Mb.
|
1.4. Зарубежный опыт ипотечного кредитованияКак и в России, ипотечное кредитование в других странах мира, также подвержено высокому спросу со стороны населения. Для населения в России, ипотечное кредитование ассоциируется с долгосрочным бременем, которое необходимо выплачивать длительный период времени. Почти половина граждан не готовы брать ипотечный кредит с предлагаемыми банками процентными ставками, каждый пятый готов брать кредит со ставкой 6% и ниже, и лишь десятая часть согласны на 7-8% годовых. Исходя из этого, возникает вопрос, как развито ипотечное кредитование в других странах и какие там существует условия выдачи кредитов? При анализе ипотечного кредитования в разных странах особое внимание следует уделить трем аспектам. Данными аспектами является: процент по ипотечному кредиту, размер первоначального взноса и срок кредитования. В таблице 3 представлены основные условия ипотечного кредитования в разных странах в 2019 году. Таблица 3. Основные условия ипотечного кредитования в разных странах в 2019 году [46]
Рассмотрим каждую страну в отдельности. Япония является одной из тех стран, где стоимость жилья является одной из самых дорогих в мире. Причиной этому является высокая численность населения при относительно небольших размерах страны. В среднем, в Токио стоимость квадратного метра составляет около 7-8 тысяч долларов. Следовательно, двухкомнатная квартира в столице будет стоить 300-500 тысяч долларов и выше. Несмотря на такие высокие цены, в Японии приобретаются около 78% жилья, выставленного на продажу. Практически всегда покупка жилья в Японии осуществляется через ипотечный кредит. Условия по кредиту является весьма лояльными. Так, ставка по кредиту составляет до 2% годовых, срок кредитования может достигать до 50 лет. Если заемщик не успевает погасить кредит, то его долг переходит к его родственникам. Размер первоначального взноса составляет 10% от стоимости недвижимости. Помимо этого, в Японии существуют дополнительные расходы, связанные с ипотечным кредитом. К таким расходам относятся агентское вознаграждение риэлтору, которое установлено законодательно и составляет 3,15% от стоимости жилья. Также к расходам относят налог на покупку жилой недвижимости – 1,5%, налог на недвижимость – 3% и другие расходы. Ипотечное кредитование в Германии характеризуется превышением спроса над предложением. В связи с этим, в Германии наблюдается постоянный рост недвижимости, однако найти готовое жилье крайне непросто. Особенностью ипотечного кредитования в Германии является высокое качества строительных материалов, из которых построено жилье. Ставки по ипотечным кредитам за последнее время достигли исторического минимума и на данный момент составляют 1-3% годовых. Однако, при оформлении ипотечного займа, первоначальный взнос должен составлять 50% от стоимости недвижимости. Срок кредита может составить от 3 до 50 лет, однако каждые 5 лет ставка возрастает на 0,5%. Поэтому обычно в Германии оформляют ипотечный кредит на 10-15 лет. Минимальная сумма кредита составляет 50 тысяч евро и ежемесячные платежи не должны превышать 35% от ежемесячного заработка. Максимальный возраст для получения ипотечного кредита составляет 65 лет, а минимальный – 21 год. Несмотря на то, что в Германии довольно лояльные ставки по ипотечным кредитам, только 46% немцев имеют в собственности собственное жилье. Данный показатель находится ниже среднего показателя в 69% по странам ЕС. Ипотечное кредитование во Франции также имеет свои особенности. Оформление кредита возможно только в одной валюте – евро. Банки Франции не хотят нести дополнительные расходы, поэтому займы выдаются только в одной валюте. Заемщику, решившему оформить кредит на момент получения кредита не должно быть больше 75 лет, а срок кредита составляет от 7 до 25 лет. Размер платежей не должен превышать 40% от ежемесячного дохода. Французские банки принимают решения о выдаче ипотечного кредита в течение 1 месяца. Также, как и в Японии, во Франции существуют налоги, связанные с покупкой недвижимости. К таким налогам относятся налог на роскошь, если стоимость жилья больше 800 тысяч евро, налог на недвижимость – около 0,5%, налог на проживание, налог на прибыль с перепродажи недвижимости и другие. В Великобритании при оформлении ипотечного кредита, заемщик должен заранее известить банк для каких целей приобретается имущество: для личного проживания, для сдачи в аренду или для ведения бизнеса. В зависимости от целей процентная ставка по кредиту будет отличаться. На сегодняшний день, средняя ставка составляет 2-5%, срок выдачи кредита от 5 до 25 лет и сумма первоначального взноса должна составлять не менее 15% от стоимости жилья. Однако в Великобритании существуют такие программы, в которых предусмотрено отсутствие первоначального взноса. Данная программа предназначена для молодежи, у которых нет средств на первоначальный взнос, однако родители таких заемщиков обязаны открыть в банке счет и внести на него 10% от стоимости недвижимости [47]. Процентные ставки по кредиту, как и во многих странных, делятся на плавающие и фиксированные. Плавающая ставка обычно пересматривается несколько раз в год и зависит от ставки Национального Банка. Комиссионное вознаграждение банков обычно составляет 1,5% от суммы кредита. Ипотечным кредитом в Швеции пользуется практически 90% населения. Основной особенность ипотечного кредитования в этой стране является длительный срок кредитования, который может достигать 105 лет. Взятый кредит часто переходит по наследству, а наследники уже решают продать недвижимость или выплачивать оставшуюся часть долга. Первоначальный взнос обычно составляет 15-25%, а ставки по кредиту в среднем колеблются на уровне 3%. Еще одной особенностью ипотечного кредита является то, что в первые пять или десять лет можно не платить сумму основного долга, а выплачивать банку только проценты. Однако власти страны приняли закон, в котором прописывалось что все заемщики обязаны уплачивать банку хотя бы небольшие платежи по основному долгу. Из-за временной особенности ипотечного кредитования, Швеции является одной из самых закредитованных стран мира. Средняя задолженность по кредитам составляет 366% от годового дохода семьи. Проведенные в стране исследования сообщают, что большинство заемщиков по ипотечным кредитам умрут быстрее, чем погасят кредит. Ипотечное кредитование в США отличается от других стран тем, что в США проводится активное стимулирование данной сферы экономики. Ставки по ипотечным кредитам существуют как плавающие, так и фиксированные, однако большинство кредитов выдается с плавающей процентной ставкой, размер которой изменяется в зависимости от исполнения заемщиком своих обязательств. Помимо этого, американские банки учитывают в качестве дохода, не только официальную заработную плату, но и дополнительный доход, такой как пенсионные накопления, доходы от ценных бумаг, сбережения и другие[32]. К особенностям ипотечного кредитования в США можно также отнести специальные ипотечные программы, которые направлены для определенных категорий граждан, с целью улучшения их положения. Такими программами являются: ипотечные кредиты для строительных компаний и поддержания малообеспеченных слоев населения, программы поддержания пенсионеров, ипотечные программы для жертв катастроф, чей дом был разрушен в результате стихийного бедствия, программы для тех заемщиков, в чьих домах используется энергосберегающие устройства и так далее. Кредиты с плавающей процентной ставкой в США более популярны, обычно их процент ниже, чем с фиксированной ставкой, срок кредита составляет до 30 лет, а персональный взнос должен составлять не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Ипотечное кредитование в США отличается от других стран тем, что в США проводится активное стимулирование данной сферы экономики. Ставки по ипотечным кредитам существуют как плавающие, так и фиксированные, однако большинство кредитов выдается с плавающей процентной ставкой, размер которой изменяется в зависимости от исполнения заемщиком своих обязательств. Помимо этого, американские банки учитывают в качестве дохода, не только официальную заработную плату, но и дополнительный доход, такой как пенсионные накопления, доходы от ценных бумаг, сбережения и другие. К особенностям ипотечного кредитования в США можно также отнести специальные ипотечные программы, которые направлены для определенных категорий граждан, с целью улучшения их положения. Такими программами являются: ипотечные кредиты для строительных компаний и поддержания малообеспеченных слоев населения, программы поддержания пенсионеров, ипотечные программы для жертв катастроф, чей дом был разрушен в результате стихийного бедствия, программы для тех заемщиков, в чьих домах используется энергосберегающие устройства и так далее. Кредиты с плавающей процентной ставкой в США более популярны, обычно их процент ниже, чем с фиксированной ставкой, срок кредита составляет до 30 лет, а персональный взнос должен составлять не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Нигерия является одной из стран, где проценты за пользование ипотечным кредитом составляют 30% годовых. Данная ситуация обусловлена высоким уровнем инфляции в стране (12,2%). Однако если заемщик вносил средства на открытый в государственном банке счет, то ставка по ипотечному кредиту может составить около 9% годовых от Национального жилищного фонда [48]. Еще одной особенностью страны является то, то в стране отсутствует вторичный рынок жилья. Основной формой финансирования ипотечных кредитов в стране являются схемы принудительного сбережения. Вкладчики жилищных сбережений имеют существенные привилегии при взятии ипотечных кредитов. Швейцарские банки предлагают своим клиентам ставки по ипотечным кредитам в размере 1% годовых. Однако при этом, размер первоначального взноса должен составлять 60-80% от стоимости недвижимости и срок кредита составляет до 10 лет. Основной особенностью страны является то, что выдавать ипотечные кредиты могут как банки, так и страховые компании. Ставки в страховых компаниях будут меньше, чем в банках, а если оформлять ипотечный кредит через интернет провайдеров, то ставка будет самая выгодная. В ближайшей перспективе, некоторая часть швейцарских банков предложили выдавать ипотечные кредиты с отрицательной процентной ставкой. Однако, на данный момент отрицательная процентная ставка существует только для депозитных счетов (-0,75% годовых). Австралия является той страной, где спрос на недвижимость для населения с низким и средним уровнем дохода является достаточно низким. Данная проблема объявляется высокой стоимостью недвижимости, а также ограниченным количеством вариантов готового жилья. Еще одной особенностью является то, что в Австралии практически нет дешевого жилья. Цены на квартиры за последние несколько лет выросли на 100%, а на коттеджи на 118%. При увеличении учетной ставки в стране, рынок ипотечного кредитования сократился на 1,2%. Средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 6% годовых, а срок кредита может доходить до 30 лет. Размер первоначального взноса должен составлять 40% от стоимости недвижимости. Налогами, при приобретении жилья, облагается вся недвижимость в размере 3-4% от ее стоимости [44]. Власти в Китае активно поддерживают развитие ипотечного кредитования в стране. Начиная с 2018 года, темпы роста на рынке недвижимости замедляются и в 2019 году составили лишь 0,6%. Причиной этому послужила торговая война между Китаем и США. Одной из особенностью получения ипотечного займа является размер первоначального взноса при получении первого займа -10%, а уже последующих -50%. Также, размер ипотечного займа и проценты по нему зависят от благонадежности заемщика и его профессии. Наименьший кредит смогут получить работники торговой сферы и частные предприниматели. Самые выгодные условия ожидают врачей и учителей. Срок выдачи ипотечного кредита составляет 10-30 лет. Минимальная сумма кредита составляет 350 тысяч юаней. Таким образом, власти страны решили поддержать все слои населения. Таким образом, из всего проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование в разных странах имеет ряд специфических особенностей. На основании данных особенностей для ипотечного кредитования в России можно определить ряд рекомендаций и нововведений. Такими рекомендациями являются: 1. Введение ограничений размеров платежей по ипотечным кредитам, которые определяются исходя из ежемесячного заработка заемщика и общего размера задолженности. 2. Применение как переменных, так и фиксированных ставок по ипотечным кредитам, которые позволят снизить процентную ставку по ипотечным кредитам и увеличить число заемщиков. 3. Развивать систему рефинансирования ипотечных кредитов. 4. Для снижения банковских рисков применять систему государственного ипотечного страхования. 5. Использовать государственную поддержку для обеспечения конкурентоспособности банков, что в свою очередь приведет к увеличению участников рынка ипотечного кредитования и увеличит количество ипотечных программ. ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ БАНК» 2.1. Организационно-экономическая характеристика ПАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» «Азиатско-Тихоокеанский Банк», по своей организационно-правовой форме, является открытым акционерным обществом, которое находится в Красноярском крае, городе Канске, улице 40 лет Октября, 42, пом. 28. На российском рынке АТБ более 20 лет (до 2006 года - ЗАО «Амурпромстройбанк»), предоставляет полный комплекс банковских продуктов и услуг для физических и юридических лиц. Азиатско-Тихоокеанский банк является участником «Системы страхования вкладов». АТБ - лауреат премии «Финансовая Элита России», обладатель «Гран-при: региональный банк года» (2012, 2013 и 2015 годы), лауреат IX Ежегодной премии «Банковское дело -- 2013» в номинации «Лучший региональный Банк» в категории PLATINUM. В 2012 и 2013 гг. АТБ получил премию Союза журналистов России и Финансового пресс-клуба «Золотой Диплом за информационную открытость». Миссия банка: предлагать лучшие финансовые решения для реализации планов клиентов и партнеров, акционеров и сотрудников и претворять в жизнь стремление стать одним из самых эффективных банков России. Лозунг банка: Быть командой и побеждать командой! Основной стратегической целью ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» является привлечение клиентуры, расширение сферы сбыта своих услуг, завоевание рынка и увеличение получаемой прибыли. Средствами достижения данной цели являются инструменты банковского маркетинга. Азиатско-Тихоокеанский Банк выполняет различные банковские операции и услуги: 1. Расчетно-кассовое обслуживание: 2. Коммерческое кредитование 3. Банковская гарантия 4. Вексельное кредитование 5. Эквайринг 6. Осуществление операций с драгоценными металлами. 7. Потребительское кредитование. 8. Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады. 9. Выпуск пластиковых карт Visa Electron Instant Issue, Visa Electron, Visa Classic, Visa Gold, Visa Platinum. 10. осуществляет переводы денежных средств Western Union, CONTACT, «Без границ», «Золотая корона». 11. Осуществление лизинговых и факторинговых операций. 12. прочие услуги На данный момент ПАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» имеет структуру акционеров банка, представленных как Центральным банком РФ, так юридическими лицами и частными акционерами. Структура акционеров банка с 2017 года по 2019 год представлена в таблице 4 [37]. Из таблицы 4 видно, что в период с 2017 года по 2019 год, основным акционером банка является Центральный Банк РФ. Ему принадлежит 50% + одна голосующая акция. Юридические лица, не являющиеся резидентами в общей сложности, имеют около 45% акций. В 2019 году их доля снизилась на 0,6 п.п. На долю юридических лиц-резидентов приходится около 2% (1,81% в 2019 году). В 2017 году их доля была 1,9%, однако в 2018 снизилась на 0,38 п.п. и составила 1,52%. Частные акционеры банка имеют в 2019 году около 3% акций банка, что на 0,31 п.п. больше, чем в 2018 году и на 0,46 п.п. больше, чем в 2017 году. Таблица 4. Структура акционеров ПАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» [37]
В ПАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» присутствует единственный акционер, у которого доля участия в уставном капитале не менее 5% – Центральный Банк Российской Федерации. Общее количество акционеров в период с 2017 по 2019 гг. представлено на рисунке 3. Несмотря на то, что Центральный Банк РФ имеет долю в уставном капитале более 5% акций, его акции не являются привилегированными. 10 апреля 2020 года произошли некоторые изменения. Так, РФ в лице Министерства Финансов РФ выкупило у Центрального банка РФ контрольный пакет акций, а именно 52,32% от общего числа голосующих акций или 50% от уставного капитала банка. Однако, обыкновенная голосующая акция банка осталась в собственности Центрального банка РФ. Рисунок 3 показывает, что в 2017 году общее число акционеров банка составляло 204 386, из которых 91 730 являются владельцами обыкновенных акций и 122919 – владельцы привилегированных акций. В 2018 году общее количество акционеров увеличилось на 9 380 и составило 213766 акционеров. Незначительно увеличилось число акционеров, имеющих привилегированные акции (+2076 владельцев), однако количество акционеров с обыкновенными акциями возросло на 18845 акционеров и составило 110575. Еще больший прирост наблюдается в 2019 году. Общее число акционеров возросло на 39953 акционера, по сравнению с предыдущем годом, и составило 253719 владельцев. Из них: 134794 приходится на владельцев обыкновенных акций, а 147765 – на владельце привилегированных акций. Если сравнивать эти показатели с 2018 годом, то количество владельцев обыкновенных акций увеличилось на 24219 акционеров, а количество владельцев привилегированных акций на 22770 акционеров. |