Выпускная квалификационная работа. Страхова_ВКР. Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования

• Название: Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования
• Анкор: Выпускная квалификационная работа
• Дата: 06.03.2022
• Размер: 2.96 Mb.
• Имя файла: Страхова_ВКР.doc
• Тип: Документы; #384403
• страница: 5 из 10

1.3. Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ

Ипотечное кредитование является специфичным видом кредитования, имеющим определенные особенности. Эти особенности связаны с множеством различных юридических и финансовых специфик. Рассмотрим особенности ипотечного кредитования, отличающие его от других видов кредитов:

1. Длительный срок.

Длительность срока является одной из отличительных особенностей ипотечных кредитов. Так как, обычно, заемщики берут ипотечный кредит на достаточно большую сумму и с учетом процентов эта сумма еще возрастает, то срок кредитования заемщиков может достигать 30 лет.

Помимо этого, срок определяется исходя из следующих факторов:

- возраст заемщика;

- сумма кредита;

- сумма первоначального взноса;

- кредитоспособность заемщика.

Возраст заемщика является одним из важных факторов, определяющим длительность срока кредитования. Например, если это молодые люди с достаточно высоким доходом, то срок кредитования может быть максимальным. Если это люди предпенсионного возраста, то длительность кредита сводится к минимальному сроку.

Каждый банк устанавливает свои минимальные и максимальные возрастные ограничения. Например, минимальный возраст заемщика в ПАО «Сбербанк России» 21 год, а максимальный 75 лет. ПАО «ВТБ» устанавливает возрастные требования к заемщику в промежутке от 21 до 65 лет.

Банки стараются оптимизировать финансовую нагрузку клиента. Обычно, доля ипотечного кредита в общем семейном бюджете составляет 40-60%. На сегодняшний день большинство банков установили минимальный размер первоначального взноса, который составляет 15% от общей стоимости имущества [12, c.78].

Чем больше сумма кредита и меньше сумма первоначального взноса, тем дольше срок погашения.

Все перечисленные факторы являются взаимосвязанными. При оптимальном соотношении возраста заемщика, сумме первоначального взноса и общей сумме кредита, а также кредитоспособности заемщика, длительность кредитования согласуется между банком и заемщиком, и определяется из пожеланий каждого.

2. Большая сумма кредита.

Ипотечное кредитование предполагает срок кредита до 30 лет, что больше срока любого другого вида кредита, соответственно и сумма ипотечного кредитования в разы превышает сумму по другим видам. В большинстве банков минимальная сумма кредита начинается от 300 000 рублей, а максимальная может составлять до сотен миллионов рублей.

Данные суммы обусловлены тем, что рыночная цена жилья высока и продолжает постоянно расти. Помимо этого, цена недвижимости в разных субъектах России существенно вирируется. Так, в крупных городах и мегаполисах цена недвижимости во много раз выше цены на такую же недвижимость только в менее населенных городах.

Наибольшей рыночной ценой недвижимости обладают такие города как Москва и Санкт-Петербург.

3. Залог недвижимости.

Одной из отличительной характеристикой ипотечного кредитования является залог недвижимости. Данное условие закреплено законодательно и прописано в договоре ипотечного кредитования между банком и заемщиком. Помимо этого, в договоре прописаны абсолютно все условия, связанные с ипотечными процессами.

В качестве залога недвижимости выступает только та недвижимость, которая аккредитована и отвечает определенным требованиям банка. В качестве требований выступают такие показатели как износ, качество постройки, год постройки, состояние недвижимости и многое другое.

4. Относительно низкая фиксированная ставка.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок использование кредита, соответственно и процентные ставки по таким кредитам ниже, чем по другим видам.

Сегодня, среднерыночная ставка по ипотечному кредитованию составляет 8-12% годовых, а с учетом государственных программ, программ поддержек и всевозможных акций от компаний-партнеров, от банков, процентные ставки для некоторых категорий заемщиков могут снижаться.

5. Возможность досрочного погашения.

На сегодняшний день в российском законодательстве нет запретов для досрочного погашения ипотечного кредита. Заемщики имеют право досрочно погасить взятый кредит в любой момент времени, независимо от даты завершения кредитных отношений. Банк в свою очередь обязан принять досрочное погашение, не взимая с заемщика каких-либо штрафов или комиссий.

Единственным условием здесь может служить, в некоторых случаях, необходимость заемщика уведомить банк о досрочном погашении кредита. В этом случае клиенту банка необходимо написать письменное заявление о досрочном погашении кредита, где указать дату и сумму платежа. Банк пересмотрит график платежей, пересчитает сумму основного долга и уменьшит сумму процентов по кредиту.

6. Поддержка государства льготами и специальными программами.

Государство является неотъемлемым участником рынка ипотечного кредитования. Оно оказывает поддержку разным слоям населения, предоставляя определенные льготы и специальные программы для ипотечных кредитов. Такими категориями населения являются молодые семьи с детьми, инвалиды, военнослужащие, работники бюджетных сфер и другие категории.

В кризисные годы государство разрабатывает определенные программы, вносит изменения и принимает законы для минимизации всевозможных рисков как для заемщиков, так и для банков.

Таким образом, государство стремится обеспечить доступным жильем все население страны, а жилищная политика является одной из приоритетных сфер развития экономики и общества в стране.

7.Риски невозврата и утраты части рыночной стоимости.

Как уже было сказано выше, ипотечное кредитование подразумевает длительный срок использование кредита, соответственно выдавать такие кредиты могут только те банки, которые могут себе позволить распоряжаться своими активами на длительный срок.

В связи с этим, как у банков, так и у заемщиков появляются определенные риски. Таким риском может являться риск невозврата кредита. Нельзя точно спрогнозировать события, которые случаться через 10 и больше лет. Можно потерять работу, утратить платежеспособность или по каким-либо другим причинам стать неплательщиком кредита, а, следовательно, лишиться своей недвижимости.

В этом случаи банк снижает свои риски, беря недвижимость в залог. Однако, при невозврате кредита заемщиком, банк понесет дополнительные затраты, как денежные, так и временные, связанные с реализацией залогового имущества.

Помимо этого, существует риск утраты части рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что рынок недвижимости сложно спрогнозировать. Заемщик, взяв ипотечный кредит, при текущей рыночной цене недвижимости, может потерять часть стоимости этой недвижимости в будущем, если рыночная стоимость в дальнейшем на рынке упадет и наоборот.

8. Ипотечное страхование.

Ипотечное страхование является неотъемлемой частью ипотечного кредита. Это связано с тем, что ипотечное кредитование предполагает страхование залогового имущества от порчи, утраты и т.д.

Однако ипотечное кредитование не предполагает в обязательном порядке страхование жизни заемщика. На сегодняшний день, большинство банков рассматривают личное страхование заемщиков как одно из условий выдачи кредита. Банки стремятся снизить свои риски, поэтому навязывают заемщиком страхование жизни, а в случаи отказа заемщика, повышают процентные ставки по кредиту.

Заемщик же в свою очередь, при оформлении полиса страхования жизни, также снижает свои риски. При наступлении страхового события, расходы, связанные с ипотечным кредитом, будет нести страховая компания, а не члены семьи.

9. Кредитная история.

Для получения ипотечного кредита у заемщика не должно быть просроченных кредитов или платежей. Так как ипотечные кредиты выдаются на достаточно длительный срок, у банка появляются определенные риски. Для минимизации подобных риском, банк уже на стадии рассмотрения заявки на кредит проводит тщательную проверку заемщиков, обращаясь к кредитной истории. Поэтому кредитная история заемщика должна быть «не запачкана» и соответствовать определенным требованиям конкретного банка.

10. Погашение ипотечного кредита.

Погашение ипотечного кредита предполагает два способа. Первый способ - это аннуитетные (равные) платежи. Данный способ предполагает, что такими платежами будут сначала погашаться большая часть процентов, а только потом основная сумма. Этот способ платежей более выгоден для банков.

Второй способ – это погашение задолженности дифференцированными (уменьшающими) платежами. Основная часть платежа направляется в основной долг и размер ежемесячных платежей постепенно уменьшается к концу срока кредитования. Соответственно, размер процентов уменьшается по мере внесения суммы в основной долг. Данный способ платежей более выгоден для заемщиков.

На сегодняшний день большинство банков предлагают ипотечное кредитование с аннуитетными платежами, однако на рынке ипотечного кредитования присутствуют банки, предлагающие дифференцированные платежи. Одним из таких банков является РоссельхозБанк.

Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой ссуду, которую предоставляет банк под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование в России появилось еще в 18 веке и продолжает развиваться, и по сей день, сопровождаясь определенными изменениями и возникающими проблемами. На сегодняшний день, существуют различные виды ипотечных кредитов, отличающиеся друг от друга, как объектами недвижимости, так и другими параметрами.

На рынке ипотечных кредитов функционирует достаточно большое количество участников, каждый из которых имеет свои функции и особенности. Основными из них являются банки, заемщики, государство, страховые и риэлторские компании.

Ипотечное кредитование содержит в себе определенные особенности, которые отличают этот вид кредита от других. Главной отличительной особенностью является достаточно длительный срок кредита, выдача кредита только под залог недвижимости и большая сумма кредита.

Рынок ипотечных кредитов в России находится в постоянной динамике, появляются новые виды объектов недвижимости и способы получения данных кредитов. В соответствии с этим, ипотечное кредитование сопровождается определенными проблемами и перспективами развития.