ОРГАНИЗАЦИЯ БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЯ НА МАЛОМ ПРЕДПРИЯТИИ. Организация бизнеспланирования на малом предприятии
 Скачать 118.76 Kb.
|
2 Особенности разработки бизнес-плана компании ООО «Стройдормаштехника»2.1 Краткая характеристика предприятияООО «Стройдормаштехника» является инициатором и заказчиком данного проекта. Изначально предприятие было зарегистрировано как товарищество с ограниченной ответственностью «Стройдормаштехника» от 30 августа 1991 года в городе Краснодар. В последующем была проведена перерегистрация в ООО «Стройдормаштехника» по адресу г. Краснодар, ул. Клубная, 12а. Общество внесено в Единый государственный реестр юридических лиц за № 1022301194134 от 30 августа 2002 года. Предприятие занимается реализацией разного рода проектов в строительной сфере. Основные направления видов деятельности: строительство многоквартирных жилых домов и проведение, связанных с этим энергоснабжающих работ при помощи привлечения подрядческих организаций. Генеральным подрядчиком по данному проекту является ООО «Модуль-СИ» зарегистрированное 4 августа 1998 года. Предприятие занимается строительством и капитальным ремонтом зданий и сооружений (строительно-монтажные работы). Общество имеет многолетний опыт жилищного строительства на территории Краснодарского края. Работы выполняются на основании лицензии Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, которая утверждена Председателем Государственного Комитета РФ за №Д 223978 от 27.03.03г. и действует до 27.03.08г. Регистрационный номер ГС-3-23-02-27-0-2309064490-004025-3. Лицензия предусматривает выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ и осуществлять функции генерального подрядчика. Все строительно-монтажные работы выполняются в соответствии с проектом, СНиП и ТУ. В свою очередь ООО «Модуль-СИ» для производства ряда работ привлекает субподрядные организации города и края. В список таких предприятий входят: - ЗАО «Краснодарюжгазстрой» (г. Краснодар), производящее работы по прокладке магистральных газопроводов и газоснабжению; - ООО Фирма «ЕС» (г. Краснодар), осуществляющая поставку, пуско-наладку и сдачу автономных котельных; - ООО «КАВКАЗЭЛЕКТРОМОНТАЖ» (г. Краснодар), осуществляющее работы по электроснабжению строящегося комплекса; - Филиал ОАО «Связьстрой – 2» СМУ-213 (г. Краснодар), выполняющий работы по прокладке наружных магистральных сетей с установкой распределительного шкафа; - ООО «УМ– 4» (г. Краснодар), выполняющий комплекс земляных работ; - ООО «СевкавТИСИЗ», выполняющее бурение скважин на воду, гидрогеологические и бактериологические исследования; - ОАО «Кубаньдорблагоустройство», выполняющее благоустройство прилегающей к комплексу территории. 2.2 Изучение бизнес-плана проекта и оценка его эффективностиБизнес-план ООО «Стройдормаштехника» представляет собой развернутое обоснование проекта по реализации квартир и поэтапного возведения 6 этажей 10-этажного жилого дома по ул. 1 Мая в г. Краснодаре. Структура бизнес-плана включает в себя следующие разделы: - резюме; - данные о разработчиках проекта; - общий раздел (+ реализация проекта); - оценка рынка жилищного строительства; - организационный план; - финансовый план строительства и стратегия реализации квартир; - оценка рисков; - выводы. Такая структура позволяет получить всю актуальную информацию потенциальным инвесторам и кредиторам. Теперь рассмотрим и проанализируем основные разделы исследуемого бизнес-плана. Резюме кратко и ясно описывает проект и его основную цель - реализация квартир и возведение 6 этажей 10-этажного 153–х квартирного жилого дома по ул. 1 Мая в г.Краснодаре. Далее излагаются основные преимущества местоположения строящегося жилого дома, к которым относятся: центральное расположение по отношению к городу, наличие рядом детского сада, школ, культурных заведений, краевой больницы, торгового центра, высшего учебного заведения и других объектов социального назначения. Также подчеркивается, что недалеко от дома троллейбусная и автобусная остановки, курсирует маршрутное такси. Все это дает понять потенциальным инвесторам и кредиторам в возможности успешной реализации строящихся квартир. Дается основная характеристика квартир. Дом будет содержать 1, 2-ух и 3-ёх комнатные квартиры современной планировки. Каждая квартира будет располагать кухней площадью 12 м2 и двумя балконами. В резюме автор указывает на то, что компания «Стройдормаштехника» уже на протяжении 5 лет осуществляет функции заказчика по строительству многоквартирных жилых домов в г. Краснодаре. Данная информация моет сыграть важную роль в решении инвесторов, так как указывает на надежность застройщика. Далее даются основные показатели проекта. Общая площадь квартир будет составлять 5228 м2. Для того, чтобы строительство окупилось нужно реализовать 1264,5 м2. Средняя цена реализации одного квадратного метра – 17046 руб. Предполагаемые затраты по возведению 6 этажей составляют 20,774 млн. руб. Общая сумма затрат на строительство - 52,3 млн. руб., при этом планируемая сумма полученных доходов от реализации квартир равняется 89,359 млн. руб. Несложные подсчеты дают понять, что потенциальная прибыль данного проекта составляет 37 миллионов рублей, то есть прибыльность примерно равняется 70%, что довольно высокий показатель для строительной сферы. Также в резюме указывается на то, что уже выполнена самая тяжелая часть работ: заложен фундамент, выведен цокольный этаж и возведены 4 этажа (18,9 % всех работ). Оставшееся время для реализации проекта – 7 месяцев. Таким образом, автор достаточно наглядно показал основные преимущества проекта, но все же имеются некоторые упущения. Самым явным из них является отсутствие показателя о необходимом внешнем финансировании. Также не приводится прогноз поэтапного объема реализации квартир, что затрудняет оценку кредиторов в своевременном возврате заемных средств, а эти данные – обязательный элемент грамотно составленного резюме. Следующими разделами по порядку идут общий раздел и подраздел «реализация проекта». В общем разделе указывается, что проект обеспечен всеми правоустанавливающими и разрешительными документами, а также, что Планируемым источником финансирования строительства является поэтапная реализация квартир. Изображена таблица сроков выполнения проекта. Работы разделены на 3 этапа. Сначала реализовывается нужное количество квартир, затем возводятся следующие этажи. Данный подход позволяет понять кредиторам, что проект способен быть полностью самофинансирующимся. Подобную информацию стоило поместить в резюме бизнес-плана. В подразделе еще раз подчеркивается, что ООО «Стройдормаштехника» выступает заказчиком-застройщиком и имеет все необходимые организационно-правовые и лицензионные документы, а также права землепользования. Указывается основная информация о генеральном подрядчике и перечисляются субподрядчики. Сущность проекта. В этом разделе излагаются основные характеристики строящегося жилого дома. Поскольку он расположен в центре города, это повышает требования к архитектурному решению как силуэтов и фасадов зданий, так и ко всему комплексу в целом. С северной и южной стороны дома на 1 этаже расположены встроенные магазины, имеется заглубленный гараж для индивидуального автотранспорта и автостоянки для автомобилей. Дается информация об обеспечении безопасности и надежности дома. Для увеличения сейсмостойкости разработаны следующие мероприятия: - выполнены свайные фундаменты с монолитным железобетонным ростверком; - запроектирована монолитная фундаментная плита толщиной 500 мм (с учетом работы грунта основания и существующего свайного поля). Стены подземной части здания выполнены из монолитного железобетона толщиной 400 мм. Здание запроектировано с незадымляемыми лестничными клетками Указываются основные качественные характеристики квартир и площадок. Высота этажа – 280 см. Внутренние стены состоят из трех слоев. Наружные стены состоят из четырех слоев. На каждом этаже размещены по четыре квартиры на лестнично–лифтовом узле. По уровню удобств жилой дом по ул.1 Мая относится к улучшенным условиям проживания. Каждая квартира имеет четкое функциональное зонирование, просторную прихожую, хорошие пропорции комнат и кухонь-столовых, четко выделенные тихие спальные зоны. Высота потолков 280см, свободная планировка квартир, металлопластиковые фасадные изделия – вот далеко не полный перечень особенностей, которые позволили сделать настоящий проект интересным и перспективным. Также автор указывает на то, что в строительстве используются эффективные, экологически чистые теплоизоляционные материалы, что позволяет повысить эффективность отопления в 2 – 6 раз. Что важно, для обеспечения возможности автономного теплоснабжения административно-жилого комплекса запроектированы пристроенные котельные. А для обеспечения гарантированного круглосуточного водоснабжения предусмотрено использование собственных глубинных скважин. Как мы видим, раздел дает четкое представление о преимуществах строящегося жилого дома. Данная информация позволит показать потенциальным инвесторам и кредиторам, что настоящий проект довольно привлекателен для будущих покупателей. Оценка рынка жилищного строительства. В данном разделе описываются особенности рынка недвижимости в России и Краснодарском крае, в частности. Проводится сравнение способов финансирования и объемов реализации жилья по временным промежуткам. До 1998 г. строительство осуществлялось за счет полученных кредитов банков для возведения жилых домов, дальнейшей реализации квартир и было ориентировано на внутрикраевую потребность в жилье. Это позволяло вводить ежегодно около 3015,0 тыс. кв. метров жилья на сумму 2,8 млрд. руб. с коэффициентом эффективности использования кап. вложений 0,92. За период 1998 - 2004 гг. произошли значительные изменения финансирования строительных корпораций (долевое участие, ипотечное кредитование). Это привело к резкому увеличению строительства и ввода в эксплуатацию жилья до 7950,0 тыс. кв. метров в год. Подобная информация позволяет инвесторам сделать вывод о том, что за последние 5 лет объемы реализации жилья в Краснодарском крае выросли более, чем в 2 раза. Далее автор указывает на тот факт, что спрос на комфортабельное жилье постоянно растет. Именно строительство элитных жилых домов имеет сейчас наибольшую приоритетность. Что касается проса на жилье, то маркетинговые исследования рынка недвижимости показали, что более 80% населения России в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Краснодар не является исключением. Даются результаты социологического опроса, который показал, что 96% опрошенных заинтересованы в приобретении жилья, а 68% из них планируют приобрести квартиру. Далее автор указывает на преимущества, которые имеет строительство по принципу долевого участия в г. Краснодаре. К основному преимуществу относится отсутствие жесткой конкуренции. Количество фирм-конкурентов, занимающихся строительством жилья по принципу долевого участия – 5. Три из них ориентированы на клиента с высоким уровнем доходов и предлагают элитное, престижное жилье. При этом стоимость за 1 кв. м. составляет 28411 рублей за 1 м2. ООО «Стройдормаштехника» предлагает жилье доступное по цене от 15 626 руб. до 18 467 руб. за 1 м2 и при этом имеет целый ряд преимуществ. Таким образом, автору удалось доказать, что рынок жилищного строительства в г. Краснодаре испытывает довольно сильный подъем. И у ООО «Стройдормаштехника» есть все условия для успешной реализации настоящего проекта. В организационном плане описываются эффективность работы специалистов и вовлеченных предприятий. Автор указывает на то, что команда имеет опыт работы с кредитными ресурсами и способна в кратчайшие сроки вести любое строительство. Также положительный эффект дают сложившиеся отношения с муниципальными органами власти; постоянное изучение рынка спроса и предложения на готовое жилье; ориентация на новые технологии в проектировании и строительстве, в том числе наличие проектных разработок, удешевляющих строительство; умение проводить рекламные компании, обеспечивающие привлечение дольщиков для финансирования строительства на ранних стадиях. Финансовый план строительства и стратегия реализации квартир. Отправной точкой финансового плана любого строительного проекта является сводный сметный расчет - расчет стоимости потребных ресурсов на строительство, составленный по рабочим чертежам конкретного спроектированного здания (сооружения) и графика финансирования строительства. Из сметы видно, что один этаж (2 подъезда) строящегося жилого дома требует материальных ресурсов общей стоимостью 1 179 964 рубля. То есть на возведение 6 оставшихся этажей потребуется 1179964 * 6 = 7 076 184 рубля. Статьями, на которые приходятся самые большие расходы на возведение одного этажа являются: - строительно-монтажные работы – 1 179 964 рубля; - фонд оплаты труда – 1 150 000 рублей; - налоги с фонда оплаты труда – 299 000; - затраты на благоустройство – 299 200 рублей; - прочие расходы – 215 000 рублей. Всего затрат на возведение одного этажа – 3 288 164 рубля. Получаем общие расходы на строительство: 3288164 * 6 = 19 728 964 рубля. До реализации квартир ООО «Стройдормаштехника» планирует использовать заемные средства кредиторов. Необходимость денежных средств по месяцам приведем в виде таблицы. Таблица 1 – Объемы кредитования Необходимые объемы кредитования проекта по возведению шести этажей 10-этажного дома
Проанализируем эффективность капиталовложений с учетом этапов реализации квартир. Таблица 2 – Этапы реализации квартир Этапы реализации квартир (Возведения 6 этажей) 10 этажного жилого дома по ул.1 Мая
Как уже отмечалось, финансирование проекта будет осуществляться с помощью поэтапной реализацией квартир, то есть по методу долевого участия. За счет вырученных средств будут возвращаться долги кредиторам. Как видно из таблицы, 1 этап самый долгий, так как за это время нужно реализовать наибольшую площадь жилья общей суммой 11 508 649 рублей. Для этого ООО «Стройдормаштехника» снизила цену одного квадратного метра до 15 626 рублей. Со средней площадью квартиры в 60 м2 за 3 месяца нужно продать примерно: 736 / 60 = 12 квартир, что вполне по силам реализаторам компании, учитывая ситуацию на жилищном рынке. Последующее финансирование потребует меньше денежных средств. В общей сложности на 2 последних этапа потребуется ресурсы в денежном объеме на 9 264 793 рубля. В отдельный документ был выведен отчет о прибылях и убытках (Приложение Г). Планируемая чистая прибыль – 16 288 000 рублей. Также имеются помесячная таблица видов источников финансирования и реализации квартир (Приложения Д и Е), из которых видно, что проект способен обеспечивать своевременные платежи по заемным средствам. Таким образом, финансовый план проекта позволяет понять, что ООО «Стройдормаштехника» вполне способна реализовать требуемую площадь квартир для полного возврата заемных средств. Оценка рисков. В данном разделе приводятся основные возможные риски реализации проекта и возможность их возникновения. Приведем их наглядно в виде таблицы: Таблица 3 – Оценка рисков
Из таблицы видно, что риски проекта минимальны. Относительная конкуренция возможна только при условии создания подобного проекта на территории г. Краснодара. Персонал и руководство имеют высокую квалификацию. Риски изменения емкости рынка в течение срока реализации проекта отсутствуют, так как по приведенному выше анализу рынка 96% респондентов заинтересованы в приобретении жилья, а 68% - планируют приобрести жилье уже на данном этапе. Социально-политические риски отсутствуют, так как в недорогом комфортабельном жилье нуждаются все граждане. Риски, связанные с контрагентами и партнерами невозможны, так как все взаиморасчеты будут происходить через один расчетный счет и по факту поставки. Риски расторжения договоров с субподрядными организациями невозможны, так как окончательный расчет со всеми субподрядными организациями по условиям подписанных сторонами договоров будет произведен только после сдачи комплекса в эксплуатацию, что повышает заинтересованность в дальнейшем развитии проекта. В выводе автор указывает, что данный проект является весьма перспективным, так как для его реализации объединились предприятия, имеющие значительный опыт и навыки руководства реализацией проектов жилищного строительства, несущие реальную юридическую и экономическую ответственность за ввод объекта и гибко реагирующие на изменения на рынке строительства готового жилья. Кроме того, для реализации данного проекта используются новые технологии строительства, позволяющие достигать приемлемого уровня цены на жилье и офисные помещения при наличии высокого качества строительных работ. Месторасположение комплекса весьма удачное, так как исторически данный район предназначался для комплексного жилищного строительства. Также подчеркивается, что в качестве одного из методов финансирования строительства используется принцип «долевого участия», что снижает уровень налогообложения проекта и позволяет привлекать заинтересованных в приобретении жилья лиц уже на начальной стадии строительства. В настоящее время ООО «Стройдормаштехника» получено согласие главного архитектора города Краснодара Ю. Д. Щербинина для оформления землеотводных документов на строительство еще трех 10-ти этажных 2-х подъездных жилых домов по ул. 1 Мая. Таким образом, бизнес-план проекта ООО «Стройдормаштехника» по реализации квартир и поэтапного возведения 6 этажей 10-этажного жилого дома по ул. 1 Мая в г. Краснодаре является весьма эффективным как с точки зрения реализации, так и с точки зрения привлечения денежных ресурсов потенциальных инвесторов и кредиторов. Автору удалось представить основополагающие преимущества настоящего проекта и обосновать возможность его успешной реализации. Но все же бизнес-план имеет ряд некоторых упущений, которые мы разберем в следующей главе. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||