Мейер вещное право. От редколлегии
 Скачать 2.87 Mb.
|
|
(под условием испрошения на это соизволения верховной власти [1070] и т. д. С другой стороны, законодательство по некоторым видам найма уменьшает общий законный срок; например, владельцы майоратных имений в западном крае могут отдавать внаем запасные земли на срок не свыше шести лет [1071] и др. – А. Г.). Наконец, существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом – наемная плата [1072] Так что отсутствие вознаграждения изменяет существо договора: он становится другой сделкой (а не то, чтобы договор был недействителен. – А. Г.) – дарением, а именно: по отношению к имуществу движимому ссудой, а по отношению к недвижимому дарением в тесном смысле. Величина наемной платы вполне зависит от соглашения контрагентов, и сообразна ли она имуществу или нет – все равно. Но, разумеется, нормально вознаграждение при найме обусловливается экономическими законами, как и цена при купле-продаже: обстоятельство, часто ли заключается наем относительно данного имущества, много ли имуществ такого рода предлагается внаем – имеет решительное влияние на установление наемной платы. Рассчитывается эта плата различно: или на известные периоды времени – по годам, месяцам и так далее, или определяется за все время пользования имуществом, от начала до конца договора. Всего чаще наемная плата бывает денежная, т. е. вознаграждение за пользование нанятым имуществом составляет какая-либо денежная сумма. И законодательство в такой степени отстаивает денежную наемную плату, что хотя бы наниматель обязывался платить не деньгами, а другими предметами, требует, чтобы наемная плата всегда сводилась к денежной сумме. Быть может, сближение найма с куплей-продажей наводит законодательство на такое требование, а может быть, оно имеет в виду уловить то, что происходит в действительности, когда чаще всего наем представляется договором денежным. Но все-таки денежная плата не имеет для найма такого значения, как для купли-продажи: для последней понятие о цене как о денежном вознаграждении продавца существенно, ибо как скоро при отчуждении вещи в собственность другого лица полагается вознаграждение, не имеющее значения цены, – не денежное вознаграждение, то искажается сама природа купли-продажи, является уже другой договор – мена. Для найма же нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение. В сделках, совершаемых независимо от участия общественной власти, действительно, нередко выговаривается по найму вознаграждение, состоящее не в деньгах, а в других вещах, и эти вещи не сводятся к денежной оценке. Например, при отдаче земли под посев хлеба хозяин земли отдает ее в пользование стороннему лицу и выговаривает себе за то половину (или другую долю. – А. Г.) произведений, которые даст земля, будучи обработана за счет нанимателя. Точно так же бывает, что по найму выговаривается денежная плата и еще что-либо сверх нее. И в том, и в другом случае природа найма не искажается: наем требует только вознаграждения, а оно может состоять как в деньгах, так и во всяком другом имуществе. Да и само законодательство допускает иногда иное вознаграждение при найме, а не денежную плату. Например, предоставляет собственнику пустоши отдать ее внаем для устройства какого-либо заведения с тем, чтобы пока продолжается договор (а он, как мы видели уже, может продолжаться до 30 лет. – А. Г.), собственник не получал от нанимателя никакого вознаграждения за пользование его землей, а по истечении срока договора все построенное на земле поступило бы в собственность хозяина земли, – это так называемый наем из выстройки [1073] Он заключается обыкновенно при таких обстоятельствах, что у одного лица есть капитал, заключающийся в земле, но сам по себе не дающий дохода, а у другого лица есть денежный капитал, который может дать доход, но для этого нуждается в земле. Так как при иных видах пользования землей в непродолжительное время может быть извлечен из нее такой доход, который не только составит хороший процент на капитал, но и вознаградит сам капитал, затраченный, например, на постройку здания, то, понятно, есть расчет даже на короткое время воспользоваться землей с тем, чтобы впоследствии лишиться затраченного капитала. И для собственника земли выгодно отдать ее внаем из выстройки: земля его получит большую ценность и по истечении срока найма доставит возможность получать от нее доход. Например, лицо нанимает землю для устройства мельницы сроком на 25 лет, а по истечении этого срока мельница сделается собственностью хозяина земли. До истечения срока договора наниматель столько может выручить от устроенной им мельницы, что не только возвратится капитал, затраченный на ее устройство, но и получатся на него значительные проценты; хозяин же земли по окончании срока договора становится собственником мельницы и получает возможность извлекать из нее доход, тогда как земля сама по себе, быть может, не дала бы ему никакого дохода. Таким образом, наем из выстройки вполне соответствует условиям экономического быта и поэтому-то весьма нередко встречается в действительности. Например, окрестности Петербурга покрыты дачами; но известно, что в значительной части эти дачи устроены по договору найма из выстройки. И точно так же в других местностях земля, необходимая для устройства мельницы, какого-либо завода, фабрики и тому подобного, очень нередко нанимается из выстройки. Но при этом совершенно необходим более продолжительный срок найма, ибо разве по исключению только в течение 12 лет можно возвратить путем дохода капитал, затраченный на устройство здания, завода, мельницы и прочего, получив на него достаточные проценты. Совершается договор найма словесно, когда заключается относительно какого-либо движимого имущества, и письменно – с явкой акта к засвидетельствованию, когда заключается относительно недвижимого имущества [1074] ( таково общее правило, но по исключению иногда наем движимого имущества совершается письменно, а именно – наем мореходных и речных судов. Иногда наем недвижимого имущества совершается словесно – наем крестьянских земель [1075] , городских строений и земельных участков. Но в последнем случае несоблюдение письменной формы дает при взыскании хозяину право получить долг лишь после удовлетворения других кредиторов – по актам, установленным порядком совершенным и засвидетельствованным [1076] В некоторых случаях, когда наем совершается письменно, требуется оформление его порядком крепостным, т. е. совершение его младшим нотариусом и утверждение старшим [1077] , например, при найме земель в Ялтинском уезде Таврической губернии сроком до 90 лет [1078] . – А. Г.) и когда при найме всякой недвижимости наемная плата выговаривается вперед более чем за год [1079] Последний случай объясняется тем, что последствием заключения такого договора бывает наложение запрещения на имущество, а наложение запрещения есть действие, исходящее от старшего нотариуса. Поэтому и утверждает договор, вследствие которого должно быть наложено запрещение на имущество, то же лицо, которому вообще предоставлено ведение дел по корроборации. Однако же и в тех случаях, когда, по определению законодательства, наем оформляется порядком нотариальным, он делается нередко словесно (или письменно, но порядком домашним) и пользуется признанием со стороны судебных мест. Судебные места руководствуются существом дела и обращают внимание на явления действительности; не встречая в законодательстве решительного непризнания действительности найма вне формы явочного акта, они не могут игнорировать такой договор, так как в юридическом быту он признается вполне действительным. И в самом деле, только относительно того случая, когда требуется совершение договора найма крепостным порядком с наложением запрещения, законодательство прямо указывает, что при уклонении от этого правила договор недействителен. Но и в этом случае недействительность договора не имеет такого значения, чтобы можно было отозваться о нем: nihil actum est, чтобы хозяин имущества, получивший наемную плату вперед более чем за год, мог отдать его внаймы другому лицу или чтобы наниматель по заживе заплаченных вперед денег мог продолжать пользоваться имуществом, не платя денег; а только когда договор не совершен крепостным порядком, последующий приобретатель имущества не обязан его уважать. Юридические отношения, возникающие по договору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, – например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, – то наниматель вправе требовать передачи себе и владения. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества [1080] Но возникает вопрос: может ли наниматель передать право пользования имуществом другому лицу, или он может только сам непосредственно осуществлять это право? Вопрос, очевидно, сводится к другому вопросу: осуществляется ли право пользования предоставлением его за известную плату другому лицу? Но мы уже знаем, что право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio. Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение. Так, бывает иногда, что дом отдается внаем и с тем вместе контрагенты условливаются, что постоялец не вправе пускать других постояльцев. Однако же такое ограничение нанимателя не влечет за собой недействительности найма, если наниматель поступает вопреки ограничению; только наниматель, поступивший вопреки условию, является нарушителем договора и подлежит ответственности перед хозяином имущества. При этом нужно заметить, что не всякая передача пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя другому лицу представляется вторичным договором найма – сублокацией, иногда передается само право по договору первого найма, так что на место нанимателя вступает другое лицо, и сделка представляется не новым договором найма, а уступкой, цессией права по договору. Например, А нанимает дом и, между прочим, обязывается не пускать от себя постояльцев, не вступать в договор найма, но до истечения срока договора передает контракт лицу С, так что С вступает в отношения с А; тут нельзя сказать, что А пустил постояльца, заключил договор сублокации и тем нарушил условие договора, А только уступил свое право другому лицу, что составляет совершенно иное юридическое отношение. Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества. Хозяин имущества вправе требовать от нанимателя производства условленного платежа, притом, согласно договору, в начале его, по срокам или по истечении срока, разом за все время продолжения найма или по частям; по истечении же срока найма хозяин имущества вправе требовать от нанимателя возвращения его в целости [1081] В случае повреждения имущества со стороны нанимателя имущество это, если оно движимое, отдается нанимателю, а хозяин вознаграждается ценой имущества, определяемой или взаимным соглашением контрагентов, или оценкой экспертов; если оно недвижимое, то возвращается хозяину, а наниматель вознаграждает собственника за убытки [1082] Но не всякая порча нанятого имущества компенсируется собственнику. Так, повреждение имущества, составляющее естественное последствие пользования, не вознаграждается: пользование всегда более или менее оставляет по себе след; имущество старое – не то, что новое, и последствие пользования, так сказать, нормальный убыток в ценности вещи. Равным образом за случайное повреждение или даже гибель вещи наниматель не отвечает, потому что при этом со стороны нанимателя нет нарушения права. Примечания: [1066] Ст. 1691. [1067] Ст. 1692. [1068] Ст. 1706. [1069] Ст. 1693. [1070] Там же. [1071] Ст. 505. [1072] Ст. 1691. [1073] Ст. 1697. [1074] Ст. 1700. [1075] Там же. [1076] Ст. 1702; У. г. с., ст. 956, 1214, 1215. [1077] Нол. пот., cт. 158, п. 6. [1078] Ст. 1693. Но само собой разумеется, что для тех видов найма, для которых допущена словесная форма совершения, допущена и форма письменная неявочная. Действительно, очень часто люди, занимающиеся отдачей внаймы движимости как промыслом, совершают договор письменно, но порядком домашним, без явки у маклера. Например, при отдаче вещи напрокат. Или когда содержатель библиотеки заключает договор об отдаче книг для чтения, ярлык, письменный или печатный, составляет акт, свидетельствующий о заключении договора. [1079] Ст. 1703. [1080] Ст. 1707, 1798. [1081] Ст. 1705. [1082] Ст. 684, 685, 1708. Именно законодательство указывает на случай, когда наниматель дома отвечает за пожар, происшедший по его вине; значит, нет ответственности, когда пожар произошел не по вине нанимателя [1083] Но при этом представляется затруднение: нанимателю приходится доказывать, что повреждение или гибель имущества произошли без его вины, а доказать это нередко бывает весьма трудно. Например, нанят рабочий скот, и он пал; за падеж скота как за случайную гибель имущества наниматель не отвечает; но затруднительно само доказательство, что падеж произошел случайно, что не было никакой неосторожности со стороны нанимателя. Поэтому при найме скота в значительном количестве голов и на продолжительное время, скажем, при аренде поземельного участка, при котором состоит рабочий скот, договор заключается нередко с таким условием, что наниматель по истечении срока аренды обязывается возвратить хозяину столько же голов скота, сколько получил по инвентарю: приращение поступает в пользу арендатора, но хозяин имущества не знает убыли [1084] Иногда по особому условию наниматель принимает на себя ответственность и за случайное повреждение имущества. Но для этого нужно особое, прямое определение в договоре, без него такая ответственность для нанимателя не существует: условие об ответственности нанимателя и за случайную гибель имущества означает, что наниматель принимает на себя страх по имуществу; оно имеет, собственно, смысл договора застрахования. Наем прекращается общими способами прекращения договоров. Из них чаще всего истечение срока оказывает влияние на прекращение договора, что и понятно, так как он всегда сопровождается условием о сроке. Разумеется, нет препятствия контрагентам по прекращении найма вследствие истечения срока снова заключить договор относительно того же имущества, на тот же или другой срок, на тех же или других условиях вознаграждения. Действительно, возобновление найма по истечении срока первого договора нередко встречается; только возобновленный наем не имеет никакой связи с прежним договором, а представляется сам по себе, отдельным, самостоятельным юридическим отношением. Нередко возобновление происходит и безмолвно. Например, по истечении срока найма квартиры постоялец не выезжает из дому, а продолжает пользоваться помещением, производя за то хозяину дома ту же плату, какую производил прежде, при существовании договора. Домохозяин не требует очищения квартиры, а принимает плату – это значит, что контрагенты безмолвно возобновляют прекратившийся договор найма. Но при этом безмолвном возобновлении договора представляется юридическая непоследовательность: если договор возобновляется безмолвно, то естественно принять, что все те условия, которые существовали в прежнем договоре, следовательно и условие о сроке, существуют и в возобновленном договоре; между тем у нас, по обычаю, безмолвное возобновление найма не касается срока первого договора, так что срок возобновленного найма наступает по усмотрению того или другого контрагента, по требованию домохозяина об очищении квартиры или по отказу от нее нанимателя. Но кроме общих способов прекращения договоров, есть еще один, исключительно касающийся имущественного найма, – это отчуждение имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Конечно, отчуждение имущества может быть произведено при соображении договора найма, существующего по имуществу. Например, А продает дом В и при продаже условливается с ним насчет найма, существующего относительно дома, так что В, покупщик, обязывается оставить нанимателя до истечения срока договора, и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с А – прежним домохозяином. Тогда, значит, покупщик вступает в юридическое отношение прежнего домохозяина, и договор найма не прекращается отчуждением имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Но если отчуждение имущества происходит без соображения найма, существующего по имуществу; если покупатель, по условию, не обязывается уважать его, то наем отчуждением имущества прекращается. Конечно, тут прекращение договора представляет нарушение права нанимателя со стороны хозяина имущества; но только хозяин имущества подлежит ответственности перед нанимателем, обязывается вознаградить его за убытки, причиненные нарушением его права, а все-таки договор найма как отношение обязательственное, личное не переходит к новому собственнику имущества и прекращается. Так понимается отношение найма к купле-продаже в германском юридическом быту, где существует даже юридическая пословица: «Kauf bricht Miethe». Так и в нашем. Есть, однако, случаи, в которых право пользования по найму обращается в вещное право нанимателя, становится правом на чужую вещь: в этих случаях, разумеется, отчуждение имущества не может иметь своим последствием прекращение договора найма. Один такой случай нам уже известен. Когда нанимается недвижимое имущество с условием платежа наемной платы вперед более чем за год, на имущество налагается запрещение, которое, однако же, не стесняет хозяина ни в отчуждении ни в залоге имущества, но оказывает то действие, что новый приобретатель имущества обязывается соблюдать наем, заключенный прежним хозяином [1085] Итак, наложение запрещения на имущество обращает право пользования по найму, относящееся само по себе лишь к контрагенту, в право на саму вещь, так что у нанимателя является вещное право; но это право неразрывно связывается с самой вещью, так что перемена собственника не оказывает на него никакого влияния. |