Отчет 01108854 от 23. 06. 2020г. Об оценке справедливой (рыночной) стоимости земельного участка
 Скачать 4.63 Mb.
|
|
Таблица 4-1 – Значение уровня ликвидности в зависимости от периода реализации 11 Показатель ликвидности Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая Примерный срок реализации, месяцев. Менее 1 1-2 2-4 4-6 более 6 Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются: Эластичность спроса на данный вид имущества. Состояние имущества. Соответствие современным технологиям. Масштабность. Количество. Местоположение. Причем, в ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят. Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий: Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью; Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы; Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта. Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. 11 Методические рекомендации Ассоциации российских банков «Оценка имущественных активов для целей залога» от 02.04.2009 г. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 36 В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т.е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. 12 Ликвидность объекта оценки была определена на основании изучения рынка, специфики объекта, консультаций с участниками рынка и специалистами. Объектомоценки является земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование:для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Средний срок экспозиции аналогичных объектов составляет 4-6 месяцев. Таким образом, данный вид объектов можно отнести к группе объектов с уровнем ликвидности ниже среднего. 12 http://www.arb.ru/site/docs/other/Kom36_Rekom-2009-04-02.doc ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 37 5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 5.1. Описание процесса оценки объекта в части применения подходов к оценке В соответствии с Федеральными стандартами, утвержденными Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации 20.05.2015г. ФСО №1, №2, оценка может осуществляться с позиций трех подходов: затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектов оценки, с учетом их износа; сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравнительного и доходного подходов. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Особенности применения затратного подхода Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться: для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ; для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание; для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей; для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям. Особенности применения сравнительного подхода Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными. В отечественных условиях применение сравнительных методов в данный момент времени пока затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель, в частности, сельскохозяйственных и лесных угодий, в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия открытого рынка земельных участков. Особенности применения доходного подхода Доходный подход заключается в преобразовании периодических доходов в абсолютную величину стоимости. Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде: арендных платежей за землю; чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка. Выделяют два вида методов доходного подхода: методы прямой капитализации дохода; методы дисконтирования денежных потоков. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 38 Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками. Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости. Основными недостатками доходного подхода являются: большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования; большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов - достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет; проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования – обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных); как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов. Методы оценки стоимости земли В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участ- ков, утвержденных Минимуществом России 13 , принята следующая классификация методов оценки земельных участков: метод сравнения продаж; метод распределения (соответствует методу разнесения МСО); метод выделения (соответствует методу извлечения МСО); метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок МСО); метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО); метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков). К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К доходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные методы оценки стоимости. К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др. Метод сравнения продаж. 13 Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 39 При оценке земли данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные. Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляется посредством подбора объектов- аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта-аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов- аналогов. Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзвешенное значения из скорректированных цен объектов-аналогов. Однако математические расчеты не должны превалировать над суждениями оценщика, вытекающими из анализа поведения участников рынка, так как это только создает иллюзию точности. Поэтому возможно получение диапазона значений стоимости или использование в расчетах итогового значения стоимости не всех поправок, а только наиболее значимых. Поправки вносят: а) в цену всего объекта и б) в цену соответствующих единиц сравнения. Поправки могут быть выражены в процентах или денежной сумме. Величина каждой поправки определяется на основании имеющихся данных. Обычно соблюдается следующая последовательность внесения поправок: вначале делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирования, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи; скорректированную цену объекта-аналога приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим элементам сравнения, например, местоположению, и физическим характеристикам и др. Метод остатка для земли Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Вначале определяется чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее определяется доход, приходящийся на здания, затем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируется по приемлемой ставке. Для расчета стоимости земли методом остатка может быть применена следующая формула: где VL стоимость земли; I чистый операционный доход; VB стоимость зданий; RL коэффициент капитализации доходов от земли; RB коэффициент капитализации доходов от улучшений. Метод предполагаемого использования Метод предполагаемого использования является методом дисконтирования денежных потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход или рента), последовательно дисконтируется на дату оценки и затем суммируется с целью получения текущей стоимости земли. Метод капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации земельной ренты или чистого дохода, приносимого землей (незастроенным земельным участком). Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. Метод распределения. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка). Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются: L B B L R R V I V ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 40 1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах. 2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (КL), то стоимость земли (VL) определяется как: VL = КL ×VO . Метод выделения. При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом. Затратный подход для оценки рыночной стоимости земельных участков в чистом виде, как правило, не применяется, а в основном используется как вспомогательный подход в рамках двух других подходов. В рамках настоящего отчета расчет стоимости затратным подходом не производился. Доходный подход также не применялся в рамках настоящего отчета, поскольку в данном случае он не дает реальных рыночных результатов. Такие участки зачастую приобретаются для собственных нужд и приносят доход Собственнику совместно с имуществом, расположенном на участке. Рынок аренды подобных участков, для определения доходности именно участка, не развит. Решение об оценке В рамках данного отчета для расчета рыночной стоимости объекта Оценщиком будет применен сравнительный подход, поскольку данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Поэтому цены, предлагаемые за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли. Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить обоснованные результаты оценки рыночной стоимости. Учитывая результаты проведенного анализа рынка и специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется возможным определить информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета. Затратный подход для оценки рыночной стоимости земельных участков в чистом виде, как правило, не применяется, а в основном используется как вспомогательный подход в рамках двух других подходов. К тому же, результаты затратного подхода не дают точных результатов оценки на развитом рынке земельных участков, ввиду того, что принципы, лежащие в основе затратного подхода, в меньшей степени соответствуют типичной мотивации основных субъектов рынка продажи земельных участков, применение затратного подхода к оценке земельных участков неактуально. В рамках настоящего отчета расчет стоимости затратным подходом не производился. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, и сопряженные риски. Данный подход работает при оценке объектов, рынок аренды которых достаточно развит и имеется доступная информация о параметрах этого рынка. Методы доходного подхода (метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования) предполагают капитализацию дохода, извлекаемого пользователем земельного участка. Рынок аренды земельных участков не развит, сделки единичны и осуществляются на первичном рынке, где продавец (арендодатель) – органы государственной и муниципальной власти (администрация города Оренбурга и министерство природных ресурсов, экологии и ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 41 имущественных отношений Оренбургской области). Реализация участков в аренду осуществляется посредством проведения торгов. Вторичный рынок аренды в настоящее время в г. Оренбурге отсутствует, что не позволяет выявить какие-нибудь рыночные показатели. На рынке аренды земельных участков в пригороде города Оренбурга наблюдается аналогичная картина. Несмотря на то, что рыночный размер арендной платы (начальную цену) для проведения торгов определяется независимыми оценщиками, говорить о рыночности итоговых результатов проведенных торгов не приходится, так как на формирование итоговой суммы оказывают влияние различные факторы начиная от физических характеристик участков (местоположение, размер, разрешенное использование, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерные коммуникации) до количества потенциальных арендаторов, принимающих участие в торгах, и их заинтересованности в приобретении конкретного участка. Как следствие перечисленного, значительный разброс в итоговых ставках аренды. При применении метода капитализации земельной ренты, необходимо чтобы потоки доходов были равномерными. Однако на рынке присутствует тенденция, при которой нельзя объективно говорить о тенденции роста или снижения на рынке аренды земельных участков, из- за постоянной динамики на рынке. Нестабильность на рынке аренды земельных участков, является объективной причиной, не позволяющей определить стоимость земельного участка и методом предполагаемого использования (дисконтированных денежных потоков), так как при построении прогнозов будет приниматься большое количество допущений в отношении технико-экономических показателей объектов и темпах изменения будущих доходов и расходов, ставок дисконтирования. |