Отчет 01108854 от 23. 06. 2020г. Об оценке справедливой (рыночной) стоимости земельного участка
 Скачать 4.63 Mb.
|
|
1.8. Оцениваемые права Оценка определяет справедливую (рыночную)стоимость права собственности на объекты оценки. Право собственности согласно ГКРФ является основополагающим в числе прочих вещных прав, то есть это центральный институт вещного права. Право собственности – это подотрасль гражданского права, которая представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих отношения собственности методами и средствами гражданского права. Право собственности предполагает наличие у собственника триады необходимых и исключительных правомочий - праввладения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы др. лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность др. лицам, передавать им, оставаясь собственником, прававладения, пользования и распоряженияимуществом, отдавать имущество в залог и обременять его др. способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и др. природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов др. лиц. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 13 случайной гибели или случайного повреждения этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Право собственности прекращается при отчуждениисобственником своего имущества др. лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на него в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: а) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); б) отчуждениеимущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); в) отчуждениенедвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ); г) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ); д) реквизиция (ст. 242 ГК РФ); е) конфискация (ст. 243 ГК РФ); ж) отчуждениеимущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ. При проведении оценки Оценщик исходил из допущения, что имущество не обременено долговыми обязательствами. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 14 2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ИХ ОКРУЖЕНИЯ 2.1. Описание объекта недвижимости и его местоположения Объектом оценки является: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 141 920кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005. Кадастровый номер: 56:44:0201005:2509. Информация об основных характеристиках объектов оценки была получена из документов, представленных в приложении к настоящему отчету, а также со слов Заказчика. Описание местоположения объектов оценки Таблица 2-1 – Характеристика местоположения объектов оценки Показатель Характеристика Область, район Оренбургская область, г. Оренбург Локальные особенности расположения: Земельные участки расположеныв западной части кадастрового квартала 56:44:0201005 Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км.) Объекты социальной инфраструктуры района отсутствуют Объекты промышленной инфраструктуры Объекты промышленной инфраструктуры района отсутствуют Транспортная доступность Удовлетворительная (личный транспорт/дачный маршрут автобуса) Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Удовлетворительное Экологическая обстановка Удовлетворительная Степень застройки Средняя Темпы строительства Средние Рисунок 1 – Месторасположение на карте г. Оренбурга Объект оценки – земельный участок кадастровый номер: 56:44:0201005:2509 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 15 Рисунок 2 – Месторасположение кадастрового квартала на кадастровой карте г. Оренбурга Характеристики земельного участка Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 141 920 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005. Кадастровый номер: Параметры Характеристики Наименование объекта (ов) Земельный участок Вид права Собственность Балансовая стоимость, руб. 780 252,28 6 Категория земель Земли населенных пунктов Разрешенное использование Для размещения домов индивидуальной жилой застройки Фактическое использование Согласно разрешенному использованию Площадь земельного участка, кв.м 141 920 Площадь земельного участка, на который приходится сервитут, кв.м 12 258 6 Справка о балансовой стоимости от 24.12.2019г. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 16 Площадь земельного участка при расчете рыночной стоимости, кв.м 129 662 Кадастровая стоимость 27 265 670,40 руб. 7 Кадастровый номер 56:44:0201005:2509 Рельеф участка на оцениваемом земельном участке находится овраг в виде глубоких и крутосклонных незадернированных ложбин. Глубина оврага 10 м, протяжённость 750 м, ширина 150 м 8 Конфигурация земельного участка, форма Неправильной формы Наличие коммуникаций Отсутствуют 9 Наличие строений Сооружение (система электроснабжения в микрорайоне "Ростошинские пруды" в г.Оренбурге, I этап) Сооружение (10.3. сооружения канализации, Микрорайон "Ростошинские пруды". Наружные сети канализации) Сооружение (10.3. сооружения канализации, Микрорайон "Ростошинские пруды" г.Оренбург. Напорный коллектор) Сооружение (иное (Водопровод диаметром 315 мм, в две линии протяженностью 5319,5 м каждая), Подводящие сети водоснабжения к жилому комплексу "Ростошинские пруды" Второй пусковой комплекс.) Дополнительные сведения Наличие обременений Сервитут, часть земельного участка площадью 12 258 м2 (учетный номер части: 56:44:0201005:2439/6) РФ, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:44:0201005, кад.№ 56:44:0201005:2439, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 647 867 м2. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение: ООО «Оренбург Водоканал» 7 Данные публичной кадастровой карты https://pkk5.rosreestr.ru/#x=6148651.58540743&y=6764737.888533594&z=16&text=56%3A44%3A201005%3A2509&ty pe=1&app=search&opened=1 8 Справка от 24.12.2019г. 9 Справка о коммуникациях от 24.12.2019г. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 17 Рисунок 3 – Месторасположение на кадастровой карте г. Оренбурга Фотографии объекта оценки ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 18 2.2. Перечень использованных при проведении оценки документов Информация об основных характеристиках объектов оценки была получена из копий следующих документов: 1. Выписка из ЕГРН от 21.01.2020; 2. Договор купли-продажи № 2509 от 14.01.2020 3. Справка о балансовой стоимости. 4. Справка о коммуникациях. 5. Справка о наличии оврага от 24.12.2019г.; Перечисленные документы размещены в приложении к настоящему отчету 2.3. Требования достаточности и достоверности информации Информация, предоставленная Заказчиком, считается Оценщиками достаточной, поскольку использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Все копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, предоставленные Заказчиком, сверены Оценщиками с оригиналами и считаются достоверными. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 19 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ 3.1. Анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость Основные показатели социально-экономического развития РФ и Оренбургской области за январь –декабрь 2019 года Показатели Январь – декабрь 2019 года в % к январю – декабрю 2018 года Российская Федерация Оренбургская область Индекс потребительских цен (нарастающим итогом) 104,5 104,2 Индекс потребительских цен (к декабрю предыдущего года) 103,0 102,4 Индекс промышленного производства 102,4 100,4 Продукция сельского хозяйства 104,0 102,2 Реальная заработная плата 102,5* 102,7 Оборот розничной торговли 101,6 102,3 Объем платных услуг населению 99,1 100,0 *Данные за январь – ноябрь 2019 года Основные показатели экономического и социального развития Российской Федерации и Оренбургской области за январь – февраль 2020 года Показатели Январь – февраль 2020 года в % к январю – февралю 2019 года Российская Федерация Оренбургская область Индекс потребительских цен (нарастающим итогом) 102,4 101,7 Индекс потребительских цен (к декабрю предыдущего года) 100,7 100,2 Индекс промышленного производства 102,2 103,4 Продукция сельского хозяйства 103,0 103,2 Реальная заработная плата 106,5* 108,1 Оборот розничной торговли 103,7 103,4 Объем платных услуг населению 101,5 100,2 *Данные за январь 2020 год ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 20 Вывод по результатам анализа внешних факторов: в экономике страны региона и города – месторасположения объектов оценки схожая ситуация. Существенных изменений не наблюдается. Все экономически значимые отрасли демонстрируют стабильные данные. Имеется тенденция слабого роста, что может положительно сказаться на спрос в отношении объектов оценки в перспективе. 3.2. Анализ рынка земельных участков для ИЖС В экономике рынком считается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между контрагентами. Современный рынок совершенно необязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Но рынки недвижимости по своей природе отличаются от рынков высокоорганизованных. Рынки недвижимости имеют следующие отличительные особенности: локальный характер рынков недвижимости, именно поэтому самое пристальное внимание при оценке обращается на ближайшие территории; слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимости, поэтому редко оказывается возможным найти два идентичных объекта; на рынках недвижимости в силу их локальной природы часто возникают диспропорции между числом покупателей и продавцов, арендаторов и арендодателей; Сделки на рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 21 Принадлежность земель к той или иной категории по ст. 7 ЗК РФ предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится в соответствии со ст. 8 ЗК РФ и Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ. В соответствии с градостроительными регламентами в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Земельные участки могут использоваться гражданами и юридическими лицами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Предложение Оценщиком был проведен поиск и анализ предложений на продажу земельных участков из состава земель населенных пунктов. В структуре предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения в г. Оренбурге можно выделить доминирующие сегменты – участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), доля которых в общей структуре предложения составляет 46%, и участки под садоводческую деятельность – 38%. Под коммерческую застройку всего около 16%. Если проанализировать структуру предложения земельных участков назначения – ИЖС по площади, то самую большую долю в предложении составляют участки площадью 10 соток. Наиболее массовый в штуках сегмент предложений - до 25 соток, предложение больших участков в городе минимально. В основном они застраиваются жилыми домами. Их рынок сильно ограничен и пользуется большим спросом. Продавцами больших земельных наделов в основном выступают финансовые корпорации и финансово-промышленные группы. Основная масса предложений земельных участков расположилась в пригороде города Оренбурга – это преимущественно земельные участки, предназначенные под индивидуальную жилую застройку, остальная, весьма незначительная масса участков равномерно распределилась по всей территории г. Оренбурга и Оренбургского района. Рынок земли в Оренбурге и его пригороде сегодня стал многообразнее, чем несколько лет назад. Он содержит как предложения единичных земельных участков для индивидуального строительства домов (от 3 соток), так и предложения больших земельных массивов (до 4-5 га) для инвестиционных проектов – строительства коттеджных поселков, спортивных и развлекательных комплексов, других объектов инфраструктуры. Значительный интерес, проявленный инвесторами и потенциальными покупателями загородной недвижимости к коттеджному строительству, и как следствие инициирование целого ряда проектов по строительству коттеджных посёлков в Оренбургском районе - спровоцировал значительный рост предложений участков. Спрос Принципиальным моментом земельного рынка Оренбурга и, в общем, всей России, является несоответствие цены предложения и цены продажи сотки земельного участка. Это обусловлено тем, что собственники земельных участков слишком завышают цены на свои объекты, но в силу отсутствия активного спроса, при совершении сделки купли-продажи идут на уступки покупателям и значительно снижают цену. Среди покупателей-оптовиков лидируют различные финансовые и промышленные структуры. На их долю приходится до 70% покупок на вторичном земельном рынке участков площадью от 0,5 га и больше. Однако, если рассмотреть структуру предложения земельных ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 22 участков, предложенных к продаже, в зависимости от района, то становится видно, что объем экспонирования увеличился во всех районах города. Спрос на участки, расположенные в садоводческих товариществах неоднозначный. Существуют садоводческие товарищества, пользующиеся наибольшей популярностью у покупателей, спрос в данном случае достаточно велик, в остальных товариществах рост спроса по сравнению с предыдущими годами не отмечен. По крупным объектам, собственники готовы снижать цену предложения на 20-40%, по небольшим ликвидным участкам – не более 10%. Ценовая ситуация Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а площадь земельного фонда не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. К сожалению, отследить динамику цен на небольшом неразвитом рынке затруднительно. В основном экспозиция выставленных участков составляет от 6 мес. и более. Выставляются земельные участки по одной цене и, в очень редких случаях, цена предложения в объявлениях изменяется, имея отрицательную динамику. Зачастую изменение цены возможно отследить только при устной беседе с продавцом (на какую скидку по цене он готов), либо в процессе заключения сделки купли – продажи. Аренда Рынок коммерческой аренды земельных участков в городе любого назначения не развит. В аренду, как правило, земельные участки предоставляются муниципальным образованием. Права на землю в Оренбурге оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных участков, особенно для целей строительства. Многие участки, предлагаемых на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления. Стоит заметить, что цены на рынке аренды в субъектах Оренбургской области в большинстве случаев остаются неизменными в течение довольно большого периода и являются как бы «замороженными», в действительности не отражающими реальную ситуацию, происходящую на рынке по отношению к спросу на данные объекты. Рынок аренды незастроенных земельных участков Оренбургской области в большинстве случаев является инвестиционным. Фактически, инвестором приобретается не только право аренды, но и последующее право собственности, которое будет получено после застройки приобретенного им участка. Однако, рынок аренды земель коммерческого назначения является мало ликвидным и предоставляет интерес лишь конкретных инвесторов и лишь для конкретных целей. В целом рынок аренды незастроенных земельных участков под коммерческую застройку в Оренбургской области развит слабо. На рынке мало «игроков», государство в данном случае вполне объяснимо является основным держателем всех земель сдаваемых в аренду. Конечно, объявления о сдаче земель аренду поступают и от частных лиц (представителями которых являются риэлтерские агентства), но это скорее исключение, чем практика. Роста и падения арендных ставок не происходит. Цены держаться примерно на одном уровне в независимости от ситуации, происходящей на рынке. |