Отчет 01108854 от 23. 06. 2020г. Об оценке справедливой (рыночной) стоимости земельного участка
 Скачать 4.63 Mb.
|
|
5.2. Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом При наличии данных, сравнительный подход является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В сравнительном подходе устанавливается справедливая (рыночная) стоимость для недвижимого имущества путем изучения цен, обычно уплачиваемых за объекты имущества, которые конкурируют за покупателей с рассматриваемым имуществом. Продажи изучаются для того, чтобы убедится, что стороны сделки имели типичные мотивы. Цены продаж, отражающие мотивы, отличные от мотивов типичного участника рынка, т.е. сделки особых покупателей, которые готовы заплатить премию за конкретное имущество, должны исключатся из рассмотрения. Объект оценки сравнивается с ценами продажи (а также с перечнями и предложениями) аналогичных объектов имущества, по которым на рынке недавно были заключены сделки. Цены продаж анализируются путем применения подходящих единиц сравнения и корректируются с учетом отличий от рассматриваемого имущества на основе элементов сравнения. Сравнительный подход имеет широкое применение и дает убедительные результаты, когда в наличии имеются рыночные данные. Данные, полученные при использовании этого подхода, могут применяться также и при доходном и затратном подходах. Однако надежность сравнения продаж может быть ограничена, когда рыночные условия характеризуются быстрыми изменениями или неустойчивостью, или при оценке специализированного имущества, или имущества специального назначения, которое продается редко. При оценке с использованием сравнительного подхода учитываются: спрос и предложение (Цены на имущество устанавливаются в процессе переговоров между покупателями и продавцами на рынке: покупатели представляют на рынке сторону "Спрос", а продавцы ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 42 - "Предложение". Если спрос на определенный вид имущества велик, то цены имеют тенденцию к повышению; если спрос низок, а предложение избыточно, то цены снижаются); сбалансированность (Предложение и спрос стремятся к установлению равновесия, или баланса, на рынке.) Однако, точка равновесия обычно недостижима, потому что предложение и спрос постоянно изменяются. Рост населения, изменение финансовых возможностей, вкусов потребителей и их предпочтений приводит к тому, что спрос все время меняется. Точно так же на предложение влияет наличие на рынке дополнительных товаров; замещение (Замещение означает, что стоимость объекта, которому на рынке может быть найдена замена, стремится к стоимости приобретения равного по свойствам объекта заменителя); внешние факторы (Внешние факторы (окружающая среда, экология, инфраструктура и т.д.), положительное и отрицательное их влияние на стоимость оцениваемой недвижимости. Так как недвижимость по своей природе закреплена на одном месте, это должно учитываться при анализе стоимости). На основе изучения рынка купли-продажи г. Оренбурга был выбран ряд объектов, по своим техническим характеристикам близких к оцениваемому, и с применением принятых в расчете корректировок определена наиболее вероятная стоимость объекта оценки. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщики справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства по оценочной деятельности. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение», при этом была внесена корректировка – «скидка на торг». 5.3. Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом В ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования было выявлено, что наилучшее использование объекта оценки будет достигаться при использовании объекта по назначению и текущему использованию. На основе изучения рынка купли-продажи, таким образом, подбирались земельные участки из земель населенных пунктов, для размещения домов индивидуальной жилой застройки по своим характеристикам близких с оцениваемым, и с применением принятых в расчете корректировок к стоимости объектов - аналогов была определена наиболее вероятная стоимость объекта оценки. Проанализировав доступную информацию по данному сегменту рынка, Оценщик отобрал 4 наиболее подходящих сопоставимых объектов, которые имеют отличия при сравнении с объектом оценки по таким факторам сравнения как: местоположение; площадь земельного участка; коммуникации; На дату оценки оценщику удалось подобрать несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимым по основным ценообразующим характеристикам с объектами оценки. Результат анализа представлен в таблице 5-1. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 43 Таблица 5-1 –Данные о сопоставимых объектах для оцениваемых земельных участков. Параметры Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Тип объекта Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок Местоположение г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005 Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», пер Тихвинский Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», пер Тавлинский Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», ул. Камская Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», ул Авачинская Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Разрешенное использование Для размещения домов индивидуальной жилой застройки Для размещения домов индивидуальной жилой застройки Для размещения домов индивидуальной жилой застройки Для размещения домов индивидуальной жилой застройки Для размещения домов индивидуальной жилой застройки Передаваемые права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Условия финансовых расчетов Наличный расчет Наличный расчет Наличный расчет Наличный расчет Наличный расчет Условия продажи (чистота сделки) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Динамика сделок на рынке (дата продажи) х май.20 май.20 апр.20 май.20 Транспортная доступность индивидуальный и общественный транспорт индивидуальный и общественный транспорт индивидуальный и общественный транспорт индивидуальный и общественный транспорт индивидуальный и общественный транспорт Местоположение/Окружение земельного участка Жилая застройка Жилая застройка Жилая застройка Жилая застройка Жилая застройка Площадь участка, кв.м. 141 920 800 740 720 770 Наличие коммуникаций Отсутствуют Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены электроснабжение Отсутствуют Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены газоснабжение Отсутствуют Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены канализация Отсутствуют Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены водоснабжение Отсутствуют Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Инженерно-геологические условия Участок с изъянами рельефа (наличие оврага) Участок с ровным спланированным рельефом Участок с ровным спланированным рельефом Участок с ровным спланированным рельефом Участок с ровным спланированным рельефом ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 44 Параметры Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Наличие построек Свободный Свободный Свободный Свободный Свободный Стоимость, руб. х 1 000 000 940 000 920 000 950 000 Стоимость 1 кв.м., руб. х 1 250 1 270 1 278 1 234 Источник информации х https://www.avito.ru/ orenburg/zemelnye_ uchastki/uchastok_8_ sot._izhs_1939233375 https://www.avito.ru/ orenburg/zemelnye_ uchastki/uchastok_ 7.4_sot._izhs_1868328565 https://www.avito.ru/ orenburg/zemelnye _uchastki/uchastok _7.2_sot._izhs_1836443929 https://www.avito.ru /orenburg/zemelnye _uchastki/uchastok_ 8_sot._izhs_1622243483 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 45 Оценка в рамках сравнительного подхода была проведена с использованием метода сравнения продаж. Метод сравнения продаж является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена следующим образом: где - оценка рыночной стоимости объекта оценки, k -количество аналогов, - оценка рыночной стоимости объекта аналога с использованием информации о цене i-го аналога, - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна 1. В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости C р принимает следующую форму: C р = Ц i ± К i где Ц i – цена i-го сравниваемого объекта недвижимости; К i - величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости по ценообразующему фактору. В цену аналога необходимо внести корректировки на отличие между объектом оценки и аналогом. Оценщик учёл следующие виды корректировок: Корректировки на абсолютной основе Корректировка на наличие улучшений на праве собственности. Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась. Передаваемые права на недвижимость Корректировка по данному элементу сравнения вводится первой, поскольку юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Существует утверждение, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности, тогда покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости. В рамках настоящей оценки, в качестве сопоставимых объектов были подобраны земельные участки, права на которые оформлены в собственность. Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась. Условия финансовых расчетов Существует несколько вариантов финансовых расчетов при приобретении объектов недвижимости, основными из которых являются: расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Согласно первому варианту финансовых расчетов корректировки по данному элементу сравнения вводить не требуется, поскольку эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит (для определенных целей оценки). Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. Поскольку предполагается, что расчеты покупателей и продавцов будут проходить единовременно, при текущей стоимости денег, то корректировка по данному элементу сравнения k i oi i о C W С 1 о С oi С i W ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 46 не проводилась (предполагается одинаковая форма оплаты, отсутствие каких-либо преференций и т. п.). Условия продажи (чистота сделки) Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых, либо провести корректировку цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.) недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. Так как, при отборе объектов аналогов, особое внимание было уделено анализу объектов на соответствие рыночным условия продажи, и тем самым в качестве сопоставимых объектов были отобраны те объекты, по которым отсутствовали признаки нерыночного характера сделок, то корректировка по данному элементу сравнения не проводилась. Динамика сделок на рынке (дата продажи) Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.) изменения спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для расчетов были подобраны объекты, предложения которых действовали на дату оценки. Корректировка на дату предложения не применялась. Корректировка на торг: На выбор конкретного значения внутри интервала неопределенности осуществляется на основе анализа объектов оценки по другим факторам, косвенно влияющим на величину ожидаемых в процессе торга скидок. На основании проведенного анализа рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, корректировка на торг вводилась в размере «-18%» на основании данных исследования, приведенного в справочнике «Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2», 2018г, под редакцией Лейфера Л.А., с. 292, т. 149.расширенный диапазон. Корректировка на местоположение: Размещение объекта недвижимости оказывает существенное влияние на его стоимость. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Основными характеристиками местоположения для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) являются транспортная доступность, состояние окружающей природно – антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность расположения в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Корректировка на местоположение не вносилась, поскольку все объекты находятся, как и ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 47 объекты оценки в рекреационной зоне города, со слабо развитой инфраструктурой. Корректировка на категорию земель, назначение Данная корректировка не применяется, т.к. объект оценки и выбранные аналоги являются землями населенных пунктов. Корректировка на общую площадь участка: Корректировка по данному элементу сравнения вводится исходя из данных сайта СтатРиэлт https://statrielt.ru/ Исследование рынков земельных участков различных населенных пунктов показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от общей площади выражается степенной функцией: С=b* S n C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден.ед./кв.м., S– общая площадь земельного участка, кв.м., b– коэффициент активности рынка, n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади. Корректировка на наличие / отсутствие коммуникаций: Корректировка по данному элементу сравнения вводится исходя из анализа рынка и данных исследований Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2», 2018г. под редакцией Лейфера Л.А., стр. 163, т. 59. Корректировка по данному элементу сравнения вводилась в размере «-62%» (1/1,25=0,80 или - ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 48 20%; 1/1,28=0,78 или -22%; 1/1,25=0,80 или -20%) в отношении всех объектов-аналогов, т.к. они имеют все виды коммуникаций, полностью оплаченных и расположенных на земельных участках. Корректировка на инженерно-геологические условия Как правило, наличие негативных инженерно-геологических условий, таких как заболоченность, наличие подтопления, сложный рельеф, подверженность обвалам, оползням и т.д., снижают физические условия эксплуатации земельных участков, а соответственно, снижают их стоимость. Корректировка по данному элементу сравнения вводится исходя из анализа рынка и данных исследований Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2», 2018г. под редакцией Лейфера Л.А., стр. 156, т. 56. Дополнительными факторами, влияющими на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала являются: характер и конфигурация изъянов земельного участка; площадь изъяна относительно общей площади земельного участка; важность и значимость наличия изъяна для эффективного использования земельного участка по назначению. Согласно представленным Заказчиком данным, на оцениваемом земельном участке находится овраг в виде глубоких и крутосклонных незадернированных ложбин. Глубина оврага 10 м, протяжённость 750 м, ширина 150 м. Затраты на приведение земельного участка в состояние, пригодное для застройки, довольно существенны, оценщик посчитал необходимым учесть в расчетах корректировку на наличие изъянов рельефа (корректировка на инженерно-геологические условия). В исследованиях Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки», 2018г. под редакцией Лейфера Л.А., а также в других справочных пособиях, данный вид корректировки либо вообще не подразделяется на земельные участки в зависимости от вида разрешенного использования, либо указан для земельных участков с видом разрешенного использования под индустриальную застройку и под объекты рекреации. Поскольку данный элемент сравнения оказывает существенное влияние на стоимость объекта оценки, была использована корректировка по аналогии с имеющейся корректировкой для земель индустриальной застройки. Учитывая вышесказанное, корректировка по данному элементу сравнения вводилась в размере «-29%» в отношении всех объектов-аналогов. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 49 Корректировка на близость к объектам, нарушающим экологию местности Пол экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относятся близость к объектам, нарушающим экологию местности, такие, как транспортная магистраль с большой интенсивностью движения, ж/д, аэропорт, ЛЭП и т.д. Корректировка по данному элементу сравнения вводится исходя из анализа рынка и данных исследований Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 1», 2018г. под редакцией Лейфера Л.А., стр. 254, т. 114. Корректировка по данному элементу сравнения вводилась в размере «-34%» в отношении всех объектов-аналогов, т.к. на объекте оценки расположена ЛЭП. Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения объектов оценки определялись исходя из величины общей валовой коррекции (без учета абсолютной корректировки на улучшения). При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок. Расчеты производились по формуле: где: d i – доля i-го объекта аналога; k i – общая валовая коррекция цены i-го объекта-аналога в процентах; n – количество аналогов. 1 1/ , 1/ i i n j j k d k |