Отчет 01108854 от 23. 06. 2020г. Об оценке справедливой (рыночной) стоимости земельного участка
 Скачать 4.63 Mb.
|
|
1 ОТЧЕТ № 011088/54 от 23.06.2020г. ОБ ОЦЕНКЕ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 141 920кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005. Кадастровый номер: 56:44:0201005:2509. ЗАКАЗЧИК: ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» 460000, г. Оренбург, ул. Правды, 25. ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Первая оценочная» 460040, Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Алтайская, 12в, офис 28 Оренбург 2020г. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 2 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ........................................................................................................................ 3 В соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" ............................................................................................................................................................. 4 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ............................................................................................................................................ 4 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ .................................................................................................................................... 5 1.1. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки . 5 1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике ........................................................................................... 7 1.3. Применяемые стандарты оценочной деятельности ................................................................................ 8 1.4. Определение рыночной стоимости ............................................................................................................. 8 1.5. Определение справедливой стоимости ...................................................................................................... 9 1.6. Объемы и этапы исследования ................................................................................................................... 9 1.7. Термины и определения ............................................................................................................................. 10 1.8. Оцениваемые права .................................................................................................................................... 12 2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ИХ ОКРУЖЕНИЯ ....................................................................... 14 2.1. Описание объекта недвижимости и его местоположения .................................................................... 14 2.2. Перечень использованных при проведении оценки документов ....................................................... 18 2.3. Требования достаточности и достоверности информации .................................................................. 18 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ................................................................................................................. 19 3.1. Анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость ......................................................................................................................................................... 19 3.2. Анализ рынка земельных участков для ИЖС ....................................................................................... 20 3.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки ....................................................... 33 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТЕПЕНИ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ .......................................... 35 5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ....................................................................................................... 37 5.1. Описание процесса оценки объекта в части применения подходов к оценке .................................. 37 5.2. Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом ............................................................... 41 5.3. Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом .................................. 42 6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ............................................................................. 53 7. СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА О ВОЗМОЖНЫХ ГРАНИЦАХ ИНТЕРВАЛА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................................................ 54 8. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ, В Т.Ч. ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ МЕТОДИЧЕСКОЙ, РАСЧЕТНОЙ И КОРРЕКТИРУЮЩЕЙ ИНФОРМАЦИИ ......................................... 55 ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 - СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ ...................................................................................... 56 ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 - КОПИИ ЭКРАНОВ ПУБЛИКАЦИЙ ПРЕДЛОЖЕНИЙ О ПРОДАЖЕ АНАЛОГОВ ................................................................................................................................................................ 64 ПРИЛОЖЕНИЕ 3 КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ/ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ, ИХ КОЛИЧЕСТВЕННО-КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ............. 68 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 4 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 1 (ред. от 17.12.2014) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н) Объект оценки Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 141 920 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005. Кадастровый номер: 56:44:0201005:2509 Имущественные права на объект оценки (вид права, субъект права) Вид права: общая долевая собственность. Субъект права: владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» Цель оценки Определение справедливой (рыночной) стоимости Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (задача оценки) Расчет справедливой (рыночной) стоимости производится для определения стоимости одного пая. Использование результатов оценки для иных целей не допустимо Вид определяемой стоимости В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; -стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; -цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; -платеж за объект оценки выражен в денежной форме. В соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" 1 Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (Пункт 9). Таким образом, понятие «справедливая стоимость», определение которой дано в МСФО 13, совпадает с определением «рыночная стоимость», представленном в ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Дата оценки (дата определения стоимости объекта оценки) «22» июня 2020 г. Срок проведения оценки 2 (Два) рабочих дня с даты начала проведения оценки Размер вознаграждения Исполнителя 30 000 (Тридцать тысяч) рублей Допущения, на которых должна основываться оценка Специальные допущения не предусмотрены Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении отчета об оценке 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 2. ФСО № 1, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; 3. ФСО № 2, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298; 4. ФСО № 3, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; 5. ФСО № 7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 5 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями: 1. Учитывая цели оценки и необходимость использования ее результатов для переговоров с третьими лицами, Заказчик и Оценщик не принимают на себя обязательств по конфиденциальности расчетов. 2. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда. 3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 4. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. 5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. 6. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости. 8. Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления. 9. Оценка объекта недвижимости производилась для полных прав собственности. 10. Оценщик не несёт ответственности за обстоятельства юридического характера, связанные с оцениваемым имуществом, и исходят из того, что оно не является на дату оценки предметом залога или объектом судебного иска. 11. В рамках данной работы не проводилось выяснение юридического статуса объекта оценки, Оценщик лишь воспользовался данными, предоставленными Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемое имущество, а так же имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. 12. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемых объектов (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и ненесёт ответственности за вопросы соответствующего характера. 13. Планы, фотографии и схемы, и иные иллюстрированные материалы, если таковые приведены в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях. 14. При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несёт ответственности за убытки и потери заказчика, которые явились следствием мошенничества, халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении объекта оценки. От Оценщика не требуется, и он не ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 6 принимает на себя ответственность за результаты хозяйственной деятельности, за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению объектом оценки. 15. Оценщик не имеет текущего и будущего имущественного интереса по отношению к объекту оценки и выступает в качестве внешнего независимого оценщика. 16. Для целей настоящего отчета, Оценщик исходил из допущения, что имущество не обременено долговыми обязательствами. 17. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 (шести) месяцев. 18. Расчет стоимости объекта проведен с использованием расчетной таблицы Excel с учетом значительного количества знаков после запятой. Для округления результатов была использована встроенная функция «ОКРУГЛ». При пересчете указанных в тексте отчета данных, результаты расчета могут незначительно отличаться от приведенных результатов в тексте отчета. Абсолютная погрешность вычислений принимается равной погрешности округления (округлено до десяти тысяч). Данная погрешность не оказывает существенного влияния на итоговый результат оценки. 19. Понятие «справедливая стоимость», данное в Международном стандарте финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" 2 , для целей оценки принимается как «справедливая (рыночная) стоимость» согласно определению, данному в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку на Оценщика, как субъекта оценочной деятельности, распространяется действие законодательства РФ в области оценочной деятельности, требования МСФО на оценщика не распространяются, а только в случае проведения оценки для целей МСФО при условии, что оцениваемое предприятие применяет МСФО. 2 введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 7 1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике Заказчик ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» Местонахождение: 460000, г. Оренбург, ул. Правды, 25. тел./факс (3532) 37-23-03, ИНН/ КПП 5612065074/ 56104С001, ОГРН 1075658031866 (дата присвоения 26.12.2007г.), р/с 40701810812006354000 в АКБ «Форштадт» (АО) г. Оренбург, к/с 30101810700000000860, БИК 045354860. Исполнитель Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Первая оценочная компания» Сокращённое наименование: ООО «Первая оценочная» Адрес: г. Оренбург, ул. Алтайская, 12В, офис 28 тел./факс (3532) 378-878, 920-340 ОГРН 1065610071548 (присвоен 06.07.2006г.), ИНН/КПП 5610095690/561001001, р/с 40702810500003652809 в АКБ «Форштадт» (АО) г. Оренбург, к/с 30101810700000000860, БИК 045354860. Полис № 5991R/776/00038/9 от 31.07.2019г., сроком действия с 15.08.2019г. по 14.08.2020г., страховщик АО «АльфаСтрахование», страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Оценщик Дубовсков Владислав Николаевич, именуемый в дальнейшем «Оценщик». Является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (МСНО НП ОПЭО). Адрес местоположения (юридический адрес): 125167, г. Москва, 4-ая ул.8 Марта, 6А. Номер по реестру 507.56, свидетельство о членстве № 00507 от 31.12.2008г. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 983954 от 06.07.2007г. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» № 008302-1 от 29.03.2018г. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества» № 008301-2 от 29.03.2018г. Договор (Полис) обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности № 0991R/776/F0146/20 от 20.05.2020г. Страховщик - АО «АльфаСтрахование», период действия с 29.05.2020г. по 28.05.2021г. Страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) руб. Стаж работы в области оценочной деятельности – с 2005г. Контактный телефон оценщика 89023652052, адрес электронной почты: ocenka56@yandex.ru Сведения о независимости |