Отчет 01108854 от 23. 06. 2020г. Об оценке справедливой (рыночной) стоимости земельного участка
 Скачать 4.63 Mb.
|
|
Таблица 5-2- Расчет рыночной стоимости Элемент сравнения Единица измер. Объект оценки Объекты сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Цена предложения руб. 1 000 000 940 000 920 000 950 000 Общая площадь кв.м. 141920 800 740 720 770 Единица сравнения Цена за ед. площади руб./кв.м. 1 250 1 270 1 278 1 234 Корректировки ( Все корректировки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому) Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена руб./кв.м. 1 250 1 270 1 278 1 234 Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена руб./кв.м. 1 250 1 270 1 278 1 234 Условия продажи Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Рыночные (чистая продажа) Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена руб./кв.м. 1 250 1 270 1 278 1 234 Разница между ценой предложения и ценой сделки Продажа Предложение Предложение Предложение Предложение Корректировка % -18,00% -18,00% -18,00% -18,00% Скорректированная цена руб./кв.м. 1 025 1 041 1 048 1 012 Дата продажи (дата оценки) х май.20 май.20 апр.20 май.20 Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена руб./кв.м. 1 025 1 041 1 048 1 012 Назначение земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена руб./кв.м. 1 025 1 041 1 048 1 012 Местоположение г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005 Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», пер Тихвинский Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», пер Тавлинский Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», ул. Камская Оренбург, микрорайон «Ростошинские пруды», ул Авачинская Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 51 Элемент сравнения Единица измер. Объект оценки Объекты сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Скорректированная цена руб./кв.м. 1 025 1 041 1 048 1 012 Физические характеристики Площадь, кв.м. 141 920 800 740 720 770 Корректировка % -59,0% -59,5% -58,3% -59,2% Скорректированная цена руб./кв.м. 420 422 437 413 Наличие коммуникаций Отсутствуют Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Подведены к участку, проплачены Корректировка % -62,0% -62,0% -62,0% -62,0% Скорректированная цена руб./кв.м. 160 160 166 157 Инженерно-геологические условия Участок с изъянами рельефа (наличие оврага) Участок с ровным спланированным рельефом Участок с ровным спланированным рельефом Участок с ровным спланированным рельефом Участок с ровным спланированным рельефом Корректировка % -29% -29% -29% -29% Скорректированная цена руб./кв.м. 114 114 118 111 Близость к объектам, нарушающим экологию местности Наличие ЛЭП Объекты, нарушающие экологию, отсутствуют Объекты, нарушающие экологию, отсутствуют Объекты, нарушающие экологию, отсутствуют Объекты, нарушающие экологию, отсутствуют Корректировка % -34% -34% -34% -34% Скорректированная цена руб./кв.м. 75 75 78 73 Скорректированная цена руб./кв.м 75 75 78 73 Общая чистая коррекция руб. -1 175,00 -1 195,00 -1 200,00 -1 161,00 Общая валовая коррекция в % от цены продажи % 202,00% 202,50% 201,30% 202,20% 1/Кi, сумма 1,9802 0,4950 0,4938 0,4968 0,4946 где Кi – валовая коррекция в % Весовой коэффициент сумма 1,00 0,249975 0,249369 0,250884 0,249773 19 19 20 18 Стоимость 1 кв.м. руб./кв.м. Ср. взвешенное 76 Стоимость земельного участка руб. Площадь сервитута кв.м. 12258 Площадь оцениваемого участка, за минусом площади сервитута кв.м. 129662 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 52 Элемент сравнения Единица измер. Объект оценки Объекты сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Рыночная стоимость земельного участка с учетом площади сервитута, округленно руб. 9 854 000 Справедливая (рыночная) стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 141 920кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005. Кадастровый номер: 56:44:0201005:2509, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 22.06.2020 составляет, с учетом округления (земельные участки НДС не облагаются): 9 854 000 (Девять миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей РФ. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 53 6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Целью сведения результатов полученных в рамках используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. В рамках настоящего отчета оценщиком сделан вывод о целесообразности использования только сравнительного подхода. Затратный и доходный подходы в рамках настоящего отчета не применялись, обоснование отказа от использования подходов приведено в разделе «Выбор подходов к определению рыночной стоимости». Ввиду того, что справедливая (рыночная) стоимость земельных участков рассчитана в рамках одного подхода, согласование полученных результатов не требуется. В результате проведенных в рамках настоящего отчета расчетов, с учетом применяемых в отчете допущений и ограничений, были получены следующие результаты: справедливая (рыночная) стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадь 141 920 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Оренбург, мкр. Ростошинские пруды, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0201005. Кадастровый номер: 56:44:0201005:2509, рассчитанная по состоянию на 22.06.2020г., составляет (земельные участки НДС не облагаются): 9 854 000 (Девять миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей РФ. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 55 8. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ, В Т.Ч. ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ МЕТОДИЧЕСКОЙ, РАСЧЕТНОЙ И КОРРЕКТИРУЮЩЕЙ ИНФОРМАЦИИ 1. Оценка недвижимости: Учебник/Под. Ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2013. 2. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учеб. пособие/ С.В. Грибовский, С.А. Сивец; подред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368 с.: ил. 3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568- р. 4. Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 1, 2», 2018г. под редакцией Лейфера Л.А 5. Справочная информация риэлтерских агентств «Авангард Плюс», «Кардея», «Советник». 6. Интернет - источники: сайты www.avito.ru, www.admin.orenburg.ru, www.orenhouse.ru, www.apraisser.ru; Прочие источники сети Интернет (указываются в тексте в месте ссылки/применения) ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 56 Приложение № 1 - Сведения об оценщике ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 57 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 58 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 59 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 60 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 61 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 62 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 63 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 64 Приложение № 2 - копии экранов публикаций предложений о продаже аналогов Аналог №1 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 65 Аналог № 2 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 66 Аналог № 3 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 67 Аналог №4 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 68 ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Копии документов, устанавливающих/подтверждающих права на объекты оценки, их количественно-качественные характеристики ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 69 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 70 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 71 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 72 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 73 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 74 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 75 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 76 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 77 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 78 |