Отчет 01108854 от 23. 06. 2020г. Об оценке справедливой (рыночной) стоимости земельного участка
 Скачать 4.63 Mb.
|
|
Максимальная цена 1 сотки 250000 Минимальная цена 1 сотки 155875 Средняя цена 1 сотки 198936 Южный Урал (правая и левая сторона) 1 Участок 10 соток по правой стороне на границе пос. Газодобытчиков (9 Января) и Южного Урала. Угловой. Размер 25 на 40 м. Очень удобное местоположение. Вдали от трассы и в то же время рядом со всей инфраструктурой всех трех посёлков:9 Января, Газодобытчиков и Южного Урала. Все объекты в шаговой доступности. 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_1169563632 1 050 000 105000 2 Продам земельный участок в п. 9 Января под ИЖС. Правая сторона. Расположен на границе п. 9 Января и п. Южный Урал. Новая застройка. Электроэнергия подключена (лицевой счет). Газ оплачен по границе участка. Участок ровный, 10 соток. 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_1508193612 975 000 97500 3 Продается ровный земельный участок квадратной формы, площадью 9 соток (30м*30м), с кадастровым номером: 56:21:2802001:464 (чистый чернозем), по адресу: Оренбургский район, село Южный Урал, улица Ясная, участок №694 (левая сторона Илекского шоссе). Разрешенное использование: ИЖС. 9 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_9_sot._izh s_1691299243 800 000 88900 4 Предлагаем приобрести земельный участок, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, село имени 9 Января, ул. Лермонтова. Общая площадь 10 соток в собственности. Категория земель: земли населённых пунктов. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_1375742194 990 000 99000 5 Продам участок 10 соток находящийся на границе поселков Южный Урал и Газодобытчиков. Электричество и газ проведены. Участок в собственности более трёх лет 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_959485536#/ т. 89033925726 1 100 000 110000 Максимальная цена 1 сотки 110000 Минимальная цена 1 сотки 88900 Средняя цена 1 сотки 99500 пос. Ленина (Заречье) 1 Продаю земельный участок 6 соток в собственности , коммуникации по участку 6 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_6_sot._izh s_1901170052 650000 108333 2 Продам земельный участок (Заречье) площадью 10 сот. для жилищного строительства. 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_1947129508 1200000 120000 3 Продается земельный участок для строительство индивидуального жилого дома в самом центре ЖК "Заречье" на пересечении ул. Рычкова и ул. Уютная. Организация въезда на участок возможна с двух сторон. Удобен как для постройки дома, так и для здания административно- коммерческого назначения. Все основные коммуникации: газ, свет, вода, канализация проходят по границе участка и доступны для подключения, участок угловой, горизонтально ровный, завезен чернозем 7 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10.3_sot._ izhs_585993822 1 300 000 126200 4 Продам участок по ул. Казачья в центре поселка Заречье. Все коммуникации 6,3 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas 930000 147619 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 30 центральные. Есть оплаченное подключение к ЛЭП, разрешение на вынос гаража к красной линии tki/uchastok_6.5_sot._iz hs_1243473900 5 Участок площадью 7 соток в пос. Ленина ЖК Заречье. Все коммуникации центральные. Ровный, прямоугольный. Дорога отсыпана. 7 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_7_sot._izh s_943684536 875 000 125000 Максимальная цена 1 сотки 147619 Минимальная цена 1 сотки 108333 Средняя цена 1 сотки 125430 пос. Весенний , Весенний 2 1 Продам земельный участок в весеннем 2 . В собственности, без залогов и обременений. На участке газ, свет, вода, канализация. 12 соток. Размер 30/40 метров. Все вокруг уже застроено , все постоянно проживают. До урала 300 метров, до озера старица 1 км. Черта города, на против автосалона Ниссан на беляевской. Не снт. Все документы в порядке. Участка ровный , правильной прямоугольной формы. Возможно межевание на 2 участка по 6 соток 12 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_12_sot._iz hs_63552553 2999999 250000 2 Цена за наличку до июня! Продам ЛЕКВИДНЫЙ, угловой земельный участок ИЖС, практически в черте города,в элитном коттеджном посёлке ,,Весенний,, Прописка сельская! Свет,газ, вода(центральная) заведены на участок! Улица плностью жилая, асфальтированная! Участок ровный, с трёх сторон огорожен забором из проф. листа(цвет шоколад, 2метра высотой) Получено разрешение на строительство! Рядом 3 детских сада, школа, магазин Пятёрочка итд. Остановка в 50 метрах. Берег р. Урал в 400метров. 56:21:3001001:1936 9 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_9_sot._izh s_1804863546 1800000 200000 3 Продам в пос. Весенний 2 земельных участка вместе как 1 участок (по 8 соток каждый — всего 16 соток) со всеми центральными коммуникациями (э/энергия, вода, газ) по границе, межевание проведено, 5 улица от Беляевского шоссе, ул.Гранатовая, въезд после МФЦ, перед кафе "Lion", район активно застраивается, отличное месторасположение, черта города. 8 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_16_sot._iz hs_1861364094 2070000 258750 4 Продаю участок в п.Весенний на улице квартал 70 лет Великой Победы. Площадь 6,6 соток, ровный, правильной формы. За участком лес и река Урал, дальнейшая постройка не планируется. Улица новая, разбита на месте бывшего фруктового питомника, почти застроена. Газ и свет центральные, проходят по границе участка. Вода центральная, заведена на участок. Посёлок полностью развит, в шаговой доступности остановки общественного транспорта, дет.сад, магазины. 6,6 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_6.6_sot._iz hs_1853195714 1050000 159091 5 Продам угловой земельный участок в черте города. В коттеджном посёлке Весенний 2 ул. Изумрудная Прописка сельская! 6 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_6_sot._izh s_1861676224 950000 158333 ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 31 Максимальная цена 1 сотки 259750 Минимальная цена 1 сотки 158333 Средняя цена 1 сотки 205235 пос. 9 Января 1 Продам земельный участок в посёлке 9 января, размер участка от 6 до 8 соток ( по договорённости), участок находится в центре посёлка, в 5 минутах от автобусной остановки, в шаговой доступности - детский сад, школа, поликлиника и магазины. Участок ухоженный, без сорняков и насаждений, подходит под строительство жилого дома. Цена - 110000 рублей за сотку. 6-8 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_8_sot._izh s_1858103946 - 110000 2 продаётся участок ИЖС 1040 кв.м. по границе участка свет. есть соседи. в 10 мин ходьбы от сельсовета и школы. рядом небольшая лесополоса. 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_1761416100 700000 70000 3 Продам земельный участок в пос. 9 Января по ул.Урожайная, площадь 10 сот. Участок ровный, квадратный, под строительство жилого дома, котетджа. Удобное месторасположение, хорошие подъездные пути. В поселке вся инфраструктура, спортивные залы, бассейн. От Оренбурга 10 мин езды. Цена 850 т.р. 10 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_10_sot._iz hs_1873510851 850000 85000 4 Продам земельный участок 8 соток ИЖС пос 9 Января Тупой переулок 1 В кадастровый номер 56:21:1201002:364 8 https://www.avito.ru/or enburg/zemelnye_uchas tki/uchastok_8_sot._izh s_1917534710 550000 68750 5 Продаю земельный участок 15 соток в с. 9 Января по ул. Ленинская 15 https://www.avito.ru/ orenburg/zemelnye_u chastki/uchastok_15_ sot._izhs_188941763 6 1250000 83333 Максимальная цена 1 сотки 110000 Минимальная цена 1 сотки 68750 Средняя цена 1 сотки 83416 Средняя цена 1 кв.м. земельных участков категории: земли населенных пунктов, назначение: земли ИЖС в Оренбургской агломерации 10 10 За исключением исторической части г Оренбург ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 32 На стоимость объектов земельных участков оказывают влияние следующие факторы: Передаваемые права на недвижимость Корректировка по данному элементу сравнения вводится первой, поскольку юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Существует утверждение, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности, тогда покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости. Условия финансовых расчетов Существует несколько вариантов финансовых расчетов при приобретении объектов недвижимости, основными из которых являются: расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Согласно первому варианту финансовых расчетов корректировки по данному элементу сравнения вводить не требуется, поскольку эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит (для определенных целей оценки). Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. Условия продажи (чистота сделки) Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых, либо провести корректировку цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.) недостаточностью времени 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 36000 83000 100000 125000 130000 199000 205000 223000 237000 351000 671000 цена предложения 1 сотки, руб. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 33 экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. Так как, при отборе объектов аналогов, особое внимание было уделено анализу объектов на соответствие рыночным условия продажи, и тем самым в качестве сопоставимых объектов были отобраны те объекты, по которым отсутствовали признаки нерыночного характера сделок, то корректировка по данному элементу сравнения не проводилась. Динамика сделок на рынке (дата продажи) Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.) изменения спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Категория земель Все объекты имеют одинаковую категорию земель: земли населенных пунктов. Данная корректировка не применяется, также учитываются действия нормы ст. 7 Земельного кодекса РФ «Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования». Местоположение. Основной ценообразующий фактор, учитывающий близость к центру города, уровень деловой активности района, качество и удобство подъезда, где принимается во внимание направление подъездных дорог (одностороннее/двустороннее), качество дорожного покрытия, наличие уклона и близость к центральным магистралям. Различия в цене наблюдаются по территории города или в пределах одного района, относительно таких параметров как культурно-деловой центр, спальный район или окраина, близость к трассе. Площадь земельного участка. Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки. Наличие коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация или возможность подключения к рядом проходящим магистралям. При этом играет роль не только наличие данных коммуникаций, но и разрешённая мощность. В различных исследованиях приводятся различные значения корректировок на наличие / отсутствие коммуникаций. Юридическая состоятельность. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Земельные участки, на которые оформлены должным образом правовые и технические документы (в идеале – на одного собственника) намного привлекательнее юридически проблемных. Этот фактор достаточно важен, но больше он влияет на ликвидность земельного участка. Права на землю оформляются либо путем долгосрочной аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных участков, особенно для целей строительства. Основными арендодателями земельных участков являются государственные и муниципальные органы власти. 3.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность - называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при определении рыночной стоимости. Необходимо отметить, что суждение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика, исходя из анализа сложившихся к моменту оценки рыночных условий, состояния рынка. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то есть то, ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г. 34 которому соответствует максимальная стоимость объекта. В соответствии со Стандартами, под наилучшим и наиболее эффективным способом использования имущества понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной». Под стоимостью, максимизации которой следует достичь, понимается рыночная стоимость. При этом, как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости должен быть типичен для района, где она расположена. Результат анализа наилучшего, наиболее эффективного способа использования объекта должен быть следствием расчётов рыночной стоимости оцениваемого объекта при рассмотрении различных способов его использования. Такие расчёты должны основываться на исходных данных, получаемых оценщиком в результате анализа соответствующих сегментов рынка. В то же время перечень таких сегментов должен соответствовать тем способам использования, которые могут оказаться наилучшими. В тех случаях, когда оценщик способен сделать обоснованное заключение по данному вопросу по иным основаниям, не требующим выполнения большого количества расчётов, ни один из известных нам Стандартов оценки не запрещает ему отказаться от соответствующих вычислений. Вывод о наилучшем и наиболее эффективном способе использования может следовать из анализа окружающей среды объекта, известных перспектив её изменения, исследования свойств самого объекта и т. д. Наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного Проводимый анализ должен выявить наиболее эффективное использование участка, занимаемого недвижимостью, как незастроенного. Если же площадка уже застроена (как это имеет место быть в нашем случае), то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Законодательно разрешенные варианты использования. В соответствии с представленными документами, разрешенное использование земельных участков: для размещения домов индивидуальной жилой застройки Учитывая данное законодательное ограничение использования земельного участка, дальнейшее проведение НЭИ является нецелесообразным. ООО «Первая оценочная» Отчет № 011088/54 от 23.06.2020 г 35 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТЕПЕНИ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В рамках настоящей оценки под степенью ликвидности понимается наиболее вероятный интервал времени (в днях, неделях, месяцах) в течение которого объект может быть продан по рыночной стоимости "на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства". Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене адекватной рыночной, на открытом рынке в условиях конкуренции. Другими словами, ликвидность, является важнейшим показателем залогового обеспечения и показывает: насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту (для целей кредитования под залог имущества). Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. При этом не следует путать понятие ликвидности с понятием ликвидационной стоимости – умышленным, преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции на рынке. На основе статистических данных градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации выглядит следующим образом: |