практикум по управлению стоимостью. Практикум по управлению стоимостью 1. Пермь 2018 Управление стоимостью предприятия практикум. Учебное пособие Практикум составлено для студентов, обучающихся по направлению 38. 03. 02 Менеджмент дневной, вечерней, заочной форм обучения
 Скачать 186.53 Kb.
|
Тема3. Затратный (имущественный) подход при оценке бизнесаУсловия, при которых применяется имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса: Предприятие относится к компании закрытого типа; Если у предприятия фондоемкое производство; Оценка холдинговых или инвестиционных компаний; Оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях; Оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов и не имеющих постоянной клиентуры; Оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность); Ликвидации предприятия; Санация предприятия; Анализ и выявление возможностей выделения отдельных производственных мощностей в экономически самостоятельные подразделения. Недостатки подхода: не учитывает будущие выгоды и доходы от владения бизнесом; не учитывает коньюктуры рынка; позволяет оценить стоимость 100% доли; не учитывает скидки и премии за контроль. Классификация методик Методика чистых активов. Методика скорректированных чистых активов. Методика замещения Методика ликвидационной стоимости. Метод накопленных активов. Расчет стоимости по методике чистых активов. Чистые активы определяются путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. ЧА=А-О Под стоимостью чистых активов предприятия понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету. Оценка имущества, средств в расчетах и других активов и пассивов предприятия производится с учетом требований положений по бухгалтерскому учету и других нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету. Для оценки стоимости чистых активов предприятия составляется расчет по данным бухгалтерской отчетности. В состав активов, принимаемых к расчету, включаются: внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы); оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные
Пример 3.1. Восстановительная стоимость здания, построенного лет назад, определена в 22,745 млн. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен 40 годам. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости. Решение: Определим величину накопленного износа (по методу эффективного возраста): И = 40/110*22,745 = 8,27 млн. руб. Определим общую стоимость объекта недвижимости: V = 1230+(22745-827) = 15 705 тыс. руб. Пример 3.2.Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 186 руб./м2. Полезная площадь здания 2678 м2. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 33307 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл. 7). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 82 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 4,5. Таблица15 Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании
Решение: 1. (Расчет производим так, как описано в методическом материале неверен, но кадастровая стоимость земли используется только в целях налогообложения, а она не является рыночной) VL = 4000*186 = 744000 руб. Далее рассчитаем полную восстановительную стоимость здания. Прямые затраты составляют 33307 тыс. руб., косвенные – 20% от прямых затрат, т.е. 6661 тыс. руб. Тогда имеем:Vвосст. = 33307+6661 = (33307*1,2) = 39968 тыс. руб. Вычислим общий накопленный износ, при этом к физическому износу относятся затраты на замену кровли и по отделке интерьеров, к функциональному – затраты по модернизации отопительной системы, внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи ВРМ. Dвн. = 2678*0,082*4,5 = 990 тыс. руб. D = 150+430+195+990 = 1765 тыс. руб. Найдем стоимость объекта недвижимости: V = 744+(39968-1765)= 38947 тыс. руб.
Задача 34. Восстановительная стоимость здания, построенного лет назад, определена в 22,745 млн. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен 40 годам. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости. Задача 35. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 186 руб./м2. Полезная площадь здания 2678 м2. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 33307 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл. 9). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 82 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 4,5. Таблица16 Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании
Задача 36. Площадь офисного здания 1 000 кв. м. Построено оно в 1970 г. Дата оценки – 2010 г. Срок экономической жизни – 80 лет. Полная стоимость замещения – 970 долл./кв. м., в том числе стоимость ремонта – 170 долл./кв. м. Оцените стоимость здания, если ему не требуется ремонт. Задача 37. Определите общую стоимость оцениваемого объекта, если стоимость участка земли составляет 18 000 д.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 80 000 д.е., а общий износ здания оценивается в 20%. Задача 38. Здание с земельным участком продано за 56,3 млн. руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 9,8 млн. руб. полная восстановительная стоимость здания равна 52,4 млн. руб. Задача 39. Оцените % физического износа здания, если его хронологический возраст – 20 лет, эффективный – 15 лет, а срок экономической жизни – 50 лет. Задача 40. Рассчитайте ликвидационную стоимость предприятия, исходя из следующих данных: Данные балансового отчета
Согласно заключению оценщика, 80 % запасов устарело и может быть продано за 10 % их балансовой стоимости, 50 % дебиторской задолженности не будет собрано. Недвижимость будет продана через 1 год за 12000 д.е., машины и оборудование – через 8 месяцев за 4000 д.е. Затраты на содержание недвижимости до продажи составят по 100 д.е. в месяц. Заработная плата управляющего на период ликвидации – 50 д.е. ежемесячно. Выходные пособия работников предприятия – 700 д.е. Ставка дисконта – 10 %. Задача 41. Рассчитать средневзвешенную стоимость банка «Учебный», используя метод «дисконтированной чистой прибыли» и сравнительный подход. Коэффициенты значимости каждого метода: доходный метод – 0,6; сравнительный метод – 0,4.
Стоимость банка А доходным методом рассчитать по формуле дисконтирования чистой прибыли (EDM). Банк А находится в стадии устойчивого роста, темпы роста на протяжении последующих периодов остаются постоянными и составляют 8% в год. Ставку дисконтирования I рассчитайте кумулятивным методом, исходя из данных о банке А:
В качестве безрисковой ставки принята ставка по еврооблигациям РФ Россия r=7,54%. Рассчитать стоимость банка «Учебный» сравнительным подходом, используя следующую информацию:
Коэффициенты значимости каждого подхода равны 0,5. Количество акций в обращении составляет 1 000 000 шт. Задача 42. Рассчитать средневзвешенную стоимость акции банка А, используя метод «чистых активов» и доходный подход. Коэффициенты значимости каждого метода: доходный подход – 0,6, затратный подход (метод чистых активов) – 0,4.
Стоимость банка А доходным методом рассчитать по формуле дисконтирования чистой прибыли (EDM) (при i=WACC). Банк А находится в стадии устойчивого роста, темпы роста на протяжении последующих периодов остаются постоянными и составляют 8% в год. Балансовая стоимость акций банка А, рассчитанная методом «чистых активов», показывает, что она составляет 13,76 руб. на одну акцию в обращении (количество акций в обращении составляет 10 000 000 шт.) |
