практикум по управлению стоимостью. Практикум по управлению стоимостью 1. Пермь 2018 Управление стоимостью предприятия практикум. Учебное пособие Практикум составлено для студентов, обучающихся по направлению 38. 03. 02 Менеджмент дневной, вечерней, заочной форм обучения
 Скачать 186.53 Kb.
|
|
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пермский государственный университет» Кафедра менеджмента УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЯ Пермь 2018 Управление стоимостью предприятия: практикум.Учебное пособие: Практикумсоставлено для студентов, обучающихся по направлению38.03.02 «Менеджмент» дневной, вечерней, заочной форм обучения/Составители старший преподаватель кафедры Менеджмента Носкова О.Е., доцент кафедры Менеджмента, к.э.н. Ощепков В.М. – Пермь: ПГНИУ, 2018. – 40 с. Издание разработано в помощь студентам направления38.03.02«Менеджмент организации» по изучению курса «Управление стоимостью предприятия (бизнеса)» для развития навыков применения методических подходов к оценке стоимости бизнеса предприятия и разработки стратегических управленческих решений, направленных на повышение стоимости компании. Печатается по решению методической комиссии экономического факультета Пермского государственного национального исследовательского университета ОглавлениеТема 1. Доходный подход в оценке предприятия (бизнеса) 4 1.1. Прямая капитализация дохода 4 1.2. Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) за период 7 Тема2. Сравнительный (рыночный) подход при оценке бизнеса 21 Тема3. Затратный (имущественный) подход при оценке бизнеса 30 Тема 1. Доходный подход в оценке предприятия (бизнеса)Доходный подход - это общий путь расчета показателя стоимости бизнеса, доли бизнеса или ценной бумаги с использованием методов, в которых стоимость равна текущей стоимости будущих доходов этой доли собственности. Основной положительной стороной примененния подходаявляется тот факт, что это единственный подход, который позволяет учитывать будущие выгоды от владения бизнесом. К отрицательным сторонам подхода следует отнести: Позволяет рассчитать только 100% пакет акций. Необходимы специальные условия для реализации подхода, а именно: компания должна получать положительный денежный поток; должна существовать возможность прогноза денежного потока; Методиками, применяемыми в рамках доходного подхода, являются: 1. Методика капитализации (капитализация дивидендов; капитализация денежногопотока, капитализация чистой прибыли); 2. Методика дисконтирования денежного потока. 1.1. Прямая капитализация доходаМетод капитализации является одним из вариантов доходного подхода, основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость бизнеса (его доли) равна текущей стоимости его будущих доходов, которые принесет эта собственность. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод от владения им. При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений.Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением: I = R * V, гдеI – доход; R – ставка капитализации; V – стоимость. Коэффициент капитализации компании обычно рассчитывается на основе ставки дисконтирования, определяется обычно путем вычитания ожидаемого среднегодового темпа роста из ставки дисконтирования (см. п. 1.2). Ставка капитализации R используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой: V = NOI / R, гдеV – стоимость; NOI – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода. Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив.
Пример 1.Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 16% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8%. Ожидаемый доход арендной платы 410000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации методами Ринга, Инвуда, Хоскольда. Решение: метод Ринга: RРинга = 16% +100%/4 = 16%+25% = 41% или 0,41 Тогда стоимость земельного участка равна:V = 410 000/0,41 = 1 000 000 руб. метод Инвуда: RИнвуда = 0,16 + 0,16/((1+0,16)4 – 1) = 0,36 V = 410 000/0,36 = 1 138 889 рублей. метод Хоскольда: RХоскольда = 0,16 + 0,08/(1+0,08)4 – 1) = 0,38 V = 410 000/0,36 = 1 078 947,37 руб. Вывод: из проведенных расчетов стоимости по различным вариантам определения ставки капитализации видно, что стоимость объекта недвижимости с увеличением ставки капитализации снижается. Занижение стоимости объясняется тем, что с увеличением риска возрастает вероятность потери вложенных средств, соответственно увеличивается и ставка капитализации. Пример 2.Оцениваемый объект приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 54%. Стоимость собственных вложенных средств равна 540000руб., которые приносят 165000руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации. Решение: определим ставку дохода на собственный капитал. Rе = 165 000/540 000 = 0,31 или 31% Рассчитаем общую ставку капитализации: Rо = 0,54*0,15 +(1-0,54)*0,31 = 0,22 или 22% Пример 3.Свободный земельный участок под магазином оценен в 536000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 29%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 860000 руб. Продолжительность экономической жизни здания составляет 50 лет. Определите стоимость здания магазина. Решение: - определим доход, относимый к земле: NOIL = 536000*0,29 = 155440 руб. - найдем доход, относимый к зданию: NOIВ = 860000-155440 = 704560 руб. - по методу Ринга рассчитаем ставку капитализации для здания магазина: RВ = 29%+100%/50 = 31% или 0,31 - капитализируется доход, приносимый зданием, в его стоимость: VВ = 704560/0,31 = 2 272 774 руб.
Задача 1. Объект недвижимости куплен за 2 000 000 д.е. при следующих условиях: - заемные средства – 1 400 000 д.е. - потенциальный валовый доход (ПВД) – 350 000 д.е. - коэффициент недоиспользования – 10% от ПВД - операционные расходы – 40% от ДВД Определите коэффициент капитализации. Задача 2. Какой будет общая ставка капитализации, если известны: - требуемая доля собственного капитала - 30%; - ставка процента по кредиту - 13%; - кредит на 25 лет при ежемесячном начислении; - ставка капитализации для собственного капитала - 5%? Задача 3. Рассчитайте ставку капитализации для объекта недвижимости, приобретение которого финансируется на 70% за счет погашаемого через реверсию ипотечного кредита под 10,5% на 15 лет. Требование инвестора на собственный капитал составляет 15%. Задача 4. Имеются данные по закрытому акционерному обществу. Количество акций в обращении 1 млн. шт. Чистые активы – 780 500 долл. США. Прибыль до налогообложения – 180 000 долл. США. Налог на прибыль – 30%. Амортизация – 120 000 долл. США. Рассчитайте стоимость 100% пакета акций методом капитализации прибыли до налогообложения. Ставка капитализации – 25%. меются данные по закрытому акционерному обществу. Задача 5. Тридцатиместная автостоянка была куплена за 120 000 д.е. Коэффициент капитализации для таких объектов составляет 10%. Определить стоимость годовой аренды одного машино-места, считая расходы стоянки равными нулю. Задача 6. Определить стоимость здания, в котором размещается бизнес-центр доходным методом (метод капитализации прибыли). Исходные данные: Таблица 1 Данные для расчета доходов
Коэффициент недоиспользования площадей 5% Таблица 2 Данные о расходах
Таблица 3 Данные о коэффициентах капитализации по аналогам
Задача 7.Имеется объект коммерческой недвижимости общей площадью 3 500 кв.м., из которых полезная площадь, реально сдаваемая в аренду, составляет 90%. Рыночные ставки на помещения подобного типа составляют от 300 руб. до 500 руб. за кв.м. Предполагается, что 3/4 площадей будут сданы, и 1 месяц в году помещения будут простаивать. Расходы владельца складываются из следующих статей: коммунальные платежи – 115 000 руб. в месяц; налог на имущество – 375 000 руб. в год; текущий ремонт – 70 000 руб. за квартал; заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 120 000 руб. в месяц; обслуживание долга по ипотечному кредиту –100 000 руб. в квартал; Предприятие находится на упрощенной системе налогообложения 6% с доходов. Ставка доходности по инвестициям составляет 15%, возврат капитала осуществляется по методу Ринга (экономический срок жизни здания – 50 лет). Инфляция по аренде недвижимости составляет примерно 5% в год. Требуется оценить стоимость объекта доходным подходом. Задача 8.Какой будет ставка капитализации, если известны: - требуемая доля собственного капитала – 30%; - ставка процента по кредиту – 13%; - кредит на 25 лет при ежемесячном начислении; - ставка капитализации для собственного капитала – 5% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
