Способы обеспечения обязательств в Российском гражданском праве.. Способы обеспечения обязательств в Российском гражданском праве
 Скачать 2.18 Mb.
|
|
предметом ипотеки, и здесь следует выделить три направления. Согласно первому из них, «предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество либо права на него» [2.23; с.16]. В соответствии со вторым, предметом ипотеки является только недвижимое имущество. Также существует третье направление, сторонники которого считают предметом ипотеки не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем» [2.12; с.34]. Представляется верной вторая позиция, так как хоть в п. 1 ст. 336 ГК РФ и указано что предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (в данном случае права на недвижимое имущество), однако согласно ст. 5 Закона об ипотеке отдельно имущественные права (например, право требования по договору) не могут быть предметом ипотеки [3.12]. Таким образом, первая позиция неверна. Третья позиция представляется спорной, так как охватывает более широкий круг отношений, нежели оговорен в законе, также, как и мнение о том, что возможно в полной мере урегулировать отношения по поводу имущества, которое возможно в будущем поступит в собственность субъекта. По смыслу п. 2 ст. 1 Закона «Об ипотеке» существует два основания возникновения ипотеки: договор и закон. Договорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке п. 2 ст. 1 Закона «Об ипотеке» т.е. на основании добровольно выраженного взаимного согласия залогодателя и залогодержателя. Возникновение такой ипотеки возможно только при наличии определенных договоренностей между участниками сделки. Договор об ипотеке заключается отдельно от основного договора и вступает в силу только после его регистрации. Пример такой сделки, когда заемщик оформляет ипотечный кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося имущества. Одним из интересных оснований возникновения отношений залога недвижимости выступает основание, закрепленное в п. 5 ст. 334, в которой указано, что кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом, обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Основание возникновения ипотеки, оговоренное в данной норме, имеет место, например, при проведении процедуры банкротства. Следует отметить, что договор об ипотеке, независимо от основания возникновения ипотеки, не является самостоятельным обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству, которое называют основным. Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить [2.10, с. 77]. Последствия акцессорности договора об ипотеке определены в ст. 329 ГК РФ, где указано, что недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. Кроме этого прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Данный договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости [1.7] и считается заключенным только с момента такой регистрации [2.13; с.247-250]. Согласно ст. 9 Закона об ипотеке существенными условиями договора об ипотеке признаются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке или условия об ипотеке в кредитном договоре, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, отсутствует, и связана с одновременным наличием следующих четырех условий: указание в законе на возникновение ипотеки; возможность определить залогодержателя; в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона. Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилого помещения, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости. Является самой распространенной формой ипотеки, при которой предметом залога становится приобретаемая недвижимость. Закон выделяет следующие основания для возникновения законной ипотеки: Покупка квартир и иных жилых помещений в ипотеку. Согласно п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости; Продажа в кредит. В п. 5 ст. 488 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца; Рента. Согласно п.1 ст. 587 при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Наличие ипотеки в силу закона необходимо, прежде всего, для развития сферы кредитования. Это вызвано следующими преимуществами ипотеки в силу закона по сравнению с ипотекой в силу договора: отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию; снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки; упрощенный порядок и сокращенный срок государственной регистрации. С правовой точки зрения важным является вопрос об основаниях прекращения ипотеки. Данные основания прекращения зависят от правовой природы возникновения ипотеки, а именно, законный или договорный вид имеет залог недвижимости. Наиболее распространенным основанием прекращения законной ипотеки является прекращение основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Помимо прекращения основного обязательства к основаниям прекращения ипотеки ст. 352 ГК РФ выделяет следующие общие основания прекращения залога, которые применимы ко всем его видам: в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 ст. 345 ГК РФ, а именно замена или восстановление предмета залога в случаях переработки или иного изменения заложенного имущества, а также в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом и др.; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом пункт 5 ст. 350.2 ГК РФ; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 ст. 343 ГК РФ, а именно в случае требования залогодателя досрочно прекратить залог, а у залогодержателя - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом при грубом нарушении залогодержателем или залогодателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества; в случае изъятия заложенного имущества ст. 167, 327, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 ст. 353 ГК РФ, а именно перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, либо в порядке универсального правопреемства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя пункт 3 ст. 342.1 и др. Также в ст. 25 Закона об ипотеке существует специальная норма, согласно которой ипотека прекращается погашением регистрационной записи об ипотеке, которое осуществляется путем подачи закладной, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, и других документов. Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов. Но основой и итогом этих действий является переход права на объект владельцу или заѐмщику. В иных случаях привлекается дополнительный юридический инструментарий, учитывающий нюансы конкретной ситуации. В контексте вопроса прекращения законной ипотеки следует упомянуть обращение взыскания на единственное жилое помещение. Ранее вопрос о единственном жилом помещении как предмете ипотеки поднимался выше в данной работы. Итак, мы выяснили, что данный вид недвижимости может быть признан предметом ипотеки, а также что возможно обращение взыскания на данное единственное жилое помещение, если оно приобретено на заемные средства, которые были выданы конкретно на приобретение данного жилого помещения, однако позиции высших судебных инстанций по данному вопросу разнятся. Прекращение ипотеки договорного типа. Договор ипотеки жилья может быть изменен или расторгнут по следующим основаниям: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон, при существенном нарушении условий договора другой стороной, только на основании решения суда. По общему правилу, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенное нарушение условий договора является юридическим фактом, позволяющим потерпевшей стороне в одностороннем порядке и без согласования с противоположной стороной договора прекратить исполнение своей части обязательств по договору, однако, представляется, что данное правило, исходя из существа договора ипотеки, малоприменимо, так как в случае неисполнения основного обязательства залогодателем залогодержатель обратит взыскание на заложенное имущество. Кроме того, оснований для прекращения исполнения обязательства в одностороннем порядке со стороны залогодателя не существует, так как закон не наделяет залогодержателя какими-либо существенными обязанностями, в случае неисполнения которых суд может признать данные действия существенным нарушением договора залогодержателем. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. Основная цель ипотечного обязательства, заключается в том, чтобы заемщик-залогодатель осуществлял ежемесячные платежи, предусмотренные условиями договора. Значит, неуплата в срок может быть существенным нарушением условия ипотечного договора [2.22; с.54 - 57], которая является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, можно сделать вывод, что законодательно в России закреплен лишь один предмет ипотеки, а именно, недвижимое имущество, однако в науке гражданского права нет определенного мнения относительно признаков недвижимого имущества, однако существует основной признак, который непосредственно указан в ст. 30 ГК РФ (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению). Договорная ипотека более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет недвижимым имуществом на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности на недвижимое имущество регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки преследуют одну и ту же цель – обеспечить требования кредитора, что позволяет сделать вывод о том, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. Законодательство выделяет различные основания прекращения ипотеки в зависимости от ее вида. В ст. 352 ГК РФ указаны общие основания прекращения залога, многие из которых применимы, в частности, и к залогу недвижимости (ипотеке). Также следует упомянуть обращение взыскания на заложенное имущество как одно из наиболее часто встречаемых оснований прекращения ипотеки в случае неисполнения условий договора залогодателем. Прекращение ипотеки договорной формы регулируется главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора», так как к договору о залоге недвижимости, обеспечивающем обязательство, возникшее из договора, породившего правоотношения, отличающиеся от прямо предусмотренных законом, также применимы общие положения о расторжении договора как основании прекращения ипотеки. |