|
Волков Б.А., Кокин М.В., Лобанова Н.С., Соловьев В.В., Полтава А. Учебник для вузов
3.1. Укрупненные показатели стоимости строительства
Стоимостная оценка сооружения и реконструкции объектов в настоящее время производится с помощью укрупненных цен строительства (УЦС) и укрупненных цен по конструктивным решениям (УЦКР), разрабатываемых с учетом усредненных условий деятельности исполнителей работ и экономико-географических условий строительства для объектов жилищно-гражданского, промышленного, транспортного и иного назначения и распространяющихся на участников инвестиционно-строительного процесса независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности.
УЦС и УЦКР предназначаются для решения широкого круга задач, в том числе:
– формирования и осуществления социально-экономических и инвестиционных программ различного уровня;
– анализа общественной, бюджетной и коммерческой эффективности инвестиций;
– экономического анализа на предварительных стадиях разработки проектных решений с точки зрения экономической целесообразности;
– определения стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов в базовых, текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования и оценке их эффективности при выборе проектного решения с учетом дальнейшей эксплуатации сданных объектов;
– ориентации проектных организаций на применение в проектах экономически рациональных решений;
– определения величины конкурсной цены объектов при проведении подрядных торгов;
– издания региональных справочно-информационных сборников с целью обеспечения ими участников инвестиционно-строительного процесса и создания им равных условий при определении стоимости строительства.
Номенклатура объектов, включенных в сборники УЦС и УЦКР, должна охватывать основной перечень зданий и сооружений, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляется на территории субъектов Российской Федерации.
Сборники УЦС разрабатываются по жилым домам — на 1 м2 общей площади жилого дома с определенным уровнем потребительских свойств (этажность, тип дома, конструкции стен, комфортность); по общественным зданиям — на одно место, ученическое место, на м2 торговой площади, м3 строительного объема; по железным дорогам — на 1 км; по автомобильным дорогам — на 1 км и на 100 м2 дорожного покрытия, по мостам и тоннелям — на 1 м длины и т.п.
Сборники УЦКР разрабатываются на единицу измерения самого конструктива или объема выполнения строительно-монтажных работ (м2 покрытия пола, м2 проема, погонный метр трубопровода и т.п.).
Разработанные проекты сборников УЦС и УЦКР проходят экспертизу в Минрегионразвития России, куда вместе с проектами передаются необходимые обосновывающие материалы с обязательным указанием использованных исходных данных.
Организации-разработчики в соответствии с экспертными заключениями вносят в проекты сборников УЦС и УЦКР необходимые исправления. Откорректированные УЦС и УЦКР брошюруются в сборники, им присваиваются соответствующие номера и они в двух экземплярах представляются в Минрегионразвития России на утверждение.
Укрупненные показатели цен строительства разрабатываются на основе анализа проектной документации по объектам-представителям, запроектированным и построенным в конкретном регионе, в зависимости от основных материалов несущих конструкций, этажности, протяженности, уровня комфортности, обеспечения безопасности, типа функционального назначения зданий и сооружений. Объекты-представители должны отвечать требованиям повышения научно-технического уровня объектов в области использования прогрессивных технологий производства строительно-монтажных работ, новых эффективных материалов, изделий и конструкций, а также инженерного оборудования, передовых логистических схем транспортировки строительных материалов.
Проектная документация, выбранная для разработки сборников, должна отвечать градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным комплексам и объектам жилищно-гражданского и производственного назначения, а также способствовать повышению их социально-экономической эффективности.
Кроме того, проекты должны отражать наиболее полно специфические особенности направления развития строительства по конструктивным, техническим, технологическим решениям с учетом опыта строительства объектов соответствующего функционального назначения.
При наличии информации о фактической стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов следует ориентироваться при разработке УЦС и УЦКР на эти данные. Под фактической стоимостью следует понимать стоимость построенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, которая учитывает все изменения, возникающие в ходе строительства, за исключением затрат на переделки, вызванные ошибками проектных или строительных организаций.
При наличии достаточного количества объектов-представителей (более 30) различные натуральные и стоимостные показатели для формирования УЦС и УЦКР могут рассчитываться на основе методов математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ, факторный анализ и др.)
Сметная документация по объекту, принимаемая для разработки УЦС и УЦКР, должна учитывать следующие затраты:
а) стоимость всего комплекса строительно-монтажных работ по объекту, включая внутренние сети и инженерное оборудование, когда они предусмотрены проектом;
б) стоимость инженерного оборудования территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, теплогазоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого объекта к уличным или магистральным инженерным сетям;
в) затраты на благоустройство отведенной под строительство территории, включая стоимость работ по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайонов или кварталов, а также работ по озеленению этой территории и рекультивации земель;
г) затраты заказчика при выполнении его функций, связанных с техническим надзором за ходом выполнения работ, финансированием реализации проекта, с приемкой в эксплуатацию и вводом объекта в действие и т.д.;
д) стоимость разработки проектно-сметной документации.
Стоимость освоения и инженерной подготовки территории, отведенной под строительство, работ, связанных со сносом и переносом существующих строений, перекладкой инженерных коммуникаций не включается в состав укрупненных показателей стоимости. При формировании инвесторской сметы вышеперечисленные затраты могут включаться дополнительно по данным ПОС, среднесложившимся издержкам инвесторов в том муниципальном образовании, на территории которого предполагается осуществление строительства объекта.
Не допускается учитывать в составе показателей стоимости жилищного строительства, принимаемых для разработки УПСЦ, затраты на строительство встроенных и пристроенных помещений предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошкольных и школьных учреждений и других предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального назначения, помещений отделений связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения.
При разработке УЦС и УЦКР для промышленных и линейно-протяженных объектов следует исключать из стоимости объектов-представителей индивидуальные сооружения, такие как большие и внеклассные мосты, тоннели на автомобильных и железных дорогах, а также стоимость специфических работ по сносу и переносу существующих строений и инженерных коммуникаций. Это позволяет уменьшить разброс анализируемых технико-экономических показателей объектов-представителей.
|
|
|
Скачать 2.01 Mb.