Учебник по курсу Гражданское право предназначено для студен тов, обучающихся по специальности Юриспруденция
 Скачать 2.6 Mb.
|
|
ГЛАВА XI. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ § 1. Договор социального найма жилого помещения По договору найма жилого помещения одна сторона – соб- ственник жилого помещения или управомоченное им лицо (най- модатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимате- лю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Разновидности договора найма жилого помещения: 1) договор социального найма жилого помещения; 2) договор коммерческого найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения – это согла- шение, по которому наймодатель обязуется предоставить во вла- дение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площа- ди, а наниматель обязуется использовать это помещение по на- значению, своевременно производить оплату помещения и ком- мунальных услуг. Характеристика договора социального найма жилого поме- щения: – возмездный; – двусторонний; – консенсуальный. В государственном и муниципальном жилищном фонде со- циального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого по- мещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жи- лого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор мо- жет быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор за- 224 ключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом по- мещении. Договор найма жилого помещения в домах государственно- го и муниципального жилищного фонда заключается на основа- нии ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не имеет права предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключать договор найма жилого помещения. Если все- ление в жилое помещение произошло без ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействитель- ным. Договор найма жилого помещения в домах государствен- ного и муниципального жилищного фонда заключается на осно- ве Типового договора. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяет- ся в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Форма договора найма жилого помещения – письменная. Договор социального найма жилого помещения является бес- срочным. § 2. Договор коммерческого найма жилого помещения По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) – обязуется предоставить другой стороне – гражда- нину – жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения Заключение договора осуществляется путем достижения сторо- нами соглашения по всем существенным условиям договора, т.е. бу- дущему нанимателю не требуется постановка на учет в качестве ну- ждающегося в улучшении жилищных условий, получение ордера на 225 вселение в жилое помещение; нет необходимости ждать своей оче- реди на получение жилого помещения. Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользоваться жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно про- живающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входя- щие в состав семьи нанимателя. При этом в договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, когда в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймо- дателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст.ст. 677, 679 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимате- лем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помеще- нием. Отношения между нанимателем и такими гражданами опре- деляются законом. Наниматель несет ответственность перед най- модателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом по- мещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответст- венность перед наймодателем. В этом случае такие граждане яв- ляются сонанимателями. Объектом (предметом) договора коммерческого найма жи- лого помещения является изолированное жилое помещение, при- годное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Неизолированное жилое помещение не может быть объек- том договора найма. 226 В отличие от договора социального найма жилого помеще- ния, в отношении которого жилищное законодательство уста- навливает дополнительное требование о благоустроенности жи- лого помещения применительно к условиям данного населенно- го пункта, законодательство о коммерческом найме предусматри- вает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Статья 675 ГК РФ «Сохранение договора найма жилого по- мещения при переходе права собственности на жилое помеще- ние» является новеллой гражданского законодательства. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится най- модателем на условиях ранее заключенного договора найма. Форма договора коммерческого найма жилого помещения – письменная. Однако несоблюдение простой письменной формы не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглаше- нии сторон (ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Срок договора. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма жи- лого помещения могут договариваться о сроке договора по сво- ему усмотрению на срок, не превышающий 5 лет. Среди договоров найма жилого помещения выделяется до- говор найма, заключенный на срок до 1 года (краткосрочный на- ем). К нему не применяются правила п. 2 ст. 677 ГК РФ, регла- ментирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно про- 227 живающих вместе с ним граждан, вселение временных жильцов и поднанимателей и т.д. По истечении срока договора наниматель имеет преимуще- ственное право на заключение договора найма жилого помеще- ния на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить дого- вор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймода- тель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения В договоре коммерческого найма жилого помещения права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены за- коном. Наймодатель обязан: – предоставить нанимателю жилое помещение, являющееся объектом договора коммерческого найма; – передать нанимателю свободное жилое помещение в со- стоянии, пригодном для проживания; – осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в ко- тором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходи- мых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта обще- го имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении; – производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не предусмотрено договором найма жи- лого помещения. 228 Наниматель обязан: – использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не праве производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согла- сия наймодателя; – своевременно вносить плату за жилое помещение; – производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ). Наниматель вправе: – сдать жилое помещение в поднаем, вселить временных жильцов; – заменить одного нанимателя на другого, что влечет за со- бой изменение договора (ст. 686 ГК РФ). Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время рас- торгнуть договор найма с письменным предупреждением най- модателя за 3 месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор найма жилого поме- щения может быть расторгнут в судебном порядке в случае нев- несения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа. Наймодателъ может также потребовать расторжения дого- вора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Договор может быть расторгнут в судебном порядке в слу- чае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и инте- ресы соседей. 229 ГЛАВА XII. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ § 1. Понятие и элементы договора безвозмездного пользования По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудопо- лучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоя- нии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в со- стоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). Характеристика договора безвозмездного пользования: – безвозмездный; – двусторонний; – как консенсуальный, так и реальный. Если вещь передает- ся в ссуду после заключения договора, то такой договор является консенсуальным. Если момент заключения договора совпадает с моментом передачи вещи в ссуду, то такой договор является ре- альным. Согласно ст. 696 ГК РФ ссудополучатель несет риск случай- ной гибели или случайного повреждения полученной в безвоз- мездное пользование вещи, если вещь погибла или была испор- чена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с до- говором безвозмездного пользования или назначением вещи, либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудо- получатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей ве- щью, но предпочел сохранить свою вещь. Элементы договора безвозмездного пользования Сторонами договора безвозмездного пользования (ссудода- телем и ссудополучателем) могут выступатьлюбые субъекты гражданского правоотношения. Ссудодатель – это собственник передаваемой вещи в без- возмездное пользование или иные лица, уполномоченные на то законом или собственником. Коммерческая организация не 230 вправе передавать имущество в безвозмездное пользование ли- цу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель – это лицо, получающее имущество в без- возмездное пользование. Предмет договора безвозмездного пользования аналогичен предмету договора аренды (см. § 1 главы Х настоящего учебника). Договор безвозмездного пользования может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если срок в договоре не установлен, то такой договор считается заключен- ным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за 1 месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 699 ГК РФ. Форма договора безвозмездного пользования определяется по общим правилам о форме сделок. Специальные требования, предусмотренные для договора аренды (ст. 609 ГК РФ), к дого- вору безвозмездного пользования не применяются. § 2. Содержание договора безвозмездного пользования Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соот- ветствующем условиям договора и ее назначению. Вещь предос- тавляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлеж- ностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т. д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и доку- менты переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению, либо ее использование в значи- тельной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, то последний вправе потребовать предоставления ему таких при- надлежностей и документов, либо расторжения договора и воз- мещения понесенного им реального ущерба (ст. 691 ГК РФ). 231 Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, по- следний вправе потребовать расторжения договора и возмеще- ния понесенного им реального ущерба. Согласно ст. 693 ГК РФ ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении данного договора. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недос- татков вещи или возмещения своих расходов на устранение не- достатков вещи, либо досрочного расторжения договора и воз- мещения понесенного им реального ущерба. Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудо- дателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее из- вестны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее ис- правности при заключении договора или при передаче вещи. Ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на передаваемую в безвозмездное пользова- ние вещь (сервитуте, праве залога и т.д.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторже- ния договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Передача вещи в безвозмездное пользование не является осно- ванием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь (ст. 694 ГК РФ). Согласно ст. 697 ГК РФ ссудодатель отвечает за вред, при- чиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все 232 расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено догово- ром (ст. 695 ГК РФ). § 3. Прекращение договора безвозмездного пользования Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда ссудополучатель: – использует вещь не в соответствии с договором или назна- чением вещи; – не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в ис- правном состоянии или ее содержанию; – существенно ухудшает состояние вещи; – без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора: – при обнаружении недостатков, делающих нормальное ис- пользование вещи невозможным или обременительным, о нали- чии которых он не знал и не мог знать в момент заключения до- говора; – если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; – если при заключении договора ссудодатель не предупре- дил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь; – при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь, либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы. В соответствии со ст. 700 ГК РФ ссудодатель вправе произ- вести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользова- ние третьему лицу. При этом к новому собственнику или поль- зователю переходят права по ранее заключенному договору, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополу- чателя. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганиза- ции или ликвидации юридического лица – ссудодателя – права и обязанности ссудодателя по договору переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло пра- 233 во собственности на вещь или иное право, на основании которо- го вещь была передана в безвозмездное пользование. В случае реорганизации юридического лица – ссудополуча- теля – его права и обязанности по договору переходят к юриди- ческому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором. Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридиче- ского лица – ссудополучателя, если иное не предусмотрено до- говором (ст. 701 ГК РФ). |