Учебник по курсу Гражданское право предназначено для студен тов, обучающихся по специальности Юриспруденция
 Скачать 2.6 Mb.
|
|
ГЛАВА IX. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ § 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением По договору ренты одна сторона (получатель ренты) переда- ет другой: стороне (плательщику ренты) в собственность иму- щество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Характеристика договора ренты: – возмездный; – односторонний (у получателя ренты нет никаких обязан- ностей); – реальный. Виды договоров ренты: 1) постоянная рента (бессрочная); 2) пожизненная рента (на срок жизни получателя); 3) пожизненное содержание с иждивением. Рента – это новелла гражданского права. Она относится к ин- ституту гражданского права, связанного с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, обеспечивая регулярный гарантирован- ный доход, получаемый в обмен на отчуждение имущества, свя- занный с риском и неопределенностью размера ренты из-за дли- тельного характера выплаты рентных платежей. Элементы договора ренты Сторонами договора ренты являются плательщик ренты (их может быть несколько) и получатель ренты (их тоже может быть несколько). Однако получателем ренты могут выступать только граждане или некоммерческие организации. 195 Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рент- ных платежей плательщиком ренты. Договор ренты отличается от договора мены тем, что дого- вор ренты для каждой стороны договора связан с риском преж- девременного его прекращения. Предметом договора ренты может выступать любое имуще- ство, не изъятое из гражданского оборота. Форма рентных платежей 1. Деньги. 2. Имущество. 3. Работы или услуги (уход, ритуальные и др.). Существенными условиями договора являются: 1) периодичность выплат; 2) размер выплат; 3) обеспечение выплаты ренты (ст. 581 ГК РФ); 4) срок (постоянная или непрерывная, пожизненная). Форма договора ренты. Договор ренты подлежит нотари- альному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуж- дение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Рента может обременять недвижимое имущество (ст. 586 ГК РФ). В этом случае обязательства плательщика ренты по догово- ру переходят на приобретателя имущества. Таким образом, за- кон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Плательщик ренты осуществляет ее отчуждение новому приобретателю и освобождается от исполнения своих обяза- тельств по выплате ренты. Но для нового приобретателя недви- жимость является обремененной, т.е. обязательства плательщика ренты автоматически переходят на нового приобретателя. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое иму- щество в собственность другого лица, несет субсидиарную (до- полнительную) с ним ответственность. 196 § 2. Постоянная рента Получателями постоянной ренты могут быть только граж- дане, а также некоммерческие организации, если это не проти- воречит закону и соответствует целям их деятельности. Срок выплаты постоянной ренты – по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК РФ). Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от даль- нейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действите- лен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в пись- менной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения вы- платы ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не пре- кращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни по- лучателя ренты или в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Таким образом, согласно ст. 592 ГК РФ выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе плательщика ренты. Выкуп постоянной ренты может осуществляться и по ини- циативе ее получателя (ст. 593 ГК РФ). Выкупная цена постоянной ренты является договорной (ст. 594 ГК РФ). При отсутствии условия о выкупной цене в до- говоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по це- не, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре посто- янной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, т.е. цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ). Риск случайной гибели или повреждения имущества. Если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты. 197 Если имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик вправе требовать либо прекращения обяза- тельства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты. § 3. Пожизненная рента Получателем пожизненной ренты может быть: 1) гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику; 2) другой гражданин, который указан передавшим имущест- во плательщику; 3) множество граждан, которые указаны передавшим иму- щество плательщику. Договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к мо- менту заключения сделки, является ничтожным. Размер пожизненной ренты – это денежная сумма, периоди- чески выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Ее размер устанавливается в договоре из расчета ежемесячного пла- тежа. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмот- ренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению. Периодичность выплат осуществляется по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Расторжение договора пожизненной ренты происходит 1) по требованию получателя ренты (у плательщика ренты такого права нет); 2) в случае существенного нарушения договора (по аналогии со ст. 593 ГК РФ) получатель ренты вправе требовать от пла- тельщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и воз- мещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стои- мости в счет выкупной цены ренты. 198 § 4. Пожизненное содержание с иждивением По договору пожизненного содержания с иждивением полу- чатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в соб- ственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или ука- занного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ). Сравнительный анализ договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением Договор пожизненной ренты Договор пожизненного содержания с иждивением Объект договора – любое, не изъятое из гражданско- го оборота имущество Объект договора – только недвижимое имущество Объем рентных платежей обеспечивает содер- жание иждивенца (жилище, уход, одежда, пита- ние и т.д.) В течение одного месяца иждивенец не может получать объем содержания меньше, чем два минимальных размера оплаты труда Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предва- рительного согласия получателя ренты. Пожизненное содержание с иждивением прекращается, если 1) наступила смерть получателя ренты; 2) плательщик ренты существенно нарушал свои обязатель- ства. В этом случае получатель ренты вправе потребовать воз- врата недвижимости либо выплаты ему выкупной цены. Пла- тельщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, по- несенных на содержание ее получателя. 199 ГЛАВА X. АРЕНДА § 1. Общие положения об аренде По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Характеристика договора аренды: – возмездный; – двусторонний; – консенсуальный. Виды договоров аренды 1. Договор аренды. 2. Договор проката. 3. Договор аренды транспортных средств. 3.1. Договор аренды транспортного средства с экипажем. 3.2. Договор аренды транспортного средства без экипажа. 4. Договор аренды здания или сооружения. 5. Договор аренды предприятия. 6. Договор финансовой аренды (лизинг). Элементы договора аренды Сторонами договора аренды (арендодателем и арендатором) могут выступать любые субъекты гражданского правоотноше- ния: граждане, юридические лица, государство. В некоторых ви- дах договора аренды его сторонами могут выступать специаль- ные субъекты. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользова- ние имущества или лицо, уполномоченное законом или собст- венником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении иму- щества в пользование. Предмет договора аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, со- 200 оружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их ис- пользования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Цена договора аренды (арендная плата) и срок договора не относятся к существенным условиям договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользова- ние имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда дого- вором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых пе- риодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использова- ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной до- говором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором за- трат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочета- ние указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, преду- смотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмот- ра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе по- требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия поль- 201 зования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения аренд- ной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный догово- ром. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отка- заться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от до- говора до истечения предельного срока, установленного зако- ном, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий уста- новленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК РФ). Форма договора аренды. Договор аренды на срок более го- да, а если хотя бы одной из сторон договора является юридиче- ское лицо, независимо от срока, должен быть заключен в пись- менной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госу- дарственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к аренда- тору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. 202 Содержание договора аренды Права и обязанности арендодателя. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в со- стоянии, соответствующем условиям договора аренды и назна- чению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принад- лежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не преду- смотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендода- телем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное вна- ем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных за- держкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или час- тично препятствующие пользованию им, даже если во время за- ключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устра- нения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расхо- дов на устранение данных недостатков из арендной платы, пред- варительно уведомив об этом арендодателя; 3) потребовать досрочного расторжения договора. 203 Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендо- дателя, может без промедления произвести замену предостав- ленного арендатору имущества другим аналогичным имущест- вом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потре- бовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении дого- вора аренды или были заранее известны арендатору либо долж- ны были быть обнаружены арендатором во время осмотра иму- щества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При заключении договора аренды арендодатель обязан пре- дупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполне- ние арендодателем этой обязанности дает арендатору право тре- бовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не преду- смотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, уста- новленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству ка- питального ремонта дает арендатору право по своему выбору: 1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный дого- вором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет аренд- ной платы; 2) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; 204 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отде- лимые улучшения арендованного имущества являются его соб- ственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стои- мости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущест- ва, произведенных арендатором без согласия арендодателя, воз- мещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчисле- ний от этого имущества, являются собственностью арендодате- ля. Права и обязанности арендатора. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в со- ответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имуще- ства. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арен- додатель имеет право потребовать расторжения договора и воз- мещения убытков. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользова- ние имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном со- стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести рас- ходы на содержание имущества, если иное не установлено зако- ном или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согла- сия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать 205 арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в устав- ный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установле- но ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В ука- занных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При прекращении договора аренды арендатор обязан вер- нуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обу- словленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, ко- гда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ). Прекращение договора аренды. По требованию арендодате- ля договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением ус- ловий договора или назначения имущества либо с неоднократ- ными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного дого- вором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в уста- новленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в дого- воре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие осно- вания досрочного расторжения договора по требованию арендо- дателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. 206 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения до- говора только после направления арендатору письменного пре- дупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствую- щие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее из- вестны арендатору и не должны были быть обнаружены аренда- тором во время осмотра имущества или проверки его исправно- сти при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанно- стью капитальный ремонт имущества в установленные догово- ром аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумный срок; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие осно- вания досрочного расторжения договора по требованию аренда- тора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключе- ние договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). § 2. Договор проката По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предприниматель- ской деятельности, обязуется предоставить арендатору движи- мое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ). 207 Особенности договора проката 1. В качестве арендодателя выступает специальный субъект – коммерческая организация, для которой сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельно- стью (чаще всего на практике в их роли выступают специализи- рованные службы проката). 2. Предметом договора проката может быть только движи- мое имущество, предоставляемое во временное владение и поль- зование за плату, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено в договоре. Следовательно, цель может быть и предпринимательской. Договор проката заключается в письменной форме. Договор проката является публичным договором. Согласно ст. 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года. Правила о возобновлении договора аренды на неопределен- ный срок и о преимущественном праве арендатора на возобнов- ление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) к договору проката не применяются. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней. Следовательно, эта норма является исключением из общего правила о недопустимости односторон- него отказа от обязательства. Такой отказ от договора является безоговорочным принятием для арендодателя при одновремен- ном возврате предмета проката. Особенности содержания договора проката 1. Арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества. 2. Арендодатель обязан ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменную инструк- цию о пользовании этим имуществом. Если арендатор обнаруживает недостатки сданного напрокат имущества, он должен заявить о них. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих 208 пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить не- достатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следст- вием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержа- ния имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. Обязанности сторон 1. Арендодатель обязан производить и капитальный, и те- кущий ремонт сданного в прокат имущества (эта норма носит императивный характер). 2. Арендатор обязан нести расходы по содержанию имуще- ства, если иное не установлено договором. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление данного имущества в безвозмезд- ное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и обще- ства или паевого взноса в производственный кооператив не до- пускаются. Согласно ст. 630 ГК РФ арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме плате- жей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арен- додатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем факти- ческого возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. 209 § 3. Договор аренды транспортных средств Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользо- вание и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). О с о б е н н о с т и д о г о в о р а 1. Транспортное средство передается арендатору во владе- ние и пользование. 2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами (при помо- щи экипажа), т.е. работника (работников), состоящего с арендо- дателем в трудовых или иных отношениях, например, основан- ных на договоре подряда. 3. Предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта (воздушного, автомобильного и т.д.). Правила о возобновлении договора аренды на неопределен- ный срок и о преимущественном праве арендатора на заключе- ние договора аренды на новый срок к данному договору не при- меняются. По истечении срока договор прекращается. Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации догово- ра аренды. Срок договора – это условие договорное. Однако предель- ные сроки данного договора не установлены. С о д е р ж а н и е д о г о в о р а Арендодатель обязан: – в течение всего срока действия договора поддерживать над- лежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, 210 включая текущий и капитальный ремонт и предоставление необ- ходимых принадлежностей; – предоставлять арендатору услуги по управлению и техни- ческой эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды; – нести расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором не предусмотрено иное; – страховать транспортное средство и(или страховать ответ- ственность за ущерб, который может быть причинен транспорт- ным средством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. Арендатор обязан: – нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией (например, рентабельность перевозки данным видом транспор- та), в том числе расходы на оплату топлива и других расходуе- мых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Арендатор вправе: – без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. О т в е т с т в е н н о с т ь с т о р о н В случае гибели или повреждения арендованного транс- портного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятель- ствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арен- дованным транспортным средством, его механизмами, устройст- вами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выпла- ченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. 211 Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). О с о б е н н о с т и д о г о в о р а 1. Транспортное средство передается во владение и пользо- вание арендатору. 2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при по- мощи третьего лица. 3. Предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта. С о д е р ж а н и е д о г о в о р а Арендатор обязан: – в течение всего срока действия договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Следовательно, арендодатель полностью освобождается от обязанности обеспечить исправ- ность транспортного средства в период действия договора. Од- нако арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; – своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую; – нести расходы на содержание арендованного транспортно- го средства, его страхование, включая страхование своей ответ- ственности, а также расходы, возникающие в связи с его экс- плуатацией, если иное не предусмотрено договором. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего име- ни заключать с третьими лицами договоры перевозки, если они не противоречат целям использования транспортного средства или его назначению. 212 § 4. Договор аренды здания или сооружения По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Характеристика договора аренды здания или сооружения: – возмездный; – двусторонний; – консенсуальный. Элементы договора аренды здания или сооружения Сторонами договора аренды здания или сооружения (арен- додателем и арендатором) могут выступать любые субъекты гра- жданского правоотношения. Предметом договора аренды здания или сооружения явля- ются здания или сооружения. Гражданский кодекс РФ не делает различия между зданием и сооружением, иными словами, зако- нодатель не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения. Цена договора аренды здания или сооружения (арендная плата) относится к существенному условию данного договора. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила опре- деления цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не приме- няются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположе- но, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, когда плата за аренду здания или сооружения ус- тановлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения заключается в пись- менной форме путем составления одного документа, подписанно- 213 го сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Данный договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и счита- ется заключенным с момента такой регистрации. Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистра- ция не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ (п. 1 прило- жения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, свя- занных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Нормы Гражданского кодекса РФ не предусматривают обя- зательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация возникшего договором аренды недвижимого иму- щества, обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится в соответствии со ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недви- жимое имущество и сделок с ним» только при регистрации са- мого договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договор арен- ды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон данного договора уклоняется от его государственной ре- гистрации, то другая сторона вправе согласно п. 3 ст.165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, под- лежащем государственной регистрации, также подлежит обяза- тельной государственной регистрации, поскольку является не- отъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, возникшие из договора аренды. В случае продления договора аренды здания или сооруже- ния, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сто- рон регулируются новым договором аренды, который не подле- 214 жит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регист- рации, поскольку государственной регистрации подлежит данный договор, заключенный только на срок не менее одного года. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а так- же сделки с которым подлежат обязательной государственной ре- гистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий или сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12 вы- шеуказанного закона). Нежилое помещение является объектом недвижимости, от- личным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государствен- ной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяется п. 2 ст. 651 ГК РФ, т.е. договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее од- ного года, подлежит государственной регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается за- ключенным с момента, установленного п. 1 ст. 433 ГК РФ. Содержание договора аренды здания или сооружения По договору аренды здания или сооружения арендатору од- новременно с передачей прав владения и пользования такой не- движимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником зе- мельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду зда- ние или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды зда- ния или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. 215 Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему перехо- дит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначе- нием. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственно- сти, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, ус- тановленным законом или договором с собственником земель- ного участка (ст. 652 ГК РФ). В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или данным догово- ром, обязательство арендодателя передать здание или сооруже- ние арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сто- ронами соответствующего документа о передаче. Уклонение од- ной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассмат- ривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ). При прекращении данного договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю соглас- но норм, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ. 216 § 5. Договор аренды предприятия По договору аренды предприятия в целом как имуществен- ного комплекса, используемого для осуществления предприни- мательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование зе- мельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, за- пасысырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресур- сами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имуще- ственные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предпри- ятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находяще- гося в собственности других лиц имуществом, в том числе зем- лей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656 ГК РФ). Характеристика договора аренды предприятия: – возмездный; – двусторонний; – консенсуальный. Элементы договора аренды предприятия Сторонами договора аренды предприятия могут выступать граждане-предприниматели, юридические лица, государство. Предметом данного договора является предприятие в целом как имущественный комплекс согласно п. 1 ст. 656 ГК РФ. Права арендодателя, полученные им на основании разреше- ния (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено зако- ном или иными правовыми актами. Включение в состав переда- ваемого по договору предприятия обязательств, исполнение ко- 217 торых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соот- ветствующих обязательств перед кредиторами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав пред- приятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обяза- тельства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предпри- ятия в аренду, в установленном порядке может предъявить иск об удовлетворении требований, вытекающих из п. 2 ст. 657 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арен- датор несут солидарную ответственность по включенным в со- став переданного предприятия долгам, которые были переведе- ны на арендатора без согласия кредитора. Цена договора аренды предприятия является его существен- ным условием. Размер арендной платы устанавливается догово- ром. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды пред- приятия считается незаключенным. При этом правила определе- ния цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сто- ронами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной реги- страции и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. 218 Содержание договора аренды предприятия Передача предприятия арендатору осуществляется по пере- даточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоя- нии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с экс- плуатацией арендованного предприятия, если иное не преду- смотрено договором, а также с уплатой платежей по страхова- нию арендованного имущества. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сда- вать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по до- говору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендо- ванного имущественного комплекса, проводить его реконструк- цию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неот- делимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не пре- дусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если дока- жет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению 219 его качества и(или эксплуатационных свойств или при осущест- влении таких улучшений были нарушены принципы добросове- стности и разумности (ст. 662 ГК РФ). При прекращении договора арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 656, 657 и 659 ГК РФ. Подго- товка предприятия к передаче арендодателю, включая составле- ние и представление на подписание передаточного акта, являет- ся в данном случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. § 6. Договор финансовой аренды (лизинг) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендо- датель обязуется приобрести в собственность указанное аренда- тором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Арендодатель в этом случае не несет ответственности за вы- бор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляет- ся арендодателем. Признаки договора финансовой аренды 1. Цель арендодателя – это финансирование, т.е. вложение денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата выступает формой дохода на вложен- ный капитал. Арендованное имущество приобретается лизингодателем с целью извлечения из него дохода. Интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обяза- тельства не требуется обращать взыскание, необходимо только потребовать возврата имущества. 220 2. Приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за вы- бор предмета аренды и продавца. 3. Использование арендатором переданного в лизинг иму- щества для предпринимательских целей. 4. Предоставление имущества по договору лизинга во вла- дение и пользование арендатора. В договоре финансовой аренды участвуют 3 лица: 1) продавец (изготовитель) имущества; 2) арендодатель (приобретатель имущества); 3) арендатор. Стороны договора финансовой аренды связаны, как правило, двумя договорами – арендодатель заключает с продавцом вы- бранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды. Таким образом, арендатор осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках, месте поставки. Арендатор не находится в договорных отношениях с про- давцом имущества, однако, он наделен по отношению к нему правами и обязанностями (ст.ст. 668, 670 ГК РФ). Лизингодатель – это, как правило, лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг. Лизингополучатель – юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный пред- приниматель. Форма договора финансовой аренды – письменная, а если объектом договора является недвижимое имущество, то сделка подлежит государственной регистрации. Срок договора финансовой аренды приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями до- говора арендатор вправе приобрести имущество в собствен- 221 ность, возобновить договор на более льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю. Особенность договора финансовой аренды В аренду сдается не имущество, которое ранее использовал арендодатель, а новое имущество, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду. Предметом договора финансовой аренды являются любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Содержание договора финансовой аренды Арендодатель обязан: – приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им продавца на основании договора ку- пли-продажи. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для пере- дачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Выбор имущества и его продавца в соответствии с догово- ром может производить арендодатель; – обеспечить передачу арендованного имущества арендато- ру в состоянии, соответствующем условиям договора и назначе- нию имущества. Если иное не предусмотрено договором, иму- щество, являющееся предметом договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего; – производить капитальный ремонт; – предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арен- дованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений; – арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случая, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Но если выбор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору 222 предъявить требования, вытекающие из договора купли- продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арен- додателю, которые несут солидарную ответственность (ст. 670 ГК РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имуще- ство, составляющее предмет договора, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, если иное не ус- тановлено законодательством. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арен- дованного имущества, если иное не предусмотрено договором. Ответственность продавца Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодате- лем, в частности, в отношении качества и комплектности иму- щества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи данного имущест- ва. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли- продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по до- говору лизинга стали бы менее обеспеченными. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. |