Аренда земельных участков. Супер Кассандра. Глава I. Общая характеристика договора аренды земельного участка
 Скачать 0.69 Mb.
|
|
2 ОГЛАВЛЕНИЕ Введение………………………………………………………………………..3 Глава I. Общая характеристика договора аренды земельного участка…….7 1.1. Понятие договора аренды земельного участка и его особенности…….7 1.2. Источники правового регулирования аренды земельного участка…...11 1.3. Земельный участок как особый объект арендных правоотношений….22 Глава II. Состав земельных правоотношений при аренде земельного участка……………………………………………………..…………. ………….….28 2.1. Существенные условия договора аренды земельного участка………..28 2.2. Особенности субъектного состава договора аренды земельного участка ………………………………………………………………………………….31 2.3. Права, обязанности сторон при заключении договора аренды земельного участка .................. …………………………………………………………..…..…..34 2.4. Основания изменения и прекращения договора аренды земельного участка………………………………………………………………...……….…..…40 Глава III. Особенности договора аренды земельных участков в зависимости от категории земель………………………………………………………………….44 3.1. Земли сельскохозяйственного назначения………………….………......44 3.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения…….53 Заключение…………………………………………………………………….57 Список литературы……………………………………………………………60 3 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования является недостаточной степенью разнообразности нормативной правовой базы сделок с недвижимостью так и имеющейся потребностью в теоретическом осмыслении отдельных вопросов гражданских правоотношений в отношении земли Договор аренды земельного участка в наше время является одним из основных способов, при котором происходит решения задач в сфере хозяйства. И она дополняет таким естественным образом, другие средства и способы экономического, производственного и не мало важно, что социального развития. Уникальность данной аренды в том, что она сопровождает фактически систему отношений собственности, но и так же ее восполняет, в знакомой степени облегчает экономические отношения в тот момент, где происходит жесткая конструкция на праве собственности, и не позволяет успешно распорядиться финансовыми и самое главное, что и производительными ресурсами. В Российской Федерации формирование частной собственности на какую- либо землю, отнюдь не решает многих проблем в данной области землепользования; у значительно большого круга физических лиц и множеств организаций. У публичных образований постоянно существует желание и потребность, во временном обладании земельными участками, или в сдаче данных земель в аренду для извлечения выгоды и дохода с них (компенсации расходов на содержание). Аренда земельных участков, поэтому остается самой популярной формой в организации производственно-экономического процесса. При этом в Правительстве Российской Федерации, осознают необходимость в том, чтобы происходило скорейшее развитии арендных отношений, которые будут предусматривать различные меры по формированию и объединению рынка аренды земли, как немало важного сегмента общего рынка 4 товаров, услуг и конечно же работ. Тем самым осуществляя комплекс различных мероприятий, по дальнейшему расширению возможностей аренды земли. Земля постоянно обладала, немало важной, особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука в период длительного времени, по как мы знаем, известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу аренды земли. В момент формировании нового гражданского и земельного права, нам не удалось избежать многих противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Арендные отношения, в юридическом аспекте, на прямую связаны прежде всего с нормами правового регулирования, института договора аренды. Если эти данные вопросы аренды в целом изучены достаточно плотно и хорошо, то этого сказать про аренду земельных участков нельзя. Основная причина всего этого, это существенная особенность объекта самих отношений и полная необходимость одновременного применения норм земельного законодательства Российской Федерации. Данные из множества источников признают то, собственно, что трудности аренды земляных участков, в правовой регулировки, остаются и считаются важными и буквально актуальными, для нашей российской юридической науки, для регулировки данных отношений, домашней практики. Предметом изучения считается правовые общепризнанные нормы, регулирующие договор аренды земельных участков. Цель дипломной работы -проведение комплексного анализа правового регулирования договора аренды земельных участков, оценка состояния юридической регулировки надлежащих отношений и внесение законотворческих предложений. Для достижения установленной цели нужно решить следующие задачи: 5 - дать определение земельному месту, то есть земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, квалифицировать особенности договора аренды земли; - проанализировать правовые источники правового - определить немаловажные обстоятельства договора аренды земельного участка - рассмотреть особенности субъектного состава договора аренды земельного участка. - разработать рекомендации по совершенствованию законодательства в указанной области Предметом исследования данной работы является правовые нормы, регулирующие договор аренды земельного участка. Объектом исследования - общественные отношения возникающие в ходе аренды земельных участков. Методологическую основу исследования составляют как общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно-правовой метод познания. В дипломной работе применялись всевозможные общенаучные и частноправовые способы изучения: исторический, диалектический, сравнительно-правовой, системно-функциональный тест формально-логический, и др. В цивилистической науке создано много определенных способов и способов для исследования договора и связанных с ним задач, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, других изданиях. Вследствие этого, в дипломном исследовании применены особые методологические способы и расклады, созданные отечественными и русскими цивилистами: М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, О.С. Иоффе, К.П. Победоносцевым, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым и др. 6 Положения выносимые на защиту 1) Доказано сохранение противоречий между нормами гражданского и земельного права регулирующие договор аренды земельных участков. 2) Предлагается добавить в Гражданском Кодексе Российской Федерации в главу 34, параграф, который будет посвящен аренде земельных участков и особенностям аренде земельного участка в зависимости от категории земель. 3) Обоснованно необходимость усиления государственного правового регулирования аренды земельных участков в части разработки типовых договоров аренды для различных категорий земель. 4) Дана отрицательная оценка того, что арендатор может без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ), тем самым предлагается иная редакция данного пункта. Выпускная квалификационная работы состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы. Работы изложена на пятидесяти семи страницах. Глава I. Общая характеристика договора аренды земельного участка 7 1.1 Понятие договора аренды земельного участка и его особенности Договор аренды земельного участка, попросту называемый как договор аренды земли, определяется в ГК РФ, как договор гражданско-правовой, далее в соответствии одна сторона, то есть арендодатель обязуется предоставить другой стороне, то есть арендатору землю, земельный участок, за арендную плату во временное владение и пользование. Если по договору аренды арендодатель может использовать имущество без права владения, то в отношении договора аренды земельного участка справедливо, что в момент пользование землей без владения этой землей, неосуществимо. Арендатор, который владеет и пользуется данной землей, полученной в аренду по договору аренды земли. При этом плоды продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Основу правового регулирования договоров аренды земельных участков составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. Гражданский Кодекс РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием, которому должен отвечать любой образец договора аренды земельного участка, его формой, условиями исполнения и др. Особенности договора аренды земли установлены нормами Земельного Кодекса Российской Федерации, Федеральный Закон от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 1 Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности, она утвержденна распоряжением Министерства 1 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(с изменениями и дополнениями) 8 имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р. (Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков 1 . Особенности договора аренды земельного участка в том, что он оформляется в письменной форме, который создается в двух экземплярах. Он описывает условия передачи арендодателем арендатору участка земли в личное распоряжение на конкретный промежуток времени. Для составления договора необходимы документы -персональные документы участников сделки -заявление -документы, иллюстрирующие имущественные права на землю -квитанция об оплате государственной пошлины -кадастровый паспорт Договор аренды составляется в отношении участка земли, имеющего конкретные границы. Чертеж участка, прилагается к каждому его экземпляру. Образец договора аренды представляет собой некий шаблон, который содержит универсальные условия, подходящие для большинства сделок. Таким образом, настоящими особенностями договора аренды заключается – объектом аренды является надел земли, который можно идентифицировать по месту его фактического размещения, кадастровому номеру и площади, которую он занимает, располагаясь на местности; – в договоре обязательно прописываются функциональное назначение эксплуатируемой земли; 1 Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" (с изменениями и дополнениями) 9 – отдельным пунктом прописывается механизм внесения арендных платежей; В договоре закрепляется обязанность арендатора по сохранению земли в надлежащем виде. В договоре оговариваются условия возврата земельного надела его владельцу после истечения срока аренды. Особенности аренды земельных участков: 1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22). 2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22). 3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено 10 иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22). Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным. 1.2 Источники правового регулирования аренды земельного участка 11 12 декабря 1993 г. была принята Конституция РФ, которая заложила базу для регулировки отношений принадлежности на Земельные участки (ст.9, 35, 36.). Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соотношении с Конституцией Российской Федерации» 1 были приостановлены общепризнанные нормы целого ряда законов о земле и до этого, прежде всего многие общепризнанные нормы ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., сдерживавшие земельный оборот. Позднее вступил в функционирование ГК РФ и ЗК РФ, которые послужили правовым основанием для института аренды земельных участков. В нынешнее время проводится работа над планом по изменению Гражданского Кодекса Российской Федерации, в конфигурации которой будут затронуты вопросы, связанные с арендой, в том числе земельных участков. Еще рассматривается ряд изменений и важных перемен, и в иные нормативные правовые акты, регулирующие этот вопрос, в том числе Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отметим, собственно, что в литературе высказываются различные точки зрения о соотношении общепризнанных мер земельного и гражданского законодательства, в том числе и в отношении регулировки аренды земельных участков. Понятия авторов по этому поводу разделились, ряд научных работников допускает содержание норм гражданского права в актах земельного законодательства. Подобный способ юридической техники обширно все распространён в нынешнем законодательстве. Так, нормы гражданского права возымели становление и конкретизацию в ЗК РФ и приурочены многим институтам, применительно к особенностям такового объекта прав, как земельный участок. 1 Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" 12 Ф. Х. Адиханов не всецело поддерживает данную точку зрения и повествует о том, что общепризнанные нормы гражданского права, передают эстафету общепризнанным нормам земельного права, методом отсылки к земельному законодательству, а временами напоминания о том, какие критерии, правила и запросы следует соблюдать при регулировании земельных отношений. 1 Доктор юридических наук, заслуженный деятель науки Российской федерации Б. В. Ерофеев, наоборот, исходит из приоритетности использования земельного законодательства, в регулировании отношений связанных с землёй, собственно потому что они базируются на общественном и социальном сознании функции земли, её общественной значительности, объективно имеющей ограниченности. 2 Н. И. Краснов связывает приоритет земельного законодательства с тем, собственно, что цели и задачи земельного и гражданского права находятся в определённом противоречии 3 , а заведующий кафедрой земельного и экологического права К. Г. Пандаков и профессор, доктор юридических наук А. Е. Черноморец исходят из такого мнения, что нужно выдвигать на первое место, значения земли как природного объекта, который является общенациональным достоянием, и вследствие этого, его использование и конечно же охрана, должны соответствовать природным требованиям. Иные авторы полагают, что при заключении договоров аренды земельных участков, обязаны гармонично и согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства. Это возможно в том случае, если к гражданскому праву отнести сделки с земельными участками, еще и добавить аренду, а к законодательству земельному добавить обеспечение целевого назначения земельных участков, определение категорий земель и их учет. Третьи полагают, что арендные отношения возникают из договора между арендатором и 1 Ф.Х. Адиханов, Н.В. Карлова – “Практикум по земельному праву” Барнаул 2010 год 2 Б.В. Ерофеев “Земельное право России” Москва Юрайт 2004 год 3 А.Л. Корнеева. Учебное пособие “Сделки с земельными участки” 13 арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, собственно, что касается аренды земельных участков, то дела и отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются совокупным и общим притязаниям, то есть требованиям, которые предъявляет наше гражданское законодательство к арендным отношениям, таким образом следует понимать, что базу законодательного регулирования находящегося в одному ряду с земельным законодательством оформляет и составляет Гражданский Кодекс РФ. Как указывается в абз. 2 п. 1 ст. Земельного Кодекса РФ 1 , что юридическая сила Кодекса, чуть выше юридической силы и иных федеральных законов. В прошлое время в силу вступил п. 1 ст. 2 и абз. 2 п. 2. ст. 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации 2 именно Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит важнейшие действие в области имущественных и связанных с ними собственных и личных неимущественных отношений, которые основываются на автономии, равенстве, воли и не мало важно на имущественной самостоятельности их членов и участников. Для множества граждан, связанных с договором аренды земельного участка, существование ветви земельного права, вообще ставится под сомнение. Это связано во-первых с тем, что с распадом земельных отношений на регулируемые гражданским и административным правом вследствие включения земли в гражданский оборот, а вследствие этого, другие ученые представители данной теории и данной точки зрения считают то, что земельное право, как отрасль самостоятельного право, уже утратила свою силу и значение земли, так как является объектом экономических отношений и экономического оборота. М.И. Брагинский тоже высказал подтверждающую гипотезу, полагающую что, 1 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) 2 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) 14 «самые многочисленные и разнообразные тенденции в развитии нашей современной экономики и права, доказывают и подтверждают стремление к соединению земельного права с гражданским правом РФ и к заново воссозданию единого частного гражданского права». 1 После этих мнений, с резкой критикой аналогичного мнения выступают ряд других ученных специалистов, В.В. Петров, Н.Н. Осокина и ряд иных авторов и создателей. Они начинают доказывать идею самостоятельности земельного права и его невозможность нереальность, стать одним целом с гражданским правом, стать одним целом с ним, указывают и рассказывают то, что все отношения, которые связанны с землей, они должны регулироваться только земельным правом. Г. В. Романова беседует и говорит, что в статье 22 ЗК РФ 2 , которая регулирует аренду земельных участков, следует рассматривать как недостаток юридического и технического характера, например, как при разрешении споров, которые касаются правомочности сдачи в аренду, более важными и приоритетными должны считаться, только нормы гражданского законодательства. Гражданский Кодексе Российской Федерации включает в себя единые правила, касающиеся аренды имущества, а такие нормативные правовые акты, как ЗК и Закон об обороте земель, содержат в себе информацию о специфике аренды участков земли, которые несут в себе некоторые особенности, если рассматривать их с точки зрения объектов права собственности и аренды. В пунктах, относящихся к сдаче участков земли в аренду, которые прописаны в Земельном Кодексе России, нами была замечена неясность в связи земельного и гражданского законодательств, которая порождает правовые не состыковки. На первый взгляд, как закон особый, Земельный Кодекс России не совсем конкретно отображает регламент и ход заключения договора по аренде, тем самым 1 М.И. Брагинский “Актуальные проблемы гражданского” права Выпуск второй 2 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) 15 перекладывает в значительной степени решение этого вопроса на нормы Гражданского Кодекса России и другие акты. Следовательно, центральной задачей Земельного Кодекса Российской Федерации должно стать налаживание баланса, как личных, так и общественных интересов при использовании участков земли, которые определяют роль данного законодательства через закрепление правовых механизмов использования, управление землей, охраны и ее защиты. Земельный Кодекс обязан выполнять связующую роль между правилами всех без исключения ветвями законодательства, которые так или иначе имеют отношение к вопросу аренды участков земли. Мнения Е. А. Галиновской указывает на то что, ролей которые распределяются в регулировании оборота земель, между земельным и гражданским законодательством заключается в том, что нормы гражданского законодательства, они обеспечивают свободный для многих оборот земельных участков и, если данными нормами земельного законодательства не указано иное, то таким образом, выступают всегда основанием выстраивания отношений между сторонами по прекращению и приобретению прав на землю и земельный участок. Российское законодательство, которое направлено на полное обеспечение прав сторон при заключении договора, совершении сделок с землей, гарантирование права собственности и иных прав на землю. Другими словами, в данном деле, при достижения стабильности отношений между определенными участниками оборота земель, Российское законодательство имеет серьезное и конечно же немаловажное значение. Тем более что те способы обеспечения прав и исполнения данных обязанностей, указанных в договоре, они оказываются похожими или даже идентичными при вступления лица в любые имущественные отношения, которые, можно так полагать являются дополнительным условием их постоянности. Кроме этого, данные общие нормы гражданского законодательства Российской Федерации, оказываются в фундаменте создания неразрывного, конечно же согласованного оборота всех видов имущества, не 16 считая земли. Неотъемлемая роль нашего земельного законодательства в данном случае состоит в том, что в реализации главной концентрации государственной, Российской политики в области регулирования оборота земель, в том числе в предотвращении и ликвидации неудачи, и провалов рынка земли, обеспечении земельными ресурсами менее защищенных участников земельного рынка и тех субъектов, которые не являются участниками данного рынка земли. Автор солидарен с утверждением о том, что Земельный кодекс Российской Федерации хранит в себе ряд статей, которые отсылают к гражданскому законодательству, это подтверждается в статье 22 Земельного Кодекса РФ. Многие ученые исследователи считают, собственно, что присоединения в Земельный Кодекс РФ общепризнанных мерок (норм), которые регламентируют материальный оборот земляных участков, имеет в себе скрытую опасность прочности и стабильности гражданского оборота. Речь идет о п. 3 ст. 3 ЗК РФ 1 , который установил, собственно, что имущественные дела по владению, использованию и распоряжению земельными участками, а также еще по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, в том случае если другое не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Автор придерживается определенной точки зрения и считает, что некоторые положения Земельного Кодекса РФ, содержащие некоторые нормы гражданского законодательства, становятся на практике неприменимыми. Земельный Кодекс РФ, указывая нормы гражданского законодательства, вливается в сферу, которая регулирует гражданско-правовыми отношениями. Более того, некоторые нормы гражданского права, которые содержаться в Земельном Кодексе РФ, они не могут и не должны применяться, потому что это очень сильно противоречит пункту. 2 статьи. 3 Гражданского 1 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) (ЗК РФ, Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством) 17 Кодекса РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому Кодексу РФ. Беря во внимание выше сказанное, создатель считает, собственно, что коллизии общепризнанных норм следует решать в пользу Гражданского Кодекса РФ, в следствии этого, целенаправленно, или лучше сказать целесообразно отнести регулирование договора аренды земельных участков к нормам Гражданского Кодекса РФ. Впрочем, в Гражданском Кодексе РФ необходимо предугадать и предусмотреть только общие и совместные положения договора аренды земельных участков, как разновидности договора аренды. В Гражданском законодательстве подразумевается связанность всех норм и актов гражданского права. В гражданском законодательстве занимает одно из центральных мест, Гражданский кодекс, что является одним из отраслевых кодифицированных актов, в котором преимущественно содержаться гражданские нормы. Гражданское законодательство находится в введении Российской Федерации, но несмотря на это, гражданские нормы права могут использоваться для регулирования отношений, которые будут составлять предмет общего ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а благодаря этому, они смогут разрабатываться и конечно же утверждаться субъектами Российской Федерации. Нужно будет при этом обязательно уточнять, какую законодательную сферу они регулируют. Таким образом, гражданское законодательство в конечном итоге, объединяет все акты, в которых содержатся нормы гражданского права. Собственно, что касается земельного законодательства, то многие вопросы владения, распоряжения и использования данной землей, а также и еще земельное право, которые на данный момент отнесено к предметам общего и совместного ведения Российской Федерации, и субъектов РФ (подп. "в" и "к" п. 1 ст. 72 18 Конституции РФ) 1 . Это означает то, что и Российская Федерация, и субъекты Российской Федерации имеют полное право принимать законы и многие правовые акты по указанным предметам 2 При этом, в предоставленном случае законы и другие правовые акты субъектов Российской Федерации, они не могут противоречить федеральным законам. Данный закон (п. 5 ст. 76 Конституции РФ) начинает действовать в случае, когда происходит противоречия между федеральным законом и другим актом, который был издан в Российской Федерации. В данном случае, в связи с тем, что аренду земельных участков регулируют нормы земельного права и органы местного самоуправления, то в пределах своих полномочий они могут издавать акты, которые будут содержать нормы земельного права. 3 Таким образом, можем сделать вывод, что решение о порядке получения участков земли целесообразно оставить в полномочиях тех органов, которые осуществляют нормотворческие действия в области аренды участков земли В соответствии со ст. 71 и 72 Конституции России и Федеративному договору от 31 марта 1992 г. к управлению федеральных органов государственной власти России включается федеральная, государственная собственности и вопросы, связанные с ними, к коллективному управлению федеральных органов государственной власти России и органов государственной власти таких субъектов РФ, как края, области, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, включается земельное, водное и лесное законодательства, а к управлению органов 1 "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) (Статья 72) 2 "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) (Статья 76) 3 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) ЗК РФ, Статья 11.2. Образование земельных участков 19 государственной власти краев, областей, и городов Москвы и Санкт-Петербург - решение вопросов по владению, пользованию и распоряжению участков земли. 1 А также, согласно Указу Президента России "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" 2 функции по координации нормативных правовых актов - это издание, основанное на Конституции России, федеральных конституционных законов, которые обязаны исполнять органы государственной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица и юридические, а граждане правила поведения, которые относятся к неконкретному списку лиц. Те органы, которые осуществляют нормотворческие функции в рамках своих обязанностей, должны выпускать правовые акты, основанные на вышестоящих актах, и во исполнение их. Так, земельные участки, которые находятся в собственности государства, то есть федеральной собственности, эти земли будут предоставляться Федеральным агентством, которое управляет государственным имуществом, все это будет происходит на основании государственной услуги, связанных с административным регламентом по предоставлению земельных участков, эти услуги утверждены Приказом Минэкономразвития России. Имуществом, которое находится в муниципальной собственности, будут владеть, пользоваться и распоряжаться органы местного самоуправления, при этом правовое регулирование аренды не будет исчерпываться нормами Гражданского Кодекса РФ и Земельного Кодекса РФ. Ранее названные правоотношения, они регламентируются законами Российской Федерации, так же Постановлениями Правительства Российской Федерации и другими нормативными правовыми актами. К данному сведению можно привести пример, Федеральный закон РФ «О 1 "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) (Статья 71) 2 Указ Президента РФ от 09.03.2004 N 314 (ред. от 23.11.2016) "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти"(9 марта 2004 года N 314) 20 государственном кадастре недвижимости» 1 , Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» 2 и т. д. Так же призваны регулировать институт аренды, Акты органов местного самоуправления. Такие нормативные акты, как ведомственные (приказы, инструкции, правила и другие подзаконные нормативные акты), которые были изданы органами исполнительной власти, конечно же в пределах их компетенций, они также могут содержать нормы, которые будут регулировать арендные земельные отношения. Нормативностью так же обладает Постановления Конституционного суда РФ, если они признают нормативный акт, отдельные его положения неконституционным, что для такого акта означает утрату силы. Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, содержащие разъяснения по вопросам судебной практики для обеспечения единства понимания и применения положений нормативных актов, считаются актом официального (судебного) толкования и являются обязательными. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзорах практики разрешения споров. В заключение стоит отметить, что главным и пожалуй самым важным, и основным источником правового регулирования договора аренды земельных участков, будут являться нормы гражданского права, которые по моему мнению, должны и наверное обязаны с моей точки зрения, находиться во взаимосвязи с нормами земельного права. Безусловно, это будет возможно в тот момент, когда все не состыковки и многие противоречия между Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ будут устранены, и тогда более ясно и четко выявится круг отношений, в котором будут регулироваться данные правовые акты. 1Федеральный закон от 24.07.2007 n 221-фз "о государственном кадастре недвижимости" (принят гд фс рф 04.07.2007) 2 Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" 21 1.3 Земельный участок как особый объект арендных правоотношений Земельный участок— это обособленная часть земли, на которую распространяются права и обязанности конкретных субъектов, таких как 22 физические и юридические лица. Так, общим правилом было установлено, что земли сельскохозяйственного назначения, которые предоставляются гражданам для ведения крестьянского хозяйства, это указано в ст. 78 Земельного Кодекса Российской Федерации, то реализовать это правило можно, только лишь выделив земельный участок конкретному гражданину, на местности с установлением определенных межевых знаков, на которых обозначаются границы такого участка. Соответственно тем самым возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта, они распространяются на индивидуально обособленную часть земель — конкретный земельный участок. Земельные участки может обособляться не только физически, т.е. отграничиваются на местности, но и юридически, т.е. права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, которые имеют юридическую силу. На данный момент имеются два четких определения земельного участка. В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации в статье 6 сказано, что земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Так же земельный участок может быть делимым и неделимым. Тогда если земельный участок неделим, то действуют правила его установления иных прав и приватизации, если на таком участке будут расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам. «Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» 1 Соответственно государственному 1 Федеральный закон от 2 января 2000 года. №28- ФЗ «О государственном земельном кадастре» 23 кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр. В различие от участка земли, доля в праве совместной принадлежности, собственности на земельный участок, будет обособляться только юридически. Относительно к земельным долям, так же действует особый режим распоряжения, владения и пользования. В частности, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 1 в нем установлены такие требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если данный размер будет превышать предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей. В-третьих, данная земля будет являться юридически недвижимым имуществом. При совершении каких-либо действий с данной землей, как и с недвижимым имуществом, в нем объектом отношений будут выступать уже не сам земельный участок, или доля в праве собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а так же юридические права на них. Так, при совершении, действий в плане сделки купли-продажи, собственник данной земли продает не сам земельный участок, а право на собственности этого участка земли. При этом, объектом данного права собственности будет являться земельный участок, таким образом при сделки купли-продажи, права собственности на этот участок переходят к покупателю и конечно же сам физически, обособленный земельный участок. Земельный участок, который переданный другому лицу, без регистрации права на этот земельный участок и при этом получения необходимых документов, он не станет объектом данной собственности. То есть, без передачи права собственности, от одного лица к другому в установленном 1 Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (действующая редакция, 2016) 24 порядке договора купли-продажи, данный земельный участок не будет становится объектом права частной собственности покупателя. Следует отметить, что несмотря на такое сложное понимание объекта земельных правоотношений, такое понятия как земля, или земельный участок, они всегда выступают во взаимосвязи и интенсивном взаимодействии и довольно-таки часто используются как синонимы, которые заменяют друг друга в определенных или можно так сказать, различных контекстах. Земли Российской Федерации могут выступать в земельных отношениях, не зависимо от вида земельных правоотношений, также земли, которые находятся в границах административно-территориальных образований, также отдельные категории земель, земли закрепленный за гражданами и юридическими лицами в их собственность. Владение, распоряжения, пользования, взятия в аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Таким образом, объектами земельного права собственности и права пользования землей, всегда выступают отдельные земельные участки, которые будут переданы лицам заинтересованным приобретении данных земель в собственность, пользования и владение, также взятия их в аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования, который называется сервитут, либо земельные доли. В отличие от этого государственные управления включают в себя все земли в пределах территории Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, независящее от форм собственности, также земельные участки, которые закрепленные за юридическими и в частности физическими лицами. На данном этапе, выбор земли, то есть объекта земельного права, будет завесить от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, что все земли Российской Федерации будут являться объектом земельных правоотношений в области контроля и оборота земель, также контроля за состоянием данных земель, еще учета, мониторинга и осуществляемых 25 федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на те земли, которые находятся в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Объектами данных правоотношений юридической ответственности могут и будут выступать отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия. Физическое обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов — законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов. Образование земельного участка. Существуют несколько видов образование земельного участка. -При разделе. -При объединении. -При перераспределении участков или выдели из земельных участков. Из земель, которые находятся у государства, или в муниципальной собственности. 26 Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах земельного участка (статья 11.4 ЗК РФ). Образование земельных участков допускается при наличии согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также в случае образования земельных участков на основании решения суда. Образование земельных участков из земель, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в счет 27 доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Возникновение земельных участков из земель, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Таким образом, можно сделать вывод по первой главе, ну во-первых, что договор аренды земельного участка является одним из самых распространенных способов возникновения договора на пользования землей, на определенный срок. Во-вторых, что правом данной аренды земельного участка, могут обладать все субъекты гражданского права, не зависимо от их данной дееспособности. В-третьих, по заключению договора аренды земельного участка можно сказать, что данный договор будет регулироваться законодательством Российской Федерации с учетом земельных норм права. Еще можно добавить, что в отношении обычной аренде наблюдается более усиленные диспозитивные начала, а к договору аренды земельного участка, там просматривается большая линяя активного вмешательства со стороны государства, как и в порядке заключения договора, так и в исполнении договорных обязательств со стороны арендатора и арендодателя данной земли. 28 |