дипломная работа. Дипломная работа Дроздовой Ксюши 1. Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе
 Скачать 2.57 Mb.
|
|
8 ВВЕДЕНИЕ Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование. Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным. Использование одного из самых демократичных в мировой практике инструментов ипотеки позволяет гражданам реализовать право выбора способа решения жилищной проблемы. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок. Таким образом обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья. Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. При этом региональные структуры, 9 не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии рынка ипотечного кредитования. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д.. Отсутствие 10 же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной квалификационной работе будет исследован процесс оценки квартиры, передаваемой в ипотечный кредит банку. Цель работы: оценить рыночную стоимость жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач: - описать теоретические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости в ипотечном кредитовании; - выявить необходимость оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования; - произвести описание и характеристику объекта оценки жилой недвижимости; - произвести оценку рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. Аналитической базой обоснования концептуальных положений квалификационной работы является обеспечение достоверности, содержащихся в нем выводов и предложений. В ходе исследований в рамках квалификационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие. Объектом исследования в данной квалификационной работе является двухкомнатная квартира, площадь 51 кв. м, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Мухина, д. 87/1. 11 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования 1.1 Понятие и экономическое содержание ипотечного кредитования жилой недвижимости При определении сущности ипотечного жилищного кредитования необходимо определить содержание отдельных элементов системы ипотечного кредитования. Действие и развитие системы ипотечного жилищного кредитования возможно на базе первичного и вторичного рынка ипотечного капитала. Рынок ипотечного капитала можно определить, как часть финансового рынка, в рамках которого осуществляется перераспределение финансовых ресурсов, которые обеспечиваются под залог объектов недвижимости. Следует отметить, что рынок ипотечного капитала классифицируется по типам недвижимости, которое используется в качестве залога. Что касается рынка первичного ипотечного капитала, то он включает в себя кредиторов, которые предоставляют заемные средства и заемщиков, которые инвестируют свои средства в приобретенные объекты недвижимости. В процессе первичного рынка создается именная ценная бумага, которая определяется в качестве закладной, удостоверяющей право владельца на исполнение по действующему обязательству, не требующая иных документальных подтверждений. Залогодатель является должником, отвечающим по закладной. При этом закладная может переуступаться другим лицам, которые приобретают все права прежнего владельца закладной. Передача данной ценной бумаги оформляется в установленном порядке - по средствам передаточной надписи. Так же закладная может быть сама предметом залога при ипотечном жилищном кредитовании. 12 Наглядно схему первичного рынка ипотечного капитала можно рассмотреть на рисунке 1.1. Рисунок 1.1 - Схема действия первичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК ) По рисунку 1.1 видно, что между кредитором и должником формируются договорные отношения на основе составления договора ипотечного жилищного кредитования. В рамках вторичного рынка осуществляется купля-продажа закладных, которые были ранее выпущены на первичном рынке. Главной задачей вторичного рынка ипотечного капитала является обеспечение первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на вырученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. При этом государство со своей стороны заинтересованно в развитии, как и в первичном, так и вторичном рынке ипотечного капитала. Отношения между кредитором и должником оформляются ипотечным договором. Таким образом, 13 можно отметить, что основными показателями, характеризующими особенности ипотечного рынка, являются процентные ставки по ипотечным кредитам. Следовательно, можно сказать, что ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) - это порядок реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. И поэтому рынок ипотечного жилищного кредитования не целесообразно рассматривать обособленно от других финансовых рынков. Наглядно схема взаимодействия элементов ипотечного жилищного кредитования представлена на рисунке 1.2. Рисунок 1.2 - Основные элементы системы ИЖК По схеме, представленной на рисунке 1.2 рынок ипотечного жилищного кредитования является неотъемлемой частью рынка недвижимости и финансового рынка страны в целом. Следовательно, можно выделить две основные особенности современного состояния российской системы ипотечного кредитования: формирование четкой 14 системы нормативно-правового регулирования; существенное расширение круга субъектов системы ипотечного кредитования. Рассмотрим основные подходы к определению ипотеки. Сравнительная характеристика понятийного аппарата представлена в таблице 1.1. Таблица 1.1 - Сравнительная характеристика понятий «ипотека» Источник Подход к определению Советский энциклопедический словарь Ипотека - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им Гражданский Кодекс РФ, 2 (Заполнитель1) 1 часть. Ипотека - это залог. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» Ипотека - это кредит или займ, предоставленный на срок три года и более банком или кредитной, организацией или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу с целью приобретения жилья под залог этого жилья. Таким образом, обобщая приведенные понятия, можно определить современное понятие: «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой 1 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон [Электронный ресурс] от 16.07.1998 г № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021 г) - Режим доступа: https://base.garant.ru/12161093/ 15 имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обычно закладная свободно обращается на рынке. Залог можно назвать одним из методов обеспечения правильного исполнения обязательств и, в сравнении с некоторыми другими вариантами обеспечения (такими как банковская гарантия, поручительство и др.), ипотека представляется наиболее используемой с той точки зрения, что с её помощью легче провести принудительное взыскание. Систему правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации можно представить, как совокупность законодательных актов по уровням власти. Совокупность законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих систему ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день в РФ 2 представлена наглядно в таблице 1.2. Таблица 1.2 - Система законодательного регулирования ипотечного жилищного кредитования в РФ Наименование законодательного, нормативно- правового акта Основные положения нормативного акта Конституция РФ от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ Права граждан на нормальное жилье Гражданский кодекс РФ Понятие залоговой сделки Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 г) Понятие недвижимости и признание прав на него ФЗ № 102-ФЗ «О ипотеке» (залоге недвижимости)» от 05.10.2015 г. (ред. от 01.07.2017 г.) Сущность ипотеки «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30.04.2021 г.) Установление нормативов обеспечения жилой площадью одного человека 2 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 г) Федеральный закон [электронный ресурс] от 21.07.1997 г № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г) 16 Проанализировав систему нормативного регулирования, стоит отметить, что в действующем законодательстве федерального уровня не прописано единого определения понятия ипотеки, что не дает единообразного толкования данного термина. Что касается регионального уровня правового регулирования, то стоит отметить, что во многих субъектах РФ приняты законы субъектов, разработаны различные целевые программы и положения по развитию ипотечного жилищного кредитования на территории субъекта. Так же стоит отметить, что регулирование ипотечного жилищного кредитования так же осуществляется и на уровне муниципального образования. Таким образом, на сегодняшний день понятийный аппарат ипотечного жилищного кредитования на различных уровнях власти существенно различается. Помимо на прямую регулирующих процесс ипотечного кредитования нормативно-правовых и законодательных актов, существует ряд региональных законодательных актов, принимаемых в регионах Российской Федерации в области ипотечного кредитования. В большинстве субъектов РФ приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также могут принимать различные правовые акты по регулированию процесса ипотеки, однако, понятийный аппарат и подходы к регулированию отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, существенным образом отличаются. По степени развития правового регулирования ипотечного кредитования в различных субъектах РФ можно выделить три группы регионов. Первая группа характеризуется высоким уровнем проработанности регионального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, которое дополняет федеральное. Во вторую группу могут быть отнесены те субъекты, в которых роль в регулировании и развитии ипотеки по средством региональных законов и программ превалирует над федеральными. В третью 17 группу входят те субъекты, в которых ипотека регулируется практически только федеральным законодательством. При этом в региональном законодательстве, как и в федеральном, содержатся различные понятия ипотеки. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Для того чтобы определить направления развития ипотеки с учетом ее социального аспекта разрабатываются различные программы и проекты на федеральном уровне. Основными из них являются: Программа «Жилище», Национальный проект «Доступное и комфортное жилье», Центр «Дом. РФ». На сегодняшний день основной организацией, регулирующей систему ипотечного кредитования в РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое представляет собой финансовый институт развития в жилищной сфере. АИЖК первоначально был создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики. 30 ноября 2018 года совет АИЖК принял решение предложить общему собранию акционеров на основании распоряжения Минюста России изменить фирменное название на АО «ДОМ.РФ». АО «ДОМ.РФ» реализует такие направления как: привлечение инвестиций, повышение качества и доступности жилья за счет разработки и внедрения федеральных стандартов, для выгодного приобретения жилья в ипотеку, взаимодействие с оценочными организациями. 18 1.2 Особенности организации современного рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости в России преимущества и недостатки ипотеки За последние несколько лет рынок ипотечного кредитования претерпел существенные изменения, особенно это связано с образовавшейся кризисной ситуацией как в экономике страны, так и в мировом сообществе. Проведя исследования результатов деятельности «ДОМ.РФ» можно отметить, что по официальным данным, несмотря на финансовый кризис и пандемию в 2020 году был выдан рекордный объем ипотечных кредитов за всю историю наблюдений: 1,7 млн кредитов (+34 % к 2019 году) на 4,3 трлн. руб. (+50 %), в том числе в декабре выдано 208 тыс. кредитов (+43 %) на 550 млрд. рублей (+59 %). Беспрецедентный рост кредитования за год во многом обеспечен высоким спросом на вторичном рынке (72 % всех выдач). Спрос на ипотеку стимулировало снижение ипотечных ставок как за счет смягчения денежно-кредитной политики Банка России, так и за счет запуска льготной ипотечной программы. Средние ставки по ипотеке в ноябре составили 7,4 %, в т.ч. на первичном рынке - 5,9 %, на вторичном рынке - 8,1 %. На фоне исторически низких ставок важным фактором роста выдачи остается рефинансирование имеющихся кредитов - 13,7 % по итогам января-ноября 2020 года (год назад - 6,8 %). Ипотечный портфель на 31.12.2020 года с учетом секьюритизации составил 9,8 трлн. руб. (более 9 % ВВП). Рост ипотечного портфеля в годовом выражении (+19,4 %) соответствует его динамике в предшествующие три года (в среднем +18 % в 2017-2019 годы). Рекордный рост ипотечного кредитования не привел к образованию |