ПАО СБЕР 28.04. Теоретические основы ипотечного кредитования Роль, понятие и виды ипотечного кредитования
 Скачать 391.27 Kb.
|
|
Теоретические основы ипотечного кредитования Роль, понятие и виды ипотечного кредитования Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту). Система ипотечного кредитования включает два направления: 1. Предоставление ипотечных кредитов как юридическим, так и физическим лицам. 2. Реализация на вторичном рынке ипотечных кредитов (ипотечных обязательств), что в итоге ведет к дополнительному привлечению ресурсов с целью кредитования. В рамках первого направления работают обычно преимущественно ипотечные банки, а вторым направлением активно занимаются финансовые компании и фонды, приобретающие активы ипотечных банков, обеспечение залогом имущества, и также от их имени осуществляющие эмиссию ценных бумаг (облигации). Ценные бумаги ликвидные, ведь являются обеспеченными недвижимостью и дают возможность получать как долгосрочный, так и стабильный доход на инвестиции. Согласно обязательствам финансовых компаний в иных странах гарантом является государство, что увеличивает их надежность. Деятельность вторичного рынка ипотечного кредита на жилье направлено на обеспечение ликвидности капитала ипотечных банков, кроме того связывает денежную массу в обороте, ведет к перераспределению капитала в рамках страны и экономическим сферам, а также стабилизирует процентным ставки по кредитам. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, в таких условиях, проводя операции на вторичном рынке, обладают возможностью для дополнительной мобилизации необходимых средств, которые затем пускают снова в оборот, предоставляя новые кредиты. Что касается эффективного функционирования подобной системы, то она предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка. Залог может выступать в качестве обеспечения многих обязательств, но преимущественно залог недвижимости – это именно обеспечение кредитного договора. В качестве отличительной черты залога недвижимости во многих странах выступает четко оговариваемая конкретная цель кредитования, такая как обычно залог недвижимости, применяется с целью приобретения недвижимости. Законодательство многих стран допускает, что в качестве залога может выступать иная недвижимость (некредитуемой), но согласно тенденциям последнего времени уже обычно есть соответствие объекта залога и объекта кредитования. Стоит отметить, что ипотечный кредит является всего лишь разновидностью кредита. Поэтому ипотечному кредиту присущи такие принципы как обычному кредиту. Обозначенные принципы формировались длительный период, в дальнейшем нашли самое прямое отражение в общегосударственном кредитном законодательстве, и даже в международном. Данные принципы приведены на рис.1 и приведена их краткая характеристика.  Рисунок 1—Принципы кредитования 1. Возвратность кредита показывает необходимость своевременного и в полном объеме возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после окончания их применения заемщиком. На практике происходит погашение ссуды по средствам перечисления уже определенной суммы денежных средств, на счет предоставившей ее кредитного учреждения, что приводит к возобновляемости кредитных ресурсов кредитной организации в качестве необходимого условия продолжения его уставной деятельности. 2. Срочность кредита находит отражение в необходимости его возврата в точно обозначенный срок, который указан в кредитном договоре или же заменяющем его документе. Нарушение этого условия выступает для кредитора в качестве достаточной базы с целью применения относительно заемщика экономических санкций в форме штрафных санкций или же предъявления финансовых требований иногда в судебном порядке. Частичным исключением из указанного принципа выступают именно онкольные ссуды,срок погашения которых изначально не определяется в кредитном договоре. 3. Платность кредита. Ссудный процент. Сущность платы с точки экономики за кредитный ресурс находит отражение в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его применения прибыли между заемщиком и кредитором. 4. В качестве обеспеченности кредита выступает именно приобретаемая недвижимость. Но у ипотечного кредитования все же есть своя специфика, на которую стоит обратить внимание. Под ипотекой понимается сдача в залог, как земли, так и иного недвижимого имущества для получения, в конечном счете, денежной ссуды, иначе именуемой ипотечным кредитом (кредит под закладную). Под ипотекой понимается сама закладную (документ), который удостоверяет сдачу имущества в залог (долг по ипотечному кредиту). Что касается территории современной Российской Федерации, то оно было первым видом кредитования. Так, еще в XIII-XIV вв. вместе с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но достаточно долгое время он существовал без какого-либо законодательного оформления. Есть ряд отличительных особенностей самой ипотеки (рис.2).  Рисунок 2 — Особенности ипотеки При этом в практической деятельности применение самой ипотеки базируется на ряде принципов (рис.3).  Рисунок 3 — Принципы ипотеки Под гласностью ипотеки подразумевается, что информация о нахождении определенного имущества в ипотеке обязана быть доступной для всех заинтересованных лиц; Под конкретностью ипотеки понимается выделение из всей совокупности имущественной массы залогодателя четко конкретного имущества, которое выступает в качестве объекта ипотеки. Что касается кредитора, то он получает право преимущественного удовлетворения его требований из стоимости определенного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Законодательная база регулирования ипотечного кредитования на данный момент Согласно законодательству под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. Что касается общих правил о самом залоге, а именно залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю; договор о залоге, а также его форма и регистрация; возникновение права залога; защита залогодержателем его прав на предмет самого залога и многое другое; используются к ипотеке в таких ситуациях, когда российский гражданский кодекс или же специализированный закон таким как «Об ипотеке» не установлены другими правилами. В то же время термин «ипотека» обозначает заклад или же залог самого недвижимого имущества и активно задействуется в законодательствах самых разных стран мира с целью обозначения нескольких правовых категорий (рис.4).  Рисунок 4 — Правовые категории термина «ипотека» Согласно такому закону как «Об ипотеке» ипотека способна быть зачисленной в обеспечение обязательства по кредитному договору, кроме того по договору займа или же другому обязательства, которое базируется на купли-продажи, подряде, аренде, если другое законом не установлено. Сами же обязательства, которые обеспечиваются ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету, как со стороны кредитора, так и должника, если они выступают как юридические лица согласно законодательству страны. Закон «Об ипотеке» есть ряд требований, обеспечиваемых самой ипотекой. Она направлена на обеспечение уплаты залогодержателю основной суммы задолженности по такому договору или же иному обеспечиваемому ипотекой обязательству как полностью, так и в части, что указывается в договоре об ипотеке. Ипотека, что установлена как обеспечение исполнения кредитного договора или же договора займа с условием выплаты процентов, целенаправленно обеспечивает и уплату кредитору положенных ему процентов за пользование кредитными средствами. Данный закон регулирует и оценку предмета об ипотеке, которая определяется согласно законодательству на основании соглашения между залогодателя и залогодержателем при соблюдении всей совокупности требований и указывается в договоре об ипотеке в стоимостном выражении. Оценка может выполняться независимой профессиональной организации. В отношении объектов оценки основы регулирования оценочной деятельности для целей сделок с ними определяются иным законом, таким как «Об оценочной деятельности». Так, в данном законе предусмотрено обязательное проведение оценки самих объектов оценки, которые принадлежат России, её субъектам или же муниципальным образованиям, при их применении как предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения различных споров относительно величины стоимости конкретного предмета ипотеки. Под ипотечным кредитом понимается такой «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства». По кредиту права требования могут, как удостоверяться, так и передаваться по средствам закладной (это именная ценная бумага вексельного типа). Поэтому под ипотечным кредитом понимается долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в указанные сроки в договоре, но с выплатой определенных процентов по кредиту (это выступает как плата за кредит), а в качестве обеспечения выплаты такого обязательства выступает залог недвижимости. В результате под ипотечным кредитом понимается долгосрочная ссуда, которая предоставляется с целью приобретения недвижимости под залог такой недвижимости как обеспечения обязательства. Согласно законодательству по договору об ипотеке может быть заложено такое недвижимое имущество: 1. Земельные участки (кроме земель, что находятся в муниципальной или же государственной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций или же крестьянских хозяйств и полевых земельных участков собственных подсобных хозяйств согласно закона, такие части земельного участка, площадь которой менее минимальной величины, что регламентируется нормативными актами разных субъектов РФ или же нормативными актами органов местного самоуправления для земель самого разного целевого назначения и разрешенного применения; 2. Предприятия, сооружения, здания и другое недвижимое имущество, которое активно задействуется в предпринимательской деятельности; 3. Квартиры и жилые дома, а также части жилых домов или же квартир, которые состоят как из одной, так и нескольких изолированных комнат; 4. Садовые дома, дачи, гаражи и иные различные строения потребительского назначения; 5. Морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плавания или же космические объекты. При этом сам предмет ипотеки обязан принадлежать его залогодателю на правах собственности или же полного хозяйственного ведения. При этом как залог не могут выступать особо охраняемые земельные участки, государственное или же муниципальное имущество, кроме того и имущество, относительно которого факт приватизации был признан недействительным. С юридической точки зрения есть два участника, такие как залогодатель и залогодержателя. Под залогодателем понимается такое лицо, которое отдает его имущество в залог. В качестве залогодателем может быть как сам должник, так и любое третье лицо. Под залогодержателем выступает такое лицо, которое в итог получает имущество в залог, т.е. выступает кредитором по обеспеченному залогом (ипотекой) обязательству, у которого есть законное право в случае ненадлежащего исполнения или же неисполнения обязательства получить удовлетворение из стоимости ипотеки. Под закладной понимается такая ипотечная ценная бумага, которая удостоверяет право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору как гарантии оплаты долга, все основные положения о закладной, а также ее содержание и регистрация ее собственников, осуществление прав по такой закладной регулируются законодательством. По законодательству ипотека подлежит в обязательном порядке регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом такая регистрация удостоверяется по средствам надписи на договоре. Что касается самих расходов по уплате государственной пошлины за подобную регистрацию, а также внесение изменений или же дополнений в регистрационную запись об ипотеке, то подобное возлагается на залогодателя, если на основании соглашения не установлено другое распределение обязанностей. В случае прекращения ипотеки, то регистрационная запись погашается, что осуществляется на базе совместного заявления, как залогодателя, так и залогодержателя или же на базе решения суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Подобная государственная регистрация является публичной. Что касается договора об ипотеке, то он заключается с соблюдением всей совокупности общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке. В России в настоящее время ипотека регулируется целым рядом основных законов, а также нормативных актах (рис.5).  Рисунок 5 — Законы и нормативные акты, регулирующие ипотеку Рассмотрим основные моменты некоторых из приведенного перечня законов. В РФ в качестве основы нормативно-правовой базы ипотечного кредитования выступают положения Гражданского кодекса, где освещаются такие вопросы: 1. Общие правила самого обеспечения кредитов таким залогом как недвижимости (в т.ч. жилой); 2. Положения о праве собственности и иных вещных правах на такие помещения как жилые; 3. Основания с целью обращения взыскания на заложенное помещение, такое как жилое. В качестве нормативного акта, что непосредственно связан с осуществлением кредитования недвижимости, стал закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где определенно: 1. Возникновение единой системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним; 2. Такое понятие как государственная регистрация, что выступает в качестве единственного доказательства зарегистрированного права; 3. Обязательной государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимостью, право собственности на любое недвижимое имущество, а также ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест или же доверительное управление); 4. Формируется единый банк данных в пределах каждого регистрационного округа; 5. Государственная регистрация прав содержит открытый характер (данные о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется согласно письменного запроса); 6. Государственная регистрация дает возможность проводить учреждением юстиции по регистрации прав на само недвижимое имущество, а также сделок с ним. Возможности ипотеки расширены благодаря закону «Об ипотеке», который регулирует: 1. Все обязанности со стороны залогодателя по обеспечению сохранности любого заложенного имущества в течение всего действия договора ипотеки (его ремонту, содержанию, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц); 2. Последствия для разных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к иным лицам (его отчуждения, реквизиции, конфискации, перехода в итоге реорганизации юридического лица, наследования) и обременения правами третьих лиц; 3. Порядок реализации залога, на которое обращено взыскание со стороны кредитора, есть возможность его реализации не исключительно с публичных торгов, но и аукциона или же по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем. Среди нормативных актов, что регулируют ипотечное кредитование, стоит отнести закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», где предусматриваются два вида ценных бумаг: 1. Облигации (ипотечные облигации); 2. Ипотечные сертификаты участия. В качестве принципиальной особенности этих ценных бумаг выступает обеспечение ипотечным покрытием, под которым понимаются денежные права-требования, возникшие из договоров займа или же из договоров кредита, возврат средств по которым уже обеспечен ипотекой (недвижимостью). Есть недочеты в исполнительном законодательстве, в частности, нет нормы, которая дала бы возможность ипотечному кредитору реализовывать его право. Так, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым другим кредитором ипотечный кредитор не обладает никаким процессуальных механизмов, который дает возможность ему заявлять о снятии такого ареста в рамках исполнительного производства или же в судебном порядке. Представляется необходимым закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки. Анализ текущего развития ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» Организационная характеристика экономической деятельности ПАО «Сбербанк» Организационно-правовая форма – публичное акционерное общество. Сбербанк России является одним из наиболее старых и надежных банков. Он был основанный еще в конце XIX в. императором Николаем. Сегодня этот банк является публичным акционерным обществом, при этом в своей работе он ориентирован на все виды банковской деятельности. Штаб-квартира банка расположена в г. Москве.1 Банк осуществляет свою деятельность как с физическими, так и с юридическими лицами. В настоящее время у Сбербанка огромное количество филиалов: свыше 14 региональных представительств на территории Российской Федерации и 22 дочерних банка в странах СНГ и Европы, таких как Беларусь, Украина, Турции, Германии, США, Великобритании. На ноябрь 2020 года являлся лидером по величине активов (22,8 трлн. руб.), депозитам частных лиц (11 трлн. руб.) и кредитам физлицам (4,8 трлн. руб.). В 2019 году на его долю приходилось 28,7% совокупных банковских активов в России. Клиентами Сбербанка являются 110 млн. физлиц и более 1 млн. предприятий при том, что в России проживают 146,8 млн. человек и зарегистрировано 4,5 млн. юр. лиц. Для розничных клиентов предоставляет широкий спектр услуг: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг. Сейчас услугами онлайн-банкинга «Сбербанк Онлайн» пользуются более 30 млн. человек, SMS-сервисом «Мобильный банк» — около 30 млн. клиентов. Под брендом Cetelem банк занимается POS-кредитованием (совместно с BNP Paribas). Сеть банкоматов и терминалов самообслуживания «Сбербанка» насчитывает более 90 тыс. устройств. В штате компании — более 260 тыс. человек. Компании группы Сбербанк также оказывают лизинговые и факторинговые услуги, предоставляют сервисы в области недвижимости, страхования и инвестиций. Таблица 1 — Показатели деятельности банка Сбербанка России на 2023 год
|