вп. 1. Категория вещное право в цивилистической науке

• Название: 1. Категория вещное право в цивилистической науке
• Дата: 22.12.2021
• Размер: 0.56 Mb.
• Имя файла: вп.docx
• Тип: Документы; #313988
• страница: 7 из 23

12. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

13. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

В настоящее время вопросы государственной регистрации недвижимости регламентированы в ГК – ст.8.1, 131

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущества регламентирован ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01.01.2017 г.

С 01.01.2017 г. законодатель исключил из Кодекса нормы о государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью (договоры купли-продажи жилых помещений и предприятий, мены жилыми помещениями, ренты, дарения, договор ипотеки). В настоящее время государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок год и более, а также договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, законодатель отказался от регистрации сделок, перешел на систему регистрации прав. В значительной степени это было связано с тем, что государственная регистрация сделок по сути дублировала регистрацию перехода прав, а экспертиза сделок, проводимая регистратором, осуществлялась формально, по документам. Регистрация сделок не смогла установить твердые гарантии неразрушимости сделок с недвижимостью. Поэтому от не отказались, регистрация сделок давала излишнюю нагрузку на реестр и не имела должного эффекта.

Что теперь это значит для сторон сделки, которая заключена, но права по которой не зарегистрированы?

Это значит, что теперь заключенный договор порождает права и обязанности у сторон, но не порождает перехода права (собственности) до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано в Реестре

Покупатель, оплативший и даже получивший во владение недвижимость по договору купли-продажи, не является ее собственником

Он не может заявлять иск о признании права собственности, он вправе заявлять требование к покупателю о государственной регистрации перехода права.

Другими словами, заключенный договор до регистрации права создает права и обязанности только для сторон, для 3-х лиц он никакого правового эффекта не имеет.

Легальное понятие государственной регистрации содержится в ч.3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права либо обременение имущества.

Ст. 131 ГК

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат:

право собственности,

право хозяйственного ведения,

право оперативного управления,

право пожизненного наследуемого владения,

право постоянного пользования,

ипотека,

сервитуты,

а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Аренда свыше 1 года и ДДУ.

Государственная регистрация базируется на ряде принципов (статья 8.1 ГК РФ):

1) Принцип внесения, т.е. обязательности государственной регистрации. Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации;

2) Принцип специалитета, т.е. точного описания недвижимой вещи и тождество самого объекта и его описания в реестре. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: а) объект, на который установлен право, б) управомоченное лицо, в) содержание права, г) основания его возникновения;

3) Принцип легалитета, т.е. проверки законности оснований государственной регистрации. Регистрирующий орган проверяет документы на их соответствие закону, т.е. проводит юридическую оценку представленных на государственную регистрацию документов;

4) Принцип публичности, т.е. открытости сведений реестра, когда любое лицо вправе получить выписку из открытой части реестра в отношении любого имущества и любого лица);

5) Принцип внесения означает, что права, объявленные законодателем подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

Норма ст. 8.1. ГК ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав — правоподтверждающий или правопорождающий,

Другими словами, запись в реестре — подтверждает возникшее из сделки право (например, собственность) или же создает право на недвижимую вещь?

Кодекс четко принял точку зрения, в соответствии с которой государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Принцип внесения может быть описан очень простой формулой: есть регистрация — есть права, нет регистрации — нет прав.

Однако законодатель допускает исключения из принципа внесения, это (1) переход права собственности на имущество в порядке наследования и (2) реорганизации; (3) возникновение права собственности у члена потребительского кооператива на причитающееся ему как пайщику недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ); (4) переход права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке (ст. 552 ГК РФ); (5) приобретение права собственности на недвижимость супругом приобретателя, записанного в реестр; (6) приобретение права собственности в силу приобретательной давности; (7) переход права ипотеки при уступке прав по кредитному договору; (8) возникновение права собственности на земельный участок в силу разграничения прав на землю (ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу).

5) Принцип достоверности, который означает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Принципиальная новелла- отметка о возражении.

Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц презумпцию знания о том, что записанные в реестр права могут быть оспорены. Внесение такой отметки не останавливает оборот недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости по вещному иску).

Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, реестра и картографии (Росреестр). Положение о ней утверждено постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457

ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости (ст. 7 ГК РФ) — это единый свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме, который состоит из:

• 
  Реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
  
• 
  Реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимости (реестр прав на недвижимость);
  
• 
  Реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования (реестр границ);
  
• 
  Реестровые дела;
  
• 
  Кадастровые карты;
  

• 
  Книги учета документов.
  

Порядок ведения ЕГРН утвержден Приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 №943.

Государственная регистрация прав, как правило, соединена с государственным кадастровым учетом, т.е. внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Ст. 14 ФЗ №218-ФЗ закрепляет основания кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости:

1) акты государственных органов;

2) Договоры и сделки;

3) Акты о приватизации;

4) свидетельства о праве на наследство

5) Судебные акты;

6) другие документы.

Государственная регистрация может осуществляться без одновременного кадастрового учета, если сведения о таком объекте недвижимости уже содержатся в ЕГРН. Государственный кадастровый учет также может осуществляться отдельно, без государственной регистрации права. Эти случаи указаны в п.5 ст. 14 ФЗ №218-ФЗ:

1) в связи с изменением основных характеристик объекта

2) в связи с перераспределением земельных участков.

Срок государственной регистрации– 5 рабочих дней, если документы поданы через органы Росреестра, 7 рабочих дней, ели документы поданы через МФЦ.

Возможна приостановка регистрационных действий до 3 мес., основания перечислены в ст. 26 ФЗ №218-ФЗ (55 штук).

Необходимо учитывать, что ФЗ №218-ФЗ не распространяется на недвижимые вещи, указанные в абз. 2 п.1 ст. 130 ГК – воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты. Реестр этих объектов осуществляют специальные ведомства. Например, в отношении воздушных судов – Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация), морские суда проходят государственную регистрацию в Государственном судовом реестре, который ведет капитан морского порта.