Земельное. Экзамен по земельному. 1. Предмет и методы земельного права. Предмет правового регулирования земельной отрасли права
 Скачать 154.32 Kb.
|
|
40. Ограничения оборотоспособности земельных участков. В соответствии со ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Земельного Кодекса); зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и тд. 41. Ограничения прав на землю. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным федеральными законами. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, причем перечень их не является исчерпывающим. Предусмотрены, в частности, следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; иные ограничения в случаях, установленных федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Указанные ограничения прав могут быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 42. Правовые основания возникновения прав на землю (в том числе предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Права на земельные участки, а также сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, и приобретать участки из земель сельскохозяйственного назначения. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Со дня введения в действие РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, приобретенный гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на таком праве после введения в действие ЗК не допускается. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: 1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами государственной власти или органами местного самоуправления – государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год; 2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, – гражданам и юридическим лицам на основании договора; 3) из земель организаций, транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков – гражданам в виде служебного надела; 4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – религиозным организациям. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами государства, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду по договору аренды. 43. Особенности купли-продажи земельных участков. Оформление договора купли продажи земельного участка важная процедура. Необходимо правильно составить договор, чтобы потом не пришлось судиться с продавцом или покупателем. Перед сделкой продавец собирает все необходимые документы, такие как свидетельство на право собственности, межевой план, кадастровый паспорт, разрешение от местной администрации. Важная особенность подобных сделок заключается в том, что необходимо очень внимательно отнестись к покупке земельного участка, полученного в ходе принятия наследственных прав. Весьма часто по земельным участкам или паям, принятым в порядке наследования ведутся судебные споры с третьими сторонами. Важен и правильно составленный кадастровый план. Если вы заметите что сведения в свидетельстве и плане разные, то лучше отказаться от покупки подобного участка земли. В договоре в обязательном порядке указывается, между кем он будет заключен. Если вы хотите обезопасить себя, то можно заключить предварительный договор купли продажи земли. При покупке земли на несовершеннолетнего ребенка его интересы предоставляют родители. Покупателю и продавцу лучше заранее обговорить все условия сделки. В том числе и цену на земельный участок. Договориться о сумме залога или авансового платежа. После того как договор составлен, прочитан и подписан сторонами необходимо совершить государственную регистрацию перехода прав собственника от одного лица к другому. Это обязательно условие для всех участников соглашения. Регистрационные действия совершаются в органах юстиции. Пока вы не получили права собственности земля будет числиться за продавцом. Такое право вам дает только один государственный документ (свидетельство на право собственности). В регистрационном органе предоставляется сам договор, обязательно в трех экземплярах. Один берет себе продавец, второй покупатель, а третий остается для отчетности у регистратора. После проверки всей документации, уплаты пошлины и анализа договора на предмет фактических ошибок остается только ждать двадцать дней. И уже после того как этот срок выйдет можно получать свое свидетельство. 44. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном ЗК РФ. Президент РФ может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. 45. Случаи продажи земельных участков или предоставления их в аренду из государственных или муниципальных земель без торгов. Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено 34 основания заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. Из них практическое значение для органа местного самоуправления имеют следующие основания: 1) предоставление земельных участков юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального или местного значения (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данного пункта следует, что предоставление земельных участков для строительства котельных, КНС, объектов электрического хозяйства осуществляется без проведения аукциона; 2) предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и(или) лицам, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса). Данное основание является аналогом существовавшей ранее ст. 36 Земельного кодекса РФ, определявшей исключительное право собственников расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений на их приобретение по своему усмотрению в аренду либо в собственность; 3) предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ; 4) предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ); 5) предоставление земельного участка взамен участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд (подп. 16 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). В этом случае, как следует из анализируемых положения закона, предоставление земельного участка взамен изымаемого осуществляется без торгов; 6) предоставление земельного участка лицу, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте (подп. 18 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Основания для предоставления земельного участка в собственность без торгов закреплены в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Если основания для предоставления участка в собственность без проведения торгов имеются, но участок ограничен в обороте либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, данная коллизия разрешается путем заключения с правомочным лицом договора аренды данного участка без проведения торгов; 7) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 19 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Принципиально отметить, что предоставление участка для целей огородничества, равно как и участка для ЛПХ вне границ населенного пункта, осуществляется без проведения торгов. Обращаем внимание, что предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, осуществляется согласно процедуры, регламентированной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ; 8) предоставление земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с использованием недрами, недропользователю (подп. 20 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ); 9) предоставление земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (подп. 23 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ); 10) предоставление земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подп. 5 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ); 11) предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подп. 31 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ); 12) предоставление земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (подп. 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Порядок заключения договоров аренды в случаях, не требующих проведения торгов закреплен ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ. 46. Цена продажи и размер арендной платы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Арендная плата взимается за земельные участки, переданные в аренду. Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. договор аренды земельного участка без этого условия не будет считаться заключенным. Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы на год устанавливается уполномоченными органами в зависимости от вида земельного участка в пределах: трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте; двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Размер арендной платы за земельный участок, в отношении которого принято решение о развитии территории, предоставленный в аренду лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. Возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон (но не чаще одного раза в год), если договор аренды не содержит условия, не допускающего пересмотра арендной платы. Арендная плата может быть в денежной, натуральной или комбинированной форме. Арендная плата может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество. Взимание платежей за землю - составная часть финансовой деятельности государства и местного самоуправления, направленная на образование, распределение и использование денежных средств для выполнения государственных и муниципальных задач. Особенность земельных платежей заключается в том, что они входят в систему обязательных платежей, поступающих в бюджеты государства. Прежде всего, они играют роль финансового обеспечения государственного управления земельным фондом. Как платежи за природные ресурсы они имеют особое назначение и направления их использования, поэтому считаются так называемыми целевыми платежами. |