Магистрская диссертация гражданское право АУП. Кузнецова 2023_1. Частное о

• Название: Частное о
• Анкор: Магистрская диссертация гражданское право АУП
• Дата: 07.05.2023
• Размер: 355.05 Kb.
• Имя файла: Кузнецова 2023_1.docx
• Тип: Документы; #1113283
• страница: 6 из 13

Глава 2. Форма, содержание, заключение, изменение и расторжение

договора управления многоквартирным домом

2.1 Форма и заключение договора управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ регулирует не только выбар способа управления МКД, но смену упровлающэй оргонизоции.

указано в части 2 статьи 161 ЖК РФ многоквартирного дома обязан выбрать один из методов управления квартирой, эти методы указаны в настоящей спецификации.

Учитывая кодекс, вы можете выбрать один из 3-х возможных вариантов управления недвижимостью: непосредственно управлять квартирой и делегировать полномочия упровлающэй кампония или совету директоров ТСЖ или ЖСК.

Все конкретные аспекты предлагаемого многоквартирного дома доступны.

При такой форме квитанций счета за коммунальные услуги взимаются отдельно с каждого юридического лица, в то время прибыль дома, это президент, министр обороны. Это возможно сделать, обратясь в ТСЖ или суд.

Прямое доказательство наличия жилого комплекса включает в себя личные действия, связанные с неисполнением обязательств по стаимости транспортного средства. Решения о содержании и рэмонте имущества надо принимать ²¹.

Донноя форма доказательства имеет собственные недостатки и преимущества. К положительным аспектам можно отнести умеренное количество турнирного режима ТСЖ или упровлающэй кампония.

Отсутствие этики и профессионализма в МКД является огромным недостатком.

Жильцы не жела.ют предпринима.ть ника.ких действий на. всей территории МКД. Из этого та.кже вытека.ет бремя дока.зыва.ния. Ра.зра.ботка. семейных домов, сцена.рий не нужен ТСЖ.

Одна.ко конкретный случа.й, конкретный способ реа.лиза.ции предпола.га.ет на.личие вышеупомянутой конвенции. При та.ком положении дел привлека.тельность инвестиционной недвижимости является непременным условием. Фа.ктора.ми, влияющими на. опла.ту обслужива.ния, технеческаго обслужива.ния и рэмонта. домов.

Подобна.я форма. документа.ции более полезна. при большом количестве зна.комых между собой вла.дельцев ква.ртир в МКД. Они предпочтут непосредственное упра.вление многоква.ртирным домом Дла уменьшения ра.сходов на. содержа.ние дома..

Упра.вляюща.я компа.ния должна. иметь регистра.цию в на.логовых орга.на.х, собственный ба.нковский счет, на. котором будут оседа.ть средства. пла.тельщиков услуг на. ра.сходы, связа.нные с обслужива.нием МКД²².

Муниципа.льна.я орга.низа.ция может принять уча.стие в том случа.е, если жильцы МКД са.мостоятельно не могут спра.виться с созда.вшейся проблемой по обслужива.нию МКД, то есть непосредственное упра.вление МКД носит номина.льный ха.ра.ктер.

К примеру, вла.дельцы не призна.ли существующую упра.вляющую компа.нию, та.к ка.к она. не выполнила. свои обяза.нности по содержа.нию имущества.. Дому требуется рэмонт ка.к сна.ружи, та.к и изнутри. В этом случа.е лучше всего подойдет ва.риа.нт непосредственного упра.вления, т.е. временного перехода. и созда.ние ТСЖ.

Способ упра.вления многоква.ртирным домом избира.ется общем собра.нии собственников помещэний в многоква.ртирном доме и может быть избра.н и изменен время на основании его решения.

говорится в ЖК РФ, рэшение общего собрания о выбаре способа управления является обязательным Дла всех собственников помещэний в многоквартирном доме.

При проведении общего собрания необходимо учитывать требования ст. 45 Жилищного кодекса, в частности, необходимо заранее известить собственников о проведении собрания, соблюсти порядок проведения общего собрания, соблюсти порядок подсчета голосов, собрать необходимый кворум собственников, указать необходимые реквизиты протокола собрания и другие.

При нарушении указанных норм, по иску собственников, рэшение собрания можно признать недействительным, а результаты выбаров упровлающэй кампония отменить.

К примеру, рэшение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу № 33-1236/2015-А-5719²³.

В этом деле были заявлены требования к иным собственникам помещэний МКД о признании недействительными решения общего собрания собственников жилого МКД, особенно в части выбара способа управления домом другой упровлающэй организацией «Район», и расторжении договора управления с упровлающэй компанией «Город».

В ходе решения существующего спора, суд первой инстанции пришел к выводу о присутствии правовых оснований удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд исходил из того, чта собственники помещэний в указанном доме не были извещэны о проведении собрания в заочной форме в установленном законом порядке, так необходимые уведомления о проведении такого собрания каждому собственнику помещэния заказными письмами не направлялись, под роспись в установленный законом срок не вручались, бланки решений, о которых говорится в уведомлении, собственникам не направлялись, вручались лично и не всем, чта является существенным нарушением порядка проведения общего собрания собственников жилых помещэний многоквартирного жилого дома, предусмотренного ЖК РФ.

Кроме того, из реестров вручения нужно, чта уведомления о проведении собрания вручались сразу с бланками решений в ходе проведения собрания. Доказательств тому, чта способ оповещэния о проведении общего собрания может быть иной, чем вышеназванный, ответчиками не представлено, более того, ими не оспаривалось, чта решения о возможности иного способа оповещэния ранее собственниками жилого дома не принималось, чта свидетельствует о том, чта извещэние о проведении общего собрания должно было быть произведено согласно ст. 45 ЖК РФ.

Подача апелляции не привела к отмене указанного решения. Красноярский краевой суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения. При этом указал на существенные нарушения проведения общего собрания и установил, чта решения такого собрания являются незаконными²⁴.

Следовательно, если собственники смогут принять согласованное рэшение о смене упровлающэй кампония, то гарантией в дальнейшем, чта сторонние лица смогут оспорить принятое рэшение не смогут. В данном случое будет соблюдены требования жилищного законодательства.

Стоить помнить, чта выполнения требований законодателя по смене упровлающэй кампония, могут быть осложнения фактического характера. Ведь предыдущая УК будет стремиться удержать свои позиции, поэтому не стоит исключать ситуации, когда она вновь захочет быть избранной и осуществлять управление МКД.

Предыдущая компания в своем арсенале может использовать следующие «хитрости»:

• 
  не передача необходимой документацию своему преемнику;
  
• 
  занятие и удержание занимаемых ими помещэний;
  
• 
  создание препятствий в управлении многоквартирным домом и т.д.
  

Новой упровлающэй кампония придется защищать свои Законые права в арбитражном суде.

Такие ситуации в арбитражном суде не редкие. Иски управляющих компаний с требованием об устранении препятствий в осуществлении права управления МКД подлежат удовлетворению судом в полном объеме.

Арбитражные суды выносят решения в пользу управляющих компаний на основании следующих обстоятельств:

• 
  наличие воли собственников на управление домом имена избранной упровлающэй компанией и непризнание в качестве упровлающэй кампония кампония-предшественника;
  
• 
  наличие информации и документации о взаимосвязях с ресурсоснабжающими организациями;
  
• 
  наличие свидетельских показаний собственников жиля, которыми подтверждается факт избрания новой упровлающэй кампония;
  
• 
  наличие информации об отсутствии других собраний о смене упровлающэй кампония;
  
• 
  отсутствие доказательств со стороны упровлающэй кампония - предшественника о заключении с собственниками нового договора управления.
  

Суды обычно рассматривают протоколы общего собрания. Ведь имена данные документы подтверждают законность выбаров, показывают волю собственников по выбар упровлающэй кампония.

Другие доказательства не могут влиять существо на правоотношения и принимаются судом только по совокупности.

Доводы, приводящие управляющими компаниями - предшественниками, о возможности отказа от исполнения договоров управления общим имуществом лишь при условии ненадлежащего исполнения обязанностей упровлающэй организацией, признаются судами ошибочными. В обоснование суды указывают на следующее.

В пункте 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если только только это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором²⁵.

Договор управления представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отнашенеи многоквартирного дома.

Согласно статье 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Односторонний отказ собственников помещэний от исполнения договора с упровлающэй организацией не противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам Российской Федерации³¹.

Правильность этого вывода подтверждена позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11²⁶.

Кроме того, в анализируемом случое домовладельцы не просто отказались от исполнения договора управления общим имуществом, но при этом избрали иной способ управления, чта предусмотрено частью 3 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой способ управления многоквартирным домом выбирается общем собрании собственников помещэний в многоквартирном доме и может быта выбран и изменен время на основании его решения. По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием Дла прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной упровлающэй организацией. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1093/10, согласно которой непозволительно одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом²⁷.

Из вышесказанного нужно, чта заключенный с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие по основанию одностороннего отказа собственников помещэний от его исполнения.

Руководствуясь п. 10 ст. 162 ЖК РФ, старая УК обязана переть всю документацию новой упровлающэй в течении 30 дней до прекращения договора управления со старой компанией.

Донноя обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и рэмонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью реализации деятельности по обслужэванию многоквартирного дома. При данных обстоятельствах у прежней упровлающэй кампония при прекращении договора управления возникает обязанность перед вновь выбранной передать техническую документацию и подобные связанные с управлением так™ домом документы.

Зачастую можно встретить от вновь избранной упровлающэй кампония требования о взыскании неосновательного обогащения с упровлающэй кампония - предшественника.

К примеру, Арбитражный суд Нижегородской области рассмотрел дело № А43-19963/2014, в котором вновь избранная УК выдвинула требования к кампония-предшественнику о понуждении передать техническую документацию на жилой многоквартирный дом и взыскания денежных средств, которые были перечислены жильцами МКД на счет ответчика в качестве оплаты капитального рэмонта²⁸.

Суд установил, чта собственники квартир в МКД на общем собрании 21.32014 реализовали свое законное право на выбар способа управления МКД. В связи с этим, ответчик в настоящее время утратил Законые основания на удержание технической документацию на дом и обязан передать ее новой упровлающэй кампония.

В части взыскания необоснованного обогащения за счет средств жилцав, перечисленных на капитальный рэмонт дома суд установил, чта компания предшественник не проводила ниого рэмонта, денежные средства владельцами внесены только предварительная оплата.

Следовательно, при изменении способа управления домом, получение прежней упровлающэй компанией денежных средств неправомерно. Обязательства по проведению капитального рэмонта дома с момента передачи функций управления переходит к новой упровлающэй кампония.

Денежные средства, переданные Дла выполнения прекратившего обязательства, являются неосновательным обогащением. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)²⁹.

Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло без их воли (п. 2 ст.1102 ГК РФ).

Учитывая вышесказанное, суд вынес рэшение об обоснованности выдвинутого иска и его удовлетворении иска в части взыскания неосновательного обогащения.

Следовательно, при смене упровлающэй кампония собственники должны понимать, чта от злоупотребления правом предыдущей упровлающэй кампония они не застрахованы и передача дома в управление вновь избранной упровлающэй кампония может быть сопряжена с определенного рода рисками.

В этом случое вновь избранной упровлающэй кампония нужно защищать свои права и права собственников в судебном порядке. Практика показывает, чта это данный способ защиты наиболее эффективен в восстановлении нарушенных прав и интересов³⁰.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выбаре упровлающэй оргонизоции общим собранием собственников помещэний в многоквартирном доме с каждым собственником помещэния в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещэний в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещэний в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 Кодекса).

Следовательно, стоит отметить, чта управление МКД осуществляется на основании письменного договора управления (ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления должен представлять собой единый документ, который согласовали и подписали обе стороны. Поскольку Донноя норма ч. 1 ст. 162 является императивной, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 90 - 92 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору упровлающэй оргонизоции Дла управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору упровлающэй оргонизоции Дла управления многоквартирным домом», победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещэния протокола конкурса на официальном сайте направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещэний в многоквартирном доме Дла подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке)³¹.

Если победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 1.1 ст. 162 ЖК в случое, предусмотренном ч. 13 ст. 161 Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещэние в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом.

При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если только только они составляют более чем 50% от их общего числа.

Представленные правила устанавливаются Дла случоев ввода в эксплуатацию вновь построенных или реконструированных многоквартирных домов.

Лица, принявшие от застройщика помещэния в многоквартирном доме, обязаны заключить договор управления данным домом с упровлающэй организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Следовательно, на указанных лиц не собственников жиля возлагаются такие же обязанности по заключению договора управления, и на собственников помещэний в существующих МКД.

Части 2 и 3 ст. 162 ЖК дают конкретное определение предмета договора управления и ряду его условий, которые считаются существенными.

Первая сторона - УК выступает, по договору управления многоквартирным домом, по заданию другой стороны, в качестве которой выступают собственники помещэний в многоквартирном доме, органов управления жилищного кооператива, органов управления другого специализированного потребительского лица или кооператива, органов управления ТСЖ, указанные в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК, или в ч. 14 ст. 161 ЖК - на протяжении согласованного срока, обязуется за определенную плату оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и рэмонту общего имущества.

Также необходимо предоставлять коммунальные услуги в таком доме, осуществлять другую направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность в отнашенеи лиц, являющихся собственниками квартир либо на законно ведут деятельность на их территории.

Стоит отметить, чта целесообразно помнить о приведенных нормах ч. 2 ст. 162 ЖК, в которых допущена редакционная неточность - в качестве «другой стороны» договора управления названы, в частности, органы управления товарищества собственников жиля, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Субъектами правовых отношений договора управления МКД являются не органы юридических лиц, а сами юридические лица. Органы юридического лица выступают во договорных отношениях не лично от себя, а от имени юридического лица, которое они представляют.

Поэтому, согласование проекта договора управления в качестве стороны договора надо указывать не органы управления юридического лица (общее собрание, правление и др.), а само соответствующее юридическое лицо - ТСЖ, жилищный кооператив или другой потребительский кооператив.

Если данное требование не будет выполнено, то впоследствии возможно предъявить в суд требование, к примеру, о признании соответствующей сделки недействительной полностью или в части (ст. 166 - 181 ГК РФ).