Магистрская диссертация гражданское право АУП. Кузнецова 2023_1. Частное о

• Название: Частное о
• Анкор: Магистрская диссертация гражданское право АУП
• Дата: 07.05.2023
• Размер: 355.05 Kb.
• Имя файла: Кузнецова 2023_1.docx
• Тип: Документы; #1113283
• страница: 8 из 13

2.3 Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом

По общему правилу, согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с упровлающэй организацией в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Особенностей изменения договора управления законодатель не предусматривает. Поэтому, в силу положений ч. 8 ст. 162 ЖК РФ и ст. 434 ГК РФ, соглашение о внесение изменений в договор управления должно быть заключено в письменной форме в виде единого документа и подписано обеими сторонами договора.

Отсутствие подписи одной из сторон означает, чта стороны не достигли соглашения по поводу внесения изменений в договор.³⁵

Но, свидетельствует судебная практика, суды принимают во внимание некоторые подобные обстоятельства в силу ст. 434 и 438 ГК РФ становятся доказательствами заключения договора в письменной форме. В том числе переписку сторон, а также совершение лицом, который получил оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора.

Следовательно, если управляющая компания по факту выполнила условия изменения договора, то суд может признать это в качестве соблюдения письменной формы договора.

В подобном случое правовое значение (Дла вывода о заключении договора) имеют не все действия упровлающэй кампония, а только те, которые доказывают ее полное согласие со всеми изменениями условий, внесенных в договор.

В соответствии с п. 1 статьи 438 ГК РФ, акцепт обязательно должен быть полным и безоговорочным. То есть, в случое, когда управляющая компания продолжает управление домом и выставляет счета на оплату за предоставленные услуги, но не соблюдает условия договора, предложенные общим собранием владельцев квартир, то договор управления не считаться измененным.

свидетельствуют данные Министерства регионального развития, выбирая способ управления МКД, предпочтения отдаются упровлающэй оргонизоции.

В конце 2022 года процент домов, находящихся в ведении управляющих компаний, составила 42,2%. Этот способ ведения управления МКД имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Сложности с договором управления зачастую возникают в момент появления необходимости прервать его. Дла законного прекращения договора управления необходимо соблюсти правила и условия данного действия. Существует несколько способов прекращения договора управления МКД:

• 
  в связи с окончанием срока действия договора управления.;
  
• 
  по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ;
  
• 
  в связи с прекращением обязательств в порядке, предусмотренном гл. 26 ГК РФ.
  

Собственников жиля должны заинтересовать некоторые моменты, касающиеся срока действия договора управления. Статья 162 ЖК предусматривает три срока заключения договора управления.

Договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более чем на 5 лет. Этот срок принимается после принятия решения на общем собрании собственников. Другой срок договора характерен Дла открытого конкурса. Сведения о конкурсе по выбару упровлающэй кампония размещается органами местного самоуправления Дла сданного в эксплуатацию МКД.

Орган местного самоуправления в десятидневный срок со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех лиц, получивших согласие от застройщика после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома помещэний в этом доме по передаточному или иному акту. документ о передаче, результатах открытого конкурса и условиях договорного управления этим домом.

По итогам данного конкурса указанные лица обязаны заключить договор управления МКД с упровлающэй компанией, выбранной в результате открытого конкурса. Даже если договор не был заключен между сторонами, то он все равно будет считаться заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Срок действия данного договора составляет от 1 года до 3 лет.

Договор управления МКД также может быть заключен не более чем на три месяца в том случое, если застройщик заключил договор управления МКД до заключения договора с упровлающэй организацией, которая была выбрана по результатам открытого конкурса.

Договор управления является срочным и если стороны не предоставили заявление о расторжении договора, то данный договор будет пролонгирован на тот же срок, предусмотренный договором.

На расторжение договора имеют право следующие лица:

• 
  собственниках помещэний;
  
• 
  ТСЖ;
  
• 
  управляющая компания.
  

Управляющая компания и ТСЖ действует в лице своих органов при заключении управляющего договора, так и при его расторжении.

Собственники помещэний могут расторгнуть договор управления только на основании решения общего собрания собственников помещэний. Рэшение подписывается каждым собственником лично.

Такой порядок расторжения договора предусмотрен пунктом 8.2 ст. 162 ЖК РФ если существенно нарушен договор упровлающэй компанией. При наличии любого из оснований Дла расторжения договора требуется праведэние общего собрания собственников помещэний в МКД. Данное положение подтверждает судебная практика.

Следовательно, стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещэний, чта обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них. Волеизлияние собственников МКД согласуется на общем собрании³⁶.

Изменение и расторжение договора п. 8 ст. 162 ЖК РФ опирается на нормы гражданского законодательства, а имена к статьям 450 и 451 ГК РФ. Договор управления расторгается:

• 
  по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ или другими законами, или договором;
  
• 
  по требованию одной из сторон договора управления;
  
• 
  по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной;
  
• 
  в других случаях, предусмотренных ГК РФ;
  
• 
  при существенном изменении обстоятельств, которые прописаны в договоре.
  

Отказ от пролонгирования договора влечет за собой мирное прекращение договора. При заключении договора предусматривается возможность досрочного расторжения договора исходя из инициативы одной из сторон.

Но Дла этого обязательным является направление письменного заявления в установленный срок.

Следует обратить внимание на п.6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым отсутствие заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончанию срока действия является продлением такого договора тот срок и на тех же условиях, ие ранее были предусмотрены данным договором.

Юридическим лицам достаточно отправить письмо контрагенту с заявлением о прекращении договора. А собственники действуют на основании принятия решения о прекращении договора управления на общем собрании собственников.

Следовательно, чтабы отказаться от заключения нового договора управления следует провести общее собрание собственников. В повестке собрания указать расторжение договора управления с УК.

Также желательно на собрании избрать новый режим управления домом, а возможно и новую административную организацию, избрать ответственного за информирование о результатах голосования в административную организацию.

Необходимо направить заявление в его адрес об отказе в перезаключении договора на новый срок и требовании передачи технических и иных документов, необходимых Дла управления многоквартирным домом.

Если собрание не састаится и письмо не будет направлено в административный орган, то договор будет считать пролонгированным.

Истечение срока действия договора управления влечет за собой выбар нового способа управления, и это не обязательно в любом случое влечет за собой расторжение договора с прежним органом управления, независимо от истечения срока действия контракта.

Дла ТСЖ крайне полезно вспомнить такое основание расторжения, отказ в продлении.

Итак, если только в договоре нет пункта об одностороннем отказе и управляющая компания не хочет добровольно расторгать договор, остается два варианта:

• 
  дождаться истечения срока договора управления, после чего направить заявление об отказе в продлении,
  
• 
  подать в суд заявление о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Учитывая время, которое суд потратит на рассмотрение дела, возможно будеть проще дождаться окончания контракта.
  

Это будет быстрее и дешевле. Чта касается выбара способа управления, то здесь выбар уже сделан – управление ТСЖ и заключение и расторжение договора управления осуществляют юридические лица, порядок взаимоотношений которых определяется гражданским законодательством.

Так, Постановлением № А21-6325/2006 от 20.10.2006 ФАС СЗО отказала ТСЖ в иске о расторжении договора на техническую эксплуатацию и обслуживание жилищного фонда многоквартирного дома, заявленного в связи с рэшение общего собрания членов товарищества об изменении способа управления домом³⁷.

Но законом не предусмотрено, чта рэшение общего собрания ТСЖ об изменении способа ведения хозяйства является основанием Дла расторжения договора, заключенного между двумя юридическими лицами.

Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, чта договор управления в случое отсутствия заявления одной из сторон считается продленным тот срок и на тех же условиях, ие были предусмотрены таким договором.

Это правило несколько противоречит п. 6 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, а имена, чта цена договора определяется из размера платы за содержание и рэмонт жилых помещэний в многоквартирном доме, и этот размер определяется общим собранием собственников. помещэний в таком доме с учетом предложений упровлающэй оргонизоции и устанавливается на срок не менее одного года.

Следовательно, если только первоначальный договор был заключен на год, цена договора была установлена ​​общим собранием и на этот год, то в случое автоматического продления договора представляется, чта одним из предусмотренных существенных условий ибо в п. 2 ст. 162 ЖК РФ, в следующем году³⁸.

Однока п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещэний в многоквартирном доме на своем общем собрании не примут рэшение об установлении размера платы за содержание и рэмонт многоквартирных домов, такой размер будет установлен местное правительство.

В случое невозможности проведения общего собрания по им-либо причинам, а договор управления пролонгирован, то УК обязана использовать те тарифы, которые установлены органом местного самоуправления. Все остальные условия этого договора сохраняются действующими.

Следовательно, не праведэние общего собрания очень невыгодно собственникам жиля. Поэтому не стоит игнорировать их праведэние.

Расторжение договора в одностороннем порядке является ещэ одной из причин изменения способа управления МКД³⁹.

Исходя из пункта 3 статьи 161 ЖК РФ, способ управления МКД должен избираться общим собранием собственников жиля и может быть, а также может быть изменен в течении действия договора.

Высший Арбитражный Суд РФ от 24 октября 2008 г. № 13262/08 своим рэшением признал, чта суды пришли к единственно правильному выводу о том, чта после принятия решения о выбаре административной оргонизоции ООО «Связьстрой-2» в соответствии с Протоколом от 18 марта 2007 г., собственники жиля в МКД заявили отказ от договора управления с компанией ДомКом. Поскольку истец был надлежащим образом уведомлен об этом решении, договоры, заключенные собственниками помещэний с данным компания были объявлены ​​ликвидированными.

Следовательно, выбирая новый способ управления МКД, договор управления считается расторгнутым. Однока закон не указывает на конкретный момент расторжения договора.

Следует согласиться с мнением ФАС УО, изложенное в постановлении от 07 октября 2008 года № Ф09-7118/08-С5⁴⁰. В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая компания за тридцать дней до расторжения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и другую документацию, связанную с управлением МКД вновь выбранной УК.

Действующее законодательство не регулирует порядок прекращения правоотношений между собственниками недвижимого имущества в МКД и прежней УК. В этом случое суд обоснованно указывает на то, чта передача технической документации вновь избранной УК должна быть осуществлена в разумные сроки. При этом необходимо учесть время Дла урегулирования взаимоотношений с организациями, предоставляющими ресурсы Дла МКД.

Следовательно, общее собрание собственников жиля с повесткой дня о выбаре нового способа хозяйствования обязано предусмотреть порядок прерывания обязательств по договору управления МКД, путем его определения по времени.

Управляющая компания является особым субъектом договора управления по ЖК РФ и избирается по открытому конкурсу местного самоуправления.

Его особенность заключается в том, чта собственники жиля в МКД имеют ограниченные права на расторжении договора даже при наличии выбара нового способа управления. Донноя ситуация соответствует правилу в п. 3 ст. 161 ЖК РФ по которому способ управления может быть изменен в любое время.

В случое заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять рэшение об изменении способа управления в любое время, Однока договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке собственниками помещэний только после по истечении каждого года, следующего за датой заключения указанного договора.

Выходит, своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев с одной стороны. С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая компания также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случое отсутствия заявления о расторжении договора.

Такой вывод исходит из п. 6 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, созывает общее собрание собственников Дла принятия решения о выбаре способа управлять МКД.

Конечно, всегда есть вероятность, чта выбранная по конкурсу организация устроит собственников и они предпочтут ее в качестве своего способа управления на новый срок.

Способы внесудебного расторжения договора были рассмотрены ранее, в то же время гражданским и жилищным законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе принять рэшение о расторжении договора управления.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор можно изменить или расторгнуть по решению суда в случое существенного нарушения условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет за собой настолько большой ущерб другой стороне, чта она в значительной степени лишается того, на чта имела право при заключении договора.

Жилищный кодекс уточняет общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 ЖК следующим образом: собственники помещэний в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещэний в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления квартирой. здания, если управляющий орган не нарушит условия такого договора.

Нужно подчеркнуть, чта в приведенной норме речь идет о любых условиях договора, не только о существенных. Однока суды применяют указанные нормы, правило, в совокупности, поэтому в договоре Дла надежности толкования нужно предусмотреть все возможные основания Дла расторжения в случое его нарушения.

К наиболее распространенным нарушениям можно отнести:

1. 
   систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением упровлающэй организацией своих обязательств;
   
2. 
   непредставление упровлающэй организацией отчета о выполнении договора управления;
   
3. 
   причинение вреда вследствие действий (бездействия) упровлающэй оргонизоции общему имуществу многоквартирного дома.
   

О необходимости изменения или расторжения договора администрация может заявить заинтересованной стороне в суд только после получения отказа другой стороны об изменении или расторжении договора либо при отсутствии ответа в срок, указанный в п. предложением либо установленным законом, либо договором, а при его отсутствии - в течение 30 дней.

Рэшение об отказе в заключении договора принимает общее собрание собственников помещэний, поэтому выбар нового способа управления домом или иной упровлающэй организацией логичен на этом же собрании, так у собственников есть такая обязательство, а также возможность наступления последствий его неисполнения в виде избрания управляющего местным органом, организующим конкурс.

В указанных случаях инициатором расторжения договора управления выступал получатель услуг по этому договору, являющийся собственником помещэния. Однока возможна и обратная ситуация – когда управляющая компания в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора. Происходит это достаточно редко из-за рентабельности такой деятельности административных организаций.

Такой отказ возможен по аналогичным причинам во внесудебном и судебном порядке⁴¹.

В любом случое заявление о расторжении договора необходимо направить всем собственникам помещэний в многоквартирном доме по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой условия договора управления должны быть одинаковыми Дла всех собственников. Иными словами, все договоры, заключенные упровлающэй организацией с собственниками помещэний в многоквартирном доме, подлежат расторжению.

правило, управляющие оргонизоции предъявляют иски о расторжении договора в связи с невыплатой собственниками вознаграждения по условиям договора.

Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, так обвиняться будут все собственники помещэний, так согласно п.º 1 ст. 322 ГК РФ, они несут солидарную ответственность перед упровлающэй организацией в силу неделимости предмета обязательства - операции долевой собственности на многоквартирный дом.

Разумеется, истец может просить суд объединить все дела в одно производство Дла совместного рассмотрения и разрешения. Но давайте посмотрим, это тот случай, когда упровлающэй оргонизоции проще дождаться окончания срока действия договора, если не предусмотрен другой вариант досрочного расторжения.

Последствия такого расторжения аналогичны последствиям ситуаций, описанных выше: собственники сталкиваются с необходимостью выбара способа управления домом, если они не воспользуются своим правом выбара, то это сделают органы местного самоуправления.

Глава 3. Обязательства, возникшие из договора управления многоквартирным домом