КонсультантПлюс. Что нужно знать о праве частной собственности на землю
 Скачать 0.8 Mb.
|
|
Это зависит от того, какая информация содержится в спецификации. В Гражданском кодексе РФ такого понятия как "спецификация нежилого помещения" нет. Но так на практике могут называть документ, где содержится перечень и характеристики объектов, передаваемых в аренду. И тут есть важный момент. В договоре нужно обязательно согласовать, какое помещение будет передаваться в аренду, индивидуализировать его (указать его характеристики - кадастровый номер, адрес, площадь и др.), поскольку это условие о предмете договора, которое является существенным (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если эту информацию вы решите вынести в отдельный документ - приложение к договору, и назовете его "спецификация", то тогда такой документ нужно обязательно приложить, в противном случае предмет будет не согласован и договор может быть признан незаключенным.
Укажите в договоре, каким документом будет подтвержден факт передачи в аренду и возврата помещения. Передача помещения оформляется двусторонним документом о передаче. На практике он может называться актом приема-передачи, актом возврата и т.д. Кроме того, подтвердить передачу имущества в аренду может и сам договор, если в нем указано, что он одновременно является актом приема-передачи.
В интересах арендодателя максимально конкретизировать условия пользования помещением. Это позволит ему, к примеру, расторгнуть договор, если арендатор нарушит эти условия (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Для согласования условий опишите: 1)цель использования. Если помещение предоставляется арендатору для размещения магазина одежды, так и напишите в договоре. Если для организации досуга, укажите конкретные виды деятельности (боулинг, бильярд, детская игровая комната, кафе или ресторан и т.д.). При отсутствии в договоре цели использования арендатор сможет использовать помещение по своему усмотрению, но в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
При составлении договора аренды нежилого помещения с арендатором - самозанятым лицом руководствуйтесь общим порядком заключения договора аренды нежилого помещения.
Руководствуйтесь общими правилами составления договора аренды нежилого помещения. При этом укажите производственные цели использования помещения. 2)порядок использования, в том числе конкретные способы, объем и иные условия использования объекта аренды. Например, можно установить предельные показатели шумовой нагрузки. Если помещение расположено на охраняемом объекте, рекомендуем оговорить режим использования: определить время допуска посетителей и сотрудников, правила допуска в помещение и т.д.;
Пользование помещением осуществляется с соблюдением следующего режима: охрану помещения выполняет арендодатель; допуск сотрудников и посетителей арендатора в помещение осуществляется по пропускам; нахождение сотрудников и посетителей арендатора в помещении допускается с 10.00 до 20.00 часов; распитие спиртных напитков в помещении запрещено. Несоблюдение порядка использования помещения считается существенным нарушением условий договора. 3)возможность передачи в субаренду. Если арендодатель не возражает против передачи имущества или арендных прав третьим лицам (например, в субаренду), то его согласие на это можно зафиксировать в договоре. В таком случае дополнительное согласие арендодателя не потребуется;
Арендатор имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется. 4)возможность установки рекламных вывесок. Стороны могут договориться о размещении рекламной вывески на внешней стороне здания (то есть наружной рекламе). В этом случае рекомендуем согласовать макет рекламной вывески и оформить его приложением к договору. Надо учесть, что размещение наружной рекламы возможно с согласия собственников здания, а также по общему правилу с разрешения органа местного самоуправления на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п. п. 5, 9 ст. 19 Закона о рекламе). За нарушение требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции на юридических лиц налагается штраф (ст. 14.37 КоАП РФ). Рекомендуем согласовать в договоре порядок получения необходимых согласий и разрешений (какая из сторон обращается с заявлением, в какой срок и т.д.).
Руководствуйтесь общими правилами составления договора аренды нежилого помещения. При этом укажите, что апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан, а могут использоваться лишь для их временного пребывания.
Согласуйте в договоре, какая из сторон обязана производить капитальный и текущий ремонт, поддерживать помещение в исправном состоянии, а также нести связанные с этим расходы. Это особенно важно, если вы решили отойти от общих правил, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Например, если обязанность по проведению капитального ремонта возложили на арендатора. Если арендатор намеревается произвести улучшения имущества (например, установить перегородки), согласуйте это в договоре. Имеет смысл также определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.
Стороны считают неотделимыми все улучшения помещения, для производства которых требуется сверление или штробление стен, пола, потолка, установка или снос любых перегородок, даже если они являются некапитальными, перенос электророзеток и выключателей и т.п. Для арендодателя может быть важным сохранение интерьерного облика помещения. Тогда в его интересах запретить арендатору без своего согласия делать любые улучшения помещения, любое изменение конструктивных элементов и отделки помещения.
Арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя: производить перепланировку помещения; устанавливать перегородки; долбить, штробить стены, потолки и перегородки; проводить столярные (замена дверей, установка и замена замков, ремонт и остекление окон, утепление дверей) и огневые работы.
Обеспечительный платеж может быть установлен по инициативе арендодателя. Этот платеж обеспечивает денежные обязательства арендатора - оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки. Если арендатор не заплатит вовремя, арендодатель сможет зачесть обеспечительный платеж в счет долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Рекомендуем также согласовать, что при заключении договора на новый срок в отношении того же объекта обеспечительный платеж не возвращается, а засчитывается в счет обеспечительного платежа по возобновленному договору. Это возможно в силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ.
Если вы заключаете договор аренды нежилого помещения на год и более, то его нужно регистрировать (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Рекомендуем распределить расходы сторон на госрегистрацию. Например, можно обязать арендатора обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации и возложить на него обязанность уплатить госпошлину.
В целях государственной регистрации договора арендатор обязан передать все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее 3 рабочих дней с момента подписания договора. Расходы на государственную регистрацию договора, в том числе на уплату госпошлины, несет арендатор.
Наиболее популярная мера ответственности при аренде помещений - неустойка за нарушение срока оплаты аренды. Чаще всего она определяется в виде пеней в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Если арендатор обязан заключить договоры с обслуживающими организациями или договор страхования арендуемого помещения, то имеет смысл установить штраф за нарушение этой обязанности. Кроме того, можно согласовать условие об ответственности за несвоевременную передачу объекта, невыполнение или несвоевременное выполнение капитального и текущего ремонта, нарушение срока передачи договора на регистрацию, предоставление недостоверных сведений и другие нарушения.
В Гражданском кодексе РФ не предусмотрены отдельные случаи, в которых арендодатель несет ответственность за сохранность имущества арендатора. Вместе с тем обязательство арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора может быть предусмотрено в договоре аренды. Например, в договор можно включить обязанность арендодателя возместить арендатору убытки в случае утраты или повреждения имущества арендатора, которое удерживается арендодателем в обеспечение обязательства по внесению арендной платы после прекращения договора (ст. ст. 1, 10, 15, 307, 1064 ГК РФ).
------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс | Готовое решение | Актуально на 25.05.2022
|