Главная страница
Навигация по странице:

  • 3. Иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды

  • 4. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто соглашение

  • Изменить существенные условия договора аренды

  • 1.2. Размер арендной платы

  • 1.2.1. Условие об изменении размера арендной платы

  • Одностороннее изменение арендной платы

  • Автоматическое изменение цены

  • 2. Срок действия договора

  • 3. Предоставление и возврат помещения

  • 3.1. Состояние помещения

  • 3.2. Имущество, которое передается вместе с помещением Перечислите в договоре: 1) принадлежности

  • 3.3. Документы, относящиеся к помещению и имуществу

  • КонсультантПлюс. Что нужно знать о праве частной собственности на землю


    Скачать 0.8 Mb.
    НазваниеЧто нужно знать о праве частной собственности на землю
    Дата26.05.2022
    Размер0.8 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаКонсультантПлюс.doc
    ТипДокументы
    #551152
    страница3 из 12
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12




     

    2. Размер арендной платы

    Условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды:

    здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ);

    земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

    В договоре аренды помещений также рекомендуем согласовать это условие во избежание споров о заключенности договора. Прямого указания в законе о том, что размер платы является для него существенным, нет. Но на практике, как правило, при аренде и субаренде помещений зачастую применяются положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ.

    Если вы заключаете договор аренды будущей недвижимости, то арендную плату тоже стоит согласовать с учетом особенностей объекта аренды.

     

     




    См. также:

    Как согласовать размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения

    Как установить арендную плату за здание (сооружение)

    Как согласовать размер арендной платы за частный земельный участок

    Как определяется арендная плата за публичные земельные участки

    Как согласовать арендную плату по договору аренды будущей недвижимости




     

    3. Иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды

    Перечень существенных условий для некоторых договоров аренды может включать не только предмет и размер арендной платы. В законах или иных правовых актах могут быть предусмотрены иные существенные или необходимые для данного договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    Такие условия установлены, например, для договоров:

    лизинга, если лизингополучателем является государственное (муниципальное) учреждение (см. перечень условий в п. п. 1 - 3 ст. 9.1 Закона о лизинге);

    аренды централизованных систем водоснабжения (водоотведения) и (или) объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. перечень условий в ч. 2 ст. 41.2 Закона о водоснабжении и водоотведении);

    аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. перечень условий в ч. 2 ст. 28.2 Закона о теплоснабжении);

    договор аренды относящегося к федеральной собственности объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии (см. условие в п. 4 ст. 14.1 Закона об объектах культурного наследия).

     

    4. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто соглашение

    Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, срок аренды, цель использования объекта аренды), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия. Вы вправе заявить об этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ. Такое условие будет считаться существенным, даже если бы оно восполнялось диспозитивной нормой (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

    Для согласования такого условия вы можете по своему выбору:

    направить в письменной форме соответствующее предложение контрагенту;

    зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;

    иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.

    Если условие не будет согласовано, вы можете ссылаться на незаключенность договора при условии, что вы не подтвердили действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

    Учтите, что договор будет считаться заключенным, только если названное условие будет согласовано или сторона, которая предложила его согласовать, откажется от своего намерения либо отказ будет следовать из ее поведения (см. аналогичный вывод о согласовании цены в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

     

    Пример формулировки предложения о согласовании существенного условия договора

    Предлагаем согласовать в качестве существенных следующие условия договора аренды:

    "1. Срок аренды:

    начало аренды: 20 января 2022 г.;

    окончание аренды: 20 декабря 2022 г.

    2. Цель использования объекта аренды - размещение магазина розничной торговли продуктами питания."

    Если названные условия не будут согласованы, договор аренды не будет считаться заключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

     

    Как изменить существенные условия договора аренды

    Изменить существенные условия договора аренды можно по соглашению сторон на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ или в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

     

     

    1.2. Размер арендной платы

    Вы можете установить размер арендной платы разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Обычно он определяется в твердой величине за всю площадь помещения и (или) за единицу площади, например, за 1 кв. м за определенный период, чаще всего за месяц аренды.

    Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за помещение. Но в договоре вы можете это правило изменить (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Например, можно указать, что помимо арендной платы арендатор обязан вносить плату за пользование частью земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения. В этом случае надо прописать в договоре размер и срок внесения такой платы.

    Также укажите, входят коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

     

    Пример формулировки условия

    Арендная плата составляет 3 000 (три тысячи) руб. за 1 кв. м помещения в месяц. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

     




    См. также: Как арендатору уплачивать коммунальные платежи и нести иные эксплуатационные расходы по договору аренды помещения

     

    Имейте в виду, что арендная плата не может состоять из оплаты одних только коммунальных услуг. Такой договор будет безвозмездным, что противоречит сути аренды. Суд может признать его незаключенным (см. Позицию ВАС РФ).

     

     




    См. также: Как согласовать в договоре условия об оплате




     

    1.2.1. Условие об изменении размера арендной платы

    При составлении долгосрочного договора рекомендуем согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы. Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

    Надо понимать, что для изменения платы недостаточно согласовать условие о том, что стороны могут изменять ее по соглашению сторон. Само по себе такое условие не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).

    Арендодателю лучше добиться включения в договор условия об одностороннем или автоматическом изменении размера арендной платы.

    Одностороннее изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

    При согласовании такого условия в интересах арендатора предложить менее частые изменения или ограничить диапазон увеличения (например, определенным процентом).

     

    Пример условия

    Арендодатель вправе один раз в два года изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на 15%.

     

    Рекомендуем также согласовать порядок изменения.

     

    Пример условия

    О повышении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как это уведомление считается доставленным арендатору (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

     

    Автоматическое изменение цены может происходить и чаще одного раза в год, так как в этом случае не меняется само условие об арендной плате. Все зависит от механизма расчета платы, который вы предусмотрите в договоре. Например, можно указать, что раз в квартал размер арендной платы индексируется с учетом уровня инфляции.

     

     




    См. также:

    В каких случаях можно изменить (уменьшить или увеличить) цену договора и как это сделать

    Как изменить условия договора в одностороннем порядке




     

    2. Срок действия договора

    Часто стороны договора аренды нежилого помещения заключают его на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации договора в Росреестре.

    По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределенный срок. При этом регистрировать договор не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Но такой договор может быть досрочно прекращен любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    При желании договор, заключенный на определенный срок, вы можете дополнить условием о его автоматической пролонгации.

     

     




    См. также:

    Каким может быть срок договора аренды

    Как срок договора аренды недвижимого имущества влияет на необходимость его регистрации

    Как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации




     

    3. Предоставление и возврат помещения

    Опишите в договоре порядок предоставления в аренду и возврата помещения. В частности, определите срок его передачи арендатору. При этом руководствуйтесь общими правилами исчисления сроков.

    Согласуйте состояние помещения, а также перечень имущества и документов, которые должны быть переданы вместе с помещением.

    Не забудьте предусмотреть, каким документом будет подтверждена передача помещения.

     

    3.1. Состояние помещения

    В интересах арендодателя описать в договоре все имеющиеся дефекты конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок. Подписанием договора арендатор подтвердит свою осведомленность относительно состояния арендуемого помещения. В этом случае арендодатель не будет отвечать за недостатки помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

    При наличии недостатков рекомендуем указать в договоре порядок их устранения и распределить соответствующие расходы.

     

    Пример условия

    Помещение требует капитального ремонта после затопления (деформированы и частично отсутствуют потолочные панели, стены подвержены грибковым образованиям, пол требует полной замены).

    Указанный недостаток устраняется силами арендатора. Расходы арендатора по капитальному ремонту засчитываются в счет арендной платы, если смета расходов была согласована с арендодателем.

     

    В договоре вы можете определить, в каком состоянии арендатор должен вернуть помещение (со степенью износа до 30%, полностью отремонтированным, с определенными улучшениями и т.д.). По умолчанию при возврате помещения его состояние должно быть таким же, каким было при передаче в аренду, но с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

    Имейте в виду, что в результате использования помещения арендатором и демонтажа произведенных им улучшений (например, перегородок, сплит-систем) могут остаться повреждения (дыры, потертости и т.д.). Чтобы избежать споров о том, кто должен их устранять, рекомендуем предусмотреть это в договоре.

     

    3.2. Имущество, которое передается вместе с помещением

    Перечислите в договоре:

    1) принадлежности, которые могут понадобиться для полноценного использования помещения в соответствии с условиями договора. Это могут быть:

    сети инженерно-технического обеспечения, например системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;

    ключи, пропуска, позволяющие пройти в помещение и (или) здание, в котором расположено помещение.

    По умолчанию имущество сдается в аренду вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Но лучше, если вы их перечислите в договоре, чтобы избежать споров, должен ли арендодатель передать арендатору конкретное имущество;

    2) оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость;

    3) иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость.

    Не забудьте уточнить, входит ли плата за пользование имуществом в арендную плату. Если нет, то согласуйте размер платы за аренду.

     

    3.3. Документы, относящиеся к помещению и имуществу

    Укажите в договоре:

    перечень документов, которые необходимы для использования помещения и которые передаются вместе с ним. Например, это могут быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, план сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения;

    форму, в которой эти документы передаются (например, оригинал или копия, заверенная арендодателем).

    При необходимости перечень документов, которые должны быть возвращены арендодателю, можно изменить. Например, можно обязать арендатора предоставить отчет об оценке помещения либо исключить из числа возвращаемых документов незаверенные копии.

     

    Нужно ли к договору аренды нежилого помещения прикладывать спецификацию
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12


    написать администратору сайта