КонсультантПлюс. Что нужно знать о праве частной собственности на землю
 Скачать 0.8 Mb.
|
|
Приобрести участок, не находящийся в публичной собственности, можно в силу приобретательной давности, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им не по договору в течение 15 лет. При этом участок должен принадлежать иному лицу на праве собственности или быть бесхозяйным (п. п. 15, 16 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Чтобы возникло право собственности по приобретательной давности, вам нужно обратиться в суд. Если прежний собственник участка известен, подайте иск о признании права собственности, если неизвестен - заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Судебный акт об удовлетворении такого иска или заявления об установлении факта является основанием для регистрации права собственности (п. 2 ст. 59 ЗК РФ, ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 21 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Однако на практике приобрести земельный участок в силу приобретательной давности вряд ли удастся. Если земля не находится в частной собственности или собственности муниципальных образований, то она принадлежит государству (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ), а значит, не является бесхозяйной. А за самовольное занятие земельных участков предусмотрена административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ).
Право собственности на землю возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося (п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ). Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков. Например, при объединении двух земельных участков в один у вас возникнет право собственности на образованный земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образованный участок у них возникает право общей собственности (п. п. 2, 3 ст. 11.6 ЗК РФ). При этом исходные земельные участки прекращают свое существование с даты госрегистрации права собственности на новый (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).
Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием для возникновения права собственности (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К ним можно отнести, например, реорганизацию юридического лица. Если вы являетесь правопреемником реорганизованного юридического лица, то право собственности на принадлежавший ему земельный участок перейдет к вам (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Нет, поскольку решение собрания может быть основанием для возникновения прав только в случаях, предусмотренных законом (пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ). При этом в законе должно быть указано, что собрание вправе принимать решение о возникновении права собственности, а решение должно быть обязательным для всех, кто вправе участвовать в собрании (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, п. 103 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). В настоящее время нет закона, предусматривающего случаи, когда решение собрания является основанием для возникновения права собственности в отношении земельных участков. Но, например, решение собрания может быть необходимо для возникновения права собственности при образовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности путем выдела (п. 2 ст. 13, пп. 2 - 4 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения, ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости). Такое решение не является основанием для возникновения права собственности на вновь образованные участки в смысле пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ. В данной ситуации основанием будут являться действия граждан и юридических лиц (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости - это (п. 1 ст. 432 ГК РФ): 1) предмет договора. Чтобы его согласовать, укажите, какие недвижимые вещи продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ). Проще всего указать кадастровый номер объекта (при его наличии). Обычно этого достаточно, чтобы определить имущество. Но не будет лишним, если вы также включите и другие сведения о недвижимости: адрес, площадь, этажность и др. Взять эти сведения можно из выписки из ЕГРН. Если кадастрового номера еще нет (например, вы заключаете договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), укажите известные вам сведения, которые позволят установить объект. Это может быть, например, его местонахождение и ориентировочная площадь (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
2) цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Обычно указывают стоимость всего объекта или одного квадратного метра; 3) существенные условия по закону или иным правовым актам. Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия. Например, если покупатель приобретает недвижимость в кредит и будет платить в рассрочку, то в договоре также нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ); 4) существенные условия, которые становятся такими по заявлению стороны договора. Если вы с контрагентом не согласовали существенные условия, суд может признать договор незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости - это (п. 1 ст. 432 ГК РФ): 1) предмет договора. Чтобы его согласовать, укажите, какие недвижимые вещи продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ). Проще всего указать кадастровый номер объекта (при его наличии). Обычно этого достаточно, чтобы определить имущество. Но не будет лишним, если вы также включите и другие сведения о недвижимости: адрес, площадь, этажность и др. Взять эти сведения можно из выписки из ЕГРН. Если кадастрового номера еще нет (например, вы заключаете договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), укажите известные вам сведения, которые позволят установить объект. Это может быть, например, его местонахождение и ориентировочная площадь (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
2) цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Обычно указывают стоимость всего объекта или одного квадратного метра; 3) существенные условия по закону или иным правовым актам. Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия. Например, если покупатель приобретает недвижимость в кредит и будет платить в рассрочку, то в договоре также нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ); 4) существенные условия, которые становятся такими по заявлению стороны договора. Если вы с контрагентом не согласовали существенные условия, суд может признать договор незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре аренды недвижимости нужно согласовать не только предмет (условие об объекте аренды), но еще и размер арендной платы. Он является существенным условием для данного договора. Закон прямо это предусматривает для зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора. Обратите внимание, что законодательством для некоторых договоров аренды могут быть предусмотрены иные существенные условия. Кроме того, будут существенными условия по заявлению одной из сторон.
Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике: одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле "один год минус один-два дня". На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев, чтобы точно не ошибиться в расчетах;
"Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения". "Срок аренды нежилого помещения - 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи". один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считают равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Равным году могут посчитать и срок, начало которого приходится на определенную дату, например 25 марта 2022 г., а окончание - на предшествующую дату следующего года - 24 марта 2023 г.
"Договор аренды здания действует с 1 апреля 2022 г. до 31 марта 2023 г.". "Срок аренды здания - один год с момента передачи здания по акту приема-передачи". Учтите, если срок действия вашего договора будет не менее года, а срок аренды меньше года, договор все равно придется регистрировать по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ; условие договора аренды о неопределенном сроке. Чтобы его правильно сформулировать, рекомендуем так и написать, что договор заключен на неопределенный срок, в этом случае договор не нужно регистрировать.
К договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, особенности субаренды недвижимости такие же, как у аренды недвижимости - в числе существенных условий размер арендной платы, а если срок договора год и более, потребуется его госрегистрация. В части условия о сроке для субаренды недвижимости действует общее правило, предусмотренное п. 2 ст. 615 ГК РФ. Учтите, что для передачи недвижимого имущества в субаренду по общему правилу понадобится согласие арендодателя. Исключение - для субаренды земельного участка по общему правилу согласие арендодателя наоборот не требуется, достаточно лишь его уведомить.
Нужные для договора сведения об объекте недвижимости (наименование, индивидуальные характеристики) можно взять из выписки из ЕГРН. Копию выписки вы можете приложить к договору. Рекомендуем получить свежую выписку при оформлении договора и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) документы технического учета (например, технический паспорт БТИ). Выписка содержит актуальные характеристики объекта, а также подтверждает право собственности арендодателя на объект. Оперативно заказать ее можно в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Обратите внимание на особенности описания в договоре будущей недвижимости, например не введенного в эксплуатацию здания. Для его индивидуализации нужно использовать иные документы, в частности проектную документацию, разрешение на строительство.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||