denisleila_ Дипломная работа Проведение оценки земельного участк. Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть
 Скачать 118.26 Kb.
|
 где:б/р - безрисковая ставка; Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).
Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду торговых площадей не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%. Итоговый расчет нормы дохода на инвестиции.
Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал: метод Ринга - прямолинейный возврат капитала; метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции; метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке. В данном случае оценщик использовал метод Ринга. Годовая норма возврата капитала является величиной обратной оставшегося срока службы актива т. е. Rвк= 1/n Расчет ставки капитализации кумулятивным методом приведен ниже в таблице.
В дальнейших расчетах оценщик использовал значение ставки капитализации для единого объекта недвижимости 24,53%. Определение коэффициента капитализации для земли. В виду отсутствия рынка продаж земельных участков коэффициент капитализации определяется методом суммирования. Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10,07 %. («Эксперт», №14(603), апрель 2008 г.) Факторы риска, влияющие на неосвоенный земельный участок
Таким образом, поправку на риск вложения в неосвоенный земельный участок принимаем равной 1,75%. Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле: где:б/р - безрисковая ставка; Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).
Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду земельных участков не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%. Определяем значение процентной ставки.
Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал: метод Ринга - прямолинейный возврат капитала; метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции; метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, то норма возврата капитала может быть принята равной 0. Тогда итоговая ставка капитализации для земельного участка составит: Ккап = 17,19% + 0% = 17,19% После сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической информации, а также проанализировав информацию по данной отрасли, был сделан вывод, что наиболее точным и достоверным является коэффициент капитализации, определенный методом суммирования, поэтому принимаем коэффициент капитализации равный 17,19%. Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. С учетом рассчитанной выше стоимости воспроизводства улучшений и ставки капитализации дохода от улучшений, величина чистого операционного дохода от улучшений определяется как: ЧОДул = Сул x Ккапул = 6 738 785,67 х 0,2453 = 1 653 024,13 руб/год Расчет величины земельной ренты. Величина земельной ренты определяется как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени: ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОДул = 1 820 695,97 -1 653 024,13 = 167 671,84 руб/год Расчет рыночной стоимости земельного участка. С учетом определенной выше величины земельной ренты и коэффициента капитализации дохода от земельного участка, определим рыночную стоимость земельного участка: Сзу = ЧОДзу/Ккапзу = 167 671,84/0,1719 = 975 403,36 рублей Заключение Анализ структуры землепользования большинства российских городов показывает, что городские территории используются крайне неэффективно. Неэффективность использования земли проявляется в занятии наиболее ценных городских земель низкодоходными и неэстетичными промышленными объектами, загрязняющими окружающую среду, вытеснении жилой застройки на окраины городов, утратой исторического облика, возникновения безликого городского ландшафта. В экономическом отношении неэффективность использования земли главным образом проявляется в создании системы землепользования, приводящейк чрезвычайно низкой отдаче земли из-за неадекватности земельных платежей, ни ценности территорий. Такая ситуация сложилась вследствие того, что до недавнего времени регулирование землепользования в городах осуществлялось исключительно административными и градостроительными методами при полном игнорировании экономических методов. В дипломной работе изучены принципы и методы проведения оценки рыночного размера арендной платы за использование земельного участка. Считаем, что данная методика оценки позволит наиболее эффективно распоряжаться земельными ресурсами, получать наибольший доход от сдачи земельных участков в аренду, чем метод продажи права аренды на земельные участки. Применение оценки рыночной арендной платы позволяет получать более высокие поступления от арендной платы для размещения некоммерческих объектов, расположенных на земельных участках площадью более 1000 кв. м. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ рыночная оценка стоимость земля 1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ; 2. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой /Под ред. профессора С.А. Боголюбова,- «Юрайт», Москва-2006г. 3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135 - ФЗ от 29.07.1998г. 4. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности утвержденные постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г. "Об утверждении стандартов оценки". . Международные стандарты оценки шестое издание МКСОИ (TIAVSC) МСО 2003, 2003. - 293с. 4з. РОО «Стандарты», М.: 1997. - 219с. . Грибовский СВ. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт - Петербург, 1997. - 172с. . Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с: ил. . Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., 1997. - 422с. . Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга. 2004. -238с. . Харрисон Генри. Учебное пособие. Пер с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с. . Федотова М.А., Кондратов Г.М., Гинзбург Р.Ф., Костин П.Н. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости. - Астрахань: ГУП «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2003. - 359с. . Коомментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй постатейный. 2-е изд., испр. и доп. / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н.Садиков. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Издательская группа ИНФРА М - НОРМА, 1998. - 800с. . Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под. Ред. В.И. Кошкина - М.: ИКФ «ЭКМОС»,2002.-944с. . Оценка стоимости недвижимости.: Под ред. СВ. Грибовского, Е.Н. Ивановой, Д.С. Львова, О.Е. Медведевой.-М.: «Интерреклама», 2003 г.-693 с. . Л.А. Лейфер и др. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости // Вопросы Оценки №2, 2003год., стр. 52. . Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Джозефа К. Эккерта. Том 2. -М.: РОО, Академия оценки, Стар Интер, 1997.-442 с. . Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие./ Под ред. Д.Б.Арацкого и Л.И. Кошкина - М.: ВШПП, 2003 - 84с. . Оценка земельных ресурсов / Под общей редакцией В. П. Антонова и П. Ф. Лойко - М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364с . ПОзеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. - 424с. . Теория статистики: Учебник/Под ред. Р.А. Шмойловой. - 2-е изд., доп. и перераб. - М.:Финансы и статистика, 1998. - 576с. . Экономика недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Озерова Е.С-С-П.: Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, 2004 г., 389 с. . Еженедельные газеты, журналы по рынку недвижимости: «Квартиры Саратова», «Квадратный метр», «ЧТО. ГДЕ Саратов» и др. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||