denisleila_ Дипломная работа Проведение оценки земельного участк. Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть
 Скачать 118.26 Kb.
|
9.3.1 Расчет рыночной арендной платы затратным подходомОпределение рыночной затратной стоимости инженерной инфраструктуры. При определении рыночной арендной ставки методом затрат на инфраструктуру следует допустить, что рыночная стоимость городского земельного участка, определяемая затратным подходом, равна рыночной затратной стоимости инженерной инфраструктуры. В общем случае рыночная затратная стоимость инженерного обеспечения городской земли должна определяться оценкой стоимости восстановления или замещения всей инженерной инфраструктуры города, находящейся на его балансе. В этом случае базовое ее значение рассчитывается путем деления общей стоимости на площадь поселения и затем дифференцируется по зонам градостроительной ценности. Альтернативный метод предполагает в качестве восстановительной стоимости инженерного обеспечения для тех регионов и поселений, где нет никаких данных, брать стоимость, равную 10…15% от восстановительной (балансовой) стоимости всех зданий, строений и сооружений, находящихся на территории поселения или, если и этого нет, то 8…12% от стоимости планируемого нового строительства на данном участке. Тогда рыночная затратная стоимость инженерного обеспечения составит: СрынзатрСновСнс Таким образом, вместо общей стоимости зданий и строений поселения можно взять стоимость нового строительства, планируемого на данном земельном участке. В соответствии с целевым назначением оцениваемого участка, на нем планируется возведение здания учебного корпуса. Расчет гипотетических улучшений, с учетом количественных характеристик участка, производился оценщиком с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), сборник №32 «Здания учебных заведений, детских садов и яслей» и данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 59 за 2007 год. Аналог был выбран исходя из физических характеристик рассматриваемого участка с учетом требований СНиП и типичной застройки подобного типа в г. Балашове. Описание аналога и расчет его сметной стоимости приведены в Приложении 1. С учетом произведенных расчетов, сметная стоимость нового строительства Снс составила в ценах апреля 2008 г. 6 738 785,67 рубля. Тогда стоимость инженерного обеспечения, необходимого для возведения улучшений, составит: СрынзатрСПВСх рублей Определение срока экономической жизни инженерной инфраструктуры N. Экономическая жизнь любого объекта недвижимости определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход, т.е. экономически целесообразно вносить затраты для поддержания его в работоспособном состоянии. Для различных конструктивных составляющих инженерного обеспечения срок их экономической жизни колеблется от 5 до 40 лет. В среднем, с учетом весового вклада различных типов коммуникаций, характерных для данного вида недвижимости, срок экономической жизни гипотетической инженерной инфраструктуры в рамках данного отчета принимается равной 10 годам. Определение доходной части арендного платежа. Доходная (рентная) часть арендного платежа, который выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом, прямо пропорциональна стоимости имущества, т.е. стоимости существующей инженерной инфраструктуры. Однако на дату оценки на оцениваемом участке подобной инфраструктуры нет, и ее возведение предполагается в рамках строительства учебного корпуса силами арендатора. Таким образом, на дату оценки Срын.затр существующей инфраструктуры равна 0. Тогда Адох также может быть принята равной 0. Определение рыночной арендной ставки затратным подходом. С учетом вышесказанного, выражение для определения рыночной арендной ставки затратным подходом принимает следующий вид: А = Авозв + Адох = Срын.затр/N + 0 = 808 654,28/10 = 80 865,28 рублей/год Итак, рыночная арендная ставка за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная затратным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением: 865 рублей в год Восемьдесят тысяч восемьсот шестьдесят пять рублей в год 9.4 Определение рыночной арендной платы сравнительным подходомИз двух частей арендного платежа (А=Авозв+Адох), т.е. возвратной, компенсирующей затраты на поддержание и развитие городской инфраструктуры, и доходной, вторая его часть или доход на городскую землю как на капитал, «в существенной степени зависит от деловой активности местности, где находится объект аренды, от местоположения объекта в данной местности, от использования объекта и других ценообразующих факторов», и при низком уровне доходов региона (особенно это характерно для провинциальных городков и поселков) или из-за невыгодности месторасположения (окраины больших городов, например) доход от использования земли может и отсутствовать. Тогда арендный платеж будет равен только возвратной его части. При этом собственник земли, не получая доход на свой капитал, не теряет само имущество (инженерную инфраструктуру), поддерживая его в нормальном эксплуатационном состоянии и используя арендную плату для восстановления старого либо создания нового арендопригодного имущества. Таким образом, размер арендного платежа, который равен возвратной (или затратной) его части, является минимально возможным арендным платежом для собственника: Амин = Авозв Если размер арендного платежа меньше этой границы, сдавать землю в аренду для городских властей просто невыгодно, лучше ее продать получать затем налоги. На этом предположении и основан метод, который по содержанию можно отнести в равной степени и к затратному, и к доходному подходам. Но исходя из того, что суть его заключается в сравнении двух альтернативных способов получения землевладельцем выгоды от своего права собственности на земельный участок (продать участок и получать затем налоги - либо сдать участок в долговременную аренду с регулярным получением арендной платы), его относят к сравнительному подходу. Данный метод можно применять только в случаях, когда земельный участок является государственной или муниципальной собственностью. Альтернативные доходы - с одной стороны, от минимальной аренды, а с другой, им эквивалентные, от продажи с последующими земельными налогами - необходимо рассчитать во времени с горизонтом долгосрочной аренды в 10 лет (срок экономической жизни инженерной инфраструктуры), дисконтируя все платы к текущей стоимости на дату оценки. При этом все будущие платы за землю, как налоговые, так и арендные, считаются неизменными и регулярными на протяжении всего срока, т.е. аннуитетными. Тогда все вышесказанное можно выразить формулой:  или  гдеАмин - минимально возможная арендная плата для собственника;- фактор текущей стоимости аннуитета (5-я функция денег);- срок платежа;- ставка дисконтирования; Срын - рыночная стоимость земельного участка; Нз - налог на землю.
Итак, рыночная арендная ставка за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, дом № 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная сравнительным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением: 381 рубль в год Триста восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят один рубль в год |