denisleila_ Дипломная работа Проведение оценки земельного участк. Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть
 Скачать 118.26 Kb.
|
10. Согласование результатов оценкиРанее, различными методами в рамках различных подходов оценщику удалось найти следующие ориентиры рыночной ставки аренды для рассматриваемого земельного участка:
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную ставку. Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости. Целью согласования результатов, полученных различными подходами, является выработка единой стоимостной оценки с учетом преимуществ каждого метода и его максимального приближения к реальным рыночным условиям. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. В общем случае согласованная рыночная стоимость объектов недвижимости представляет собой средневзвешенное значение, определяемое по формуле:  где: V-согласованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.; V1 - стоимость объекта, определенная затратным подходом, руб.; V2 - стоимость объекта, определенная подходом сравнения продаж, руб.; V3 - стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб.; Q1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода; Q2 - средневзвешенное значение достоверности подхода сравнения продаж; Q3 - средневзвешенное значение достоверности доходного подхода. Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления: построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями; найдем сумму баллов каждого подхода; найдем сумму баллов всех используемых подходов; по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах; округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат. на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Результаты согласования суммированы в таблице:
С учетом проведенных расчетов и принятых допущений, плата за право заключения договора аренды земельного участка, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением: 601 рубль в год Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубля Полученная оценка рыночной арендной платы может быть принята во внимание при заключении договора аренды данного земельного участка сроком на 3 года. Согласно п. 26 ФСО №1, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||