denisleila_ Дипломная работа Проведение оценки земельного участк. Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть

• Название: Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть
• Дата: 08.04.2023
• Размер: 118.26 Kb.
• Имя файла: denisleila_ Дипломная работа Проведение оценки земельного участк.docx
• Тип: Диплом; #1045609
• страница: 7 из 11

9. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

9.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

. Выезд Оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

.Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

. Составление и написание Отчета об оценке.

.2 Определение рыночной арендной платы доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Доходный подход включает в себя три метода:

) прямая капитализация дохода;

) метод предполагаемого использования (дисконтирования денежных потоков);

) техника остатка дохода для земли.

Для оцениваемого объекта более всего подходит первый метод - прямой капитализации земельной арендной платы, которая, как регулярный поток доходов, может переводиться в стоимость с помощью ставки капитализации.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Обычно этот метод применяют для определения рыночной стоимости земельного участка - по известной или принятой арендной плате. Но если рыночная стоимость участка уже известна или ее можно определить иным путем, то метод будет пригоден и для обратной задачи - определения рыночной земельной арендной платы:
А = Срын х Ккап
где Срын - рыночная стоимость земельного участка;

Ккап - ставка капитализации.

9.2.1 Расчет рыночной арендной платы доходным подходом

С учетом объема доступных данных по рынку земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе, оценщик принял решение произвести оценку стоимости земельного участка с использованием метода предполагаемого использования. Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

При данном методе в следующей последовательности определяют:

 сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затраты на создание существующих и (или) прогнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

 величину и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

 сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

 ставку дисконтирования, соответствующего уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

 стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником дохода может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При расчете доходов следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Расчет стоимости земельного участка произведен в Приложении 2 к настоящему отчету, рыночная стоимость рассматриваемого участка составила 975 403,36 рублей.

Определение ставки капитализации. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

 метод рыночной экстракции;

 метод с учетом возмещения капитальных затрат;

 метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка земельных участков показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Определение ставки капитализации для земельного участка произведено в Приложении 2 к настоящему отчету. Значение ставки составило 17,19%.

Определение годовой арендной платы. С учетом произведенных выше расчетов рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли, получим значение годовой арендной платы за рассматриваемый участок:
А = Срын х Ккап = 975 403,36 х 17,19% = 167 671,84 рублей

Итак, плата за заключение договора аренды за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная доходным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

672 рубля в год

Сто шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят два рубля
.3 Определение рыночной арендной платы затратным подходом
Затратный подход при оценке земельного участка, а следовательно, и при оценке аренды земельного участка, основан на том, что владелец земельного участка не согласится продать его или отдать в аренду по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений, тем более если передается право пользования, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцем земли.

Затратный подход включает в себя четыре метода :

) выделения или изъятия (с элементами сравнительного подхода);

) определения затрат на освоение или метод разбивки на участки;

) по затратам на инфраструктуру;

) по условиям типовых инвестиционных контрактов.

В рамках данного отчета применен метод по затратам на инфраструктуру. По остальным либо нет никаких исходных данных из-за их неприменения в регионе (методы 2 и 4), либо они пригодны лишь для застроенных участков (метод 1).

С экономической точки зрения структура всякого арендного платежа за сдаваемое в аренду имущество состоит из двух частей: возвратной и доходной, или по другой терминологии - затратной и рентной:

А = Авозв + Адох,
где Авозв - возврат капитала, в данном случае - амортизируемой части имущества (инженерной инфраструктуры), стоимость которой определяется затратным подходом, как восстановительная или стоимость замещения;

Адох - доход на капитал (капиталом в данном случае будет являться денежное выражение рыночной стоимости имущества, сдаваемого в аренду, т.е. земли с улучшениями; под улучшениями городской земли следует здесь в первую очередь понимать всю инфраструктуру города с его инженерными и транспортными сооружениями и проложенными коммуникациями, необходимыми для функционирования зданий и строений, которые находятся или могут появиться на участке).

Первая (возвратная или затратная) часть арендного платежа призвана давать средства для поддержания в жизнеспособном состоянии и воспроизводстве или замещении сдаваемого в аренду имущества, а для земельного участка - амортизируемой его части, т.е. инженерной инфраструктуры (затраты на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, освещения, улично-дорожную сеть и др.).

Размер возвратной части арендного платежа должен зависеть от восстановительной стоимости имущества и быть достаточным для покрытия издержек собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. В простейшем случае (возврат капитала по методу Ринга) он равен частному от деления восстановительной (затратной) стоимости амортизируемой части имущества на срок его экономической жизни:

Авозв = Срын.затр/N
Размер второй (доходной или рентной) части арендного платежа, который выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом, прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его рыночной затратной стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки):
АдохСрынзатр