Экономика. Государственный кадастровый учет
 Скачать 4.29 Mb.
|
|
6. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке Главой 5 ФЗ-218 [2, статьи 35, 36, 36.1, 37, 38 и 39] регламенти- рованы правила внесения в ЕГРН следующих записей: – о наличии возражений в отношении зарегистрированного пра- ва на объект; – невозможности регистрации права без личного участия право- обладателя; – невозможности регистрации перехода, прекращения, ограни- чения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого участка до завершения рассмот- рения судом дела о его изъятии; – наличии правопритязаний и прав требований в отношении за- регистрированного права; – отдельных записей о правообладателе и отдельных дополни- тельных сведений об объекте. Также данной главой установлены правила представления вы- шеуказанных сведений для внесения в ЕГРН и правила уведомления правообладателя о том, что в ЕГРН такие сведения внесены. Правила внесения в ЕГРН записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости [2, статья 35] Основанием для внесения в ЕГРН записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права является заявление лица, право собственности которого зарегистрировано ранее (предшеству- ющего правообладателя). Орган регистрации прав вносит данные Электронный архив УГЛТУ 40 возражения в ЕГРН в течение 5 рабочих дней со дня приема соответ- ствующего заявления. Запись о наличии таких возражений вносится в ЕГРН на 3 месяца. В течение 3 месяцев такая запись погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, по чьему заявлению и была внесена в ЕГРН соответствующая запись. Кроме того, в течение этого срока запись в ЕГРН о наличии воз- ражений может быть погашена и без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистра- тора в следующих случаях: 1) если в орган регистрации прав поступил документ, который подтверждает, что предшествующий правообладатель оспаривает данное право в суде и одновременно в ЕГРН вносится запись о нали- чии заявленного в судебном порядке права требования; 2) если в орган регистрации прав поступило или представлено вступившее в законную силу решение суда о прекращении права или об установлении права иного лица, либо об отказе в прекращении данного права. При этом не имеет значения по требованию какого лица указанное решение принято судом; 3) если зарегистрировано прекращение права в связи с тем, что соответствующий объект прекратил свое существование, в том числе в связи с гибелью, уничтожением такого объекта или образованием из него других объектов. Если в течение этих 3 месяцев предшествующий правооблада- тель не оспорил в суде зарегистрированное право, т. е. в орган реги- страции прав не поступила копия судебного акта, свидетельствующая о том, что судом принято к рассмотрению заявление (поступить дан- ная копия может из суда либо может быть представлена предшеству- ющим правообладателем), то по истечении 3 месяцев такая запись погашается без заявлений по решению госрегистратора. Более того, запись о наличии возражений погашается без заявления на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи. В главе 5 ФЗ-218 прописаны случаи, когда заявление о наличии возражений в отношении зарегистрированного права не рассматрива- ется, а возвращается предшествующему правообладателю, который обратился с таким заявлением. Осуществляется это в следующих слу- чаях [2]: – если запись в ЕГРН была погашена ранее на основании заяв- ления предшествующего правообладателя (независимо от того, сколько времени прошло с момента внесения и погашения такой Электронный архив УГЛТУ 41 записи, а также от наличия записи о регистрации перехода дан- ного права); – если запись в ЕГРН была погашена ранее на основании всту- пившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от того, сколько времени прошло с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о регистрации перехода данного права); – если предшествующий правообладатель подал заявление по- вторно в течение 3 месяцев со дня внесения в ЕГРН по его заяв- лению записи о наличии возражения в отношении того же заре- гистрированного права на тот же объект; – если предшествующий правообладатель представил заявление повторно по истечении 3 месяцев со дня внесения в ЕГРН по его заявлению записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект и ее погаше- ния (независимо от того, оспорил он зарегистрированное право в суде или нет); – если предшествующий правообладатель представил заявление повторно в течение или по истечении 3 месяцев со дня внесения в ЕГРН по его заявлению записи о наличии возражения в отно- шении того же зарегистрированного права на тот же объект и ее погашения в связи с регистрацией права на этот объект нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда; – если предшествующий правообладатель представил заявление повторно в течение или по истечении 3 месяцев со дня внесения в ЕГРН по его заявлению записи о наличии возражения в отно- шении того же зарегистрированного права на тот же объект и ее погашения в связи с поступлением вступившего в законную силу решения суда об отказе в прекращении данного права. Орган регистрации прав в этом случае должен уведомить пред- шествующего правообладателя в течение 5 рабочих дней о том, что его заявление возвращено без рассмотрения с указанием причины возврата. Если запись в ЕГРН о наличии возражений погашена в связи с прекращением существования объекта и образованием из него дру- гих объектов, право на эти объекты зарегистрировано, и оно не оспо- рено в суде, то предшествующий правообладатель объекта, прекра- тившего существование, вправе подать заявление о наличии возраже- ний в отношении зарегистрированного права на уже образованные Электронный архив УГЛТУ 42 объекты. Соответствующие записи подлежат внесению в ЕГРН. Тот факт, что в ЕГРН содержится запись о наличии возражения в отноше- нии зарегистрированного права на объект, не является основанием для приостановления или отказа в регистрации права на него (при от- сутствии иных оснований для отрицательного решения). Согласно ФЗ-218 собственник объекта недвижимости, чье право содержится в ЕГРН, или его законный представитель вправе обра- титься в орган регистрации прав с заявлением о невозможности реги- страции перехода, прекращения, ограничения права или обременения такого объекта без его личного участия. В течение 5 рабочих дней со дня приема органом регистрации данного заявления в ЕГРН вно- сится запись о заявлении о невозможности регистрации [2]. Запись в ЕГРН о заявлении о невозможности регистрации пога- шается на основании: 1) решения регистратора прав (без заявления собственника или его представителя) в случае регистрации перехода либо прекращения права данного собственника при его личном участии. Запись погаша- ется одновременно с осуществлением такой регистрации. 2) заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее представленного заявления о невозможности реги- страции; 3) вступившего в законную силу судебного акта. Федеральным законом 218 в отношении зарегистрированного права на земельный участок земель сельскохозяйственного назначе- ния предусмотрено внесение в ЕГРН записи о невозможности гос- регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обреме- нения до завершения судебного процесса, если судом рассматрива- ется дело об изъятии такого участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием с нарушением законо- дательства РФ. Вносится такая запись в ЕГРН на основании заяв- ления, поданного уполномоченным исполнительным органом, осу- ществляющим земельный надзор, а также материалов, которые подтверждают не устранение правонарушений, связанных неисполь- зованием участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства. Соответствующая запись подлежит внесению в ЕГРН в течение 5 рабочих дней со дня приема соответ- ствующего заявления. Такая запись погашается: – на основании обращения органа исполнительной власти субъ- екта и судебного акта об отказе в изъятии земельного участка в связи с указанными выше нарушениями; Электронный архив УГЛТУ 43 – одновременно с регистрацией перехода права собственности на данный участок лица, который приобрел этот участок на публич- ных торгах либо регистрацией права собственности субъекта или му- ниципального образования; – на основании заявления любого заинтересованного лица и вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой запи- си. Правила внесения в ЕГРН записей о наличии правопритязаний, прав требований в отношении зарегистрированного права [ статья 37 ФЗ-218] Когда в орган регистрации прав поступает заявление о реги- страции права, ограничения права или обременения объекта либо сделки с объектом в ЕГРН вносится запись об этом заявлении, кото- рая указывает на существование правопритязания в отношении такого объекта. Если право оспаривается в судебном порядке, в ЕГРН вно- сится запись о том, что в отношении такого права заявлено право тре- бования со стороны конкретного лица. Правила внесения в ЕГРН отдельных записей о правообладателе и отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости [2, статья 38] В отношении правообладателя объекта недвижимости ФЗ-218 предусматривает внесение в ЕГРН следующих отдельных записей [9]: 1) об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право зарегистриро- вано, а также с лицом, в пользу которого зарегистрировано ограниче- ние права и обременение объекта. Такая запись вносится в ЕГРН на основании заявления о внесении этих сведений, поданного соб- ственником (при наличии сведений о праве этого собственника в ЕГРН) или его законным представителем в течение 3 рабочих дней со дня приема соответствующего заявления; 2) о признании граждан недееспособными или ограниченно дее- способными, о проживающих в жилом помещении членах семьи соб- ственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечи- тельством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника жилого помещения, оставшихся без попечения родителей. Такие записи вносятся в ЕГРН также в срок не более 3 рабочих дней с мо- мента поступления данных сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Электронный архив УГЛТУ 44 Такие дополнительные сведения об объекте, как назначение единого недвижимого комплекса и назначение предприятия как иму- щественного комплекса соответствующих объектов подлежат внесе- нию в ЕГРН на основании заявления собственника объекта (при наличии сведений о его праве в ЕГРН) либо его представителя о вне- сении этих сведений в срок не более 5 рабочих дней. При регистрации сделки или прав на основании сделки, которая совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, юридического лица, органа госвласти или органа местного само- управления, при этом такая сделка не является ничтожной, в ЕГРН вносится соответствующая запись одновременно с регистраций права. Орган регистрации прав при внесении в ЕГРН вышеуказанных сведений в уведомительном порядке обязан сообщить правообладате- лям объекта о внесении соответствующих записей в течение 5 рабо- чих дней. 7. Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество Статьей 40 ФЗ-218 закреплено положение о том, что кадастро- вый учет и регистрация прав на созданные здания, сооружения, на объекты незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, осуществляются одновременно с ГКУ и (или) реги- страцией права заявителя на такой земельный участок (рис. 12) [9]. Государственная регистрация прав на созданные здания, соору- жения осуществляется также в случае, если на момент государствен- ной регистрации прав на созданные здания, сооружения истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земель- ным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек (рис. 13) [9]. В статье оговорена возможность одновременного осуществле- ния кадастрового учета и регистрации права собственности на ОН: – в ЕГРН не зарегистрировано право на ЗУ, на котором распо- ложен ОКС; Электронный архив УГЛТУ 45 – все помещения в созданных зданиях, сооружениях, в том чис- ле относящихся к имуществу общего пользования; машино-мест в со- зданных зданиях, сооружениях; – срок действия договора аренды или безвозмездного пользова- ния ЗУ истёк, но ввод объектов в эксплуатацию не осуществлён в пе- риод его действия. Рис. 12. Основания для учета и регистрации созданных зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства Рис. 13. Основания для ГКУ и ГР созданных зданий, сооружений и ОНС [2, ст.10], [9] Как и прежде, при осуществлении ГКУ многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. Электронный архив УГЛТУ 46 При снятии с кадастрового учета и (или) регистрации прекраще- ния прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существо- вания одновременно осуществляются снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких зданиях, сооружениях. Снятие с кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существо- вания проводится одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него. В статье 41 ФЗ-218 перечислены основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости [2]. При образовании ОН в результате раздела, объединения, пере- планировки помещений одновременно осуществляется: – ГКУ и ГРП в отношении всех образуемых ОН; – прекращение права на здание (без снятия его с учета) при осуществлении ГРП одновременно на все помещения или машино- места в здании, сооружении либо на одно или на несколько помеще- ний или машино-мест в здании, сооружении; – снятие с учёта и регистрация прекращения прав на исходные ОН – при учёте и регистрации прав на все образованные ОН; – учет измененных ЗУ в результате выдела доли в натуре в счёт доли в праве общей собственности или раздела ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности – при учёте и регистрации прав на образованные ЗУ (рис. 14) [9]. Рис. 14. Схема проведения ГКУ и РП при образовании ОН Электронный архив УГЛТУ 47 Так, например, при объединении объектов недвижимости, нахо- дящихся в собственности разных лиц, необходимо соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности; при разделе – соглашение о разделе объекта недвижимости; при выде- ле – соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности либо заверенная копия протокола общего собрания участников доле- вой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые зе- мельные участки (в случае образования земельного участка на осно- вании решения общего собрания участников долевой собственности); при перераспределении – соглашение или решение о перераспределе- нии земельных участков. Учёт и регистрация образованных ОН осуществляются на основании: – проекта межевания территории или схемы расположения ЗУ на КПТ, если в соответствии с требованиями ЗК РФ образование ЗУ допускается исключительно при наличии таких утверждённых до- кументов и в соответствии с ними; – письменного согласия третьих лиц на образование ОН, если такое согласие на образование является обязательным в соответствии с законом; – правоустанавливающего документа на исходный или изме- ненный ОН, если право на такой ОН не зарегистрировано в ЕГРН. Нововведением является то, что отсутствие государственной ре- гистрации права в ЕГРН на исходный объект недвижимости не явля- ется препятствием для осуществления регистрации прав на образуе- мые из него объекты недвижимости. Предусмотрено, что кадастровый учет и регистрация права соб- ственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жи- лом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются. Если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка не осуществлена государственная регистра- ция вещного права, орган регистрации прав снимает такой земельный участок с ГКУ, за исключением образуемых при выполнении ком- плексных кадастровых работ земельных участков, занятых площа- дями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, вод- ными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования. Электронный архив УГЛТУ 48 В соответствии с ФЗ-218 уточнение местоположения границ ЗУ допускается в случаях [2]: – отсутствия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ ЗУ; – при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН, в том числе реестровой ошибки, о местоположении границ ЗУ; – если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ ЗУ определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назна- чения; – если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой- либо характерной точки границ ЗУ не позволяют однозначно опре- делить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки). Если часть земельного участка, здания, сооружения была обра- зована и поставлена на ГКУ с целью возложения обременения на нее, в случае государственной регистрации прекращения обременения без соответствующего заявления одновременно осуществляется снятие указанной части с учета. Аналогичные нормы содержатся в ФЗ-218 в отношении части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории. Особенности осуществления ГКУ и регистрации прав в отноше- нии единого недвижимого комплекса и предприятия как имуществен- ного комплекса ГКУ и регистрация права собственности на единый недвижи- мый комплекс осуществляются: 1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена экс- плуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса; 2) в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их соб- ственника. Государственная регистрация права собственности на предприя- тие как имущественный комплекс осуществляется после ГКУ и реги- страции прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Электронный архив УГЛТУ 49 Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государ- ственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия. Закон о ЕГРН регулирует особенности осуществления регист- рации [2]: 1) договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строи- тельства; 2) права собственности гражданина на ЗУ, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или ИЖС; 3) прав на ЗУ из земель с/х назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ; 4) прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа; 5) при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него; 6) сервитута; 7) прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом; 8) прав и (или) ГКУ при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд; 9) прекращения права собственности на ЗУ или земельную долю вследствие отказа от права собственности; 10) прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него; 11) аренды недвижимого имущества, найма жилого помеще- ния, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного на- следия; 12) прав на недвижимое имущество на основании решения суда [2]. К 5 пункту стоит напомнить обучающемуся, что в России суще- ствует два вида ипотеки: договорная ипотека и ипотека в силу закона (легальная). Электронный архив УГЛТУ 50 Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоря- жения этим имуществом. Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредито- ром, при котором кредитор в случае неисполнения должником обяза- тельства может получить удовлетворение за счет заложенного иму- щества (преимущество перед другими кредиторами), в том числе при изъятиях, предусмотренных п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ [1]. Другими словами, залог, например объекта недвижимого имущества, подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества. Договорная ипотека возникает по воле сторон, на основании за- ключенного между ними договора об ипотеке. Ипотека в силу закона – это способ возникновения ипотечного обязательства, предусматривающий установление федеральным зако- ном обстоятельств, входящих в юридический состав, на основании которого устанавливается ипотека. Законная или принудительная ипотека, в отличие от договор- ной, не зависит от воли сторон. Залог в силу закона появляется там и тогда, где закон предписал, что некое обязательство будет обеспе- чиваться залогом определенного имущества при наступлении опреде- ленного юридического факта. Случаи возникновения законной (легальной, принудительной) ипотеки [1]: – земельный участок, на котором с использованием кредит- ных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, при- обретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на при- обретенные, построенные или строящиеся здания или сооружения, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (1, ст. 64.2); – в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегист- рирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строи- тельства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (1, ст. 76); Электронный архив УГЛТУ 51 – ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку [1, ст. ст. 488 и 489]. При этом ипотека, установленная в силу закона по данным основаниям, может быть отменена соглашением сторон (диспозитивный залог); – при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространя- ется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено догово- ром об ипотеке (1, ст. 65); – жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военно- служащих, предоставленных по договору целевого жилищного зай- ма в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспе- чения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (1, п. 4 ст. 77); – жилой дом или квартира, приобретенные полностью или час- тично за счет кредита банка или иной кредитной организации, нахо- дятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (1, п. 1 ст. 77); – при передаче под выплату ренты земельного участка или дру- гого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обяза- тельства плательщика ренты приобретает право залога на это имуще- ство (п. 1 ст. 587) [1]. Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Воз- никновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона |