Экономика. Государственный кадастровый учет
 Скачать 4.29 Mb.
|
|
10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Государственный регистратор прав Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения прав и обременения недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения) [2, п. 6 ст.]. Государственный регистратор прав является федеральным госу- дарственным гражданским служащим, должностным лицом органа регистрации прав, наделенным государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государ- ственной регистрации прав (согласно п. 1 ст. 64) [2]. Орган регистрации прав формирует экзаменационную комиссию по приему экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к государственным регистраторам прав. С государственным регистра- тором прав заключается срочный служебный контракт [26]. Электронный архив УГЛТУ 72 Сведения о государственных регистраторах прав вносятся в ре- естр государственных регистраторов прав. Порядок ведения и состав сведений такого реестра устанавливаются органом нормативно-право- вого регулирования. Вмешательство в деятельность государственного регистратора прав лиц, не имеющих специальных полномочий, установленных фе- деральным законом, не допускается. Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных 218-ФЗ, правилами ведения Единого го- сударственного реестра недвижимости, иными нормативными право- выми актами Российской Федерации, представленными на рис. 19 [9]. Рис. 19. Виды ответственности Росреестра за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных 218-ФЗ Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего испол- нения органом регистрации прав полномочий, установленных насто- ящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации. Орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании свидетельства о праве на наследство, свидетельства о пра- ве собственности на долю в общем имуществе супругов, признанных судом недействительными, либо на основании нотариально удосто- веренной сделки, которая признана судом недействительной или Электронный архив УГЛТУ 73 в отношении которой судом применены последствия недействитель- ности ничтожной сделки. При компенсации Российской Федерацией ущерба, причиненно- го личности или имуществу гражданина либо имуществу юридиче- ского лица правомерными действиями, за исключением случая, ука- занного в ч. 3 ст. 66 ФЗ -218, орган регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федера- цией сумм [2]: 1) к органу государственной власти или органу местного само- управления, если такие убытки возникли в результате признания су- дом незаконным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления; 2) к лицу, выполнившему кадастровые работы, если такие убыт- ки возникли в результате реестровой ошибки и предоставления этим лицом недостоверных данных и документов для внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недви- жимости; 3) к иному физическому лицу или юридическому лицу, неза- конные действия которых привели к возникновению таких убытков (рис. 20) [9]. Рис. 20. Перечень распределения ответственности по возможным убыткам, причиненным при регистрации недвижимости Электронный архив УГЛТУ 74 Существует несколько видов ответственности, которую несет государственный регистратор прав (рис. 21). Рис. 21. Виды ответственности регистратора Государственный регистратор прав обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными дейст- виями. Прокомментируем как получают компенсацию за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижи- мости. Физическое лицо – собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не завися- щим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо – добросовестный приобре- татель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение. Однократная компенсация указанным лицам производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причинен- ного в результате утраты указанного выше имущества, если в соот- ветствии с этим решением суда взыскание по исполнительному доку- менту прекращено в порядке, установленном законодательством Рос- сийской Федерации об исполнительном производстве, в случае: 1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть Электронный архив УГЛТУ 75 реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства; 2) внесения записи об исключении юридического лица (долж- ника-организации) из единого государственного реестра юридиче- ских лиц. 11. Заключительные и переходные положения по проведению регистрации прав на объекты недвижимости после 2017 г. В ФЗ-218 представлены «переходные положения» до полного введения всех положений данного закона в России. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О госу- дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государ- ственной регистрации прав), признаются юридически действитель- ными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистра- ция таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государ- ственного регистратора прав при поступлении от органов госу- дарственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федераль- ными законами (рис. 22) [9]. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные выше, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совер- шенной после дня вступления в силу Федерального закона 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установ- лено Гражданским кодексом Российской Федерации и ФЗ-218. Заявление о государственной регистрации прав на объект не- движимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим Электронный архив УГЛТУ 76 сделку, на основании которой осуществляется государственная реги- страция перехода таких прав, их ограничение и обременение указан- ных объектов недвижимости. Рис. 22. Признание ранее возникших прав и прав, возникающих в силу ФЗ-218 Технический учет или государственный учет объектов недви- жимости признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав услов- ные номера, также считаются ранее учтенными объектами недвижи- мости. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном (РУ) объекте недвижимости (ОН), в том числе при поступлении запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о пре- доставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня получения им запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недви- жимости в ЕГРН на основании (рис. 23) [9]: 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтен- ном объекте недвижимости; Электронный архив УГЛТУ 77 2) документа, устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистра- ции прав; 3) документов, подтверждающих ранее осуществленный госу- дарственный учет указанного объекта недвижимости или государ- ственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправле- ния либо органами и организациями по государственному техниче- скому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистра- ции прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтен- ном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в рас- поряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости. Рис. 23. Внесение сведений о РУ ОН Органы государственной власти, органы местного самоуправле- ния, органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в Рос- реестр по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии доку- ментов о соответствующем объекте недвижимого имущества в тече- ние трех рабочих дней со дня получения такого запроса. Электронный архив УГЛТУ 78 В течение пяти рабочих дней со дня включения в ЕГРН доку- ментов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости орган ре- гистрации прав выдает или направляет лицу, обратившемуся с запро- сом о предоставлении сведений, без взимания дополнительной платы или лицу, обратившемуся с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, выписку из ЕГРН об объекте не- движимости: 1) в форме документа, указанного в запросе о предоставлении сведений или межведомственном запросе, если ранее на основании этих запросов органом регистрации прав выданы или направлены уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений об объ- екте недвижимости; 2) в форме документа, указанного в соответствующем заявле- нии, если сведения в отношении такого объекта недвижимости внесе- ны при рассмотрении заявления о внесении сведений о ранее учтен- ных объектах недвижимости либо если ранее на основании заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости приня- то решение об отказе во внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в связи с отсутствием в представленных заявителем документах необходимых сведений и если сведения в отношении та- кого объекта недвижимости внесены при поступлении в орган реги- страции прав по его запросам документов, представленных соответ- ствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами или организациями по государствен- ному техническому учету и (или) технической инвентаризации. Росреестр принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в ЕГРН в случаях, пред- ставленных на рис. 24 [9]. Сведения об объектах недвижимости, права на которые возник- ли до дня вступления в силу 122-ФЗ и не прекращены и государ- ственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ЕГРН по правилам (в соответствии со ст. 69 ФЗ-218) для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. В случае, если в ЕГРН в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным ОКС отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости или о вещных правах на зе- мельные участки, на которых расположены такие объекты недвижи- мости, орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления Электронный архив УГЛТУ 79 городских, сельских поселений, городских округов, а если такие объекты недвижимости находятся на межселенных территориях, – в органы местного самоуправления муниципальных районов или, если такие объекты недвижимости находятся на территориях субъек- тов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, – в уполномоченные органы госу- дарственной власти соответствующего субъекта Российской Федера- ции – города федерального значения. Описанные выше правила не применяются к зданиям, сооруже- ниям, если осуществлена государственная регистрация права соб- ственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком зда- нии, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в этом многоквартирном доме. Рис. 24. Причины отказа внесения сведений в ЕГРН по РУ ОН Росреестр снимает с учета часть земельного участка, сведения о которой внесены до 1 января 2013 года в связи с наличием на соот- ветствующем земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в случае: снятия с государственного Электронный архив УГЛТУ 80 кадастрового учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с прекращением их существования; внесения в ЕГРН сведений об описании местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке. Орган регистрации прав снимает с государственного кадастро- вого учета часть помещения, сведения о которой внесены в ЕГРН до дня вступления в силу ФЗ-218, в случае: 1) снятия с государственного кадастрового учета соответствую- щего помещения или здания, сооружения, в котором расположено помещение, в связи с прекращением их существования; 2) прекращения прав на такую часть помещения (рис. 25) [9]. Рис. 25. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, госу- дарственным или муниципальным учреждением либо унитарным Электронный архив УГЛТУ 81 предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строи- тельство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в госу- дарственной или муниципальной собственности, объекта недвижи- мости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта не- движимости при наличии подписанного сторонами документа, под- тверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объ- екта недвижимости, предусмотренным данным документом. Росреестр в соответствии с установленными правилами ведения ЕГРН снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государ- ственном реестре недвижимости. До 1 марта 2018 года основаниями для государственного ка- дастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или со- зданный на земельном участке, предназначенном для индивидуаль- ного жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназна- ченном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являлись только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоуста- навливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не заре- гистрировано право заявителя на земельный участок, на котором рас- положены указанные объекты индивидуального жилищного строи- тельства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жи- лищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком ка- дастровых работ разрешения на строительство и проектной докумен- тации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо деклара- ции об объекте недвижимости [2]. В срок до 2020 года документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государ- ственной регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе Электронный архив УГЛТУ 82 земельные участки, относящиеся к имуществу Вооруженных сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций, имуществу органов федеральной службы безопасности, и содержащим описание такого объекта не- движимости, на основании которого сведения об объекте недвижимо- сти указываются в техническом плане или межевом плане, является декларация о таком объекте недвижимости (рис. 26) [9]. Рис. 26. Документы основания для ГКУ и ГРП в переходный период Данные особенности применяются при осуществлении государ- ственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные до дня вступления в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 де- кабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной соб- ственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Фе- дерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен- ность». В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижи- мого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением Электронный архив УГЛТУ 83 сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указыва- ются в техническом плане также на основании представленного за- казчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года. В случае отсутствия разрешения на строительство, на объект не- завершенного строительства, проектной документации на объект не- завершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижи- мого имущества, изготовленного до 1 января 2013 года. В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижи- мого имущества сведения о помещении, машино-месте, за исключе- нием сведений о местоположении таких объектов недвижимого иму- щества в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части зда- ния или сооружения и его площади, указываются в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, машино-места, изготовлен- ного до 1 января 2013 года, или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором располо- жено помещение или машино-место. В указанных случаях сведения о здании, сооружении, помеще- нии, машино-месте (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на земельном участке и об их площади, о пло- щади застройки, сведений о площади и местоположении помеще- ния, машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в техническом плане также на основании утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующих объектов. В случае, если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством о градостроительной деятельности не предусматривалось представле- ние технического плана объекта недвижимости, сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте (за исключением сведений Электронный архив УГЛТУ 84 о местоположении здания, сооружения на земельном участке, об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположе- нии помещения или машино-места в пределах этажа здания или со- оружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в тех- ническом плане также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Федеральный закон 218 вступил в силу с 1 января 2017 года, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федераль- ного закона. Часть 4 статьи 66 (при компенсации РФ ущерба, причи- ненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юр. лица правомерными действиями (за исключением убытков, при- чиненных в результате ГРП на основании признанных судом недей- ствительными свидетельств либо на основании нотариально удо- стоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействитель- ности ничтожной сделки), ОРП имеет право регрессного требова- ния в размере возмещенных РФ сумм) и статья 68 (компенсация за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН) настоящего Феде- рального закона вступают в силу с 1 января 2020 года [2]. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона све- дения Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще- ство и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижи- мости считаются сведениями, содержащимися в Едином государ- ственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения. Временный характер сведений государственного кадастра не- движимости об образованных объектах недвижимости, предусмот- ренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект не- движимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находя- щийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, ис- ключаются из ЕГРН в порядке, предусмотренном порядком ведения ЕГРН. Образование новых объектов недвижимости из объекта не- движимости, внесенные в ЕГРН сведения о котором носят временный характер, не допускается. Электронный архив УГЛТУ 85 В течение срока действия временного характера внесенных в ЕГРН сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из ЕГРН по заявлению соб- ственника объекта недвижимости или собственников объектов не- движимости, в результате преобразования которых был образован та- кой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная соб- ственность на которые не разграничена, исключение из ЕГРН сведе- ний о соответствующих земельных участках осуществляется по заяв- лению представителя, уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления. Электронный архив УГЛТУ |