І. В. СпасибоФатєєвої, В. Л. Яроцького
 Скачать 4.59 Mb.
|
|
§ 4. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди Окремим різновидом договору найму (оренди) є найм будівлі або іншої капітальної споруди, що обумовлено специфікою його предмета. За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окре- мої частини) одна сторона (наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні (наймачеві) будівлю, іншу капітальну споруду або їх окрему частину в користування за плату на певний строк. У разі неврегулювання певних відносин, що випливають з договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (далі — будівлі), у договорі або спеціальними нормами ЦК та іншими актами цивільного законодавства до них застосовуються загальні положення про найм (глава 58 ЦК). Договір найму будівлі є відплатним та двостороннім. Він може бути консенсуальним або реальним. Сторонами договору найму будівлі є наймодавець та наймач. Най- модавцем може бути власник будівлі або особа, якій належать майно- ві права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник цивільних від- носин, а також особа, уповноважена на укладення договору найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предмета цього до- говору, наймачем, як правило, є суб’єкт підприємницької діяльності. Договір найму будівлі вважається укладеним з моменту, коли сто- рони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, якщо момент укладення договору не пов’язаний з передачею будівлі наймачу. У зв’язку з тим, що законом не встановлено спеціальних іс- тотних умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умовою останнього (крім ініціативних) є предмет договору. Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства від- сутнє визначення понять «будівля» та «капітальна споруда». У Дер- жавному класифікаторі будівель подається таке їх визначення: спору- ди — це будівельні системи, пов’язані із землею, які створені з будівель- них матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в резуль- таті виконання різних будівельно-монтажних робіт 1 ; будівлі –це спо- 1 Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 [Електронний ре- сурс] : затв. наказом Держстандарту України від 17 серп. 2000 р. № 507 // Про- грамний продукт «Нормативні акти України». – Версії 8.4.0.0. Режим доступу: www.nau.kiev.ua. 295 Глава 40. Договір найму (оренди) руди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або під- земні приміщення, призначенні для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів 1 Отже, за змістом предмет договору найму будівлі є вужчім, ніж такий об’єкт цивільних прав, як нерухоме майно (нерухомість). По- перше, самостійним предметом цього договору не є така складова нерухомості, як земельна ділянка. Остання у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, розглядається як приналежність будівлі або іншої капітальної споруди, що виступає предметом договору найму. По-друге, не будь-яка так звана рукотворна нерухомість, а тільки такий її різновид, як будівля або інша капітальна споруда (їх окремі частини), можуть бути предметом договору найму, який регулюється § 4 глави 58 ЦК. По-третє, не є предметом цього договору будівлі або інші капі- тальні споруди житлового призначення (житлові будинки). Хоча жит- ловий будинок й є будівлею капітального типу (ст. 380 ЦК), але корис- тування ним здійснюється на підставі договору найму (оренди) житла (глава 59 ЦК). Вилучення будівель житлового призначення з переліку об’єктів, які можуть бути предметом договору найму будівлі, має важ- ливе юридичне значення. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення та державної реєстрації договорів найму будівлі та найму (оренди) житла (статті 793, 794 та 811). Виходячи зі змісту ст. 376 ЦК, самочинне будівництво не може бути предметом договору найму будівлі, тому що на цей об’єкт не набува- ється право власності. Не включаються у поняття «будівля» тимчасові споруди, які підлягають знесенню після виконання свого функціональ- ного призначення. Це обумовлено, по-перше, тим, що тимчасові будо- ви призначені для задоволення певних потреб (проживання робітників, розміщення матеріалів, устаткування тощо) протягом обмеженого періоду часу. По-друге, такі споруди, як правило, не мають ознак капі- тального будівництва, зокрема, у них відсутній фундамент, укріплений у землю. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається влас- ником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Отже, зазвичай незавершене будівництво не вважається самостійним об’єктом, щодо якого можуть укладатися цивільно-правові договори. Однак 15 грудня 2005 р. було внесено зміни 1 Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 [Електронний ресурс] : затв. наказом Держстандарту України від 17 серп. 2000 р. № 507 // Програмний про- дукт «Нормативні акти України». – Версії 8.4.0.0. Режим доступу: www.nau.kiev.ua. 296 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування до ст. 331 ЦК, відповідно до яких у разі необхідності особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухо- ме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що міс- тять опис об’єкта незавершеного будівництва. Будівля або інша капітальна споруда, що є предметом договору найму, може бути визначена через такі ознаки. Будівля (капітальна споруда) — це нерухоме майно капітального типу, прийняте до екс- плуатації (у певних випадках незавершене будівництво) та призначене для нежилих цілей. Будівлі та споруди, будучи єдиним об’єктом права, мають складну внутрішню структуру, частини, що їх становлять. Внутрішньою час- тиною будівлі є приміщення. Приміщення як окрема частина будівлі може бути також предметом договору найму будівлі. Будівля як нерухомість має певну супроводжувальну документацію, у якій визначається її функціональне призначення, план, розташуван- ня на земельній ділянці тощо. Супроводжувальні документи переда- ються наймачу разом з будівлею для ефективного використання об’єкта за призначенням. Обчислення строку договору найму, як правило, починається з мо- менту передання наймачеві предмета договору. За домовленістю сторін у договорі може бути визначений інший момент, з якого починає об- числюватися строк його дії. Передання наймачеві предмета договору оформлюється відповід- ним документом, яким, як правило, є акт приймання-передачі. Цей акт підписується наймодавцем та наймачем. Таким же чином оформлю- ється й припинення договору найму будівлі, а саме — сторони склада- ють та підписують акт про повернення наймодавцю предмета догово- ру найму. В акті засвідчується стан, у якому будівля передавалася од- нією стороною іншій. У зв’язку з неможливістю встановлення факту передачі нерухомого майна (воно фізично не може бути переміщене) саме дата підписання акта приймання-передачі вважається моментом передання цього об’єкта. Момент же передання будівлі за договором найму має важливе правове значення, тому що саме з ним пов’язуються такі наслідки, як початок та закінчення строку договору найму. Переданню будівлі може передувати певна процедура: її огляд, перевірка тощо. Перевірка стану будівлі та відповідності її умовам 297 Глава 40. Договір найму (оренди) договору найму і призначенню будівлі є обов’язком наймача (ч. 3 ст. 767 ЦК). У разі невиконання цього обов’язку наймачем вважається, що будівля передана йому в належному стані. Акт не тільки визначає момент (дату) передачі об’єкта найму, а й містить певні характеристики останнього, зокрема технічний та сані- тарний стан будівлі. Ці характеристики мають істотне значення при вирішенні питання про належний стан будівлі при її поверненні най- модавцеві по закінченні строку договору. Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору найму будівлі. Розмір плати за користування будівлею визначається на підставі амортизаційних відрахувань за основними фондами. При цьому враховуються також такі чинники, як територія розташування об’єкта, призначення його для певних видів діяльності, технічні харак- теристики тощо. Якщо плата за користування будівлею не визначена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьому роз- мір плати за користування визначається відповідно до загальних пра- вил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або органами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 20 листопада 2003 р. № 1787 1 органи місцевого самовря- дування можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 кв. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за ко- ристування будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається виходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК). Плата за користування будівлею складається з двох частин. По- перше, це плата за користування власне будівлею. По-друге, плата за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Недодержання вимоги за- кону щодо оформлення договору в письмовій формі тягне за собою правові наслідки, передбачені ст. 218 ЦК. У разі укладення договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини стро- ком на три роки і більше він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК договір найму даних об’єктів є вчиненим з моменту його державної 1 Офіц. вісн. України. – 2003. – № 47. – Ст. 2432. 298 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування реєстрації. Така реєстрація здійснюється нотаріусами шляхом внесен- ня запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договорів. Державна реєстрація договору найму будівлі може здійснюватися лише при наявності попередньої державної реє- страції прав на цей об’єкт. Зміст договору найму будівлі становлять умови про права та обов’язки сторін. У ЦК відсутні спеціальні норми, що регулюють пра- ва та обов’язки наймодавця і наймача за договором найму будівлі. Отже, зміст цього договору становлять загальні права та обов’язки сторін за договором найму (оренди). До основних обов’язків наймодавця належить обов’язок виконан- ня договору найму, що полягає у наданні наймачеві будівлі у тимчасо- ве користування у стані, який відповідає умовам договору найму та призначенню будівлі. ЦК передбачає особливий порядок передання будівлі наймачеві. Акт передачі включає підписання відповідного до- кумента (акта) та надання супроводжувальних об’єкт документів. У разі припинення договору найму наймодавець зобов’язаний прий- няти будівлю від наймача, підписавши відповідний документ (акт) про повернення йому предмета договору. Виходячи з господарсько-експлуатаційних характеристик, будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, розглядаються як єди- ний об’єкт. Отже, обов’язком наймодавця є також передача наймачу права користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети найму будівлі. При цьому, якщо у договорі дане пи- тання не врегульоване, то наймач автоматично отримує це право на весь строк договору найму будівлі. У разі якщо власник будівлі не є власником земельної ділянки, на якій розміщена ця будівля, при укладенні договору найму будівлі вважається, що власник ділянки по- годжується на надання наймачеві права користування земельною ді- лянкою. Вказана презумпція може бути спростована договором між наймодавцем будівлі та власником земельної ділянки. У цьому разі наймач будівлі повинен укладати окремий договір найму (оренди) земельної ділянки з її власником відповідно до ст. 792 ЦК. Наймач зобов’язаний користуватися будівлею відповідно до її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмірі здій- снювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані. У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на 299 Глава 40. Договір найму (оренди) якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користування також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, необхід- ному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням розміру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання примі- щення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі. Права та обов’язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними нормами про найм (оренду). Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених за- коном для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укла- деного без визначення строку його дії, може відмовитися від договору в будь-якій час, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці. § 5. Договір оренди підприємства ЦК указав на можливість підприємства виступати об’єктом дого- вору оренди (ч. 4 ст. 191 ЦК), але не встановив його спеціального ре- гулювання. Звідси можна припустити, що законодавець виходив із того, що положення §1 глави 58 ЦК поширюватимуться й на оренду підпри- ємства, якщо інше не буде встановлено спеціальним законом 1 . Проте питання, що виникають при укладенні договорів оренди підприємств приватних власників, не можуть бути вирішені тільки на підставі за- гальних положень договору найму (оренди), оскільки їх вирішення 1 У сфері орендних відносин діє Закон України «Про оренду державного та кому- нального майна» (Відом. Верхов. Ради України. – 1995. – № 15. – Ст. 99) (далі – Закон), а також значний масив нормативно-правових актів, прийнятих на його розвиток. Ана- ліз положень цього Закону свідчить, що він розроблявся спеціально для регулювання організаційних відносин, пов’язаних із передачею в оренду майна державних підпри- ємств та організацій і підприємств, заснованих на майні, що належить АРК, або пере- буває в комунальній власності, а також майнових відносин між орендодавцями та орендарями щодо використання вказаного майна. Тому, хоча в Законі і зазначено, що його положення можуть бути застосовані до оренди майна інших форм власності (приватної власності), якщо інше не буде передбачено законодавством та договором оренди, застосування в цілому положень Закону, який поєднує в собі публічно-правові та приватноправові способи регулювання, до договору оренди підприємства приват- ного власника без врахування специфіки останнього недоцільно. 300 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування потребує запровадження хоча й подібної за своєю спрямованістю, але спеціальної договірної форми, яка б враховувала оборотоздатність під- приємства. Так, орендар підприємства, на відміну від орендаря будь- якого іншого майна, має право здійснювати над підприємством фактич- не та юридичне панування, але при умові, що ці дії не призведуть до подальшого зменшення вартості майна підприємства, переданого в орен- ду «на ходу». Тому проблема врегулювання відносин, що виникають при укладенні договору оренди підприємства приватного власника, потребує свого вирішення на рівні ЦК, що узгоджується з положеннями § 1 глави 58 ЦК, відповідно до ч. 3 ст. 760 якого особливості найму окремих видів майна (підприємство — це майно), повинні встановлюватися або ЦК, або іншим законом. Норми, що становлять загальні положення про найм (оренду) майна, можуть застосовуватися в субсидіарному порядку до договору оренди підприємства, але з урахуванням особливостей обо- ротоздатності цього об’єкта. За договором оренди підприємства власник підприємства — орендодавець зобов’язується передати орендареві підприємство як єдиний майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, у володіння і користування за призна- ченням, за плату і на певний строк. Цей договір — двосторонній, консенсуальний, оплатний, строко- вий. Він укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному по- свідченню. Істотними умовами договору слід вважати: предмет (передаваль- ний акт повинен містити дані про склад підприємства, що передається в оренду, та його вартість); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату. Договір оренди підприємства має спільні риси з договором купівлі- продажу підприємства, що обумовлено предметом цих договорів. Так, його укладенню передують такі підготовчі дії, як визначення складу підприємства та його ціни, аудиторська перевірка, повідомлення креди- торів про укладення договору тощо. Звідси невід’ємною частиною цього договору стають: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік усіх боргів (зобов’язань), що включаються до складу підпри- ємства, з обов’язковою вказівкою кредиторів, характеру, розміру й стро- ків вимог останніх. Сторонами договору виступають орендодавець — власник під- приємства, і орендар — суб’єкт підприємницької діяльності — фізична 301 Глава 40. Договір найму (оренди) чи юридична особа, які обізнані з конкретним видом підприємницької діяльності (видами діяльності), яку (які) за допомогою підприємства здійснював орендодавець цього підприємства. Договір оренди підприємства хоча і спрямований на використання останнього за призначенням, але на відміну від договору купівлі- продажу підприємства не покладає на орендодавця такого специфіч- ного обов’язку, як введення орендаря у сферу діяльності цього підпри- ємства. Це пов’язано з тим, що покупцем підприємства може бути хоча і суб’єкт підприємницької діяльності, але не обов’язково обізнаний, а може і зовсім не обізнаний з усіма тонкощами здійснення того виду діяльності, якою займався за допомогою цього підприємства його власник. Орендар бере в оренду підприємство в цілому як діяльність, використовує його певний час, а потім повертає орендодавцю. І якщо при купівлі-продажу продавцю байдуже, що в подальшому станеться з його підприємством, то у випадку оренди підприємства орендодавцю це не байдуже, бо підприємство повернеться до нього, а тому уклада- ти договір оренди він може тільки з суб’єктом підприємницької діяль- ності, який знається на здійсненні діяльності, яку за допомогою під- приємства здійснював орендодавець. Власником підприємства може стати і фізична особа — непідпри- ємець, отримавши його у спадщину. Але ця особа не зможе виконати ті обов’язки, які покладаються на орендодавця за договором оренди підприємства на відміну від обов’язків орендодавця іншого майна. По-перше, такий власник не зможе підготувати підприємство для пе- редачі його орендареві у тимчасове користування (провести інвента- ризацію, скласти проект передавального акта тощо) і, по-друге, не зможе контролювати стан підприємства впродовж строку дії договору оренди. Таким чином, при укладенні договору оренди підприємства про- являється обмеження принципу свободи договору, причому, не тільки щодо вільного вибору контрагента, а й щодо визначення юридичної долі майна, що належить йому на праві власності. Особливість предмета цього договору впливає, перш за все, на передачу підприємства (його складових) орендареві, а також право- мочностей, що виникають в орендаря щодо цього майнового комплек- су на весь строк дії договору. За цим договором складові підприємства поділяються на такі гру- пи: основні засоби, оборотні засоби, майнові і виключні права, права вимоги і борги. Для кожної з цих груп застосовується свій режим пе- 302 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування редачі. Так, якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування та інші основні засоби, а також права володіння і користування землею та іншими природними ресурсами, що перебувають у власності інших осіб, передаються орендареві в порядку, передбаченому законом та іншими нормативно-правовими актами, то запаси сировини, палива, права ко- ристування землею, будівлею, права на позначення підприємства, що індивідуалізують його діяльність, тощо передаються орендареві тільки в порядку, на умовах і в межах, які визначені договором. Особливість правового режиму складових підприємства при його оренді пояснюються тим, що такий підхід створює можливість ефек- тивного використання орендарем орендованого підприємства. Орендареві підприємства належить право власності на виготовле- ну продукцію, доходи, що одержані ним у результаті користування орендованим підприємством, амортизаційні відрахування на підпри- ємство, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відпо- відно до законодавства інше майно. При укладенні договору оренди підприємства орендодавець пере- дає орендарю за передавальним актом підприємство у повному складі, за винятком тих прав, які були отримані ним на підставі дозволу (лі- цензії) на здійснення відповідної діяльності і передача яких залежить від приписів законодавства, та прав на позначення, що індивідуалізує підприємство (власне найменування підприємства), його продукцію, роботи, послуги, а також належних власникові підприємства на під- ставі ліцензії прав на використання таких засобів індивідуалізації, передача яких можлива, якщо це буде узгоджено сторонами. Передача виключних прав здійснюється за договорами щодо розпорядження майновими правами інтелектуальної власності. Але, на відміну від договору купівлі-продажу підприємства, який передбачає солідарну відповідальність сторін за цим договором, якщо внаслідок відсутності такої ліцензії покупець не зможе виконати зобов’язання, які перейдуть до нього за договором, у договорі оренди підприємства слід передбачити зовсім інше положення: якщо орендар внаслідок відсутності ліцензії на заняття відповідною діяльністю не зможе виконати зобов’язання, які перейдуть до нього за цим договором, обов’язок виконання їх залишається за орендодавцем. Такий підхід пояснюється тим, що при укладенні договору оренди власником під- приємства залишається орендодавець. До того ж слід передбачити обов’язок орендаря отримати ліцензію на заняття відповідною підприємницькою діяльністю в розумні строки, 303 Глава 40. Договір найму (оренди) що можливо одразу ж після укладення договору, тим більш, що для орендаря це не є проблемою, виходячи з того, що він — професійний учасник підприємницької діяльності. Якщо станеться прострочення отримання ліцензії саме з вини орендаря, то це спричинить покладен- ня на нього обов’язку по відшкодуванню тих збитків, які понесли кредитори. Враховуючи, щонесвоєчасне отримання орендарем ліцензії може негативно вплинути на ділову репутацію орендодавця, якому підпри- ємство повертається після закінчення строку дії договору оренди, доцільно у випадку винного прострочення отримання ліцензії оренда- рем, яке потягло за собою невиконання зобов’язань і спричинення збитків контрагентам, надати право орендодавцю в односторонньому порядку вимагати розірвання договору оренди, а також відшкодування орендарем спричиненої цим орендодавцеві моральної шкоди. Строки передачі підприємства і його складових в оренду встанов- люються в договорі. Якщо орендодавець у строки і на умовах, визна- чених у договорі, не передасть орендареві підприємство, останній має право або вимагати від орендодавця передачі підприємства та відшко- дування збитків, завданих затриманням такої передачі, або відмовити- ся від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому не- виконанням договору. Підприємство як єдиний майновий комплекс після передачі включа- ється до балансу орендаря із позначенням, що це майно є орендованим. Орендодавець зобов’язаний передати орендареві підприємство у стані, що відповідає умовам договору та призначенню останнього, тобто у стані, придатному для здійснення тієї підприємницької діяль- ності, яка провадиться або планується для провадження з використан- ням складових цього підприємства. Якщо ж в подальшому при екс- плуатації підприємства виявляться недоліки, що перешкоджатимуть використанню підприємства відповідно до умов договору, орендар має право за своїм вибором вимагати або відповідного зменшення розміру орендної плати, або розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому цим завдані. У разі банкрутства орендаря орендодавець відповідає за свої борги тільки майном, що належить йому на праві власності. У разі зміни власника підприємства, переданого в оренду, права та обов’язки орен- додавця переходять до нового власника. Визначаючи предмет договору оренди підприємства, важливо встановити, чи орендується підприємство в цілому, чи йдеться про 304 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування оренду окремого майна, що входить до цього майнового комплексу. Складові слід розглядати як частину підприємства тільки у фізичному сенсі, оскільки вони є окремими майновими цінностями, що належать або до основних, або до оборотних засобів. Якщо виникає потреба в їх оренді, то це можна зробити шляхом укладення таких договорів, як договір оренди будівлі, устаткування, які врегульовані на рівні ЦК. Частина підприємства в тому сенсі, в якому про це йдеться в ч. 4 ст. 191 ЦК, може бути особливим об’єктом передачі лише у разі відді- лення її від підприємства як єдиного майнового комплексу. Таке відді- лення відбувається, зокрема, при припиненні господарського товари- ства у формі правонаступництва шляхом реорганізації цієї юридичної особи у формі виділу. Юридична особа, що виділилася, на підставі розподільчого балансу одержує частину майна (матеріальні об’єкти, права і обов’язки), яке знов-таки оформлюється в підприємство як єдиний майновий комплекс і використовується в подальшому для здійснення підприємницької діяльності. Для визначення орендної плати важливе значення має вартість самого підприємства, причому не залишкової, а саме ринкової вартос- ті, що обумовлює найбільш ефективне його використання. Закон Укра- їни «Про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну ді- яльність в Україні» 1 передбачає обов’язкове проведення оцінки майна у випадках оренди (ст. 7) і закріплює принципово важливий підхід до методичного регулювання оцінки майна — у положеннях (національ- них стандартах) оцінки майна, методиках та інших нормативно- правових актах, що затверджуються Кабінетом Міністрів України або ФДМ України. У сучасних умовах діє Національний стандарт № 1 «За- гальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постано- вою Кабінету Міністрів України від 10.09.03р. № 1440 2 Орендна плата, як правило, встановлюється у грошовій формі. У той же час, за згодою сторін, вона може встановлюватися і в нату- ральній або грошово-натуральній формі. Впродовж дії договору розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істот- но змінився стан об’єкта оренди (підприємства), а також в інших ви- падках, встановлених законодавчими актами України. Орендар повинен надати докази наявності тих обставин, на які він посилається в об- ґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли 1 Відом. Верхов. Ради України. – 2001. – № 47. – Ст. 251. 2 Офіц. вісн. України. – 2003. – № 37. – Ст. 1995. 305 Глава 40. Договір найму (оренди) з незалежних від нього причин, зокрема внаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, через дію непереборної сили тощо. Якщо в погіршенні стану підприємства або в створенні гірших умов користуванням ним винні обидві сторони за цим договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише в частині, яка відповідає вині орендодавця в зменшенні можливості для орендаря користування підприємством. Строки і порядок внесення орендної плати визначаються в договорі. Зміст договору становлять права і обов’язки сторін.Орендарю за цим договором надаються такі права: – розпоряджатися складовими підприємства в межах, що зазначені в договорі і достатні для збереження вартості підприємства, а саме: без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати у тимчасове ко- ристування або у позику матеріальні цінності, здавати їх у суборенду, передавати свої права та обов’язки за договором щодо зазначених цінностей іншій особі, за винятком прав на землю, а також інші при- родні ресурси. При цьому орендар обов’язково повинен додержувати- ся умови не зменшувати вартість підприємства і не порушувати інші положення договору оренди, зокрема, щодо збереження профілю ви- робництва або встановлення тих чи інших обмежень відносно корис- тування окремими об’єктами — складовими єдиного майнового комп- лексу; – змінювати власне найменування підприємства, що перейшло до нього в оренду разом з підприємством. Проте орендар, якщо інше не буде обумовлено в договорі, при поверненні підприємства зобов’язаний сприяти поверненню останнього під старим найменуванням; – без згоди орендодавця змінювати склад орендованого підпри- ємства, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переоб- ладнання, поліпшення стану підприємства з метою збільшення його вартості, якщо інше не передбачено в договорі, – вимагати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орен- дованого підприємства, незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не буде передбачено договором. Орендодавець може бути звільнений судом від обов’язку відшкодування вартості за- значених поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліп- шення збільшують вартість орендованого підприємства невідповідно до поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи добро- совісності, розумності і справедливості. 306 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування Якщо за період оренди прибутковість підприємства збільшилася за рахунок поліпшення іміджу підприємства, підняття його ділової репутації, враховуючи те, що власником підприємства залишається орендодавець, такі зміни слід вважати поліпшенням підприємства тільки при умові, якщо така можливість встановлена договором. Орендодавець має такі права: – право на отримання орендної плати; – право на здійснення контролю за станом підприємства під час дії договору; – право на отримання підприємства після закінчення строку дії договору. Орендар має такі обов’язки: – прийняти підприємство від орендодавця і включити його до ба- лансу із позначенням, що це майно є орендованим; – виплачувати орендодавцю орендну плату у порядку і строки, передбачені в договорі; – сплачувати витрати по експлуатації і поверненню орендованого підприємства, включаючи й платежі по страхуванню підприємства; – не допускати погіршення стану підприємства, а саме: підтримувати його в належному технічному стані, здійснюючи поточний і капітальний ремонт останнього. На відміну від договорів оренди іншого майна по- кладення на орендаря, а не на орендодавця обов’язку по здійсненню ка- пітального ремонту підприємства пояснюється таким. Специфіка цього договору полягає у наданні орендарю можливості не тільки володіти і користуватися підприємством впродовж дії договору, а й у певних меж- ах розпоряджатися окремими складовими підприємства, що наділяє його специфічними знаннями всіх тонкощів та поточного стану цього майно- вого комплексу і одночасно позбавляє цих знань орендодавця; – надати орендодавцеві можливість здійснювати контроль за ви- користанням підприємства за призначенням та за його технічним станом; – попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з ді- яльністю орендованого підприємства, про закінчення строку дії до- говору; – повернути підприємство орендодавцю після закінчення строку дії договору разом з необхідною документацією. До обов’язків орендодавця належить: – підготовка і передача підприємства орендареві у стані, що відпо- відає умовам договору та призначенню останнього; 307 Глава 40. Договір найму (оренди) – прийняти підприємство від орендаря після закінчення строку дії договору. У разі закінчення строку дії договору оренди підприємства, розір- вання його у судовому порядку, наприклад, у випадку суттєвого по- рушення орендарем умов договору, банкрутства орендаря, останній зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, за- значених у договорі. Якщо орендар допустив погіршення стану під- приємства або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавце- ві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель підприємства (окремих його складових) сталися не з його вини. Повернення підприємства відбувається за тією ж схемою, що і при передачі підприємства в оренду, але є й особливості, що характеризу- ють цей процес. Так, обов’язок з підготовки необхідної документації для передачі підприємства покладається на орендаря, який повинен попередити своїх кредиторів по зобов’язаннях, що пов’язані з діяль- ністю орендованого підприємства, про те, що орендоване підприємство повертається власникові. Після передачі підприємства його власникові- орендодавцю по боргах, які були переведені на нього орендарем без згоди його кредиторів, правильним було б покласти солідарну відпо- відальність і на власника підприємства, і на його орендаря. |