І. В. СпасибоФатєєвої, В. Л. Яроцького
 Скачать 4.59 Mb.
|
|
§ 2. Договор прокату 1 За договором прокату наймодавець, який здійснює підприєм- ницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов’язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 787 ЦК). Підхід законодавця до назви цього договору в ринкових умовах свідчить про те, що мова вже йде не про договір побутового прокату, як це зазначалося у статтях 273–276 ЦК УРСР і котрий слугував одним з правових засобів задоволення побутових потреб лише фізичних осіб, а про договір прокату, предмет якого може використовуватися і для виробничих потреб, якщо це було обумовлено у договорі. А звідси наймачами можуть бути і юридичні особи, що займаються господар- ською діяльністю. До речі, хоча це і є новелою ЦК, у раніше чинному законодавстві на рівні підзаконних нормативно-правових актів визна- вався такий різновид договору майнового найму, як прокат технічних засобів. Зокрема, діяли Типові правила прокату приладів, устаткуван- ня та інших технічних засобів, затверджені постановою Держзбуту СРСР і Держарбітражу СРСР від 28 червня 1978 р. 2 Проте в сучасних умовах наймачі — юридичні особи або фізичні особи — підприємці не можуть використовувати предмет прокату для отримання прибутку. Договір прокату традиційно сконструйований як самостійний вид договору найму (оренди), який містить такі відмінності від останньо- го, що це потребує спеціального регулювання. Це і пояснює появу § 2 глави 58 ЦК (статті 787 — 791). Отже, якщо інше не встановлено спе- ціальним законом, до відносин, що виникають на підставі цього до- говору, субсидіарно застосовуються загальні положення про найм (оренду). До особливостей договору прокату слід віднести те, що, на відміну від договору найму (оренди), він є договором приєднання (ч. 2 ст. 787 ЦК). Це означає: якщо особливості укладення та виконання договору найму (оренди) окремих видів майна можуть встановлюватися тільки ЦК та іншим законом (статті 759, 787 ЦК), то наймодавець може передбачи- ти типові умови договору прокату, а наймач для укладення цього до- 1 Термін «прокат» має давню історію, бо ним ще в дореволюційному російському законодавстві визначався один із договорів майнового найму, а саме договір найму меблів, одягу, тобто рухомого майна. 2 Бюл. нормат. актов м-в и ведомств СССР. – 1979. – № 1. – С. 41. 285 Глава 40. Договір найму (оренди) говору лише приєднується до запропонованих пропозицій у цілому і не може висувати свої вимоги до умов договору (ч. 1 ст. 634 ЦК). Типові умови договору не можуть порушувати прав наймачів, встанов- лених законом. Зокрема, типові умови не можуть містити заборони для наймача відмовитися від договору в будь-який час або, навпаки, нада- ти йому право на укладення договору піднайму тощо. Якщо ж наймач позбавляється прав, яких йому надано законом, або договір містить інші умови, явно обтяжливі для нього, договір на вимогу наймача може бути змінений або розірваний. При цьому наймач має довести, що він, виходячи зі своїх інтересів, не прийняв би цих умов за наявності у ньо- го можливості брати участь в їх визначенні у договорі. До введення в дію нового ЦК договори побутового прокату укла- далися на підставі затверджених Кабінетом Міністрів України, мініс- терствами або відомствами типових договорів або інших правил (на- приклад, на підставі Порядку надання у тимчасове користування гро- мадянам предметів культурно-побутового призначення та господар- ського вжитку, затвердженого наказом Укрсоюзсервісу від 16 грудня 1999 р. 1 На сьогодні вони повинні бути приведені у відповідність з но- вим ЦК. Договір прокату також визначається як публічний договір (ч. 3 ст. 787 ЦК), що створює наймачам додаткові гарантії захисту їх інтере- сів 2 . Це означає, що наймодавець взяв на себе обов’язок здійснювати підприємницьку діяльність з передання речей у найм кожному, хто до нього звертається. Тобто відповідно до закону (ст. 633 ЦК) він не має права надавати переваги одному наймачеві перед іншим щодо укла- дення цього договору, не має права відмовитися від укладення догово- ру прокату за наявності у нього можливостей надання наймачеві від- повідних речей у найм. У разі необгрунтованої відмови наймодавець має відшкодувати збитки, завдані наймачу такою відмовою. Умови договору прокату як публічного договору встановлюються однаковими для всіх наймачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги. Якщо актами цивільного законодавства встановлені певні правила, то вони обов’язкові для сторін при укладенні і виконанні договору про- кату. Якщо договір міститиме умови, які ущемляють права наймача, вони є нікчемними. 1 Типові договори визнавались нормативними актами і підлягали застосуванню в обов’язковому порядку. 2 Див.: Гражданское право России. Обязательственное право [Текст] : курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. – М. : Юристъ. – С. 285. 286 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування Договір прокату є двостороннім, оскільки кожна із його сторін має права і несе обов’язки щодо одна однієї. Цей договір є оплатним, бо наймач користується переданою у найм річчю за плату, яка встанов- люється за тарифами наймодавця. Договір прокату може бути як ре- альним, так і консенсуальним. Якщо наймодавець передає наймачеві річ у момент укладення договору — це реальний договір. Якщо ж сто- рони досягли узгодження за всіма істотними умовами договору, перед- бачивши передачу речі у майбутньому, то це — консенсуальний до- говір, у якому момент вступу договору в силу не пов’язується з пере- данням речі наймачу. Ця передача повинна розглядатися як виконання укладеного договору прокату з боку наймодавця 1 ЦК не висуває окремих вимог до форми договору прокату. Тому, виходячи із загальних правил, що містяться у ст. 636 ЦК, слід дійти висновку, що він може бути укладений у будь-якій формі, якщо інше не буде передбачено у типових умовах договору прокату. Характеризуючи договір прокату, слід зазначити, що для нього не- достатньо однієї передачі речі у найм, тобто у користування за плату на певний строк. Особливість цього договору полягає у тому, що річ передається за правилом для використання з метою задоволення по- бутових потреб, хоча, як вже вказувалося, сторони можуть обумовити у договорі її використання для виробничих потреб. Характерною ознакою договору прокату є його предмет, яким може бути лише рухома річ 2 , тобто неспоживна, індивідуально визначена, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (ч.1 ст. 788 ЦК). Виходячи саме з цього, як наймачі частіше за все ви- ступають фізичні особи, які, укладаючи договір, задовольняють свої потреби у культурно-побутових предметах та предметах домашнього вжитку. Це може бути побутова техніка, радіо- і телевізійна апаратура, обладнання, прилади тощо. Наймодавцем за цим договором може виступати тільки суб’єкт підприємницької діяльності 3 , найчастіше — спеціальні юридичні осо- 1 Див.: Витрянский, В. В. Договорное право [Текст]. Кн. 2: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – М. : Статут, 2000. – С. 441–442. 2 Викликає подив, що, коментуючи ст. 788 ЦК, А. І. Дрішлюк як предмет догово- ру прокату розглядає нежиле приміщення (див.: Цивільний кодекс України [Текст] : коментар. – Х. : Одіссей, 2003. – С. 542). Це суперечить ст. 788 ЦК, бо відповідно до закону нежиле приміщення – об’єкт нерухомості. 3 Існує точка зору, що саме виступ на стороні наймодавця-професіонала, неза- лежно від того, хто виступатиме на боці наймача, є необхідною і достатньою ознакою договору прокату (див.: Романец, Ю. С. Система договоров в гражданском праве Рос- сии [Текст] / Ю. С. Романец. – М. : Юристъ, 2001. – С. 333). 287 Глава 40. Договір найму (оренди) би, хоча не виключено, що ними можуть бути і фізичні особи-підпри- ємці. Саме це робить необхідним ввести додаткові гарантії для найма- чів, що досягається шляхом визнання даного договору публічним, через можливість захисту прав наймачів на підставі норм Закону Укра- їни «Про захист прав споживачів», а також конструювання цього до- говору як договору приєднання. Договір прокату може укладатися тільки на визначений строк (ч. 1 ст. 787 ЦК). Права та обов’язки сторін. ЦК дуже стисло зазначив ті особливі права та обов’язки, які мають сторони договору прокату. Їх, безумовно, більше, що може знайти свій відбиток у типових умовах договору. Наймодавець у договорі прокату несе обов’язки і має права такі, як і наймодавець у договорі найму (оренди) 1 , але, що стосується капі- тального і поточного ремонту речі, то він їх здійснює за свій рахунок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ч. 3 ст. 791 ЦК). Наймодавець встановлює тарифи на оплату за прокат речі (ст. 789 ЦК). Що стосується прав та обов’язків наймача, то вони в цілому тотож- ні правам та обов’язкам наймача у договорі найму (оренди). Але, ви- ходячи з того, що за загальним правилом предмет прокату може ви- користовуватися для задоволення побутових потреб, наймач не має права на укладення договору піднайму (ч.1 ст. 791 ЦК), не має пере- важного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 791 ЦК). Між тим наймач має право відмовитися від договору про- кату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшу- ється до тривалості фактичного користування нею (ст. 790 ЦК). § 3. Найм (оренда) земельної ділянки Суб’єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ч. 1 ст. 374 ЦК). Власник земельної ділянки може передати своє право володіння та користування нею іншій особі. Як правило, така передача права здій- снюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ді- лянки. Цей договір є одним із видів договору найму (оренди). Отже, на нього поширюються загальні положення про найм (оренду), закрі- 1 Див. § 1 цієї глави. 288 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування плені в § 1 глави 58 ЦК. Особливість об’єкта договору найму (оренди) земельної ділянки обумовлює його специфіку та особливості право- вого регулювання договірних відносин у цій сфері 1 . Відносини, пов’язані з наймом (орендою) землі, регулюються, окрім ЦК, ЗК Укра- їни, Законом України «Про оренду землі» 2 , іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановле- ний договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК). Цей договір є двостороннім, взаємним, відплатним і консенсуаль- ним. Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар). Законодавець не встановлює обмежень щодо суб’єктного складу сторін договору найму (оренди) земельної ділянки. Наймодавцем (орендодавцем) може бути будь-який учасник ци- вільних правовідносин, який є власником земельної ділянки, або упо- вноважена ним особа. Отже, особи, яким земельні ділянки передано в користування, не можуть бути орендодавцями землі. Суб’єктами права власності на землю відповідно до ст. 80 ЗК є: фізичні та юридич- ні особи (на землі приватної власності); територіальні громади, які реалізують своє право безпосередньо або через органи місцевого само- врядування (на землі комунальної власності); держава, котра реалізує це право через відповідні органи державної влади (на землі державної власності). Право власності на земельну ділянку посвідчується дер- жавним актом або іншими документами, зазначеними в ст. 126 ЗК. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, ви- значених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебу- вають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севасто- польська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної 1 У цьому параграфі йдеться про найм (оренду) земельної ділянки після виділен- ня її в натурі (на місцевості) й отримання державного акта на право власності на неї й не розглядаються питання найму (оренди) земельної частки (паю). Оформлення державних актів на право власності на землю потребує переукладення договорів оренди земельної частки (паю) на договори найму (оренди) земельної ділянки. 2 Відом. Верхов. Ради України. – 2004. – № 10. – Ст. 102. 289 Глава 40. Договір найму (оренди) Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом 1 Наймачем (орендарем) може виступати фізична або юридична осо- ба. Орендарями земельних ділянок також можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Земельні ділянки можуть передава- тися в оренду громадянам і юридичним особам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням та організаціям, а також іноземним державам. Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власнос- ті фізичних та юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими ме- жами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 ЗК). Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, на водні об’єкти, ліси і багато- річні насадження, які на ній розташовані, а також поширюється на простір над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхід- ні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Земельна ділянка може передаватися у найм (оренду) разом з наса- дженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них (ч. 2 ст. 792 ЦК). Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов’язковим, а здійснюється лише за бажанням сторін або на вимогу однієї із них. Цей договір підлягає державній реєстрації (ст. 18 Закону України «Про оренду землі»), що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Отже, відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначені постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів 1 Правові засади розмежування земель державної та комунальної власності, що впливає на здатність органів державної влади та органів місцевого самоврядування ви- ступати наймодавцем (орендодавцем) земельної ділянки, визначаються Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 р. 290 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування оренди землі» 1 . Згідно з цією постановою державна реєстрація зазна- чених договорів провадиться виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ді- лянки. Невід’ємною частиною договору оренди є план або схема земель- ної ділянки, яка передається у найм (оренду); кадастровий план зе- мельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її викорис- танні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж зе- мельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його роз- роблення згідно із законом, зокрема, якщо земельна ділянка переда- ється в оренду зі зміною її цільового призначення. Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо від- шкодування орендарю витрат на такі заходи. Відсутність вказаних документів може бути підставою для визнання договору недійсним. У статті 15 Закону України «Про оренду землі» закріплений пере- лік істотних умов договору найму (оренди) земельної ділянки. До них належать: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ді- лянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і пере- гляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільо- ве призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавце- ві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ді- лянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди або його частини; відповідальність сто- рін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди земельної ділянки хоча б однієї із зазначених істотних умов, є підставою не тіль- ки для визнання його недійсним, а й для відмови у державній реєстра- ції договору. За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови щодо використання земельної ділянки. При цьому, якщо за заявою од- нієї зі сторін щодо таких умов не досягнуто згоди, договір оренди згідно зі ст. 638 ЦК вважатиметься неукладеним. 1 Офіц. вісн. України. – 1998. – № 52. – Ст. 1943. 291 Глава 40. Договір найму (оренди) Строк дії договору оренди землі визначається за взаємною згодою сторін. Законодавець встановлює максимальний строк дії договору оренди у 50 років. Короткостроковою є оренда земельної ділянки не більше п’яти років, а довгостроковою — від 5 до 50 років. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, після закінчення строку його дії має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо орендар продовжує користувати- ся земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень (лист-повідомлення) орендодав- ця протягом одного місяця після закінчення строку договору він під- лягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Використання землі в Україні є платним. За користування земель- ною ділянкою наймач (орендар) зобов’язаний сплачувати наймодавцю (орендодавцю) орендну плату 1 , розмір, форма та строки внесення якої узгоджуються сторонами у договорі. Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлю- ються законом. Розмір орендної плати не залежить від наслідків гос- подарської діяльності орендаря. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди вста- новлений договором розмір цієї плати вважається не зміненим. Оренд- на плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, перегля- дається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендодавець як платник земельного податку в разі збільшення його розміру має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено договором. Орендар же має право вимагати змен- шення орендної плати у разі погіршення стану земельної ділянки не з його вини. Орендна плата може бути визначена у різних формах, а саме у грошовій, натуральній (зерном, цукром тощо) та відробітковій (надання послуг орендодавцю з ремонту техніки, забезпечення тран- спортом тощо). Сторони у договорі можуть визначити орендну плату 1 Орендна плата за земельну ділянку є однією з форм плати за землю в Україні, яка справляється у двох формах: земельного податку та орендної плати. 292 Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування шляхом поєднання різних її форм. Внесення орендної плати оформ- люється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. У договорі оренди повинні бути зазначені як приналежність зе- мельної ділянки до земель конкретної категорії, так і ціль її викорис- тання — будівництво, обслуговування будинків і споруд за їх фактичним знаходженням, ведення сільськогосподарського виробництва тощо. У договорі оренди земельної ділянки обов’язково вказуються пра- ва третіх осіб на конкретну площу (при наявності таких), а також об- меження в її використанні. Дана вимога продиктована положеннями розділу 16 ЗК «Право земельного сервітуту» та розділу 18 ЗК «Обме- ження прав на землю». Згідно зі ст. 98 ЗК право земельного сервіту- ту — це право власника або землекористувача на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельний кодекс не передбачає обов’язкового укладення договору земельного сервітуту під час укладення договору оренду землі, проте якщо у договорі оренди земельної ділянки не передбачено умови (один із видів права земельного сервітуту), то одна зі сторін може вимагати укладення договору сервітуту або внесення відповідних змін до до- говору оренди. Основні права та обов’язки сторін договору найму (оренди) земель- ної ділянки закріплені у статтях 24, 25 Закону України «Про оренду землі». Права та обов’язки сторін мають взаємний характер, тобто обов’язку однієї сторони кореспондує право другої. Чинне законодав- ство надає орендареві широку економічну самостійність, однак орен- додавець наділений правами, що дають йому можливість контролюва- ти процес використання орендарем земельної ділянки і своєчасність внесення орендної плати. Орендодавець зобов’язаний передати орендарю в користування земельну ділянку в стані, який відповідає умовам договору оренди, забезпечивши при цьому реалізацію прав третіх осіб щодо цієї ділян- ки; не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земель- ною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвес- ти до погіршення стану самого об’єкта оренди. 293 Глава 40. Договір найму (оренди) Орендар зобов’язаний приступати до використання земельної ді- лянки в строки, встановлені договором оренди землі; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором орен- ди; своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ді- лянкою; виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно- заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення. Орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриман- ням умов договору її оренди; за письмовою згодою орендодавця зво- дити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установ- леному законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар має право передати орендовану земельну ділянку або її час- тину у суборенду, якщо таке право передбачено договором оренди. У ви- падку якщо у договорі оренди суборенда земельної ділянки не встанов- лена, орендар повинен отримати письмову згоду на це орендодавця. При цьому мовчання орендодавця (відсутність письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення) протягом одного місяця надає право орендарю укласти договір суборенди земельної ділянки або її частини. Враховуючи, що договір суборенди є похідним від основного договору оренди земель- ної ділянки, його умови не повинні суперечити умовам основного дого- вору. Крім того, умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають визначатися у межах договору оренди земельної ділянки, зокрема, строк суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди зе- мельної ділянки; у разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди укладається у письмовій формі та за згодою сторін може посвідчуватися нотаріально. Обов’язковою є державна реєстрація договору суборенди земельної ділянки 1 Основними засадами укладення договору найму (оренди) земельної ділянки, сторонами якого виступають фізичні або юридичні особи приватного права, є свобода договору та справедливість, добросовіс- ність і розумність. 1 Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» встановлює єдині умови реєстрації договорів оренди та суборенди земельних ділянок. |