І. В. СпасибоФатєєвої, В. Л. Яроцького
 Скачать 4.59 Mb.
|
|
ГЛАВА 38 ДОГОВІР РЕНТИ § 1. Поняття та умови договору ренти Рентні відносини набули поширення ще у середні віки. Слово «рента» означало повернення частинами того, що було передано рані- ше, а її встановленню завжди передувала передача майна платникові ренти — спочатку землі та інших об’єктів нерухомості, пізніше — ру- хомого майна, у тому числі грошей. Рентні відносини мали довгостро- ковий, часто безстроковий характер, і ні за яких обставин рентою не вважалася сплата разової суми. Радянське цивільне законодавство не передбачало регулювання рентних відносин. Договір ренти не був відомий ні ЦК УРСР 1922 р., ні ЦК 1963 р. Чинне цивільне законодавство присвячує цьому догово- ру главу 56 ЦК України, в якій врегульовано порядок відчуження майна під виплату колишньому власнику грошового або іншого утри- мання — ренти. Відповідно до ст. 731 ЦК під договором ренти розуміється такий договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно на оплатній основі. Схожість ренти з купівлею-продажем та іншими договорами з оплатного передання майна у власність не перетворює рентний договір на їх різновид. Рен- ті притаманні такі специфічні ознаки, які свідчать про самостійність рентного договору серед інших цивільно-правових договорів, спрямо- ваних на відчуження майна. Основною ознакою договору ренти ви- ступає обов’язок однієї особи виплачувати ренту іншій особі взамін переданого у власність майна. Рентні платежі мають довгостроковий, стабільний характер і часто виступають основним джерелом засобів існування одержувача ренти. Якщо передача права власності є кінцевою метою договорів купівлі- продажу, то за договором ренти — це лише умова виникнення рентних відносин. Договори купівлі-продажу завершуються переходом права 258 Розділ IХ. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у власність власності, а договір ренти тільки починається з передачею майна у власність платникові ренти. Договір ренти є реальним.У статті 731 ЦКчітко визначено, що одержувач ренти передає майно платникові ренти, а не зобов’язується його передати. Тому для укладення договору ренти недостатньо вза- ємної згоди сторін з усіх істотних умов договору, а необхідне ще й пе- редання майна платникові ренти. Оскільки після передання майна одержувач ренти не несе за договором ніяких обов’язків, а має лише право вимагати від платника ренти її сплати, то даний договір є одно- стороннім. Відплатністьцьогодоговору обумовлена тим, що плат- ник ренти, отримавши майно, зобов’язаний сплачувати одержувачеві ренту в грошовій або іншій формі. Сторонами в даному договорі виступають одержувач та платник ренти. Учасниками договору як на одній, так і на другій стороні можуть бути фізичні та юридичні особи (ст. 733 ЦК). Форма договору. Договір ренти підлягає нотаріальному посвідчен- ню, а якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, також і державній реєстрації (ст. 732 ЦК). Істотною умовою договору ренти є умова про предмет. Договір ренти має складнийпредмет: по-перше, це майно, яке відчужується одержувачем під виплату ренти; по-друге, предметом є сама рента, що виплачується платником її одержувачу. Умови договору ренти щодо переданого майна, форми та розміру виплачуваної ренти є істотними для даного договору, без досягнення згоди за якими договір ренти не може вважатися укладеним. Стосовно майна закон не встановлює ніяких обмежень, хоча на практиці найчастіше таким майном виступають житлові будинки, квартири, підприємства, тобто нерухомі речі. Рента може виплачуватися у грошовій формі, що зустрічається у більшості випадків, або шляхом передання речей, виконання робіт чи надання послуг. Може бути встановлена і змішана форма ренти, яка ви- плачується частково грошима, а частково шляхом передання речей, ви- конання робіт або надання послуг. Форма і розмір ренти встановлюєть- ся за згодою сторін у договорі (ст. 737 ЦК). Закон визначає розмір ренти, якщо сторони не передбачать його у договорі, тільки у разі передачі під виплату ренти грошової суми. Так, відповідно до ч. 2 ст. 737 ЦК розмір ренти у такому випадку встановлено у розмірі облікової ставки Націо- нального банку України і відповідно змінюється разом зі зміною облі- кової ставки, якщо інше не встановлено договором. 259 Глава 38. Договір ренти Сторони у договорі узгоджують періодичність виплати ренти. За відсутності домовленості з цього питання рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК). Ціною договору є загальна сума виплачуваної ренти. За договором ренти, укладеним на певний строк, сторони можуть співвіднести вар- тість переданого під виплату ренти майна з ціною договору ренти, яку отримає одержувач ренти протягом строку дії договору. Наприклад, якщо сторони передбачили ренту у розмірі 200 гривень з виплатою кожного місяця за договором, укладеним на 10 років, то ціна договору становитиме 24 000 гривень. Стосовно ж договору безстрокової ренти вести мову про ціну договору можна лише умовно. Найбільш близьким елементом з’ясування ціни договору безстрокової ренти виступає по- рядок розрахунків між сторонами у разі розірвання цього договору (ст. 741 ЦК). Строк. Договір ренти може укладатися на певний строк, трива- лість якого встановлюється за домовленістю сторін, але це не може бути, наприклад, одноразова виплата ренти. Рентні відносини зазвичай мають довгостроковий характер, що й впливає на встановлення сторо- нами строку дії договору ренти. Договір ренти, укладений на невизначений строк або без визна- чення строку, є договором безстрокової ренти. Саме залежно від строку дії договору законодавець визначає вид договору ренти 1 — безстрокова чи строкова рента (ч. 2 ст. 731 ЦК), що має принципове значення для регулювання рентних відносин. Так, закон передбачає можливість припинення зобов’язання щодо випла- ти ренти або зміни її умов у разі випадкового знищення або випад- кового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти; розірвання договору безстрокової ренти в зв’язку з відмовою платника або на вимогу одержувача і порядок розрахунків на такий випадок. Сутність безстрокової ренти полягає у необмеженості зобов’язань з її виплати будь-яким строком. Такі відносини можуть тривати довго. Майно, яке було передане під виплату безстрокової ренти, може бути давно знищене (спожите), можуть бути забуті особи, між якими пер- винно виникло дане зобов’язання, але саме зобов’язання буде зберіга- 1 Видом рентного договору, безумовно, є договір довічного утримання (догляду), урегульований у главі 57 ЦК. Він діє протягом життя одержувача ренти, тобто є до- говором довічної ренти. 260 Розділ IХ. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у власність тися. Право на отримання, як і обов’язок зі сплати безстрокової ренти переходять до спадкоємців, а якщо одержувачем (платником) ренти виступає юридична особа — до правонаступників. З огляду на можливість відмови платника безстрокової ренти від договору та його розірвання на вимогу одержувача і враховуючи, що передача майна платнику може здійснюватися як за плату, так і безо- платно, даний договір належить до алеаторних (ризикових)договорів. Внаслідок укладення цього договору виникає ризик для кожної зі сто- рін, що розмір рентних платежів може виявитися більшим (значно більшим) або, навпаки, меншим (значно меншим) за вартість відчуже- ного під виплату ренти майна. Вважається, що сторони усвідомлюють такі обставини і з ними погоджуються. Тому, як зазначається в юри- дичній літературі, самій суті договору безстрокової ренти протирічить внесення до нього умови про те, що загальний розмір рентних платежів, які підлягають виплаті одержувачу, обмежується вартістю переданого майна 1 Договір ренти, укладений на певний строк, діє протягом цього строку. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, платник безстрокової ренти не звільняється від свого обов’язку до закінчення строку договору, як і не може вимагати зміни його умов. Зміна або розірвання договору ренти, укладеного на певний строк, здійснюється на загальних підставах від- повідно до ст. 651 ЦК. Крім виду договору ренти (безстрокова чи строкова) регулювання рентних відносин поставлено законодавцем у залежність від того, на яких засадах — за плату чи безоплатно — здійснюється передання майна у власність платникові ренти. Як зазначає М. І. Брагінський, у першому випадку передане майно виступає повним, а у другому — відповідно частковим еквівалентом виплачуваної ренти 2 . Від передан- ня під виплату ренти майна за плату чи безоплатно залежить можли- вість застосування щодо передання майна правил про купівлю-продаж чи дарування. Відповідно до ч. 2 ст. 734 ЦК якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосову- ються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно переда- 1 Див.: Гражданское право [Текст] : учебник. Ч. II / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Тол- стого. - М. : Проспект, 1997. – С. 136. 2 Брагинский, М. И. Договорное право [Текст]. Кн. 2: Договоры о передаче иму- щества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – Изд. 2-е, стер. – М. : Статут, 2000. – С. 636. 261 Глава 38. Договір ренти ється безоплатно, — положення про договір дарування. Дані положен- ня застосовуються у разі, якщо це не суперечить суті договору ренти. Наприклад, до договору ренти з оплатної передачі майна з числа норм про купівлю-продаж можуть застосовуватися ті, у яких передбачено момент переходу ризику випадкового знищення або випадкового по- шкодження майна, що передається (ст. 668 ЦК); обов’язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на майно (ст. 659 ЦК) та обов’язки сторін у разі пред’явлення третьою особою позову про ви- требування у покупця переданої йому речі (ст. 660 ЦК). Серед положень про договір дарування до рентних відносин можуть бути застосовані, зокрема, ст. 721 ЦК щодо обов’язків дарувальника у зв’язку з недолі- ками подарованої речі та ст. 722 ЦК щодо виникнення права власнос- ті обдаровуваного з моменту прийняття дарунка та стосовно його прийняття як прийняття документів, що посвідчують належність да- рувальникові предмета договору або символів речі (ключів, макетів тощо). При цьому виключається можливість використання будь-яких положень, присвячених регулюванню консенсуального договору дару- вання (договору із встановленням обов’язку дарувальника передати дарунок у майбутньому), оскільки договір ренти може мати лише ре- альний характер. З огляду на безоплатну чи оплатну передачу майна за договором ренти по-різному вирішується питання щодо ризику випадкового зни- щення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти. Так, відповідно до ч. 2 ст. 742 ЦК у разі випадко- вого знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов’язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. Від передання майна за плату чи безоплатно залежить і порядок розрахунків між сторонами у разі розірвання договору без- строкової ренти (ст. 741 ЦК). Як вже зазначалося, за договором ренти переходить право власності на майно від одержувача до платника ренти, сама ж рента може бути встановлена як на користь одержувача, так і на користь третьої особи — вигодонабувача. В останньому випадку після вираження наміру третьої особи скористатися своїми правами за договором він не може бути розі- рваний або змінений без згоди третьої особи (ч. 3 ст. 636 ЦК). Рентне зобов’язання не належить до зобов’язань, нерозривно пов’я- заних з особою кредитора чи боржника і відповідно може переходити до інших осіб у випадках, передбачених законом або договором. 262 Розділ IХ. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у власність Закон не обмежує передачу права на отримання ренти іншій особі шляхом уступки права вимоги. Однак одержувач ренти не має права передачі своїх прав за договором ренти, якщо ренту було встановлено на його користь іншою особою без згоди останньої. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). Порушення даної заборони означає порушення загальних вимог, до- держання яких є необхідним для чинності правочину (ст. 203 ЦК) з наслідками, встановленими ст. 216 ЦК. Згідно з ч. 2 ст. 735 ЦК відчуження платником ренти нерухомого майна, переданого йому під виплату ренти, тягне за собою перехід обов’язків платника ренти до іншої особи. Це означає, що для прав одержувача ренти притаманна ознака слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Тому у разі відчуження нерухомого май- на платником ренти його обов’язки за договором ренти переходять до набувача майна, хоча б останній і не знав про це. У разі набуття такого майна покупець, якщо його не сповістив продавець про обтяження майна рентою, може скористатися правами, передбаченими ст. 659 ЦК, вимагати зниження ціни або розірвання договору, але не може відмо- витися від виплати ренти, посилаючись на те, що він не знав про таке обтяження. Саме для того, щоб попередити набувача, закон вимагає державної реєстрації договору про передачу нерухомого майна під виплату ренти, яке найчастіше і є предметом цього договору. Обтяження рентою рухомого майна законом не передбачено. У ви- падку відчуження такого майна, переданого платникові під виплату ренти, одержувач не має права вимагати її виплати від нового власни- ка і перед ним, як і раніше, несе обов’язки платник ренти. Наприклад, якщо переданий під виплату ренти автомобіль платник ренти подарує синові, то обов’язки по виплаті рентних платежів перед її одержувачем, як і раніше, нестиме платник за договором ренти, а не його син як новий власник автомашини. Закон передбачає забезпечення виконання обов’язку з виплати ренти у тих випадках, коли під виплату ренти передається земельна ділянка або інше нерухоме майно. Згідно з ч. 1 ст. 735 ЦК таке майно стає предметом застави в силу закону. Останнє означає, що у разі по- рушення платником ренти свого обов’язку з виплати ренти одержувач ренти, як іпотекодержатель, має право задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими кредиторами платника ренти. Що ж стосується використання сторонами інших видів забез- печення виконання зобов’язань, то будь-який з них або декілька одно- 263 Глава 38. Договір ренти часно можуть бути встановлені сторонами при передачі під виплату ренти рухомого майна або застосовуватися поряд з іпотекою при пе- реданні за договором ренти нерухомого майна. Крім того, виплата ренти може забезпечуватися шляхом встановлення обов’язку платни- ка ренти застрахувати ризик невиконання своїх обов’язків за догово- ром ренти (ч. 3 ст. 735 ЦК). Порушення платником безстрокової ренти своїх обов’язків щодо забезпечення виплати ренти надає право одержувачу вимагати розірвання договору безстрокової ренти (ч. 1 ст. 740 ЦК). Статтею 625 ЦК за прострочення сплати ренти, встановленої у гро- шовій формі, передбачена відповідальність платника ренти у розмірі 3 процентів річних, якщо інший розмір процентів не встановлений договором ренти. § 2. Припинення договору ренти і розрахунки між сторонами Договір ренти може припинятися як на загальних підставах при- пинення зобов’язань(глава 50 ЦК), так і на підставах, спеціально пе- редбачених главою 56 ЦК. Якщо договір ренти припиняється за до- мовленістю сторін (ст. 604 ЦК), то сторони мають визначити, на яких засадах буде його припинено, й вирішити питання про можливість повернення переданого під виплату ренти майна й повернення (повне або часткове) сплаченої ренти, виплати її одержувачеві компенсації тощо. Одержувач ренти може у будь-який час відмовитися від подальшо- го отримання ренти, припинивши тим самим зобов’язання з її сплати прощенням боргу (ст. 605 ЦК). Однак якщо рента була встановлена на його користь іншою особою, то у разі відмови одержувача ренти від своїх прав ними може скористатися особа, яка встановила ренту. Рентне зобов’язання може бути припинене у зв’язку з переданням відступного одержувачу ренти (ст. 600 ЦК). Така підстава є найбільш характерною для припинення договору, за яким рента встановлена у формі передання речей, виконання робіт або надання послуг, хоча ніщо не перешкоджає припиненню договору за цією підставою і у разі, якщо рента встановлена у грошовій формі. Договір ренти може бути припинено також на інших підставах, передбачених для припинення зобов’язань, наприклад, у зв’язку з не- 264 Розділ IХ. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у власність можливістю його виконання або поєднанням боржника і кредито- ра в одній особі(статті 607, 606 ЦК). Зобов’язання за договором ренти, укладеним на певний строк, може припинятися його виконанням (ст. 599 ЦК). Така підстава щодо при- пинення договору безстрокової ренти не може застосовуватися в силу його, так би мовити, постійного характеру. Рентне зобов’язання може бути припинене і за особливих підстав, зокрема, якщо право на одержання ренти перейде до таких спадкоєм- ців за заповітом, як держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальна громада, іноземна держава та інших суб’єктів публіч- ного права (ст. 2 ЦК). Оскільки закон не встановлює правові наслідки на такий випадок, вважаємо, що відповідний обов’язок з платника ренти має зніматися і він залишається власником майна, переданого під виплату ренти. Зобов’язання з виплати безстрокової ренти може припинитися також у зв’язку з випадковим знищенням або випадковим пошкоджен- ням майна, переданого під виплату ренти. Однак для цього необхідна наявність певних умов, а саме, щоб майно було передано під виплату ренти за плату та щоб платник вимагав припинення зобов’язання з ви- плати ренти або зміни умов її виплати (ст. 742 ЦК). Випадкове знищен- ня або випадкове пошкодження майна, безоплатно переданого під виплату безстрокової ренти, не тягне за собою можливості припинен- ня договору, і відповідно платник повинен і далі виконувати свої обов’язки за договором ренти. Розірвання договору ренти, укладеного на певний строк, здійсню- ється на загальних підставах, передбачених ст. 651 ЦК. Так, він може бути розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. На вимогу однієї зі сторін строковий договір ренти може бути розірваний за рішенням суду при істотному його порушенні дру- гою стороною або в інших випадках, передбачених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК). Наприклад, платник може вимагати розі- рвання договору ренти, за яким майно передано за плату, у разі вияв- лення істотних недоліків, не застережених одержувачем ренти. А остан- ній матиме право на розірвання договору ренти, за яким майно було передано безоплатно, при порушенні платником обов’язку щодо роз- міру, строків сплати ренти. Особливий порядок припинення рентних відносин пов’язаний за- коном із розірванням договору безстрокової ренти на вимогу плат- ника або одержувача. Статтями 739–741 ЦК встановлені спеціальні 265 Глава 38. Договір ренти умови розірвання договору безстрокової ренти та порядок розрахун- ків на такий випадок. При цьому право платника на розірвання до- говору безстрокової ренти має безумовний характер. Так, згідно зі ст. 739 ЦК платник безстрокової ренти має право відмовитися від до- говору ренти, а умова договору, відповідно до якої платник безстро- кової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною. Припиняється договір ренти після спливу трьох місяців від дня одер- жання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними (ч. 3 ст. 739 ЦК). На відміну від платника ренти, її одержувач має право вимагати розірвання договору безстрокової ренти лише у випадках, передбаче- них сторонами у договорі (приміром, при відчуженні майна, переда- ного під виплату ренти платником іншій особі) або у випадках, уста- новлених законом. Так, згідно з ч. 1 ст. 740 ЦК одержувач безстрокової ренти вправі вимагати розірвання договору, якщо платник: а) простро- чив її виплату понад один рік; б) порушив свої зобов’язання щодо за- безпечення виплати ренти; в) визнаний неплатоспроможним або г) ви- никли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі й у строки, встановлені договором. Договір безстрокової ренти також може бути розірвано на вимогу її одержувача за рішенням суду на загальних підставах, передбачених ст. 651 ЦК (наприклад, у зв’язку з таким істотним порушенням договору, як виплатою ренти у значно меншому розмірі, хоча й регулярною). Розрахунки між сторонамив разі розірвання договору безстро- кової ренти здійснюються на умовах, передбачених останнім. При вирішенні цього питання беруться до уваги вартість переданого під виплату ренти майна та його оплатна чи безоплатна передача, строк можливого використання майна за призначенням, розмір рентних пла- тежів тощо. Якщо ж сторони, незважаючи на важливість цього питан- ня, не визначили в договорі безстрокової ренти порядок розрахунків на такий випадок, застосовуються правила ст. 741 ЦК. Так, якщо май- но було переданоу власність платника ренти безоплатно, у разі розі- рвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від плат- ника ренти виплати річної суми ренти. Якщо ж майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право ви- магати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.При цьому вартість переданого майна визначаєть- ся на момент укладення договору безстрокової ренти. 266 Розділ IХ. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у власність Питання для самоконтролю 1. Поняття та мета договору ренти. Вид договору ренти. 2. Розмір, форма, строк виплати ренти. 3. Форма договору ренти і забезпечення його виконання. 4. Особливості договору безстрокової ренти. 5. Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору без- строкової ренти. |