Ипотечное страхование
 Скачать 2.93 Mb.
|
|
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Финансово-экономический факультет Самостоятельная домашняя работа на тему: «Ипотечное страхование» Москва 2017 Содержание Введение…………………………………………………………………………………………3 Теоретическая часть…………………………..…………………………………………...……4 2.1.Сущность и виды ипотечного страхования ………….…………………………....…...…4 2.2. Участники ипотечного страхования………………..……………………………….….…9 Практическая часть…………………………………….………………………………..….….11 3.1.Тенденции и перспективы развития ипотечного страхования в России……………………………………………………………….……………………….….11 3.2.Ипотечная страховая деятельность на примере компании «ВСК Страховой Дом»……………………………………………………………………………………………..21 3.3.Тенденции и перспективы развития ипотечного страхования в США……………………………………………………………………………………………..24 3.4.Ипотечная страховая деятельность на примере компании «MGIC Investment Corp»…………………………………………………………………………………………….29 3.5.Сравнительный анализ рынка ипотечного страхования России и США…………………………………………………………………………………………….31 3.6. Сравнительный анализ страховой деятельности компаний «ВСК Страховой Дом» и «MGIC Investment Corp»……………………............................................................................34 3.7.SWOT-анализ компании «ВСК Страховой Дом»………………………………………..37 3.8.SWOT-анализ компании «MGIC Investment Corp»……………………………………...40 Заключение ………………………………………….….……………………………………...41 Список литературы………………………………………….….……………………………...42 Приложения…………………………………………………………………………………….44 Введение Ипотечное страхование – это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с жилищной ипотекой. Распространение ипотечного кредитования играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики и в решении социальной задачи обеспечения населения доступным жильем. Приведение объемов ипотечной деятельности в соответствие с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является ипотечное страхование. Ипотечное страхование позволяет распределить риски между страхователем и субъектами ипотечного рынка и тем самым повысить надежность системы ипотечного кредитования в целом, уменьшить размер начального взноса при приобретении жилья в кредит, что обеспечит доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения. Основой для осуществления ипотечного страхования в Российской Федерации являются нормы ст. 334 и 343 ГК РФ, а также ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» Ипотека открывает широкие возможности не только для банков, но и для страховых компаний: объемы ипотечного страхования растут пропорционально объемам выданных кредитов. Учитывая текущие темпы роста (по крайней мере докризисного времени), данный сегмент в ближайшее время может стать одним из самых перспективных направлений страхового бизнеса. Таким образом, ипотечное страхование имеет все шансы на успешное и динамичное развитие в РФ. Сущность и виды ипотечного страхования. Необходимость ипотечного страхования обусловлена потребностью кредитора в обеспечении гарантий возврата кредита и потребностью заемщика в финансовом обеспечении возможности выполнения своих обязательств в случае смерти, потери трудоспособности или уменьшения доходов по иным причинам. Ипотечное страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. Ипотечное страхование позволяет распределить риски между страховщиком и субъектами договора ипотеки и обеспечивает повышение надежности системы ипотечного кредитования. Ипотечное страхованиеимеет ряд особенностей перед другими видами страхования: Период действия страхового договора в основном равен периоду ипотечного кредита (до 25 лет). Риски страхования распределены неравномерно во времени. Приходится пик на четвертый год жизни кредита, после этого возможность наступления страхового случая снижается. На страхование ипотеки влияют системные риски, поскольку связано с макроэкономическими факторами (доходы населения или цены на недвижимость). Ипотечное страхование дополняет страхование жизни заемщика, предмета залога и прав собственности на залог, составляющее в своей совокупности единый комплекс1. Оно защищает ипотечных кредиторов и инвесторов от убытков, причиняемых при невыполнении заемщиком своих обязательств, а также если ликвидационная стоимость залога, обеспечивающего ипотечный кредит, недостаточна для полного покрытия задолженности заемщика. Но социально-экономический смысл введения в действовавшую с 2005 г. норму Закона о страховании ответственности заемщика ипотечного кредита поправок заключается не только в повышении надежности страховой защиты ипотечных кредиторов, но и в формировании условий для повышения доступности ипотечных кредитов для населения. В соответствии с современными нормами ипотечного законодательства страхование ответственности заемщика может осуществляться не только по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, но и по договору займа, обеспечением которого является залог недвижимости, что несколько расширяет круг страхователей. Новые законодательные меры существенно упрощают страхование ответственности ипотечного заемщика благодаря четкому признанию возможности заключения договора страхования на случай неисполнения заемщиком обязательств по возврату не только основной суммы долга, но и причитающихся кредитору по договору ипотеки процентов за пользование кредитными или заемными денежными средствами. Страховым случаем считается неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или частично, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме. Важно отметить, что неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного кредитором по иным основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (например, ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72), не влечет наступление страхового случая по страхованию ответственности заемщика в соответствии со ст. 31 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"2. Границы страховой суммы составляют: минимальная страховая сумма - 10% от суммы основного долга; максимальная страховая сумма - 50% от суммы основного долга. При этом минимальная страховая сумма установлена в целях как надлежащей защиты интересов заемщиков, так и предотвращения псевдострахования. Максимальная же страховая сумма призвана рационально распределить риски между кредиторами и страховыми организациями таким образом, чтобы первые несли ответственность за непредвиденные риски, которые могут возникнуть в случае проведения некачественного андеррайтинга или обслуживания кредитов. Тарифы на страхование рисков определяются для каждого заемщика индивидуально. Страхование жилья составляет от 0,3 до 0,5% суммы страховки. Оно зависит от перекрытий в доме, его технического состояния, наличия отделки и другого. Страхование жизни и заемщика составляет от 0,3 до 1, 5%. Сумма зависит от возраста заемщика, состояния его здоровья и прочего. В среднем сумма расходов заемщика на ипотечное страхование составляет от 1 до 1,5% в год от остатка по кредиту. Страховые платежи по ипотеке начисляются раз в год. Договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо до достижения суммой обеспеченного ипотекой остатка обязательства размера 70% от стоимости заложенного имущества. Установление минимального срока страхования должно воспрепятствовать заключению договоров страхования на меньший срок, единственная цель которых - дать возможность заемщику исполнить требования ст. 61 Закона "Об ипотеке". При этом, если договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, страхователь в случае погашения более чем 30% от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга и на пересмотр размера страховой премии при условии, что не было просрочек внесения страховых платежей более чем на тридцать дней. При прекращении договора страхования в связи с погашением суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству до истечения срока его действия возможен возврат части страховой премии за неиспользованный период страхования. В новой редакции ст. 31 Закона "Об ипотеке" сохранены существенные условия договора ипотечного страхования, которые отличают его от большинства иных договоров страхования: законодательно предусмотрена смена выгодоприобретателя при смене кредитора без необходимости составления дополнительных соглашений к договору страхования; страховая премия по договору страхования ответственности ипотечного заемщика уплачивается единовременно; при отказе страхователя от договора ипотечного страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату. Для обеспечения непрерывности страховой защиты залогодержателя и сохранения неизменными условий заемного обязательства необходимо, чтобы договор страхования следовал за кредитным риском. В связи с этим в Законе предусмотрена смена страхователя при смене залогодержателя без необходимости составления дополнительных соглашений к договору страхования при передаче кредитором-залогодержателем своих прав по обеспеченному ипотекой обязательству или при передаче прав на закладную. Закон "Об ипотеке" (п. 5 ст. 61) устанавливает новые правила прекращения обязательств заемщика перед кредитором ("обнуление долга") в случае, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, оказалось недостаточно для удовлетворения требований кредитора. Обязательства заемщика перед кредитором прекращаются при совокупном наступлении следующих условий: заемщиком является физическое лицо; кредит/заем предоставлен для приобретения жилого помещения; залог реализован либо оставлен за собой залогодержателем, но вырученных от его реализации средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета залога недостаточно для полного погашения требований кредитора; кредитором-залогодержателем получена страховая выплата по договору страхования ответственности заемщика и (или) договору страхования финансового риска кредитора. При ипотеке банки обязывают заемщика к трем видам страхования от следующих рисков3: прекращение или ограничение права собственности (титула) на приобретаемый объект недвижимости; смерть и утрата трудоспособности заемщика; утрата и повреждение предмета залога в результате его физического уничтожения. В большинстве случаев ипотечное страхование оформляется одним договором страхования либо полисом, но иногда все три страховки называют комплексным обязательным страхованием. Выгодоприобретателем по всем трем видам выступает банк-кредитор, страхователем является заемщик, так как он оплачивает страховую премию. Как правило, кредиторы требуют, чтобы срок страхования был не менее всего срока, на который выдается ипотечный кредит, но существует практика, когда банк требует страхование титула только в течение трех лет после предоставления ипотечного кредита. Данный факт объясняется тем, что срок исковой давности (срок, в течение которого истец имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов) по искам, в результате которого титул на имущество может быть потерян, составляет три года с момента заключения сделки, затем риски снижаются до минимума, и многие банки по истечении этого срока не требуют от заемщика застраховать титул. Страхование титула недвижимости - это страхование риска того, что право собственности заемщика может быть тем или иным способом оспорено или ущемлено третьими лицами. Отличительной особенностью титульного страхования от других видов страхования, применяемых при ипотечном кредитовании, является то, что оно защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших до момента заключения договора страхования событий. При этом в ряде стран, например США, страхование титула является обязательным видом страхования. Однако обязательность такого вида страхования объясняется тем, что при переходе права собственности в США органы государственной регистрации не проверяют предоставленные документы, а регистрация означает лишь то, что сам по себе акт перехода права является действительным. В тех случаях, когда заемщиком по кредитному договору выступает физическое лицо, кредитная организация в качестве обязательного условия предоставления ипотечного кредита, как правило, выдвигает требования страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование). Страховым случаем в этой ситуации являются следующие события, которые могут возникнуть в период действия договора ипотеки, это смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору) или частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица. Следует отметить, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием для ипотечного кредитования. В то же время на практике страхование жизни заемщика при выдаче ипотечного кредита является, по существу, обязательным, так как большинство банков, требуют представления им полиса такого страхования с указанием банка в качестве выгодоприобретателя. В силу п. 1 ст. 31 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не установлено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а когда полная стоимость такого имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства4. Таким образом, страхование заложенного имущества является практически обязательным для ипотечных отношений. Кроме обязанности страхования заложенного имущества согласно п. 4 ст. 31 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости) заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе страховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. При наступлении страхового случая, заемщику немедленно следует сообщить об этом страховой компании и кредитору и уточнить действия, которые он должен выполнить. В случае смерти заемщика или потере его трудоспособности, кредит и проценты выплачивает страховая компания, и владение жильем переходит к заемщику или его наследникам5. В случае повреждения жилья, страховщик выплачивает заемщику страховое возмещение. Если жилье было застраховано на сумму, составляющую ипотечное страхование, а не на сумму, составляющую полную стоимость жилья, то полученных средств может не хватить на восстановление жилья. В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, страховая компания обязана выплатить сумму, составляющую задолженность заемщика с 10% от суммы страхования банку-кредитору. Участники ипотечного страхования. Субъекты ипотечного страхования подразделяются на основных и второстепенных. Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему6. Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком ᴨпервоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе ᴨпереуступить. Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: - выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам - формирование первичных ипотечных активов - эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов. К второстепенным субъектам относят следующих участников ипотечного страхования. Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога. Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: - страхование риска повреждения и уничтожения объекта - страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки - страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик. Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения. Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства. Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. |