Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
 Скачать 1.18 Mb.
|
|
Оценка физического износа Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа зданий следующие: нормативный (для жилых зданий); стоимостный; метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведом ственного уровня к которым относятся.
Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценки по внешним признакам. Физический износ здания следует определять по формуле  , (9.6)где FФ. - физический износ здания, %; Fi- физический износ i -го конструктивного элемента, %; Li- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки: − по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта; − трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания; − невозможность измерения функционального и внешнего износа; − субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов. В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится наоснове разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Таблица 3. Пример определения физического износа стоимостным методом
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой.  (9.7)где: FФ – физический износ; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу: FФ=(ХВ:ФЖ)·100, (9.8) где ФЖ - типичный срок физической жизни. На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие». «Короткоживущие элементы»- элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.). Долгоживущие элементы»- элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.). Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному. Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов. Пример определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, приводится в таблице
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается по формуле:  , (9.9) где: НИЭДСЖ - неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни; ВС - восстановительная стоимость всего здания; НИЭКСЖ - неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни; ХВ - хронологический возраст; СФЖ - срок физической жизни здания. Оценка функционального и внешнего старения Признаки функционального старения в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональное старение подразделяют на устранимое и неустранимое. Стоимостным выражением функционального старения является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное старение. Устранимое функциональное старение определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального старения: • недостатки, требующие добавления элементов; • недостатки, требующие замены или модернизации элементов; • сверхулучшения. Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Старение по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость). Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное старение в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Неустранимое функциональное старениевызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального старения является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального старения может определяться двумя способами: 1) капитализацией потерь в арендной плате; 2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального старения. Определение обесценения, вызванного неустранимым функционалым старением по причине устаревшего объемно-планировочного решения удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального старения методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального старения зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. Внешнее (экономическое) старение– обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешниее старение недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего старения могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате; сравнительных продаж (парных продаж); срока экономической жизни. Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего старения производится аналогично расчету функционального неустранимого старения. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим старением. Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимое внешнее старение исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причинами сноса могут быть необходимость перепланировки, расширение транспортных магистралей и т.п. Следует учитывать, что техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Накопленный износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода. Если все виды износа/старения рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (9.1). Если были рассчитаны различные виды износа/старения в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле: Vв =(Vпв – Ифиз.устр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну)٠(1–Ифун.ну)٠(1 – Ивн), (9.10) где: Vв– стоимость воспроизводства/ замещения; Vпв – полная стоимость воспроизводства; Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц; Ифун устр – старение функциональное устранимое, денежных единиц; Ифиз.ну – износ физический неустранимый, Ифиз.ну – старение функциональное неустранимое, Ивн – старение внешнее. При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешнее и функциональное старение. В таком случае формула (9.10) упрощается до следующего вида: Vв =(Vпв – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну), (9.11) где Vво – стоимость воспроизводства; Vпв – полная стоимость воспроизводства; Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц; Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %. После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. Контрольные вопросы для самопроверки 1. На каких принципах базируется затратный подход и необходимые условия для его реализации? 2. Какие этапы выполнения работ при оценке недвижимости затратным подходом? 3. В чём отличия стоимости воспроизводства и замещения? 4. В каких случаях затратный подход обеспечивает наиболее достоверную оценку стоимости недвижимости, и какими условиями ограничено его применение? 5. Какие методами ведётся определение полной восстановительной стоимости? 6. Что входит в понятие накопленного износа? 7. Чем отличаются рассчитанный в оценке износ от бухгалтерского? 8. Какие методы используются для расчёта накопленного износа? 9. В чём различия устранимого и неустранимого износа? 10. Какими причинами обусловлено экономическое старение? |