Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
 Скачать 1.18 Mb.
|
|
Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, которая предусматривает возможность официальной регистрации разделенных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондоминиуме является отдельной собственностью, право на которую принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоминиуме собственнику также принадлежит неделимое частичное имущественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для управления общей недвижимостью в соответствии с действующим законодательством. Расходы на управление и обслуживание здания делятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на ежемесячной основе. Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется методом сравнения продаж. Оценка всего комплекса кондоминиума осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с методом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Определяют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласующейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов. Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключевыми элементами процесса оценки. Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственности на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими. Существует две формы таймшера: - имущественный таймшер; - неимущественный таймшер. Покупатель имущественного таймшера заключает договор, дающий ему право собственности на квартиру на определенный период времени в году, и таким образом ограничивает его право собственности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, отдать в залог, а право собственности зарегистрировать. Неимущественный таймшер не передает юридического права собственности на недвижимость, и покупатель получает только право на пользование таймшерной квартирой и соответствующими помещениями. Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сначала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежащие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначенную для использования акционером, и долю личной недвижимости. Оценка стоимости прав аренды земельных участков Из юридического толкования права аренды земли и из экономического содержания этого права следует, что отличие стоимости права аренды земли, от стоимости полного права собственности определяется объемом правомочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве. В отечественных условиях, вытекающих из современного земельного законодательства, следует, что различия в объеме правомочий собственника земельного участка и арендатора земельного участка часто бывают невелики. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды. Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, выкупить его в собственность, если на участке находятся принадлежащие арендатору здания, пролонгировать договор аренды, преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Одновременно арендатор имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если он является собственником зданий, строений, сооружений. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли, хотя каких либо ограничений по такой уступке законом не предусмотрено. Отсюда также следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем. Для целей оценки, втекающих из практических задач рынка недвижимости может быть произведено деление права аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора. Арендодателем земельных участков в настоящее время выступает государство или муниципалитет, как основные собственники земли в России, соответственно арендаторами — физические и юридические лица, использующие землю на правах аренды. Стоимость права аренды арендодателя и стоимость права аренды арендатора можно вывести из соотношения: R = ДАД + ДАР, (12.1) где: R — земельная рента; ДАД — доходы арендодателя от передачи земельного участка в аренду; ДАР — доходы арендатора от пользования земель. Из этого соотношения также следует, что СПС = САД + САР , (12.2) где: СПС — рыночная стоимость полного права собственности; САД — стоимость права аренды арендодателя; САР — стоимость права аренды арендатора. Оценка права аренды арендодателя. Конкретные способы и технологии расчета стоимости права аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его предоставления в аренду, сроках аренды. Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются размером арендной платы, установленной договором аренды земельного участка и потенциального дохода от продажи права заключения договора аренды земельного участка после окончания срока действующего договора:  (12.3)где: САД — стоимость права аренды арендодателя, Pi— арендная плата, установленная в договорах аренды, T — срок аренды, СДА — рыночная стоимость права заключения договора аренды, Rd— ставка дисконтирования. Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка. Из приведенного выражения следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа права заключения договора аренды (права аренды). Отсюда также следует, что право аренды арендатора тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу права заключения договора аренды (права аренды) арендатором. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе. Оценка стоимости права аренды арендатора. Право аренды арендатора может быть определено: - при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости; - при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды; - как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права. В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы. Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется как:  , (12.4)где: САР — стоимость права аренды арендатора, СЗУ — рыночная стоимость земли, СOi — стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления) на арендатора при использовании земельного участка, СВ — выкупная цена земельного участка. Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, притом, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями. Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения. Определения залоговой стоимости объекта недвижимости Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 3 этапа: оценка текущей рыночной стоимости имущества; - корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертного прогноза изменения стоимости имущества на дату возможной реализации имущества; - корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества. Расчет коэффициента залогового дисконтирования производится следующим образом:  (12.6)где: k– коэффициент залогового дисконтирования Ср – текущая рыночная стоимость имущества; W – отношение прогнозной стоимости имущества к текущей рыночной; L – отношение ликвидационной стоимости к рыночной, определяется степенью ликвидности данного имущества, возможным влиянием на стоимость выявленных юридических или экономических рисков; G– затраты и издержки при реализации данного имущества. Соответственно:  (12.7)Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования. Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение. В соответствии с ФСО№2, при определении ликвидационной стоимостиобъекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Следует отметить, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше величина ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью. Сокращение периода экспозиции и необходимость использования ликвидационной стоимости возникает при оценке объектов: – имущества, реализуемого при участии судебных исполнителей; – активов ликвидируемых предприятий, в том числе и при проведении процедуры банкротства; – имущества, пребывавшего в налоговом залоге и подлежащего реализации для погашения налоговой задолженности; – объектов незавершенного строительства; – любого имущества, подлежащего ускоренной реализации в силу каких-либо экономических или иных причин. Один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости при различных фиксированных периодах экспозиции, которые короче разумно долгого периода экспозиции этого объекта. В связи с этим ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. В случае, если фиксированный период экспозиции объекта не короче разумно долгого периода его экспозиции, объект обладает рыночной стоимостью, но при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости. В случае вынужденной продажи оцениваемого имущества в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов потенциальный залогодержатель может ориентироваться на значения ликвидационной стоимости, рассчитанной прямым методом сравнения или косвенным. Прямой методсравнения определения ликвидационной стоимости основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение прямого метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионным анализом). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода (хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности). Косвенный методосновывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости, формализующийся в следующем виде: Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость – Скидка на факт вынужденной продажи Ликвидационная стоимость объекта рассчитывается на основе его рыночной стоимости по формуле:  , (12.8)где: Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (tf), который короче разумно долгого периода экспозиции; Ср– рыночная стоимость объекта оценки; kL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки; td– период дисконтирования (лет); m – количество периодов начисления процентов в течение года; i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь); Ke– коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки. Определение ликвидационной стоимости косвенным методом осуществляется поэтапно: 1) Определяется рыночная стоимость этого объекта (Vm). 2) Исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов обосновывается разумно долгий период экспозиции этого объекта (tr) . 3) Определение фиксированного периода экспозиции этого объекта (tf), учитывая вынужденный характер реализации объекта, и вычисляется период дисконтирования (td) по формуле: td = tr – tf , (12.9) где tr – разумно долгий период экспозиции объекта оценки (лет); tf – фиксированный период экспозиции объекта оценки (лет). 4) Обосновывается годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости. Если объект оценки является объектом залога, и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта (i) принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным. В других случаях годовая ставка дисконта принимается на уровне годовой ставки по банковским депозитам, которая определяется по рыночным данным. При этом в качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости, должна быть избрана годовая ставка по депозитам/кредитам, период которых максимально приближен к периоду дисконтирования (td). 5)Определяется коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe). При решении этой задачи используется табл. 13. 6) Определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) по формуле:  (12.11)Таблица 13. Таблица для определения коэффициента Кe
*- Для этой ситуации невозможно определение коэффициента Кe, поскольку экономические условия не соответствуют требованиям, согласно которым определяется рыночная стоимость. На седьмом этапе определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) по формуле: (12.11)Заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости. Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществляется умножением рыночной стоимости объекта (Ср) на коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL). Как показывает практика, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 15 до 40%. Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации. В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества. Влияние факторов ликвидационной стоимости на недвижимое имущества ранжируется следующим образом по 10 –бальной шкале: - Очень высокое - юридические аспекты оформления недвижимости, наличие технологической документации, индивидуальные характеристики имущества, субъективные факторы – 9-10 баллов. - Высокое – срок экспозиции, коньюктура рынка, инвестиционная привлекаельность – 7-8 баллов. - Среднее – рыночная стоимость, маркетинг, факторы «выделения» - 4-6 баллов. Для определения скидки на факт вынужденной продажи необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона, в котором может варьироваться величина скидки. При этом нужно иметь в виду, что сумма значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%. Коммерческим банкам для определения стоимости вынужденной продажи рекомендуются следующие скидки (значения kL)
|