Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
 Скачать 1.18 Mb.
|
|
Оценка недвижимости для целей страхования В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей. ценка недвижимости для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю - сумму ущерба. Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Расчёт страховой стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая». Согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость. Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Таким образом, с позиций действующего законодательства страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость. Неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости недвижимости является определение варианта наиболее эффективного использования. Однако совершенно очевидно, что при определении страховой стоимости объектов недвижимости нет никакой необходимости в проведении анализа наилучшего использования. Страхованию подлежат конкретные объекты в состоянии «как есть», а не возможные гипотетические варианты улучшений, которые могут принести более высокую стоимость единому объекту недвижимости. Отсутствие анализа наилучшего использования при расчете страховой стоимости является первым существенным отличием от классических расчетов рыночной стоимости недвижимости. Вторым отличием является то, что при страховании доходной недвижимости и промышленных объектов, при использовании затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка (ни стоимость права собственности, ни стоимость права аренды), что обусловлено его природными характеристиками. Контрольные вопросы для самопроверки 1. Какие виды прав на недвижимое имущество подлежат денежной оценке? 2. В чём особенность расчёта рыночной стоимости прав аренды на земельные участки? 3. Какие законодательные ограничения существуют при залоге земельных участков? 4. В чём особенность расчёта рыночной стоимости земельные участки для целей залога? 5. Какие факторы влияют на залоговую стоимость объектов недвижимости? 6. Как рассчитывается ликвидационная стоимость объектов недвижимости? 7. В чём особенность расчёта страховой стоимости объектов недвижимости? 13. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости Общепринятой классификации таких факторов не существует. В практике оценки недвижимости также пока четкой и ясной классификации экологических факторов до настоящего времени не сложилось. В международной практике принято более общее название данных явлений как факторов окружающей среды. Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направление только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия собственно экологических факторов на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия. В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. К качественным параметрам, собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями. К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории. К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования. К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лави-ноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей. Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования. Можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости: 1. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены. 2. Ограничения в использовании недвижимого имущества. 3. Юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости. К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений. Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо определить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий. К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлекательными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объектами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промышленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%. Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится и выходят окна на шумную магистраль или не выходят. На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону. Качественные экологические характеристики земельного участка К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходимо проведение обследование, позволяющее конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по 4 основным видам загрязнения: механическое, химическое, физическое и микробиологическое с целью идентификации основных параметров качественного состояния оцениваемого объекта Механическое загрязнение (захламление) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут использоваться показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2), либо доля (в процентах) захламленной площади занимаемой объектом недвижимости. Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м3 , мг/л) по отдельным ингредиентам примеси и по компонентам среды (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующего компонента среды. Физическое загрязнение - изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное. Тепловое загрязнение - рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала. Световое загрязнение - изменение естественной освещенности территории объекта вследствие действия затенения от ближайших объектов и искусственных источников света. Такие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2). Шумовое загрязнение - увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера, при , логарифмическом , осреднении , за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха. Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уро вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости. Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками, зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта. Биологическое загрязнение почв и грунтов – накопление в почвах и грунтах возбудителей инфекционных и инвазионных болезней, а также насекомых и клещей, переносчиков возбудителей болезней человека, животных и растений в количествах, представляющих потенциальную опасность для здоровья населения и объектов окружающей природной среды. При оценке участков сельскохозяйственных угодий наряду с показателями загрязнения необходимо учитывать проявление процессов, ведущих к снижению плодородия почв: эрозии, подтопления, вторичного засоления и осолонцевания, переуплотнения пахотного слоя и разрушение структуры, дегумификация и т.п. Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов: - оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества; - оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде; - оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на рецепиента. Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса: Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения. (IK = 1/IЗС) В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативов качества окружающей среды свидетельствует о том, что в контексте учета влияния экологического фактора недвижимости, нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недвижимости – населению, проживающему или работающему на объектах недвижимости, размещенных в зоне активного загрязнения. В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительного) действия вещества при длительном вдыхании. Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных операций: 1. Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК): Zi = Ci / ПДКi, (13.1) где: Zi - нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по егo ПДК; Ci - измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде; ПДКi- предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества. 2. Агрегация полученных величин Zi в показатель загрязнения (индекс) отдельных компонентов окружающей среды путём их суммирования и последующего вычисления суммарного (скалярного) показателя индекса загрязнения окружающей среды Iзс:  (13.2)где: индексы у значений Zi «А, В, П» относятся к загрязнению, соответственно, воздуха, воды и почвы; i – 1…n – количество видов загрязняющих веществ. В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только имеет важное практическое значение для экологической экспертизы (количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости. |