Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
 Скачать 1.18 Mb.
|
|
Метод элиминирования факторов, не относящихся к загрязнению, основан на выборе контрольного (условно чистого) района с такими характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (кроме факторов загрязнения), влияющие на состояние реципиента в загрязненном контрольном районах, были примерно одинаковы. При обоснованном выборе контрольного района влияние прочих факторов на состояние того или иного реципиента элиминируется, а разница между показателями состояния рецепиента в загрязненном и конторольном районах может быть объяснена разницей в уровнях загрязнения по этим районам. Однако такой прямой счет в денежном выражении экологического блага (позитивного или негативного) не всегда возможен как из-за объективного для российских условий заниженного рейтинга этого блага на рынке недвижимости (это характерно для развивающихся стран, переживающих финансово-экономический кризис), так и вследствие недостаточной развитости самого рынка недвижимости. Применение рассматриваемого метода требует реализации вышеуказанной последовательной цепочки связей, т. е. необходимо на первом этапе определить величину натуральных ущербов от загрязнения окружающей среды. Например, при определении заболеваемости населения, проживающего и работающего в рассматриваемом районе, контрольный район должен быть подобран с примерно равными по отношению к загрязненному району социально- экологическими факторами: - половозрастной состав населения, уровень медицинского обслуживания, климатические условия и т. п.; - при оценке урожайности сельскохозяйственных культур контрольный район выбирается, исходя из сопоставимого с загрязненным районом качества почв, близкого среднегодового количества осадков, аналогичной обеспеченности трудовыми и производственно-техническими ресурсами, близкой специализации и интенсификации производства. Результатом описанной процедуры сравнения показателей контрольного загрязненного районов является изменение состояния реципиента (ускоренный физический износ зданий и сооружений, повышенная заболеваемость населения, снижение урожайности сельскохозяйственных культур и т. д.):  (13.4)где ∆d - показатель изменения состояния реципиента (объекта недвижимости); dК и dЗ -состояние рецидента в контрольном и загрязненном районах соответственно. Разница по формуле (13.4) берется по абсолютной величине, поскольку, например, урожайность в контрольном районе выше, чем в загрязненном, а физический износ зданий и сооружений и заболеваемость населения - наоборот, ниже. Трудность применения этого метода заключается в сложности идентификации сравниваемых районов, поэтому при его использовании приходится идти на определенные допущения ввиду невозможности проведения «эксперимента» сравнения в искусственных условиях и необходимости учета множества взаимосвязанных факторов. Это затруднение можно преодолеть с помощью теории многомерной классификации. Для ее применения рассматриваются не два, а N районов, каждый из которых характеризуется совокупностью М факторов. Методы многомерной классификации позволяют разбить все множество районов на подмножества (классы), объединяющие по совокупности М факторов района. После проведения классификации внутри каждого класса выбирается район с наименьшими величинами характеристик загрязнения. Такой район полагается контрольным для данного класса. Затем изменение состояния реципиента определяется по формуле (13.4). Метод эмпирических зависимостей основан на статистической обработке фактических данных о влиянии различных существенных факторов (включая уровень загрязнения окружающей среды) на изучаемый показатель состояния реципиента. Он позволяет получить приближенные эмипрические зависимости между состоянием реципиента уровнем загрязнения при фиксации прочих факторов: d = f(x, z) (13.5) где: d - состояние реципиента (темп физического износа зданий и сооружений, заболеваемость, урожайность и т.п.); x- вектор прочих факторов; z - вектор уровней загрязнения, например, их концентраций в атмосфере. В результате статистической обработки информации по загрязненному району отсеиваются статистически незначимые факторы и определяется окончательный вид статистической модели, включающей те ингредиенты загрязнения, которые окажутся значимыми. Трудность построения статистически надежных зависимостей обычно обусловлена небольшим объемом исходной информации и может быть преодолена сокращением количества исходных факторов регрессионных моделей, в том числе путем замены вектора загрязнителей скалярной оценкой загрязнения индексом качества природно-антропогенной среды (IK = 1/IЗС). Наиболее перспективным путем построения надежных эмпирических зависимостей является применение метода главных компонент. Сначала устанавливается связь главных компонент (F), например, уровня загрязнения и прочих значимых факторов с исходными факторами (F1=f(x) F2=f(z)). Затем определяется зависимость состояния реципиента от главных компонент: D = a0 +a1F1+a2F2,(13.6) где: F - значение главной компоненты уровней загрязнения (F2) и прочих факторов (F1); а0, а1, а2 - эмпирические параметры связи главных компонент с показателем состояния реципиента. Комбинированный подход, включающий элементы метода эмпирических зависимостей, применяется в дополнение к методу элиминирования с целью детализации результатов последнего путем построения зависимостей натурального ущерба от действия факторов загрязнения: ∆d = f(z) (13.7) где = f(z) - функция связи натурального ущерба с действием факторов загрязнения. Такая детализация позволяет, во-первых, выявить наиболее существенные факторы загрязнения по их влиянию на ущерб и во-вторых, учесть перспективные изменения нагрузки на окружающую среду в связи с их воздействием на состояние реципиентов. Нормативные методы определения экономического ущерба от загрязнения Метод «валовых выбросов» используется для укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы при оценке недвижимости, когда отсутствуют возможности предварительного определения значений концентраций ингредиентов, а представляется возможность установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по основным источникам этих выбросов, расположенных в зоне размещения объекта недвижимости. Суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы определяемой в зоне активного загрязнения территории. Зоной активного загрязнения следует считать: для точечных источников загрязнения - круг с центром в точке расположения источника и радиусом 50Н, (где Н- высота трубы); для автомагистралей - полосу шириной 200 м, центральная ось которой проходит через ось магистрали. Суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территории (Dr) определяется по формуле:  , (13.8)где: Kr – коэффициент экологической значимости состояния атмосферного воздуха и почвы территорий экономических районов Российской Федерации; Мi - масса выброса в атмосферу i-гo ингредиента, т/год; σh - безразмерная поправка, учитывающая тип загрязняемой территории и принимающая значение от 0,1 до 3; di - удельный экономический ущерб от выбросов 1 т i -го ингредиента; fi - безразмерная поправка, учитывающая характер рассеивания i-й примеси в атмосфере. Доля площади в зоне активного загрязнения, занимаемой рассматриваемым объектом недвижимости (  ) рассчитывается по формуле:  , (13.9)где:  - площадь, занимаемая рассматриваемым j-м объектом недвижимости, м2; Sr - площадь зоны активного загрязнения (Sr = πr2, где r = 50Н). Предполагая, что рассматриваемый j-й объект недвижимости входит в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба от загрязнения атмосферы для этого объекта определяем по формуле:  , (13.10)Величина  определяет годовой экономический ущерб, приходящийся на j-й объект недвижимости. Если предположить, что неизвестны период эксплуатации объекта недвижимости и динамика изменения показателя в перспективе, но известна ставка (коэффициент) капитализации такого рода объектов недвижимости, то можно определить интегральный показатель экономического ущерба от загрязнения атмосферы (потерю стоимости объекта недвижимости) при эксплуатации объекта недвижимости в зоне активного загрязнения (СТ) как отношение к ставке капитализации (Кк):СТ = /Кк (13.11)Представленный алгоритм расчета экономического ущерба от загрязнения атмосферы позволяет определить лишь достаточно приближенную его величину и, как правило, нижний предел. Для более детализированных расчетов по методике «валовых выбросов» необходимо введение дополнительных эмпирических поправочных коэффициентов, в частности, в формулу (13.8). Эти поправочные коэффициенты более корректно должны учитывать географию размещения объектов недвижимости и масштаба загрязняющего воздействия на рассматриваемый конкретный объект недвижимости (учет плотности застройки зоны активного загрязнения, координаты размещения объекта недвижимости, его этажность, плотность использования его площадей, число проживающих или работающих на данном объекте недвижимости). Метод «концентраций» для определения экономического ущерба от загрязнения позволяет рассчитать показатель экономического ущерба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости (потерю его стоимости) при наличии информации о среднегодовых концентрациях по основным загрязняющим ингредиентам атмосферы, окружающей рассматриваемый объект недвижимости. Экономический ущерб (D) для рассматриваемого объекта недвижимости определяется по формуле:  , (13.12)где: d(X)ij - удельный экономический ущерб, наносимый единице j-ой реципиентной составляющей объекта недвижимости (на 1 чел. - от ухудшения здоровья людей, проживающих в жилых домах или работающих на соответствующих объектах недвижимости и от ускоренного физического износа зданий и сооружений в жилищно-коммунальном хозяйстве, торговле и сфере услуг; на 1 га - от потери продуктивности в сельском и лесном хозяйстве на 1 тыс. руб. стоимости основных фондов - от ущерба, наносимого объектам недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации соответствующего i-го ингредиента; Rj. - число единицу j-й реципиентной составляющей объекта недвижимости (численность проживающих или работающих, гектар угодий, млн руб. основных фондов); Кr - коэффициент, учитывающий региональные особенности территории страны, на которой находится объект недвижимости. Контрольные вопросы для самопроверки 1. Что понимается под «экологическим фактором» и его структурой при оценки стоимости недвижимости? 2. Какие виды загрязнения анализируются при проведении экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости? 3. Сформулируйте основные этапы расчета экономического ущерба загрязнения окружающей среды при оценке стоимости объекта недвижимости? 4. Какие составляющие входят в структуру реципиента – объекта недвижимости, находящегося в зоне активного загрязнения? 5. Как рассчитываются показатели «индекс качества» и «индекс загрязнения» окружающей среды? 6. Перечислите основные методы определения экономического ущерба от загрязнения окружающей среды? 7. Возможно, ли применить рыночный метод для выявления стоимости экологического фактора в структуре цены продажи объекта недвижимости? 8. Каким образом показатели «индекс качества» и «индекс загрязнения» окружающей среды трансформируются в стоимостную оценку недвижимости? Список литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц.текст:по состоянию на 01.09.2013. - М.: Проспект, 2013. – 544 с. – 10500 экз. – ISBN 978-5-406-02568-0. 2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [принят ГД РФ 28.09.2001] : офиц.текст : по состоянию на 06.09.2013. – М.: Проспект, 2013. – 96 с. – 12000 экз. - ISBN 978-5-406-03314-2. 3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): [принят ГД РФ 19.07.2000] : офиц.текст : по состоянию на 24.08.2013. – М.: Проспект, 2013. – 896 с. – 16000 экз. - ISBN 978-5-406-03360-9. 4. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Текст] : [принят ГД РФ 04.07.2007] : офиц.текст : по состоянию на 23.07.2013. – М.: Эксмо, 2012 г., 80 с. – 3000 экз. - ISBN 978-5-699-60749-5. 5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [Текст] :[принят ГД РФ 17.06.1997] : офиц.текст : по состоянию на 01.10.2013. - М.:Омега-Л, 2013 г., 64 с. – 1500 экз. - ISBN 978-5-370-03103-8. 6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2013. – Режим доступа ttp://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req= doc;base=LAW;n=147519. 7. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 02.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2013. – Режим доступа http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW;n=155162; 8. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2013. – Режим доступа ttp://base.consultant.ru/cons/cgi/online. cgi?req=doc;base=LAW;n= 38786. 9. Приказ Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки) – (в ред. от 22.10.2010 N 509) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2014. – Режим доступа http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW;n=107772; 10. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 августа 2007 г. N 10045) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2013. – Режим доступа ttp://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? req=doc; base=LAW;n=107771 11. Приказ Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении ФСО №3 « Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)». [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2014. – Режим доступа http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW;n=70571; 12. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс [сайт] 1992-2014. – Режим доступа ttp://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? req=doc;base=LAW;n=113247 13. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости. [Текст]:- Серия: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. Москва. КолосС, 2008. - 20000 экз. - 265 с. ISBN: 978-5-9532-0672-3. 14. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: Учебное пособие / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2009. - 432с. – . 2000 экз. – ISBN: 978-5-903271-09-2 13. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости [Текст]: / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л.Артеменков; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Учебник. Изд. 2-е – М.: «Финансы и статистика», 2010.- 558с. - 3000 экз. – ISBN: 978-5-279-03235-8. 14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. М.А. Федотовой.- 2 изд, стер.-. М.:КНОРУС, 2008. – 344с. - 3000 экз. – ISBN: 978-5-228-00004-9. 15. Коростылев С.П. Кадастровая оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие / С.П. Коростылев - М.: Маросейка, 2010.- 360 с. - 1000 экз. – ISBN: 978-5-903271-53-5. 16. Международные стандарты оценки 2011. [Текст / Перевод с английского под ред. Г.И.Микерина, И.Л.Артеменкова. – М: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», - 500 экз. - 2013. – 188 с. - ISBN 978-5-93027-025-9, 978-90-9024138-8; 17. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. [Текст]: учебное пособие / П.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой.- 3 изд., перераб. и доп.-. М.:КНОРУС, 2010. – 264с. - 2000 экз. – ISBN: 978-5-406-00314-5. 18. Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО). [Текст]: - М.: 2010. – 240 с. 19. Межрегиональный информационно–аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». КО–ИНВЕСТ, [Электронный ресурс] – Режим доступа http://www.coinvest.ru 20. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru Содержание
|