Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
 Скачать 1.18 Mb.
|
|
Согласование показателей стоимости Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта. При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не учёте каких-то элементов сравнения. Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исходя из этого, редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, который наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими. Согласование (обобщение) показателей стоимости является последним и достаточно важным этапом метода сравнительного анализа. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений, пример одного из которых представлен в нижеследующей таблице. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки. Таблица 4. Пример выполнения расчётов для определения средневзвешенной стоимости земельного участка
Контрольные вопросы для самопроверки 1. На каких принципах базируется сравнительный подход и необходимые условия для его реализации? 2. Какие этапы выполнения работ при оценке недвижимости сравнительным подходом? 3. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе? 4. Назовите основные критерии отбора объектов аналогов? 5. Что понимается под элементами сравнения и их назначение при использовании сравнительного подхода? 6. Какие способы внесения поправок в сравнительном подходе? 7. Какие методы определения корректировок используются в сравнительном подходе? 8. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета корректировок? 9. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе? 10. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора. 11. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости? 9. Затратный подход к оценке недвижимости Общая характеристика и условия применимости затратного подхода В соответствии с ФСО-1 «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний». «Принцип замещения является базой затратного подхода. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшенияравной желанности и полезности без чрезмерной задержки» Согласно МСО-2007 в зависимости от того, в каком объеме данные для расчетов взяты из рыночных данных, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости. Необходимое условие для использования затратного подхода достаточно детальная оценка затрат на строительство (восстановительной стоимости) идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д. В соответствии с ФСО-1 «Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. Алгоритм определения рыночной стоимости объекта недвижимости (Сон) затратным подходом можно представить в виде формулы:  , (9.1)где: Сзу – рыночная стоимость земельного участка; ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений на участке; ПРинв - прибыль инвестора; НИ – накопленный износ. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях. 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты 2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства. 4. Для оценки объектов незавершенного строительства. 5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). 6. Для оценки в целях страхования. 7. Для переоценки основных фондов предприятий. 8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке. Применение затратного подхода ограничено условиями: - Если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения. - Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. - Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания. - Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений. Определение полной восстановительной стоимости строений Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции. Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ. Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций: инвесторы; подрядчики; проектировщики; поставщики строительных материалов и оборудования; банки; посредники и прочие. Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников. Стадии строительного производства
Сметная стоимость строительства — это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию. База для расчета сметной стоимости строительства: - проект и рабочая документация (РД); - действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь; - отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления. Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: - строительные работы; - работы по монтажу оборудования (монтажные работы); - затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; - прочие затраты. Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов. Локальные сметы — первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав: 1) подготовка территории строительства; 2) основные объекты строительства; 3) объекты подсобного и обслуживающего назначения; 4) объекты транспортного хозяйства и связи; 5) объекты энергетического хозяйства; 6) наружные сети и сооружения; 7) благоустройство территории строительства; 8) временные здания и сооружения; 9) прочие работы и затраты; 10) содержание дирекции (технический надзор); 11) подготовка эксплуатационных кадров; 12) проектные и изыскательские работы. Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП, - часть 4) и других сметных нормативных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости. Методы определения полной восстановительной стоимости. В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости: - метод сравнительной единицы; - метод разбивки по компонентам; - метод количественного обследования. Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета. Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения стоимости воспроизводства используются различные укрупненные нормативы, к которым следует отнести: - укрупненные сметные нормы на конструкции и виды работ; - укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ; - показатели восстановительной стоимости конструктивных элементов; - укрупненные стоимостные показатели по видам работ. Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы. Нормативной базой дореформенного периода являются: - нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ); - укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС); - укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС); - прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРСЗ); - укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом (УСН). Наиболее часто в практической оценке используются сборники УПВС. УПВС представлены 37-ю сборниками. Сборники разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР в начале 70-х годов. Показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных 1 января 1969 года, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема здания, 1 км трубопровода и т.д. Формула для расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) с применением сборников УПВС (базовый год - 1969) может быть представлена в следующем общем виде:  (9.2)где: Cупвс - показатель затрат на строительство 1 куб.м (кв.м, пог.м и т.д.) аналога, приведенный в сборниках УПВС; Ктер - поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе и территориальном поясе аналога и оцениваемого объекта; Ккап - поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта; Коб- поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта; Куд - поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта; Ксэу- поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта; N - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта; К0 - коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки (в зависимости от базового года). В восстановительную стоимость УПВС включены: прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог. Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России). В частности коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки (К0 ) рассчитывается по формулам | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||