Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки

• Название: Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
• Анкор: Курс лекций Оценка недвижимости.doc
• Дата: 22.04.2017
• Размер: 1.18 Mb.
• Имя файла: Курс лекций Оценка недвижимости.doc
• Тип: Курс лекций; #5323
• страница: 7 из 17

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со средне-рыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. На каких принципах базируется доходный подход?

2. Какие параметры используются для расчета ожидаемого чистого операционного дохода? 3. Какие эксплуатационные расходы владельца не учитываются для расчета ожидаемого чистого операционного дохода?

4. Какие методы используются для расчета коэффициента капитализации?

5. Что учитывается для расчета коэффициента капитализации для зданий и чем он отличается от коэффициента капитализации для земли?

6. Какие методы используются для расчета нормы возврата капитала?

7. Какие этапы включает реализация метода дисконтирования денежных потоков?

8. Как определяется продолжительность прогнозного периода дисконтирования денежных потоков?

9. Какие методы используются для расчета ставки дисконтирования?

10. В чём основные различия методов прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков?

7. Оценка недвижимости с участием заёмного капитала

Оценка эффективности привлечения заемных средств Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: - процентная ставка по кредиту;

- срок займа;

- порядок погашения;

- сумма ипотечного кредита;

- финансовый левередж;

- особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной.

Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага). Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД – РОД (7.1)
где: ЧОД - чистый операционный доход; РОД - годовые расходы по обслуживанию долга; ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

Сн = ИК + СК, (7.2)

где: Сн - стоимость недвижимости; ИК - ипотечный кредит; СК - собственный капитал инвестора

Показателями доходности служат - ставка доходности недвижимости и ставка доходности на собственный капитал. Ставка доходности недвижимости paccчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

R_H = ЧОД/С_Н (7.3)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложеного инвестором в недвижимость

(7.4)

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж. Финансовый левередж как показатель эффективности привлечения заёмных средств, считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора R_H = R_СК.

Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R_СК.< R_H, и характеризует эффективное использование заемных средств, если R_СК.> R_H. Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости: К_ИЗ = ИК/Cн

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:

во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности опреде­ляется как сумма текущей стоимости денежных потоков, вклю­чая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда.

Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициен­тов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

С_Н = СК_Т + ИК_Т, (7.5)

где: С_Н – стоимость объекта недвижимости; СК_Т – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; ИК_Т – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

, (7.6)

где С_Н – стоимости объекта недвижимости;

ИК_Т – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

ЧОД_j – чистый операционный доход;

РОД_j – ежегодное обслуживание долга;

СПП_term – цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;

ОД_n — остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода;

К_Дj, К_Дп – коэффициенты дисконтирования (К_Дп – на год перепродажи)

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

R_H = R_CK – К_ИЗ · K_ЭЛ – ΔC_H·SFF(R_CK,, n), (7.7)

где: Rн — общий коэффициент капитализации;

R_CK — ставка доходности на собственный капитал;

К_ИЗ – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

K_ЭЛ— ипотечный коэффициент Эллвуда;

SFF(R_CK,, n), — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

ΔC_H – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

SFF(R_CK,, n)— фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

И_П — ипотечная постоянная (отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита).
Контрольные вопросы для самопроверки

1. Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?

2. Как влияют на величину ипотечного кредита конкретные условия финансирования?

3. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?

4. Раскройте понятие финансового левереджа и его назначение?

5. Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?

6. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Дайте

ее сравнительную характеристику с методом дисконтированных денежных потоков.

7. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?

8. В чем заключаются отличие техники Эллвуда от традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа?

8. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Общая характеристика и условия применимости подхода Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения» цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки - Цо не превышает минимальной цены - Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

, (8.1)

где; С_о — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i - го аналога, Вi — вклад i - го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi - цена i-го аналога, n - количество ценообразующих факторов, ΔЦij — значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м² .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади:

кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.