Курс лекций Оценка недвижимости. Курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки
 Скачать 1.18 Mb.
|
|
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Саратовский государственный аграрный университет имени Н.И. Вавилова» «ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» Краткий курс лекций для студентов 4 курса Направления подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры Профиль подготовки Земельный кадастр Саратов 2013 УДК 349.4 ББК 65.32-5 О-93 Рецензенты: Кандидат экономических наук, профессор кафедры «Антикризисное управление» Поволжского института управления имени П.А. Столыпина – филиала РАНХиГС при Президенте Российской Федерации Т.А. Стрельникова Кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры «Землеустройство и кадастры» ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ» Н.М. Губин О-93 Оценка объектов недвижимости: краткий курс лекций для студентов 4 курса направления подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры / В.М. Янюк // ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ». – Саратов, 2013. – 100 с. ISBN ... Краткий курс лекций по дисциплине «Оценка объектов недвижимости» составлен в соответствии с программой дисциплины и предназначен для студентов направления подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры. Краткий курс лекций содержит теоретический материал по основным вопросам оценки недвижимого имущества: принципы и различные подходы к оценке недвижимости, методы определения рыночной стоимости земельных участков, определения эффективности инвестиций в объекты недвижимости, развития рынка недвижимости, регулирования в сфере оценочной деятельности, информационного обеспечения оценке недвижимости. Направлен на формирование у студентов знаний об индивидуальной оценке объектов недвижимости, на применение этих знаний в процессе организации и проведении оценки для разработки инвестиционных проектов, управления недвижимостью. Материал ориентирован на вопросы профессиональной компетенции будущих специалистов системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами, кадастровой и оценочной деятельности. УДК 349.4 ББК 65.32-5 © Янюк В.М., 2013 ISBN ... © ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ», 2013 Введение Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций земельных участков и объектов недвижимости. Это, в свою очередь, обусловило необходимость адекватного определения стоимостного эквивалента недвижимого имущества. Активный интерес к проблемам оценки недвижимости сегодня проявляется как со стороны участников различных имущественных сделок с землей, зданиями, сооружениями и иными объектами, так и со стороны государственных органов, регулирующих рынок недвижимости в пределах полномочий установленных законодательством Российской Федерации. В дисциплине «Оценка объектов недвижимости» изучается отечественный и зарубежный и опыт оценки недвижимого имущества, развитие рынка недвижимости, регулирование в сфере оценочной деятельности, информационное обеспечение при оценке недвижимости, основные принципы и различные подходы к оценке недвижимости, методы определения рыночной стоимости земельных участков, определении эффективности инвестиций в объекты недвижимости, влияние экологических факторов на стоимость недвижимого имущества. Изучая данную дисциплину студент должен получить необходимые знания по названным выше вопросам и быть подготовленным к дальнейшему пониманию, восприятию и решению конкретных практических и теоретических вопросов при оценке недвижимости и определению платежей за землю, а также знать и владеть терминологией, содержащейся и используемой в оценочной деятельности. Дисциплина «Оценка объектов недвижимости» направлена на формирование у студентов профессиональной компетенции (ПК-11) - «Способен использовать знание о принципах, показателях и методиках кадастровой и экономической оценки земель и других объектов недвижимости». В результате формирование профессиональной компетенции ПК-11 студент должен: Знать нормативные документы, регулирующие рынок недвижимого имущества и его оценочную деятельность, традиционные подходы и методы оценки объектов недвижимого имущества. Уметь выполнять расчеты с использованием каждого из традиционных подходов (методов) к оценке объектов недвижимого имущества; обосновать ставку капитализации, провести согласование результатов оценки, обосновать итоговую величину стоимости недвижимого имущества. Владеть понятийным аппаратом и навыками самостоятельного поиска источников необходимой информации, применения результатов оценки для принятия управленческих решений. 1. Понятие недвижимости, назначение и обязательность проведение оценки, основные виды стоимости объектов недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Позднее недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Виды недвижимого имущества
В свою очередь, имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой актив и пассив. Актив это: а)совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество). Пассив: а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б)совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом. Понятие об имуществе, как совокупности юридических отношений, не должно быть приравнено к совокупности вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.). Рассматриваемое понятие - недвижимое имущество не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь. Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при: - приватизации; - передаче в доверительное управление либо передаче в аренду; - использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога; - продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; - переуступке долговых обязательств; - передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; - возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы. Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную и муниципальную собственность, представленную различными формами. Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при: - купле-продаже объектов недвижимости; - акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; - внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; - дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; - ликвидации объектов недвижимости; - сдаче недвижимости в аренду; - уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости; - страховании объектов недвижимости; - кредитовании под залог объектов недвижимости; - разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; - исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров Виды оцениваемой стоимости недвижимости В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость. Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия. Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства. Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость. Потребительная стоимость (стоимость в пользовании)обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Форма выражения потребительной стоимости - полезность. Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих способных приобрести недвижимость для подобных целей. Формы проявления стоимости в пользовании: инвестиционная; балансовая; и с определёнными допущениями стоимость для целей налогообложения. Меновая стоимость (стоимость в обмене) возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов. Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий. Определение видов стоимости, используемых в процессе оценки, в российских нормативных документах впервые было сформулировано в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ. Так, под рыночной стоимостью объекта оценки «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, без принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме». В 2001 году были утверждены первые Федеральные Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, в соответствии с которыми при проведении оценки необходимо руководствоваться следующими определениями видов стоимости. В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее востребованных в оценочной практике видов стоимости. Стоимость_объекта_оценки_с_ограниченным_рынком'>Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводств — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки. Принятые Стандарты рекомендуют оценщикам использовать точное определение рыночной стоимости. Контрольные вопросы для самопроверки 1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества? 2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу? 3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости? 4. Чем отличаются стоимость, цена и затраты? 5. В чём различия потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости? 6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости? 7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какие формы? 8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления? 9. Укажите различия между понятиями «рыночная и инвестиционная стоимость». |